分割共有物

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度豐簡字第809號 原 告 伍美華 訴訟代理人 戴連宏律師 複 代理人 劉智偉律師 胡玉龍 高子涵 被 告 廖茂鐘 陳昭勳 詹武崈 劉志誠 黃武雄 （即劉俊龍、劉莉娟、周建助、周建谷 黃武川 （即劉俊龍、劉莉娟、周建助、周建谷 、廖冬藏之承當訴訟人兼黃義雄之繼承人） 上二人共同 訴訟代理人 張益隆律師 共 同 複 代理人 林怡芬律師 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年11月12日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　文 ㄧ、兩造共有坐落臺中市○○區○○段000地號土地，面積1,426.12平 方公尺，權利範圍全部，分歸被告黃武雄、黃武川依356531/606101、249570/606101之應有部分比例維持分別共有。 二、被告黃武雄、黃武川應各補償原告、被告廖茂鐘、陳昭勳、 詹武崈、劉志誠如附表二所示之受補償金額。 三、訴訟費用由兩造各按如附表一所示應有部分比例負擔。　　 　　事實及理由 壹、程序事項： 一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於 訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟。前項但書情形，僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院裁定許第三人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項、第2項分別定有明文。查本件民國112年9月26日訴訟繫屬後，臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）原共有人劉俊龍、劉莉娟、周建助、周建谷、廖冬藏分別將其等所有系爭土地應有部分移轉予被告黃武雄、黃武川，最末於113年2月29日已全數辦理上開應有部分之所有權移轉登記完畢，此有土地登記公務用謄本在卷可稽（見本院卷第432頁至436頁），被告黃武雄、黃武川聲請承當訴訟，並經原告同意（見本院卷第806頁至808頁、第812頁），依前揭規定，應由被告黃武雄、黃武川代劉俊龍、劉莉娟、周建助、周建谷、廖冬藏承當訴訟，劉俊龍、劉莉娟、周建助、周建谷、廖冬藏即脫離本件訴訟。 二、次按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人得為承受時，應即 為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第175條定有明文。經查：被告黃義雄於112年9月30日死亡，其繼承人為被告黃武雄、黃武川及訴外人黃馨儀，經繼承人為分割繼承，協議由被告黃武川取得被繼承人黃義雄就系爭土地應有部分之全部，被告黃武川復於113年11月12日具狀聲明承受訴訟，有系爭土地登記第一類謄本、繼承系統表、戶籍資料、家事事件(全部)公告查詢結果、民事答辯(二)暨聲請承受訴訟狀在卷可稽（見本院卷第202頁至203頁、第788頁至第804頁、第822至826頁），於法尚無不合，亦應予准許。 三、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一者，不在此限；次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。查本件原告起訴原聲明為：「請求就原告及被告劉俊龍、劉莉娟、周建助、周建谷、廖冬藏、廖茂鐘、黃義雄、黃武雄、陳昭勳、詹武崈、劉志誠、黃武川等13人共有坐落系爭土地准予變價分割。」，嗣因黃義雄於本件訴訟繫屬中死亡，及原被告劉俊龍、劉莉娟、周建助、周建谷、廖冬藏將其等就系爭土地之應有部分出售予被告黃武雄、黃武川，上開聲明迭經變更，最終聲明為：「一、先位聲明：請求就兩造共有坐落系爭土地准予變價分割，拍賣所得價金依附表一所示之應有部分比例分配予各共有人。二、備位聲明：請求就兩造共有坐落系爭土地准予分割，全部分歸原告單獨取得，並由原告依各共有人應受補金額配賦表之金額（見本院卷第768頁），補償其餘未受分配之被告等人。」