請求優先承買權

臺灣高等法院花蓮分院民事判決 113年度原上字第4號 上 訴 人 陳書瑤 訴訟代理人 陳威佑律師 被上訴人 陳美齡 林光賢 達辣瑪阿奈 林仙芳 陳春江 林金芳 陳層雄 鍾文玉 鍾文正 鍾康山 鍾彥鵬 鍾倢汝 鍾彥雄 上列當事人間請求優先承買權事件，上訴人對於中華民國113年9 月18日臺灣臺東地方法院113年度原訴字第9號第一審判決提起上 訴，本院於114年3月4日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原判決廢棄。 被上訴人鍾文玉、鍾文正、鍾康山、鍾彥鵬、鍾倢汝、鍾彥雄 應就被繼承人陳慶壽公同共有如附表一所示土地辦理繼承登記。 被上訴人應就如附表一所示土地，按被上訴人與李進德於民國 一百一十二年四月二十四日所簽訂買賣契約之同一條件(如附件所示)，與上訴人簽訂書面買賣契約，並於上訴人給付新臺幣壹佰陸拾貳萬元之同時，將附表一所示土地所有權移轉登記予上訴人。 第一、二審訴訟費用，由被上訴人連帶負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面 本件上訴人於原審請求被上訴人應按如附件所示被上訴人與訴 外人李進德於民國112年4月24日所簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)之同一條件，與上訴人簽訂書面契約書，被上訴人並應於上訴人給付新臺幣（下同）168萬元之同時，將公同共有如附表一所示土地(下稱系爭地)所有權全部移轉登記予其。上訴人就同時履行之聲明，漏未扣除其潛在應有部分價額，於本院更正為：被上訴人應於上訴人給付162萬元之同時，將公同共有系爭地所有權移轉登記予其；因對待給付並非訴訟標的，此部分核屬更正事實上之陳述，依民事訴訟法(下稱民訴法)第463條準用第256條規定，應予准許。 被上訴人經合法通知均未於言詞辯論期日到場，核無民訴法第3 86條各款所列情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面　　 上訴人主張：兩造公同共有系爭地，潛在應有部分如附表二。 被上訴人潛在應有部分合計逾3分之2，依土地法第34條之1規定將系爭地出售李進德，與李進德簽立系爭買賣契約，委由地政士賴政霖限期催告伊行使優先承購權，伊於期限內表示願依系爭買賣契約之同一條件承買系爭地之全部，已合法行使優先承購權，因遲未獲被上訴人回應而提起本訴訟。另出賣系爭地公同共有人之一陳慶壽於OOO年O月OO日死亡，其繼承人即被上訴人鍾文玉、鍾文正、鍾康山、鍾彥鵬、鍾倢汝、鍾彥雄(下稱鍾文玉等6人)迄未辦理繼承登記，亦無拋棄或限定繼承之情事，依民法第759條規定，應經登記始得處分其權利。爰依土地法第34條之1第5項準用第4項、民法第348條第1項、系爭買賣契約第5條、第7條、民法第759條規定，求為命：㈠鍾文玉等6人應就被繼承人陳慶壽公同共有系爭地辦理繼承登記。㈡被上訴人就系爭地，應按系爭買賣契約之同一條件，與伊簽訂買賣契約。㈢被上訴人應於伊給付價金162萬元之同時，將系爭地所有權全部移轉登記予伊之判決。 被上訴人則以： ㈠被上訴人陳層雄：伊有收到上訴人行使優先承購權的文書，伊 同意上訴人行使優先承購權，我們都同意要賣，上訴人要一一找這些人去買，但上訴人後續都沒有再與我們接觸等語。 ㈡被上訴人達辣瑪阿奈：此事我已交給陳層雄處理等語。 ㈢其餘被上訴人經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提 出任何書狀以為聲明或陳述。 原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，全部提起上訴，上訴聲明 ：原判決廢棄；請判准如其上開聲明。達辣瑪阿奈於本院未為同意與否之答辯，僅陳述意見如上，其餘被上訴人於本院均未為聲明或陳述。 兩造不爭執事項(本院卷第128頁)： ㈠附表二編號1至15所示之人於OOO年O月OO日以繼承為原因登記為 系爭地之公同共有人，其應繼分(潛在應有部分)如附表二所示。 ㈡陳慶壽於000年0月00日死亡，其繼承人為鍾文玉等6人，均未拋 棄或限定繼承，亦未就系爭地辦理繼承登記。 ㈢附表二編號1至8所示陳美齡、林光賢、達辣瑪阿奈、林仙芳、 陳春江、林金芳、陳慶壽及陳層雄等8人（下稱陳層雄等8人）就系爭地潛在應有部分合計672分之504，陳層雄於112年4月24日代理陳層雄等8人將系爭地所有權全部以168萬元出售予李進德，於同日簽訂系爭買賣契約。 ㈣賴秋霖地政士受陳層雄等8人委託，於OOO年O月OO日以台東○○郵 局第OO號存證信函，通知上訴人於函到15日內以系爭買賣契約相同價金及同一條件就系爭地行使優先承購權。 ㈤上訴人於112年7月19日以「主張優先承買權申明書」同意行使 優先承買，同日並由賴秋霖親自收受。 ㈥上訴人復於OOO年O月OO日以○○○○郵局第OOO號存證信函回 　覆，表明願以系爭買賣契約同一條件優先承買系爭地。 ㈦兩造對於卷附證據之形式上真正均不爭執。　　 本院之判斷 ㈠依陳層雄、達辣瑪阿奈於原審、本院所為陳述，可知渠等對上 訴人主張已合法行使優先承購權之事實並不爭執；其餘被上訴人均已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執；從而，依民訴法第280條第1項、第3項規定，可認上訴人主張之事實為真正。 ㈡「(第1項)共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權 、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。(第2項)共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。