遷讓房屋

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度嘉簡字第630號 原 告 蔡英敏 訴訟代理人 何永福律師 被 告 葉明源 訴訟代理人 陳柏達律師 上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國113年9月11日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 一、被告應將門牌號碼嘉義市○區○○路000號房屋遷讓返還原告。 二、訴訟費用由原告負擔。 三、本判決得假執行。但被告如以新臺幣3,279,900元為原告預 供擔保，得免為假執行。事實及理由 一、原告主張： ㈠原告於民國000年0月間將門牌號碼嘉義市○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告開設傢俱店，租期10年，前5年每月租金新臺幣（下同）13萬元，後5年每月租金15萬元，雙方並簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），第19條後有加註「甲乙雙方於期限屆滿前終止租約，應賠償對方120萬元」（下稱系爭約款）。㈡原告於000年0月間通知被告將於113年6月30日終止系爭租約，而被告於113年1、2、3月均於臉書上張貼搬遷公告，足徵被告已同意終止。㈢如認被告未同意終止，原告可依系爭約款單獨終止系爭租約，蓋系爭約款既然有約定賠償金，即指一方終止才需賠償他方之情形，如雙方合意終止並不生損害賠償之問題。而原告已於113年5月27日以存證信函通知被告終止系爭租約並附上共計15萬元之匯票作為1個月之違約金，被告已於113年5月31日收受，是系爭租約已於113年6月30日終止。㈣原告既已合法終止系爭租約，被告自有遷讓系爭房屋之義務，詎被告遲不搬遷，爰依系爭租約、租賃物返還請求權之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：1.被告應將系爭房屋遷讓並全部返還原告。2.訴訟費用由原告負擔。3.請依職權宣告假執行。 二、被告則以： 　㈠被告於臉書上張貼公告之對象係顧客而非原告，內容未有「 同意終止租約」，反而強調「地主賣地強迫搬遷」，是被告從未同意終止系爭租約。 　㈡系爭約款之意旨並非單方可終止系爭租約，如是單方終止僅 載明「一方」於契約屆滿前終止租約即可，既然載明「雙方」即應雙方均同意始可，約定賠償金僅係賦予同意終止之一方可衡量拿賠償金終止租約或繼續契約等語。 　㈢並聲明：1.駁回原告之訴。2.訴訟費用由原告負擔。3.如受 不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、得心證之理由： 　㈠原告主張其於000年0月間將系爭房屋出租予被告開設傢俱店 ，租期10年，前5年每月租金13萬元，後5年每月租金15萬元，雙方並簽立系爭租約，第19條後有加註系爭約款等情，為被告所不爭執，並有系爭租約可佐(見重訴卷第47-53頁)，堪信為真實。 　㈡原告主張兩造已合意終止系爭租約乙節，為被告所否認。經 查，依原告提出之被告所經營嘉義日昇傢俱臉書截圖畫面，固可證明被告於113年1、2、3月有於臉書上張貼搬遷公告(見重訴卷第63-67頁)，然不能證明兩造有終止系爭租約的意思表示合致，是原告主張兩造間系爭租約已合意終止，並不可採。 　㈢兩造於系爭租約第19條後有加註系爭約款：「甲乙雙方於期 限屆滿前終止租約，應賠償對方120萬元」，是否為單方終止租約的約定，抑或須經雙方同意始能終止，此為本案之爭點。探究當事人之真意，兩造約定一方期前終止系爭租約，必須賠償他方近10個月租金，本意應是賦予不同意終止系爭租約之契約當事人足夠保障，並補償其因租約提前終止可能受有的損失。再者，契約雙方若欲合意終止租約，此為理所當然，不需要在系爭租約額外手寫約定，況且，假設將系爭約款解釋為雙方合意終止之約定，既然契約是合意終止，應無何方受有損害、何方應負賠償責任等問題，故系爭約款應解釋為單方終止契約的約定，從而原告主張終止系爭租約不需經過被告同意，應屬可採。 　㈣按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；定有期限之租 賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知；前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第455條前段、第453條、第450條第3項定有明文。再按民法第450條第3項所定之出租人應以曆定星期，半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知，係列舉之規定，非謂不動產之租金以一年或半年定其支付之期限者，亦得類推適用該條項之規定……被上訴人終止租約，已酌留一個月為租約終止期，尚屬相當，依法應生租約終止之效力，最高法院67年度台上字第2293號判決先例意旨可供參照。經查，依兩造間系爭租約第4條，租金每次應繳1年(即12個月份)，足認係以一年定其支付之期限，固無民法第450條第3項之適用或類推適用，惟依前開判決先例意旨，仍應預留合理期間先期通知。本件原告於113年5月27日以存證信函通知被告系爭租約將於113年6月30日終止，而被告已於113年5月31日收受，有存證信函及回執可參（見重訴卷第21、27-29頁)，本院審諸原告通知終止租約之時點距契約終止時點尚有30日之久，已預留被告足夠反應及準備時間，應符合先期通知之意旨，且從113年1、2、3月之臉書貼文可知，原告已早於半年前與被告論及搬遷事宜，被告也於貼文發布全面出清的消息，足認被告不至於因時間緊迫致搬遷不及而遭受突襲。從而，原告主張兩造間之系爭租約已於113年6月30日終止，應屬有據，其進而依系爭租約、租賃物返還請求權之法律關係，訴請被告遷讓返還系爭房屋予原告，為有理由，應予准許。 四、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保請准宣告免予假執行，於法有據，爰酌定相當擔保准許之。 五、訴訟費用負擔之依據：本件原告陳明願負擔訴訟費用，本院 認並無不當，爰諭知如主文第2項所示。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4　　日 臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭 法　官　陳劭宇 以上為正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路 000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4　　日 書記官 阮玟瑄