拆屋還地

臺灣花蓮地方法院民事判決 112年度簡上字第58號 上 訴 人 余春子 訴訟代理人 陳鈺林律師（法扶律師） 被 上訴 人 吳成孝 訴訟代理人 謝維仁律師（法扶律師） 上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國112年10月27 日本院花蓮簡易庭111年度花簡字第3**號第一審判決提起上訴， 本院於民國113年9月24日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決廢棄。 被上訴人應將坐落花蓮縣○○鄉○○段0000地號土地上如附圖一所示 (A-1)部分鐵皮棚架約9.87平方公尺、(B-1)部分房屋約22.38平 方公尺、(D)部分廁所約16.6平方公尺；及花蓮縣○○鄉○○段0000 地號土地上如附圖二(A)部分鐵皮棚架約43.78平方公尺、（B)部 分房屋約35.61平方公尺、(C)部分雨遮約2.27平方公尺拆除，並 將上開占用部分之土地騰空返還予台灣糖業股份有限公司，由上 訴人代為受領。 第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 　　事實及理由 一、上訴人主張： 　㈠上訴人與台灣糖業股份有限公司（下稱台糖公司）就ＯＯ縣○○ 鄉○○段0000○0000地號土地（下稱系爭土地）訂有租賃契約，租賃期間自民國108年12月1日至112年12月31日止，嗣又自113年1月1日至117年12月31日承租。然系爭土地於57年間，因訴外人王ＯＯ起造一幢違章建築物（現門牌號碼：ＯＯ縣○○鄉○○村○○○街00號，下稱系爭房屋），並於8*年過世以前，將系爭房屋贈與及移轉事實上處分權予訴外人即王ＯＯ之女王ＯＯ，王ＯＯ於111年1月**日將事實上處分權移轉予被上訴人，損害上訴人本於承租人地位就系爭土地之使用、收益權限。被上訴人雖抗辯上訴人與王ＯＯ間，有使用借貸契約存在，惟王ＯＯ既未經上訴人同意即將所借用之系爭土地允許被上訴人使用，則上訴人自得終止與王ＯＯ間之使用借貸契約，而該契約既經終止，被上訴人即無占用系爭土地之權源，退步言之，縱認該使用借貸契約仍存在，基於債之相對性，該契約亦僅存在於上訴人與王ＯＯ之間，與被上訴人無涉，被上訴人仍屬無權占用系爭土地。 　㈡又上訴人租賃系爭土地為使用收益之權限，因被上訴人系爭 房屋坐落其上而權益受侵害乙事，上訴人曾函請土地所有權人台糖公司，對於被上訴人無權占有系爭土地乙事，應行使物上請求權排除侵害，方足使上訴人之租賃權不受妨害；惟台糖公司函覆意旨略以，「本案屬土地承租人與使用人間之私有財產糾紛」等語，顯無意願對被上訴人無權占有乙事為積極處置，使被上訴人無權占用系爭土地之狀態持續發生，有怠於向被上訴人行使權利之情形，上訴人為保全債權，自得代位台糖公司請求被上訴人拆屋還地。被上訴人雖於原審抗辯上訴人與台糖公司之租賃契約已於112年12月31日到期，惟上訴人已與台糖公司再次續約，租賃期間自113年1月1日起至117年12月31日止，故上訴人現仍為系爭土地之承租人。爰依民法第242條、第767條第1項前段、中段規定，提起本件訴訟。並聲明：如主文第2項所示。 二、被上訴人則以： 　㈠系爭房屋原始起造人為王ＯＯ，當時系爭土地是由上訴人配偶 黃ＯＯ之父黃ＯＯ向台糖公司承租，其同意王ＯＯ使用系爭土地興建系爭房屋，雙方就系爭土地存在使用借貸契約。黃ＯＯ居住於○○○街0號即上訴人現在之住所，系爭房屋則位於其隔壁。王ＯＯ於**年死亡，系爭房屋由訴外人即王ＯＯ之女王ＯＯ繼承，黃ＯＯ死亡後，系爭土地則由黃ＯＯ向台糖公司承租，因黃ＯＯ之配偶即上訴人為原住民，享有租金優惠，自107年8月1日起改由上訴人承租，且承租後上訴人仍同意系爭房屋存在於系爭土地上，故上訴人與王ＯＯ就系爭土地存在使用借貸契約無訛。 　