遷讓房屋等

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第790號 原 告 鍾松銧 訴訟代理人 梁樹綸律師 被 告 葉玉女 訴訟代理人 楊漢東律師 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年3月11日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應將門牌號碼嘉義市○區○○○路00○0號房屋騰空遷讓返還原告 及其他共有人。 被告應給付原告新臺幣78,500元，及自民國113年11月14日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 被告應自民國113年11月14日起至騰空遷讓返還第1項所示房屋之 日止，按月給付原告新臺幣15,000元。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第1項於原告以新臺幣180,000元為被告供擔保後，得假執 行。但被告如以新臺幣513,800元為原告預供擔保，得免為假執 行。 本判決第2項於原告以新臺幣27,000元為被告供擔保後，得假執 行。但被告如以新臺幣78,500元為原告預供擔保，得免為假執行 。 本判決第3項命被告按月給付原告新臺幣15,000元部分，於原告 每月以新臺幣5,000元為被告供擔保後，就已到期部分得假執行 。但被告如每月以新臺幣15,000元為原告預供擔保，就已到期部 分得免為假執行。 　　事實及理由 壹、程序方面 　 按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告於訴訟進行中具狀更正其訴之聲明第2項前段之請求金額（見本院卷第63至67頁），核屬補充其法律上之陳述，依前揭規定，並無不合，應予准許。 貳、實體方面 一、原告主張： 　㈠門牌號碼嘉義市○區○○○路00○0號建物（下稱系爭房屋）為兩 造所共有，應有部分各係2分之1。於民國112年9月1日，被告以口頭方式向原告承租系爭房屋1至3樓全部，作為其經營沐璿草本護髮工作坊（下稱系爭護髮店）使用，未定期限，約定每月租金15,000元，租金給付方式為被告於每月1日匯款至原告所有竹東郵局0000000-0000000號帳戶（下稱原告郵局帳戶）內（下稱系爭租賃契約）。嗣於113年6月1日，被告僅匯款3,000元，原告於113年6月7日以嘉義埤子頭郵局45、46、47號存證信函通知被告於函到7日內補繳積欠租金，並於113年6月11日以LINE通訊軟體（下稱LINE）通知被告；然被告既未補繳積欠租金，亦未繳納113年7月份租金，原告復於113年7月9日以嘉義林森郵局29號存證信函通知被告於函到7日內補繳積欠租金，並於同日以LINE通知被告；然被告依舊不理睬，原告再於113年8月2日以嘉義林森郵局33號存證信函通知被告已積欠租金達2個月以上，應於函到7日內補繳積欠租金，屆時如未付清，租約即行終止，並於113年8月6日以LINE通知被告；然被告仍未給付，原告遂於113年8月13日以嘉義彌陀郵局101號存證信函通知被告終止租約，應於函到立即付清租金，並於10日內遷讓房屋，被告於113年8月14日收受該信函，又原告於同日以LINE通知被告，被告於同日回應，但仍置之不理。從而，被告積欠租金額達2個月以上，原告得終止系爭租賃契約，依土地法第100條第3款規定，原告得收回系爭房屋，爰依民法第455條前段、第767條第1項前段、第821條、第179條規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告及其他共有人。 　㈡系爭租賃契約已於113年8月14日終止，被告積欠之租金分別 為113年6月份12,000元、113年7月份15,000元、113年8月1至14日6,774元（計算式：15,000×14/31＝6,774），合計33,774元。被告自113年8月15日起就系爭房屋已無合法正當權源，其占用系爭房屋因此獲致相當於租金之不當得利，原告自得依民法第179條規定請求被告返還之，因被告將系爭房屋作為營業使用，本件應不受土地法第97條規定之限制，於被告遷讓系爭房屋前應按月給付15,000元給原告；於本件起訴書送達前已發生相當於租金之不當得利分別為113年8月15日至31日8,226元（計算式：15,000×17/31＝8,226）、113年9月份15,000元、113年10月份15,000元、113年11月1至13日（13日為起訴狀繕本送達之日）6,500元（計算式：15,000×13/30＝6,500），合計44,726元。以上合計78,500元（計算式：33,774＋44,726＝78,500）。 　㈢對於被告答辯所為之陳述：原告於108年1月20日向母親宋惠 美借款500萬元，並簽立借款契約書與本票，宋惠美則於108年1月22日分別匯款450萬元、50萬元至原告郵局帳戶，原告又於108年2月間向胞兄鍾松貴借款75萬元，鍾松貴於108年2月13日匯款75萬元至原告郵局帳戶，均係用以支付購屋款，故原告確實有購買系爭房屋及坐落土地，並非借名登記之人頭，至於原告與配偶葉春燕間互相運用金錢本屬正常，並不能因原告有匯款給葉春燕，即認定原告係人頭。其次，兩造於訴訟外即113年11月23日書立備忘錄（下稱系爭備忘錄），被告並親自簽名，其中第1點記載「積欠租金及不當得利」，下方更記載「相當於租金＄15000」，可認被告明白有積欠租金。