返還押租金

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄 113年度花小字第489號 原 告 林馨妮 被 告 許瑋倫 上列當事人間返還押租金事件，於中華民國113年12月27日下午4 時整在本院簡易庭第四法庭公開宣示判決，出席職員如下： 法 官 沈培錚 書記官 丁瑞玲 通 譯 簡伯桓 朗讀案由。 兩造均未到。 法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的 及其理由要領，記載於下： 　　主　文 被告應給付原告新臺幣（下同）34,280元。 訴訟費用1,000元由被告負擔。 本判決得假執行。 訴訟標的：租賃契約之給付請求權。 理由要領： 一、原告起訴主張：原告向被告承租坐落於花蓮縣○○市○○○街00 號1樓、2樓、3樓、地下1樓之建物，租期自民國111年4月1日至114年3月31日止，每月租金26,000元，押金52,000元。原告與被告達成協議，提前於113年4月15日終止租約，並約定於當日返還鑰匙進行點交，被告不扣押金。惟被告迄今仍未返還押租金予原告，上開押金扣除延長租賃半個月之租金，應返還之押租金39,000元，又扣除租賃期間113年5月27日至113年6月12日共17日，因配合被告進行車庫地下水汙水管線更換無法使用之租金1,841元、代墊清潔費用1,500元，被告代繳電費2,811元，被告尚應返還34,280元之押租金予原告，爰依租賃之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告34,280元。 二、被告則以：因原告未經被告同意於屋內鑽孔，造成屋損要求 原告復原未果，故先暫時扣住押金。113年4月15日，兩造約定解除契約，並約定當日返還鑰匙進行點交，點交當下原告並未據實稟告有自行鑽孔造成屋損之情形，也在租賃期間未告知原結構表面需鑽孔之情形，被告自行發現在客廳和車庫天花板有大面積的鑽孔、釘子殘留孔洞，及廁所磁磚因鑽孔有缺角之情形，被告體諒磁磚更換需整面打除重貼，且不易尋到相同款式，故同意廁所磁磚修補即可，其餘部分應回復原屋況，並非原告所主張，有其他部分要求原告連帶修補；就石材美容3,500元部分，被告認為石材師傅並未到場實際查看即報價，恐因原告認知僅填洞，並不含重新油漆，且僅願負擔一半之修復費用，然依系爭租約第7條第2項原告應負責修繕或賠償；房屋稅內營業項目百分之三中之1.5係原告因經營民宿，花蓮縣政府查證後課收，倘原告並未經營民宿，不致產生此稅金，故應由原告支付；原告主張代墊清潔費部分並非事實，經協後，清潔費係由被告支出，並非由原告支出，此有本院卷第137頁之對話紀錄可證；就因汙水管線更換，減少租金1,841元，被告當時已同意；被告主張押金39,000元扣除修繕工程費用16,500元(4,500+7,000+5,000)元-代繳電費2,811元+退還1,841租金-營業稅金2,433元，僅需返還17,526元之押租金等語為答辯，並聲明：原告之訴駁回。 三、得心證之理由： (一)兩造租約第4條約定，如承租人有違約情事，出租人得就擬 返還予承租人之押租金中主張抵扣；若無違約情事，出租人應於租期屋滿、承租人交還房屋時無息返還。本件租約既經合意終止，承租人即原告亦已交還房屋予出租人即被告，為兩造所不爭，故被告依約負有返還押租金予原告之義務。 (二)被告雖主張牆面及天花板留有拆除裝潢後之孔洞等情，而主 張應抵扣修復費用，拒絕返還押租金等語，如上所述。惟查，依兩造租約第2條第2項約定，租賃標的物提早交付承租人供裝潢之用，承租人應盡善良管理人之注意從事裝潢整理等語，足見被告於出租時已同意原告進行裝潢。又第7條第2項約定，承租人得經出租人同意後自行改設施（裝潢）惟不得損害建物之主體結構且應符合法令規定等語，則依此文義及社會常情，苟非關於建物主體結構之重大破壞，一般裝潢拆除後所遺之孔洞，乃自然現象，蓋裝潢鮮少不需使用釘子，因此苟無明白約定不許用釘子，此拆除裝潢後所遺之孔洞既非不能修補，應非合於本件租約條文所稱應賠償之「損害」。再者，凡交易均有成本，將房屋出租予他人使用而收取租金之經濟活動，本即含有以租金來填補租賃物之折舊及損耗之成本在內，租金並非純利。租期屆滿收回房屋後之重新油漆粉刷費用，就是出租人收取租金所應負擔之成本。填補孔洞亦本屬油漆粉刷之工作一部分，故不應算作為一種承租人之故意或過失造成之損害，亦非屬「建物之主體結構」之損害，應不在租約第7條及第4條規定所謂之違約範圍，被告應不得主張抵扣修繕工程費用。 (三)復依租約第5條約定，房屋稅、地價稅等應由出租人負擔。 而依第6條第1項約定，系爭房屋係供營業使用，故於締約時被告應可預期房屋稅將採營業稅率而非一般或自用稅率，自無理由主張由被告負擔稅率改變所增加之稅金，而予以抵扣。 (四)綜上所述，原告自行將押租金52,000元，扣除代繳電費、代 墊清潔費用等後，請求命被告返還34,280元，與法並無不合，乃有理由，應予准許。爰判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日 　　　　　　　　　臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　丁瑞玲 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　沈培錚 以上正本係照原本作成。 本筆錄正本之送達，與判決正本之送達，有同一效力。 如不服本判決，應於判決（宣示判決筆錄）送達後20日內向本院 提出上訴狀及上訴理由（須按他造當事人之人數附繕本），並按 「上訴利益額」「百分之1.5」繳納上訴裁判費。 如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補 提上訴理由書。 對於小額程序第一審判決之上訴，非以其違背法令為理由，不得 為之。且上訴狀內應記載上訴理由，表明原判決所違背之法令及 其具體內容或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　丁瑞玲