返還定金

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第699號 原 告 賴怡君 訴訟代理人 賴美存 被 告 吳進發 訴訟代理人 李文潔律師 複 代理 人 林伯勳律師 上列當事人間請求返還定金事件，經本院於民國113年11月27日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應給付原告新臺幣(下同)72萬元，及自民國113年10月17日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔60%，由原告負擔40%。 　　事實及理由 一、原告起訴主張： (一)被告為嘉義縣○○鄉○鄉段000地號、同段150地號 二筆土地及 其上同段98建號、同段120建號、門牌號碼為嘉義縣○○鄉○鄉村○○○000號、301號二棟房屋(下稱系爭不動產)所有權人。兩造於民國112年11月30日委請柳玉桂地政士簽訂不動產買賣契約(下稱系爭契約)，約定買賣金額為360萬元，定金為50萬元，兩造另約定於給付買賣價金完畢後才辦理所有權移轉登記，但並未約定給付價金完畢之明確時間，僅約定分期給付。簽約當日被告已簽收訂金50萬元，嗣後原告另於112年12月9日將10萬元匯入被告大林鎮農會帳號，原告共給付被告價金60萬元。 (二)被告於113年8月12日以訊息通知不願出售房屋要求解約，原 告曾寄發存證信函催告，但被告迄今仍拒不同意履約。爰以起訴狀繕本送達為解約之意思表示，並依系爭契約第14條之約定及民法第249條之規定，請求被告應加倍返還其所受之價金即120萬元。 (三)訴之聲明： 1、被告應給付原告120萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2、訴訟費用由被告負擔。 二、被告則以： (一)系爭契約係因原告之姊姊賴美存前與被告為男女朋友關係， 被告並提供系爭不動產予賴美存居住，然賴美存於112年11月30日前某時以「擔憂被告日後將其趕出去」等理由與被告爭吵、對被告進行情緒勒索。被告不得已便與原告商議，假意訂立系爭契約以安撫賴美存之情緒，是系爭契約係通謀虛偽意思表示而無效。且原告明知被告並無簽訂系爭契約之真意，卻施用詐術使被告信其日後有為「非真意之合意」之意思，故被告亦受原告詐欺而為系爭契約之意思表示，被告此書狀撤銷系爭契約之意思表示。 (二)原告簽約當日僅係提出此50萬元充作交易之外觀、形式，原 告應係交予賴美存，而非交由被告收受。至於原告匯款10萬元至被告名下帳戶，然此帳戶前均交由賴美存管理、使用，並未經被告受領。又依系爭不動產買賣契約第4條第3項之内容可知，原告應於完納稅款後給付160萬元予被告，原告僅給付10萬元自屬債務不履行。 (三)縱認系爭不動產買賣契約有效且認系爭60萬元確實經被告收 受，但60萬元本質上應為分期款，原告主張其所支付款項為定金，請求被告加倍返還云云，自無可取。依同契約第14條可知，系爭60萬元亦屬於違約金之性質，應依民法第252條之規定酌減之。 (四)聲明： 1、原告之訴駁回。2、訴訟費用由原告負擔。 三、爭點事項： (一)不爭執事項： 1、兩造於112年11月30日簽訂不動產買賣契約，買受系爭不動產，價金為360萬元，定金為50萬元。 (二)爭執事項： 1、兩造是否有買賣系爭不動產之合意？2、被告是否已收受原告給付之60萬元？3、原告請求加倍返還定金120萬元有無理由？ 四、本院判斷： (一)兩造是否有買賣系爭不動產之合意？　　 1、被告為嘉義縣○○鄉○鄉段000地號、同段150地號 二筆土地及其上同段98建號、同段120建號、門牌號碼為嘉義縣○○鄉○鄉村○○○000號、301號二棟房屋(下稱系爭不動產)所有權人。又112年11月30日之不動產買賣契約上有買賣雙方即兩造之簽名，且該契約書上「吳進發」之簽名是被告所為，以上為兩造所不爭執，並有買賣契約書可證。可證該買賣契約書上買賣雙方確是兩造所簽名。2、證人即地政士柳玉桂證稱：「系爭買賣契約書是我承辦的，當時吳進發有簽收50萬元，錢他有拿走，當時是吳進發先打電話跟我說，他朋友的妹妹要跟他買房子，要約我簽約，我有答應。依照契約書的特別約定事項第三條「第三期款給付日期雙方同意買方分期給付，待付款後再辦過戶」，這個條款雙方都有同意。買方當時有說她有錢就會匯出去，所以才會有這10萬元的匯款。當時原告有打電話來說，有聽到那間房子的屋主要請仲介出售房屋，我有跟原告說是否要再確認跟屋主聯絡清楚，有無一屋二賣，後來我有打電話給被告，跟被告說若真的要終止買賣合約的話，要通知原告不要再匯款，被告說確實有通知原告說不要再匯款，但被告並沒有告訴我為何不出賣給原告的原因。當時約定等160萬元付完後，才開始辦理過戶事項。我有跟原告說第三款付完後稅單才會下來，當時兩造的合意就160萬元部分，是由原告慢慢付完160萬元後，再由我慢慢辦理後續的過戶手續。並不是稅單核發之後才需繳納160萬元，而是160萬元繳完後才去申請核發稅單。當時雙方都有同意要對契約進行修改或提出特約事項」等語(本院卷第64、65頁)。是依證人之證述可知，本件買賣契約是被告主動找地政士請求辦理，且兩造就買賣之標的、價金、給付期限，均達成合意，被告亦已收受50萬元之訂金，益可證系爭買賣契約書為合法有效。被告抗辯「本件買賣是兩造通謀虛偽、被告所詐騙而簽立本契約、被告並未收受50萬元之訂金」，與上述證人證述之事實，並不相符，故被告此抗辯，並不可採。3、原告於112年10月9日將10萬元匯入被告大林鎮農會之帳號，此為被告所不爭執(本院卷第63頁)，而依系爭契約之特別約定事項第3條約定「第三期款給付日期雙方同意買方分期給付，待付款後再辦過戶」。及證人證述「..當時兩造的合意就160萬元部分，是由原告慢慢付完160萬元後，再由我慢慢辦理後續的過戶手續。