再者，被告於113年11月14日以LINE傳送「松銧：收到法院出庭租金的通知，我希望大家出來談一談，租金我再補給你」等語給原告，兩造於同日有至嘉義市東區調解委員會，被告於調解聲請書之事件概要記載「二、申請人願意付租金6月～10月期間費用」等語，均可認該15,000元之性質就是租金。 　㈣並聲明： 　　⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告及其他共有人。 　　⒉被告應給付原告78,500元，及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自113年11月14日起至騰空遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告15,000元。 　　⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。 　　⒋訴訟費用由被告負擔。 二、被告答辯略以： 　㈠兩造間並無租賃契約存在，系爭房屋實為被告與胞妹葉春燕 （即原告之配偶）所共有，原告僅係借名登記之出名人，被告與葉春燕原在系爭房屋合夥經營系爭護髮店，葉春燕於113年8月底退出合夥後，系爭房屋1、2樓係由被告作為營業使用，系爭房屋3樓則係由葉春燕使用。葉春燕退出合夥並讓與經營權之一半給被告，被告則向葉春燕支付500萬元作為對價，因葉春燕向被告表明不再從事相同事業之工作，被告身為家中大姊，為了體恤葉春燕，主動表示在葉春燕找到其他工作前，每月給予15,000元做為補貼，且依葉春燕之指示匯入原告郵局帳戶，再由原告轉匯至葉春燕帳戶，故該15,000元並非向葉春燕或原告承租之租金，而係經營權讓與之附帶條件，雙方並未就系爭房屋訂立租約，即便有訂租約，被告亦不會跟一個沒有決定權之登記名義人成立租賃契約。詎料，約過半年左右，葉春燕在嘉義市新開1家護髮店，且以不正常方式刻意拉走系爭護髮店大部分客源，更早於105年即將「沐璿」2字申請註冊商標專用權，被告因認為受詐欺，故拒絕每月支付15,000元給葉春燕。又前述500萬元與每月15,000元，葉春燕均指示被告匯入原告帳戶，故15,000元之性質與500萬元一樣，均係被告給付給葉春燕的錢，並非原告主張之租金云云。再者，被告確實有收受系爭備忘錄，但被告係不清楚法律才簽的，原告不應將和解過程之和解條件作為被告承認之證據，蓋兩造最後並未達成和解共識。又被告在系爭備忘錄上簽名，是希望能與葉春燕就經營權讓與一事一起調解，但實際上被告並沒有與原告或葉春燕訂立租約。 　㈡並聲明： 　　⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 　　⒉訴訟費用由原告負擔。 　　⒊如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。　 三、本院之判斷： 　㈠系爭房屋為兩造所共有，應有部分各係2分之1，有建物所有 權狀附卷可稽（見113年度嘉簡調字第824號卷第23、25頁）。 　㈡原告主張：於112年9月1日，被告以口頭方式向原告承租系爭 房屋1至3樓全部，作為其經營系爭護髮店使用，未定期限，約定每月租金15,000元，租金給付方式為被告於每月1日匯款至原告郵局帳戶等語，然為被告所否認，辯稱：兩造間並無租賃契約存在，系爭房屋實為被告與原告之配偶葉春燕所共有，原告僅係借名登記之出名人，被告與葉春燕原在系爭房屋合夥經營系爭護髮店，葉春燕於113年8月底退出合夥後，系爭房屋1、2樓係由被告作為營業使用，系爭房屋3樓則係由葉春燕使用。葉春燕退出合夥並讓與經營權之一半給被告，被告則向葉春燕支付500萬元作為對價，因葉春燕向被告表明不再從事相同事業之工作，被告身為家中大姊，為了體恤葉春燕，主動表示在葉春燕找到其他工作前，每月給予15,000元做為補貼云云。惟查： 　　⒈原告為系爭房屋之共有人，已如上述，被告辯稱：原告僅 係原告之配偶葉春燕借名登記之出名人云云，然未舉證證明，被告所辯，是否可信，已堪置疑。況縱令原告係葉春燕借名登記之出名人，然原告既登記為系爭房屋之共有人，而登記有絕對效力，原告係系爭房屋之共有人無疑，自得為系爭房屋之出租人。 　　⒉關於被告每月匯款15,000元給原告，依兩造於訴訟外即113 年11月23日書立之系爭備忘錄，被告親自簽名，其中第1點記載「積欠租金及不當得利」，下方更記載「相當於租金＄15000」等語（見本院卷第29至31頁），可認被告明白有積欠租金。又被告於113年11月14日以LINE傳送「松銧：收到法院出庭租金的通知，我希望大家出來談一談，租金我再補給你」等語給原告（見本院卷第69頁）。再者，被告於113年11月14日向嘉義市東區區公所調解委員會聲請調解，於聲請調解書之事件概要記載「二、申請人願意付租金6月～10月期間費用」等語（見本院卷第72頁）。綜參上情，均可認該15,000元之性質就是租金，且被告係對原告為意思表示，則原告主張：兩造間於112年9月1日就系爭房屋成立未定期限之租賃契約，租金每月15,000元，租金給付方式為被告於每月1日匯款至原告郵局帳戶內等語，應可認為真實，被告辯稱：兩造間就系爭房屋並無租賃關係，被告每月給予葉春燕15,000元係作為補貼云云，並無可採。 　