（見本院卷第848頁至第850頁），核其所為訴之聲明之變更，請求之基礎事實尚屬同一者，同時補充或更正事實上或法律上之陳述，經核與上開民事訴訟法規定並無不符，自應予准許。 四、被告陳昭勳、詹武崈、劉志誠經合法通知，均未於言詞辯論 期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體事項： 一、原告主張：緣兩造共有系爭土地，面積1,426.12平方公尺， 系爭土地之使用分區為特定農業區，使用地類別為甲種建築用地，並無因物之使用目的或法令規定不能分割之情形，且兩造亦無以契約約定不分割之期限，惟兩造無法達成分割協議。而系爭土地上雖有未辦理保存登記之三合院（門牌號碼：臺中市○○區○○街0段00巷0號，下稱系爭建物），然系爭建物經歷年數已56年之久，且為磚木造結構，屬老舊瀕危建築物，實無強予保留而為原物分割之理由，應以變價分割較為公平；如不採取變價分割，為符合系爭土地之經濟上之最大利用價值，原告亦願意以金錢找補方式取得系爭土地全部。為此，爰依民法第823條第1項規定請求分割系爭土地等語。並聲明：㈠先位聲明：請求就兩造共有系爭土地准予變價分割，拍賣所得價金依附表一所示之應有部分比例分配予各共有人。㈡備位聲明：請求就兩造共有系爭土地准予分割，全部分歸原告單獨取得，並由原告依各共有人應受補金額配賦表之金額（見本院卷第768頁），補償其餘未受分配之被告等人。 二、被告則以： 　㈠被告黃武雄、黃武川部分：被告黃武雄、黃武川就系爭土地 之權利範圍分別為356531/0000000及13865/71306，為所有共有人中持份比例最高者，且系爭土地東側上現有被告黃武雄、黃武川與家人共同居住之系爭建物，而被告父親黃顯宗於72年5月16日向原地主黃永記購買系爭土地（重測前地號為臺中新社鄉新社段復盛小段27-2地號土地）應有部分2/12，及向系爭建物原所有權人黃枝安買受系爭建物，已居住40多年之久。又系爭土地西側有被告黃武雄、黃武川共同種植之果樹，如採變價分割而由第三人取得系爭土地，將導致被告面臨拆屋還地之重大損害，對被告黃武雄、黃武川之權益影響甚鉅。再者，原告於111年9月21日買受系爭土地，其應有部分僅有95/7200，於購買之時應早已知悉系爭土地上存有系爭建物，現今卻主張變價分割或原物取得系爭土地全部，此顯係以損害其他人為目的之分割方法。況系爭土地上存有系爭建物，亦會影響拍賣價格，故被告黃武雄、黃武川請求將系爭土地以原物分割方式，由被告黃武雄、黃武川按原應有部分比例取得系爭土地之全部，被告黃武雄、黃武川再以每坪12萬6,000元按其他未受分配共有人之應有部分比例補償，此對原告而言亦無不利或不公平之情事等語，資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉請求就兩造共有系爭土地准予分割，全部分歸由被告黃武雄、黃武川按356531/606101、249570/606101之應有部分比例維持分別共有，並由被告黃武雄、黃武川以附表二所示之受補償金額，補償其餘未受分配之原告及被告。 　㈡被告廖茂鐘部分：被告廖茂鐘就系爭土地的持分不多，可將 應有部分出售，但不希望以變價分割拍賣系爭土地，對於原告及被告黃武雄、黃武川的方案都沒有意見。 　㈢被告劉志誠部分：應以變價分割作為系爭土地之分割方法， 一次性消滅共有關係，經由公開拍賣之市場機制，讓兩造均能按應有部分比例合理分配價金，且拍賣過程中，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，可兼顧提高系爭土地價值，並保障共有人之優先承買權利等語。如不採變價分割方法分割系爭土地，被告劉志誠亦有意願取得系爭土地全部，並以每坪8萬元補償其他未受分配之共有人。 　㈣被告陳昭勳、詹武崈部分：應以變價分割作為系爭土地之分 割方法，一次性消滅共有關係，經由公開拍賣之市場機制，讓兩造均能按應有部分比例合理分配價金，且拍賣過程中，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，可兼顧提高系爭土地價值，並保障共有人之優先承買權利等語。 