遷讓房屋等

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度嘉簡字第809號 原 告 蔡秀英 訴訟代理人 朱崇佑律師 被 告 蕭清升 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月22日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 一、被告應自門牌號碼嘉義縣○○鎮○○路000號房屋遷出，並將房 屋騰空遷讓返還予原告。 二、被告應給付原告新臺幣69,333元，及自民國113年10月18日 起至清償日止，按年息5％計算之利息。 三、被告應自民國113年10月18日起至遷讓返還第一項房屋予原 告止，按月給付原告新臺幣13,000元，及自各期到期日翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 四、訴訟費用新臺幣4,300元由被告負擔，並加計自本判決確定 翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 五、本判決第1、2、3項已到期部分得假執行。但本判決第1項於 被告以新臺幣334,200元、第2項於被告以新臺幣69,333元、第3項於被告每月以新臺幣13,000元為原告預供擔保，各得免為假執行。事實及理由 壹、程序方面： 被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告主張：被告於民國111年12月8日向原告承租門牌號碼嘉 義縣○○鎮○○路000號房屋（下稱系爭房屋）出租與被告，兩造於同日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自111年12月8日起至112年12月8日止，每月租金新臺幣（下同）13,000元，租金於每月5日給付，押租金26,000元。系爭租約屆期後，雙方並無另訂新書面租約，視為不定期租賃契約，又租賃契約依民法第451條規定更新後僅發生期限變更之效果，其餘內容並未隨同變更。詎被告自113年3月8日起既未按期給付租金，原告於113年4月18日以存證信函催告被告繳納積欠之租金或簽署終止協議，因查無此址退回，迄至113年6月7日止，被告已遲付4個月之租額，共計52,000元，扣除押租金26,000元，仍逾期2個月以上，爰以起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約及催告被告給付積欠租金之意思表示，是系爭租約應於起訴狀繕本送達被告之日合法終止。被告應給付積欠自112年3月8日起至租約終止日之租金，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。系爭租約終止後，被告仍繼續使用房屋，即屬無權占有，其無法律上原因受有相當於租金之利益，使原告受有相當於租金之損害，原告自得請求被告返還以系爭租約約定每月租金13,000元計算之利益。為此，依系爭租約、依民法第455條前段及第767條第1項前段規定，擇一請求、不當得利之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出，並將騰空返還原告。㈡被告應自113年3月8日起至起訴狀繕本送達日止，按月給付原告13,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告13,000元，及自各期到期日翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作 何聲明或陳述。 三、本院得心證之理由： ㈠原告主張之事實，業據其提出與其所述相符之房屋租賃契約書、郵局存證信函及信封影本、113年房屋稅繳款書及現況房屋照片為證，而被告已於相當時期受合法通知，既於言詞辯論期日不到場，亦未提出答辯書狀為爭執，自堪信原告之主張為真實可採。 　㈡按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益， 他方支付租金之契約；租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421條第1項、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。不定期之房屋租賃，承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。再按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2個月以上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照）。 　㈢經查，原告主張兩造訂有系爭租約，由被告向原告承租系爭 房屋，系爭租約到期後被告繼續承租，未另訂新書面租約，原告未為反對之意思，有系爭租約可證，揆諸前開說明，則兩造間就系爭租約屆滿後，已成立不定期限租約關係，就租賃期限外之其餘租賃條件則仍依原租約約定定之。惟被告自113年3月8日起即未依約繳納租金，至113年6月7日止共積欠4個月租金合計52,000元，原告於113年4月18日曾以存證信函催告被告繳納積欠租金，當時積欠租金額尚未達2個月以上且因查無此址退回，難認已生催告之效力，原告於起訴狀記載以起訴狀繕本送達為終止租約及催告被告給付租金之意思，於113年7月29日寄存送達於被告戶籍址，堪認已合法催告被告，經本院定於113年10月22日開言詞辯論庭，再次寄送起訴狀繕本予被告，於113年9月27日同時寄存送達於被告戶籍址及承租處，於000年00月00日生送達效力，有本院送達證書可證，始生合法終止租約之效力。原告依民法第455條前段規定，請求被告自系爭房屋遷出並騰空返還予原告，自屬有據。原告依民法第455條前段規定主張既屬有理由，原告另依民法第767條規定為同一請求，乃單一聲明請求法院為同一判決，本院即無庸就此部分再予審理判決，併此說明。 　㈣次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租 賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。原告請求被告自113年3月8日起至起訴狀繕本送達之租約終止日即113年10月17日止共計7個月又10日積欠之租金，經依法當然抵充押租金後，得請求被告給付積欠之租金69,333元（計算式：7個月×13,000元＋10日×13,000元/30日－26,000元＝69,333元，元以下四捨五入）。復按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第233條第1項、第203 條分別定有明文。本件給付租金之債務，為訂有確定期限之債務，均已屆期，原告併請求前開金額自起訴狀繕本送達翌日即自113年10月18日起至清償日止按年息5％計算之利息，亦屬有據，應予准許。 　㈤再按無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之 利益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，房屋所有權人自得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判決要旨參照）。系爭租約於113年10月17日終止，已如前述，被告於系爭租約關係終止後，即負有搬遷返還系爭房屋之義務，其未返還系爭房屋，即屬無權占有，被告無權占有系爭房屋之利益無法律上原因，致原告受有相當租金之損害，故原告主張依系爭租約每月租金金額13,000元為計算標準，應屬合理。準此，原告請求被告自113年10月18日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於房屋租金13,000元之不當得利，及自各期到期日翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，要屬有據，應予准許。 四、綜上所述，原告依系爭租約、終止租約及不當得利之法律關 係，請求被告自系爭房屋遷出並將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並請求給付積欠之租金69,333元，及自113年10月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並請求自租約終止翌日即113年10月18日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告13,000元，及自各期到期日翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。 五、本判決係就民事訴訟法第427條第2項第1款訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。並依職權命被告為原告預供相當金額為擔保後，各得免為假執行。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第91條第3項。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日 臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭 法 官 羅紫庭 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路 308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日 書記官 江柏翰