並不是稅單核發之後才需繳納160萬元，而是160萬元繳完後才去申請核發稅單。這個條款雙方都有同意。買方當時有說她有錢就會匯出去，所以才會有這10萬元的匯款..」。可見系爭契約第4條第3項約定之160萬元，兩造有合意「由原告慢慢給付，至全部給付完畢後始辦理過戶」，故原告上開10萬元匯款，是支付本件買賣之價金。是被告抗辯「原告應於完納稅款後給付160萬元予被告，原告僅給付10萬元，屬債務不履行」等語，並不可採。4、按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人(民法第87條第1項)；當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任(民事訴訟法第277條)。查： 　　①被告以「賴美存與被告爭吵、對被告進行情緒勒索，被告 不得已，便與原告商議，假意訂立系爭不動產買賣契約以安撫賴美存之情緒，是系爭不動產買賣契約實屬通謀虛偽意思表示而無效」。但被告既主張本件買賣是通謀虛偽意思表示，依上開規定即應由被告負舉證責任，但被告並未提出本件買賣兩造是通謀虛偽意思表示所為之相關證明。 　　②且若是因為「賴美存為情緒勒索、安撫賴美存」而簽立本 契約，何以被告不直接將系爭不動產過戶登記予賴美純即可，如此更能使賴美存獲得保障，亦能讓賴美存更加安心，而非要簽立本件買賣契約，將系爭不動產出賣予原告。故被告上開所辯並不合情理，被告抗辯並不可採。5、被告又抗辯「原告明知被告並無簽訂系爭不動產買賣契約之真意，卻仍施用詐術使被告信其日後有為非真意之合意之意思，是系爭不動產買賣契約縱不因通謀意思表示而無效，被告亦撤銷受原告詐欺所為之系爭不動產買賣契約意思表示，並以此份書狀作為送達予原告之意思表示。被告撤銷受原告詐欺所為之系爭不動產買賣契約意思表示」。被告就上開抗辯並未提出相關證明，且就算原告明知被告無簽立本件買賣契約之意思，然原告究竟如何施用詐術，而使被告簽立系爭契約，亦未提出其具體之事證，故被告上開空泛抗辯，並不可採。6、被告於與原告之Line對話中表示：「柳子林278、301號房子本人不出售，請不要再匯款，另約時間來解約」，以上有Line對話可證(本院卷第21頁)。是被告與原告之對話中，並未提及兩造就系爭契約係通謀虛偽意思表示所為，或有受到原告詐欺而簽立系爭契約，被告更進而表示要約時間解約。可見該對話中，被告是承認系爭契約，否則不會表明要與原告約時間來解除買賣契約。依此更可證明，兩造就系爭買賣契約並非通謀虛偽意思表示，亦無被告因受原告詐欺所簽立。故被告之上開抗辯，並不可採。7、被告又抗辯「其大林鎮農會之帳號是訴外人賴美存在使用，原告所存匯入之10萬元與其無關」等語。然查，大林鎮農會之帳號既為被告所有，則原告所匯入10萬元，即歸屬被告所有，被告要如何使用該筆金錢，乃被告之權利，故被告縱使同意賴美存提領該款項，亦是被告與賴美存間之法律關係，與原告並無任何關聯。從而被告聲請鑑定該帳號之提款卡指紋是賴美存所有，即無必要，併予敘明。8、按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真(民事訴訟法第358條第1項)。如上所述，兩造既在系爭契約書上簽名，兩造就系爭契約上之買賣之標的、價金、給付期限等達成合意，且系爭買賣契約並非通謀虛偽意思表示，亦無被告受原告詐欺而簽立系爭契約之情事，故系爭契約並無「有無效或得撤銷之原因」，則依上開法律規定，故系爭契約為合法、有效成立。且原告已支付被告訂金50萬元，買賣價金10萬元，合計原告本件已支付60萬元。 (二)原告請求加倍返還價金有無理由？ 1、如前所述，被告以Line向原告表示：「柳子林278、301號房子本人不出售，請不要再匯款，另約時間來解約」。可證被告違約不履行本件買賣契約之事實。2、原告以存證信函通知被告「於文到7日內與原告辦理解約，並依照契約規定加倍退還已付價金共120萬元，屆時如未前來與原告辦理解約，依法提起訴訟」，該存證信函亦經被告於113年8月30日收受，以上有存證信函及回執可證，被告對該存證信函及回執亦不爭執(本院卷第23、25、66頁)，可證原告已通知被告辦理解約事宜，但被告並未前往辦理。被告確實有違約不履行本件買賣契約之事實。3、按定金，契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金(民法第249條第1項第3款)；違約定金之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額之預定，該定金之交付既在契約履行之前，其額度之酌定，自非以契約不履行後，所發生之損害額為衡量標準，而應以當事人預期不履行契約時所受之損害為據；違約金則係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付；除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定；兩者性質顯有差異。是約定違約定金過高，與當事人所受損害顯不成比例時，應認當事人交付過高金額部分已非違約定金，而係價金之「一部先付」，交付之當事人得請求返還該超過相當比例損害額部分之先付價金，以求公平，惟究與違約金之酌減並不相同。是如當事人主張其原交付之違約定金過高而屬價金一部先付，並請求返還該超過部分時，應就其違約定金與對造當事人所受損害「顯不成比例」及超過部分負舉證責任，非如違約金得由法院參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額(最高法院108年度台上字第2012號民事判決意旨參照)。