拆屋還地

臺灣宜蘭地方法院民事判決 113年度原簡上字第1號 上 訴 人 陳順南 訴訟代理人 陳敬穆律師 楊家寧律師 莊銘有律師 被上 訴人 嵬浪．斗力 訴訟代理人 林育萱律師 上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於本院民國112年11 月14日所為第一審判決（111年度羅原簡字第7號）提起上訴，本 院於中華民國113年11月27日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、上訴人主張：上訴人為坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000地號土地（ 下稱系爭土地）之共有人。而被上訴人所有同段139建號建物即門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路0號之2房屋即如附圖編號A、B、C所示之地上物（下合稱系爭地上物）未經上訴人之同意占用系爭土地，且本院110年度羅簡更一字第1號民事判決業已認定被上訴人與上訴人間就系爭土地並未成立租賃關係，則被上訴人無正當合法權源占用系爭土地，已侵害上訴人及系爭土地共有人之所有權，為此，爰依民法第767條第1項、第821條之規定，求為判命被上訴人應將系爭地上物拆除，將該部分所占用系爭土地返還上訴人與其他共有人等語。 二、被上訴人則以：上訴人取得系爭土地所有權應有部分有無效 之原因，上訴人尚無從本於系爭土地所有權人之地位為主張。再者，縱使上訴人得本於土地所有權人之地位為主張，但被上訴人之系爭地上物亦因原土地所有權人曾默示同意，或與系爭土地所有人間有使用借貸、租賃之法律關係存在，而非無權占有系爭土地。又本件上訴人之請求有違誠信原則，並屬權利濫用，自應駁回上訴人之請求等語，資為抗辯。 三、原審為上訴人敗訴之判決，即駁回上訴人訴訟暨假執行之聲 請。上訴人聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落於系爭土地上如附圖編號A、B、C所示之地上物（即系爭地上物）拆除，並將土地騰空返還與上訴人及其餘共有人。被上訴人則聲明：上訴駁回。 四、本院之判斷： (一)上訴人得本於土地所有權人之地位主張權利： 　　按「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。 」民法第759條之1第1項定有明文。此項登記之推定力，觀其立法意旨，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。該直接前手之真正權利人以外之人，須依法定程序塗銷登記名義人之登記，始得推翻其登記之推定力。（最高法院111年度台上字第1617號民事判決意旨可參）。查宜蘭縣○○鄉○○○段000地號土地（即系爭土地）係辦有登記之土地，現登記所有權人為上訴人及訴外人黃光明，應有部分各2分之1乙節，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記公務用謄本在卷可憑（見原審卷一第79頁）。而被上訴人雖爭執上訴人取得系爭土地所有權應有部分有無效之原因，然依被上訴人爭執之事由，並非主張被上訴人始為系爭土地之真正權利人，且依卷內系爭土地之地籍異動索引（見原審卷一第81-101頁），被上訴人亦非系爭土地之前手，則揆諸前開說明，既然上訴人業經登記為系爭土地之所有權人（之一），則在其就系爭土地所有權登記名義人之登記依法定程序塗銷前，應得對被上訴人主張系爭土地所有權。從而，本件上訴人主張其為系爭土地之登記名義人，而本於所有權人之地位行使其所有權，應非無憑。被上訴人辯稱上訴人非合法取得系爭土地所有權，不得依所有人地位行使權利云云，尚非可取。至上訴人行使權利是否有違反誠實信用原則及權利濫用原則，則係應按個案情形判斷之另一問題，與上訴人得否本於系爭土地所有權之地位行使權利，尚屬二事，亦附此指明。 (二)按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房 屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平。故於土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後分開出賣之情形，其間雖無地上權設定，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，但應支付相當代價，此種房屋所有人與土地所有人間之使用土地法律關係之性質，當屬租賃，此有最高法院48年台上字第1457號判例、民國73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議可資參照。另按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」88年4月21日公布、89年5月5日施行之民法第425條之1第1項前段定有明文。此新增條文雖無溯及既往適用之規定，然其乃係將上開最高法院48年台上字第1457號判例、73年度第5次民事庭會議決議意旨予以明文化，此於該條立法理由中已有闡明。