(第4項)共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。(第5項)前四項規定，於公同共有準用之。」土地法第34條之1第1、2、4、5項定有明文。又合於土地法第34條之1第1項本文規定之共有人出賣共有土地時，得由出賣人處分移轉者，包括其自己之應有部分，及依法律授權得一併處分之他共有人之應有部分。他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，依同條第4項規定應有優先承購之權利。惟共有人既係出賣共有物，而非出賣其應有部分，則主張優先承購之共有人自應就共有物全部按同一價格為承購，並以出賣人全體為被告，請求其履行移轉登記共有物全部之物權行為，不得主張僅承購其中若干應有部分，而按應有部分計其價金（最高法院96年度台抗字第735號、109年度台上字第1391號民事判決）。次按土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（最高法院100年度台上字第432號民事判決意旨參照）。經查： ⒈被上訴人就系爭地潛在應有部分合計逾3分之2，依土地法第34 條之1第5項準用第1項規定，得處分公同共有系爭地之全部，包含其有權代為處分他共有人之潛在應有部分在內。被上訴人與李進德訂立系爭買賣契約，係以訂約當時系爭地之所有權全部為買賣標的；另，非出賣系爭地之他公同共有人，除上訴人外，其餘公同共有人，經被上訴人催告後，未於期限內行使優先承購權，有賴秋霖地政士提供之存證信函及本院公務電話紀錄可參(本院卷第223至533頁)。從而，上訴人主張其已依土地法第34條之1第5項準用第4項規定，就系爭地之全部合法行使優先承購權，為有理由。 ⒉上訴人既已合法行使優先承購權，則其依土地法第34條之1第5 項準用第4項規定，請求被上訴人應依系爭買賣契約之相同條件，與上訴人就系爭地之全部簽立買賣契約後，依契約約定，於上訴人給付除上訴人之潛在應有部分外之總價162萬元(1,680,000《總價》×《1-上訴人應有部分24/672》)之同時，被上訴人應將系爭地所有權全部移轉登記與上訴人，核屬有據，應予准許。 ㈢因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為， 於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。民法第759條定有明文。查，出賣系爭地全部之公同共有人之一陳慶壽於000年0月00日死亡，其繼承人鍾文玉等6人，均未拋棄或限定繼承，亦未就系爭地辦理繼承登記(見不爭執事項㈡)，則上訴人依民法第759條規定，請求鍾文玉等6人應就被繼承人陳慶壽公同共有之系爭地辦理繼承登記，為有理由。 綜上所述，兩造為系爭地之公同共有人，被上訴人出賣系爭地 之全部予李進德，經上訴人合法行使土地法第34條之1第5項準用第4項之優先承購權，依土地法第34條之1第5項準用第4項、民法第348條第1項、系爭買賣契約第5條、第7條、民法第759條規定，請求：㈠鍾文玉等6人應就被繼承人陳慶壽公同共有系爭地辦理繼承登記；㈡被上訴人就系爭地，應按系爭買賣契約之同一條件，與其簽訂買賣契約；㈢被上訴人應於其給付價金162萬元之同時，將系爭地所有權全部移轉登記予其，俱有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二、三項所示。 本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之 證據，經本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。 據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　民事第一庭審判長法　官　劉雪惠 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鍾志雄 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖曉萍 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項 但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師 提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖子絜 附表一： 編號 土地地號 面積(平方公尺) 出售權利範圍 1 臺東縣○○鎮○○○段0000地號 592.04 全部 2 臺東縣○○鄉○○段000地號 800.59 全部 3 臺東縣○○鄉○○段000地號 363.54 全部 4 臺東縣○○鄉○○段000地號 　 211 全部 5 臺東縣○○鄉○○段000地號 616.19 全部 6 臺東縣○○鄉○○段000地號 17.62 全部 附表二 編號 公同共有人 潛在應有部分比例 1 陳美齡(出賣人) 672分之96 2 林光賢(出賣人) 672分之32 3 達辣瑪阿奈(出賣人) 672分之96 4 林仙芳(出賣人) 672分之32 5 陳春江(出賣人) 672分之96 6 林金芳(出賣人) 672分之32 7 陳層雄(出賣人) 672分之24 8 陳慶壽(出賣人) (民國000年0月00日死亡) 672分之96 9 陳書瑤(上訴人) 672分之24 10 林祐安 672分之32 11 林祐翔 672分之32 12 林祐宇 672分之32 13 陳志偉 672分之24 14 趙春妹 672分之12 15 陳駿盛 672分之12 附　註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。