三、本院得心證之理由： 　㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物； 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第824條第1至5項定有明文。經查：原告主張系爭土地為兩造所共有且應有部分為如附表一「共有人應有部分比例」所示；又系爭土地並無不得分割之約定，亦無因物之使用目的有不能分割之情事，兩造間復無法達成分割協議等情，業據原告提出系爭土地登記第一類謄本、地籍圖謄本為證（見本院卷第32頁至第40頁），並經本院先行調解時認定「雙方無法達成分割共識，部分欲原物，部分欲出售，故建請移民事審理」（見本院卷第116頁），復為被告所不爭，自堪信為真實。則原告依上開規定，自得請求裁判分割。 　㈡次按分割之方法得以原物分配於各共有人。但各共有人均受 原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。民法第824條第2項第1款本文、但書分別定有明文。又裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束。經查： 　⒈系爭土地位於臺中市新社區中和街3段25巷之西側，呈東西走 向，靠近系爭土地東側為ㄇ型三合院建物，三合院建物均為一層樓磚造瓦片屋頂，前方有水泥鋪面之庭院廣場，廣場外圍則以高約1.2公尺左右磚造圍牆，磚造圍牆外圍靠西側約有3公尺之水泥通道，可供三合院對外通行，水泥通道更往西側有果園、雜木林，供被告黃武雄、黃武川種植果樹之用，業經本院會同兩造、臺中市東勢地政事務所測量人員至現場履勘屬實，且有勘驗筆錄、現場照片、土地複丈成果圖在卷可參（見本院卷第442頁至第466頁、第494頁）。 　⒉另法院就共有物為裁判分割時，應考慮公平性、應有部分比 例與實際使用部分是否相當、共有物之客觀情狀、價格與經濟價值等因素。系爭土地如附表一所示之應有部分比例，被告黃武雄、黃武川部分加總合計約莫為系爭土地應有部分比例1/2，又系爭土地上坐落之系爭建物建於66年，於72年5月16日由被告黃武雄、黃武川之父親黃顯宗買受取得系爭建物，目前系爭建物為被告黃武雄、黃武川共有事實上處分權，且由被告黃武雄、黃武川及其家人持續使用系爭建物至今，有系爭建物房屋稅課稅明細表、房屋稅籍登記表及房屋平面圖、系爭土地及建物買賣契約書等件在卷足憑（見本院卷第336頁至第342頁、第828頁至第840頁），並有本院勘驗筆錄、現場照片為佐（見本院卷第442頁至第466頁），是系爭建物已存在於系爭土地上50餘年之久，且目前仍係有人居住使用狀態。而本件原告係於111年9月6日基於買賣關係取得系爭土地所有權，其應有部分為95/7200，有系爭土地之土地登記第一類謄本在卷可考（見本院卷第32頁至第38頁），其取得系爭土地時，被告黃武雄、黃武川及其家人業已使用系爭土地及建物約40年之時間，且原告於系爭土地之應有部分比例亦與被告黃武雄、黃武川合計之應有部分比例懸殊；再參以被告黃武雄、黃武川已從原先系爭土地共有人劉俊龍、劉莉娟、周建助、周建谷、廖冬藏買受取得其等應有部分，並已辦畢應有部分所有權移轉登記之事實，逐步使系爭土地之共有關係單純化；是本院斟酌當事人之意見、共有物之性質、經濟價值及效用、兩造之公平性、分得之土地面積能完整利用、系爭土地之現況、全體共有人之利益等情形，認由被告黃武雄、黃武川共同取得系爭土地所有權全部，並由被告黃武雄、黃武川金錢補償其餘共有人為適宜之分割方案。 　⒊再按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第3項定有明文。又法院裁判分割共有物，如依原物數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，自應依其價值按應有部分之比例定其分配，方屬公平。惟依其價值按應有部分比例分配原物，如有害經濟上之利用價值者，則應認有民法第824條第3項之共有人中有不能按其應有部分受分配之情形，以金錢補償之。