㈡又被上訴人於111年1月1日自王ＯＯ受讓系爭房屋之事實上處分 權，當時被上訴人及王ＯＯ向上訴人告知並取得上訴人同意後，雇工修繕系爭房屋，上訴人住在隔壁對此亦屬明知，且修繕系爭房屋之工頭陳ＯＯ於原審證稱「當初被上訴人打電話給我說他要修繕房屋屋頂，那時候要去測量屋頂時，隔壁有去問我屋頂爛了，你上去要注意安全，有些鏽掉，叫我要小心，事後沒有什麼問題」、「隔壁是屋主」。顯見上訴人已同意系爭房屋繼續存在於系爭土地上，兩造就系爭土地係存在使用借貸契約。退步言之，縱認上訴人並未同意被上訴人繼續使用系爭土地，被上訴人仍得類推適用民法第426條之1規定，主張上訴人與王ＯＯ就系爭土地之使用借貸契約，對於被上訴人繼續存在。故兩造既就系爭土地存在使用借貸契約，上訴人之租賃權即未受侵害，自無為保全租賃權而行使代位權之理。 　㈢縱認兩造間不存在使用借貸契約，因上訴人與台糖公司所簽 訂之租賃契約第5條約定，系爭土地每年租金係以該土地申報地價（土地所有權人未於公告期間申報地價則以土地公告地價之80%作為土地申報地價）總額之3.85%計算，故上訴人所繳之年租金為新臺幣3,328元（計算式：870元×80%×124.19m²×3.85%＝3,328元，小數點以下四捨五入），可見系爭土地之利用價值不高，故上訴人對被上訴人起訴，係以拆除房屋為主要目的，違反誠信原則，應構成權利濫用等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之訴駁回。 三、原審駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴，上訴聲明：如 主文第1項、第2項所示。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。 四、本院之判斷： 　㈠上訴人主張其向台糖公司承租該公司所有之系爭土地，兩筆 土地均為整筆承租，租期自108年8月1日起至112年12月31日止，嗣又自113年1月1日至117年12月31日承租，被上訴人為系爭房屋之事實上處分權人，占用系爭土地如附圖一所示(A-1)部分鐵皮棚架約9.87平方公尺、(B-1)部分房屋約22.38平方公尺、(D)部分廁所約16.6平方公尺；及ＯＯ縣○○鄉○○段0000地號土地上如附圖二(A)部分鐵皮棚架約43.78平方公尺、（B)部分房屋約35.61平方公尺、(C)部分雨遮約2.27平方公尺等情，有土地登記謄本、土地租賃契約書、現場照片、門牌證明書、ＯＯ縣地方稅務局房屋稅籍證明書為憑(見原審卷第21頁至第29頁、第157頁至第163頁、第171頁至第182頁、第205頁、第239頁、本院卷第53頁至第61頁、第77頁至第85頁)在卷可參，且經原審會同兩造及地政機關測量人員履勘現場測量，製有勘驗筆錄、ＯＯ縣ＯＯ地政事務所函及土地複丈成果圖(如附圖一、二)足佐(見原審卷第137頁、第165頁至第167頁、第237頁、第243頁)，堪信為真實。㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又出租人有以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人之義務，苟租賃物為第三人不法占有時，並應向第三人行使其返還請求權，以備交付，其怠於行使此項權利者，承租人因保全自己債權得代位行使之，此觀民法第423及第242條之規定自明(最高法院84年度台上字第1730號民事裁判參照)。次按使用借貸係債之關係，除法律另有規定外，僅於當事人間有其效力，亦無適用或類推適用民法第426條之1規定之餘地（最高法院111年度台上字第2191號民事裁判參照）。經查： 　　⒈系爭房屋為未辦保存登記房屋，上訴人自承係王ＯＯ於5*年 間起造，該屋門牌設立時間為5*年間，原門牌號碼為ＯＯ**號後改為ＯＯ**號，再整編為ＯＯＯＯ**號；房屋稅籍由王ＯＯ於6*年1月起課，8*年5月*日由王ＯＯ繼承持分1分之1，111年1月26日申報契稅買賣移轉予被上訴人取得持分1分之1，迄今未再移轉；另電表新設日期為**年1月*日等情，有門牌證明書、ＯＯ縣地方稅務局房屋稅籍證明書、台灣電力股份有限公司ＯＯ區營業處函可參(見原審卷第163頁、第203頁、第207頁)。