㈢按承租人應依約定日期支付租金；承租人租金支付有遲延者 ，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，除擔保金抵償外，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第439條前段、第440條第1項、第2項前段、第455條前段、第767條第1項前段、第821條、土地法第100條第3款分別定有明文。查原告為系爭房屋之共有人，原告將系爭房屋出租給被告，未定期限，租金每月15,000元，租金給付方式為被告於每月1日匯款至原告郵局帳戶內，已如上述，然被告於113年6月1日，僅匯款3,000元，於113年7月1日、同年8月1日均未繳納各該月之租金，累積已積欠租金達2個月以上，原告於113年8月2日以嘉義林森郵局33號存證信函通知被告已積欠租金達2個月以上，應於函到7日內補繳積欠租金，屆時如未付清，租約即行終止，被告分別於113年8月5日、6日收受該信函，原告並於113年8月6日以LINE通知被告，然被告仍未給付，原告遂於113年8月13日以嘉義彌陀郵局101號存證信函通知被告終止租約，應於函到立即付清租金，並於10日內遷讓房屋，被告於113年8月14日收受該信函，又原告於同日以LINE通知被告之事實，有LINE對話紀錄、郵局存證信函、掛號郵件收件回執附卷可稽（見113年度嘉簡調字第824號卷第53至55頁、第61至68頁），則兩造間之系爭租賃契約於113年8月14日經原告合法終止。又系爭租賃契約既經終止，被告並無權居住於系爭房屋，此外，被告未舉證證明其有居住系爭房屋之正當權源，依上開規定，被告自應將系爭房屋騰空遷讓返還原告及其他共有人，並給付113年6月至系爭租賃契約終止日即113年8月14日止之租金，其中113年6月份12,000元、113年7月份15,000元、113年8月1日至14日6,774元（計算式：15,000×14/31＝6,774，元以下四捨五入，下同），合計33,774元。 　㈣又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查系爭租賃租約於113年8月14日終止後，被告自113年8月15日起就系爭房屋已無合法正當權源，其占用系爭房屋因此獲致相當於租金之不當得利，原告自得依民法第179條規定請求被告返還之，則被告於遷讓系爭房屋前應按月給付15,000元給原告。其中自113年8月15日起至本件起訴狀繕本送達日即113年11月13日（見本院卷第13、15頁）已發生相當於租金之不當得利分別為113年8月15日至31日8,226元（計算式：15,000×17/31＝8,226）、113年9月份15,000元、113年10月份15,000元、113年11月1日至13日6,500元（計算式：15,000×13/30＝6,500），合計44,726元。 　㈤以上自113年6月至系爭租賃契約終止日即113年8月14日止積 欠之租金，及自113年8月15日起至本件起訴狀繕本送達日即113年11月13日止相當於租金之不當得利，合計78,500元（計算式：33,774＋44,726＝78,500）。另被告應自本件起訴狀繕本送達翌日即113年11月14日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元。 四、綜上所述，系爭租賃契約終止後，被告占有系爭房屋，又不 能證明其有居住系爭房屋之正當權源。從而，原告依據系爭租賃契約、民法第179條、第455條前段、第767條第1項前段、第821條等規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告及其他共有人；被告應給付原告78,500元，及自起訴狀繕本送達之翌日即113年11月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；被告自113年11月14日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元，均為有理由，應予准許。 五、原告及被告分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執 行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及被告聲請傳訊證人葉侯錦孟，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述、傳訊，均附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　民二庭法　官　黃茂宏 以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　　 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對 造人數提出繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提 起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利 益繳交第二審裁判費，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴 審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王嘉祺