查系爭土地依採由被告黃武雄、黃武川共同取得之分割方案後，為共有人間分配公平起見，需正確鑑估系爭土地之價格，及共有人之間應互相找補之數額，本院囑託華聲科技不動產估價師事務所鑑定，並針對土地進行一般因素分析（含自然因素、政策因素、經濟因素）、不動產市場概況分析（含不動產市場發展概況、不動產市場價格水準分析）、區域因素分析（含區域描述、近鄰地區土地及建物利用情況、近鄰地區之公共設施概況、近鄰地區之交通運輸概況、近鄰地區未來發展趨勢）、個別因素分析（含土地個別條件、土地使用分區管制規定或其他管制事項、土地利用情況、公共設施便利性）、最有效使用分析為專業意見分析後，採用比較法進行土地價值評估，最終價格決定為系爭土地每坪12萬6,000元（評估總價為5,435萬6,564元）；復參酌系爭土地坐落臺中市新社區，屬於都市計畫區外，編定為特定農業區甲種建築用地，區域內土地以農業使用為主，住宅使用為輔，區域環境內市場需求與供給平穩，鄰近地區建物利用以透天厝、農舍為主，區域內公共設施及服務性設施包含公所、警察局、小學及公園，生活機能良好，且主要道路為中和街（129線），次要道路有興中街、華豐街等，居民以自用汽、機車出入，大眾運輸系統有公車，交通條件及便利性良好等情，堪認鑑價報告所估之單價，尚屬妥適，自足採為兩造補償之基準（見華聲科技不動產估價師事務所113年5月14日（113）華估宸字第83335號估價報告書）。 四、綜上所述，本院審酌上情，認就兩造共有系爭土地准予原物 分割，全部分歸由被告黃武雄、黃武川按356531/606101、249570/606101之應有部分比例維持分別共有，並由被告黃武雄、黃武川以附表二所示之金額，補償其餘未受分配之原告及被告，當為合理、公平，爰判決如主文第1、2項所示。 五、再按，於民法第824條第3項之情形，如為不動產分割者，應 受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權；該抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記。民法第824條之1第4項、第5項定有明文。經查：系爭土地各共有人間應付或應受之補償金，業如前述，應受補償之共有人（即原告及其餘被告）對於補償義務人（即被告黃武雄、黃武川）就其取得之系爭土地，在前述補償之金額內，依民法第824條之1第4項、第5項之規定，依法有法定抵押權，於辦理分割登記時一併登記。 六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本院考量系爭土地係因兩造無法協議分割，依前開說明，認本件訴訟費用應由兩造按其應有部分比例負擔為適當，爰判決如主文第3項所示。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項 但書。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日 　　　　　　　　　豐原簡易庭　　法　官 林冠宇 以上為正本係照原本作成 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　 書記官　林錦源 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 附表一：共有人應有部分比例 臺中市○○區○○段000地號 臺中市○○區○○段000地號 編　號 持有人 應有部分比例 1　 黃武雄 356531/0000000 2 黃武川 13865/71306 3 廖茂鐘 1/12 4 陳昭勳 235/7200 5 詹武崈 235/7200 6 劉志誠 527/1440 7　 伍美華 95/7200 合 計 1/1 附表二：金錢補償分配表（新臺幣，單位：元）（全部分歸為黃 武雄、黃武川） 編號 　 黃武雄（補償） 黃武川（補償） 受補償金額合計 (+16,875,451) (+11,812,735) 1 廖茂鐘（受償） 2,664,545 1,865,169 4,529,714 (-4,529,714) 2 陳昭勳（受償） 1,043,614 730,524 1,774,138 (-1,774,138) 3 詹武崈（受償） 1,043,614 730,524 1,774,138 (-1,774,138) 4 劉志誠（受償） 11,701,793 8,191,200 19,892,993 (-19,892,993) 5 伍美華（受償） 421,885 295,318 717,203 (-717,203) 合　　計 16,875,451 11,812,735 28,688,186