次按定金係契約當事人之一方以確保契約之履行或擔保契約之成立為目的，交付他方之金錢或其他代替物，依民法第249條規定，定金，除當事人另有訂定外，適用下列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部；二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還；三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金；四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。故當事人間就定金之效力未作特別約定者，原則上應屬違約定金，並為最低損害賠償額之預定，其因可歸責付定金當事人事由致債務不能履行，他方所受損害倘不及定金時，定金固不得請求返還，惟如所受損害超過定金時，他方仍得依民法第226條規定請求額外之賠償。而違約金乃指當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給付而言，違約金如無從依當事人之意思認定其約定之性質者，依民法第250條第2項規定，應視為因不履行而生損害之賠償總額，即以違約金之支付，為賠償損害之方法，於契約解除時，債權人得請求支付違約金，以代賠償損害之請求(最高法院103年度台上字第179號判決意旨參照)。4、查，系爭房屋買賣定金收據契約第14條約定：「..賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即得解除契約，賣方應將所受價金退還外，並應同時賠償已繳價金同額之違約金」。依該條文所約定違約時之處罰，可見該項約定是賠償額預定性之違約金。則一旦有債務不履行情事發生，原告即得不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額多寡，而得按約定之違約金，請求債務人支付。5、被告故意不履行本件買賣，原告以起訴狀為解除契約之意思表示，並經被告收受，以上有書狀，及送達回證可證(本院卷第11、28-2頁)，可證兩造間之系爭契約業經原告解除。從而，原告依系爭契約第14條之約定，可請求被告給付2倍價金。6、次按，民法第249條第3款規定之加倍返還定金，以契約因可歸責於受定金當事人之事由致不能履行為其前提，與民法第259條第2款規定之附加利息償還所受領之金額，須以解除契約為前提者不同，兩者不能同時併存。倘被原告合法行使法定解除權，主張兩造間系爭買賣契約已經解除，則除依民法第259條規定請求回復原狀，若有其他損害，並得依同法第260條規定請求損害賠償外，自難併依民法第249條第3款規定請求被告加倍返還定金(最高法院91年度台上字第2027號)。如前所述，原告已解除系爭契約，參諸上開見解，原告不得依民法第249條第3款之規定，請求被告給付2倍價金，併予敘明。7、次按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額(民法第252條)；約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思已任意給付，可認為債務人自願依約履行者，不容其請求返還外，法院均得依民法第252條規定，依職權減至相當之數額(最高法院78年度台上字第1972號民事裁判)。原告依系爭契約第14條之約定，請求被告給付2倍價金，此約定之數額與原告實際損害顯相懸殊，而有過高之情事，爰應依民法第252條規定酌減為已收價金之2成即12萬元(60萬×0.2)。從而原告得請求被告給付之金額為72萬元(60萬＋12萬)。8、復按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 　　任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 　　其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 　　人起訴，或依督促程序送達支付命令，與催告有同一之效力 　　(民法第229條第1、2項)；又遲延之債務，以支付金錢為標 的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率(民法第233條第1項)；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5(民法第203條)。查原告請求被告應給付之金額並未定有給付之期限，原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日起，按年息5%計算之利息，並未逾上開規定之範圍，自無不合。又原告上開起訴狀繕本係於113年10月16日送達被告收受，此有送達證書可證(本院卷第28-2頁)。從而，原告請求被告給付72萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年10月17日起，至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。 (三)本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均不 影響本案判決，毋庸再予審酌，附此敘明。 五、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日 民事第三庭法　官　馮保郎 以上正本係照原本作成 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀(須按對 造人數提出繕本)及表明上訴理由，並依上訴利益繳交第二審裁 判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　張簡純靜