足見系爭房屋最早於5*年間即編定門牌，6*年間設電表、起課房屋稅，存在至今已有五十年餘。上訴人自承居住在系爭房屋旁(門牌號碼ＯＯＯ街*號)，與系爭房屋毗鄰(卷157頁照片)，系爭房屋使用上訴人承租之系爭土地，上訴人就此應無不知之理。⒉系爭10**號土地為早期(即民國**年間)出租建地，台糖公司ＯＯ區處目前尚保留地租明細表內記載民國**年承租人為黃ＯＯ(民國**年以前資料已無保留)，續由黃ＯＯ辦理繼承承租，後由黃ＯＯ之妻余春子(原告)辦理承租名義(贈與)變更承租迄今。台糖公司早期出租建地，承租人可依土地租賃契約書約定新建、增建及改建房屋。10**號地目前現況有多棟房屋，其中包含系爭房屋，至於該房屋民國幾年興建及何人興建，本處無法得知。10**號地承租人未有提出變更部分承租範圍之申請(即部分轉讓他人)，亦未出租王ＯＯ等情，有台糖公司ＯＯ區處函附卷可參（見原審卷第103頁、第104頁)。而上訴人公公黃ＯＯ自**年間承租系爭土地興建房屋(即門牌號碼ＯＯＯ街*號)，對於ＯＯＯ街*號旁之系爭房屋於**年間起即設房屋稅籍、電表並長期使用系爭土地，上訴人自承系爭房屋的鐵門是上訴人十幾年前所裝設上去的，其與王ＯＯ是ＯＯ，上訴人沒有要求王ＯＯ拆屋還地，是因為上訴人承租的土地親戚(王ＯＯ)在上面使用，上訴人就當作沒看到，但王ＯＯ把房子整修之後轉租給第三人許ＯＯ，上訴人就不願意，上訴人係囿於親情而對自身權益受損，並未與王ＯＯ計較等語(見原審卷第124頁、第138頁、第280頁)。是上訴人前開舉動非單純之沉默，而是積極之參與，足以間接推知其有同意使王ＯＯ在其承租土地上居住使用系爭房屋之效果意思甚明，屬默示同意王ＯＯ使用土地之意思表示，成立土地無償使用借貸關係。⒊然嗣王ＯＯ於111年1月**日已將系爭房屋之事實上處分權移轉予被上訴人，為兩造所不爭，是依前揭說明，上訴人與王ＯＯ間之使用借貸關係，僅於當事人間有其效力，亦無類推適用民法第426條之1規定之餘地。從而，被上訴人抗辯本件應類推適用民法第426條之1規定，並不足採。又證人陳明德於原審固到庭證稱：伊於111年農曆年後，被上訴人要伊去修繕系爭房屋房頂，當時上訴人知道伊要去修房子，還說要伊注意安全，因為屋頂有些鏽掉了等語（見原審卷第304頁），然此並不足以證明上訴人有何同意被上訴人占用系爭土地之情事。被上訴人以此抗辯上訴人已同意系爭建物繼續存在系爭土地，兩造就系爭土地仍存在使用借貸契約等語，並不足採。至上訴人為系爭土地之承租人，系爭土地為被上訴人無權占有，其代位台糖公司向被上訴人行使權利，使其租賃物得為完整使用，且被上訴人亦自承其將系爭房屋出借他人使用（見原審卷第306頁），自難認上訴人有何違反誠信原則而為權利濫用之情事，被上訴人上揭抗辯，亦不足採。從而，上訴人主張代位台糖公司請求被上訴人拆屋還地，於法即屬有據。 五、綜上所述，上訴人依民法第242條、第767條第1項前段、中 段規定，請求如主文第2項所示，為有理由，應予准許。原判決未及審酌上訴人嗣已與台糖公司就系爭土地再行訂立租約，租期至11*年12月**日止，因而認上訴人權利之行使有違誠信原則而駁回上訴人之訴，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄原判決改判如主文第2項所示。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。 據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　18　　日 民事第二庭審判長法 官 林恒祺 　　　　　　　　　　　　　　　法 官　李可文 　　　　　　　　　　　　　　　法 官 邱韻如 以上正本證明係照原本作成。 本判決不得上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　18　　日 　　　　　書記官　陳姿利