故若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係（最高法院99年度台上字第2344號、101年度台上字第1643號判決要旨參照）。是房屋及土地轉讓之事實發生在法條增訂施行前者，仍應推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院106年度台再字第71號判決參照）。查本件上訴人主張被上訴人所有之系爭地上物係坐落於系爭土地如附圖編號A、B、C所示之範圍，為被上訴人所不爭執，並經原審會同地政人員前往系爭土地履勘繪測屬實（見原審卷二第71-81頁），及有宜蘭縣羅東地政事務所土地複丈成果圖（即附圖）、系爭地上物之建物登記公務用謄本等在卷可參（見原審卷一第77頁、卷二第83-85頁），此情首堪認定。惟查系爭地上物係辦有保存登記之建物，其登記建號為宜蘭縣○○鄉○○○段000○號建物，為兩造所不爭執，而該建物原始係由訴外人黃天生於72年間取得取得宜蘭縣政府建設局72年9月15日建局南字第5826號建造執照、並於74年間取得74年5月4日建局南字第5247號使用執照而新建完成，嗣黃天生於80年間將系爭地上物贈與訴外人林彩郎，並由林彩郎於80年12月23日辦妥建物所有權第一次登記等情，此有宜蘭縣羅東地政事務所檢送本院之系爭地上物辦理建物所有權第一次登記之土地登記申請書、複丈成果圖、建築改良物贈與所有權移轉契約書、宜蘭縣政府建設局使用執照等存卷可佐（見本院卷第73-98頁）。而查系爭土地部分，依宜蘭縣羅東地政事務所檢送本院之地籍異動索引，亦可見系爭土地係於56年9月29日經總登記為國有土地，於68年11月15日由黃天生因法定取得之原因登記為所有人，嗣於86年9月24日因黃天生死亡而由訴外人黃玉蘭、黃光明因繼承而為所有權人，嗣後黃玉蘭之所有權應有部分遭拍賣，經上訴人拍得而於109年10月22日登記為系爭土地所有人（見原審卷一第85-91、109-113頁）。則互核上述系爭土地、系爭地上物歷來所有權異動情形，已明確可見黃天生於00年00月00日起即為系爭土地之所有權人，並於74年間在系爭土地新建系爭地上物而原始取得系爭地上物之所有權，嗣後於80年間黃天生將系爭地上物贈與林彩郎並辦妥所有權登記乙節，即符合「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將房屋所有權讓與他人」之情形，依上開說明，系爭地上物之受讓人林彩郎對於讓與人黃天生間，即成立租賃關係。且黃天生死亡後，黃天生繼承人即黃玉蘭、黃光明，亦應概括繼受此一租賃關係。 (三)又「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。」「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」民法第425條、第426條之1分別定有明文。又按現行民法第425條之規定，係於88年4月21日修正公布，自89年5月5日施行。修正施行前之民法第425條僅規定「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。」基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。是租賃契約成立於89年5月5日民法債編修正前，縱有「未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者」之情形，亦有買賣不破租賃原則之適用，不受現行民法第425條第2項規定之限制。查系爭地上物所有人林彩郎與系爭土地所有人黃天生（含嗣後繼承人黃光明、黃玉蘭）間自80年間即存有租賃關係，業經本院認定如前。又查林彩郎就其所有之系爭地上物，嗣於95年8月28日因買賣而移轉予訴外人嚴福陽，嚴福陽再於110年6月10日因買賣而再移轉予被上訴人，此有系爭地上物之歷來異動索引在卷可查（見原審卷一第81-83、93-95頁）；而黃玉蘭就其所有之系爭土地應有部分2分之1，嗣於109年10月22日因拍賣而移轉予上訴人，此亦系爭土地之歷來異動索引在卷可證（見原審卷一第85-91頁），則揆諸前開規定及說明，上述原存於系爭土地所有人黃天生（含嗣後繼承人黃光明、黃玉蘭）與系爭地上物所有人林彩郎間之租賃關係，自亦移轉而存於系爭土地之現所有人即黃光明、上訴人，與系爭地上物之現所有人即被上訴人間。據此，被上訴人應得以土地租賃人之地位，有權占有使用系爭地上物所坐落之系爭土地範圍即如附圖編號A、B、C所示之範圍。從而，上訴人起訴請求被上訴人應將系爭地上物拆除後將所占用之土地範圍騰空返還予上訴人及全體共有人，即應認屬無據。 (四)至上訴人雖援引本院110年度羅簡更一字第1號事件（下稱系 爭前案）之確定判決業經認定上訴人與被上訴人間並無租賃關係，故本院應受既判力或爭點效拘束云云。惟按「除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力。」民事訴訟法第400條第1項定有明文。惟該規定確定終局判決之既判力，除同條第2項所定情形外，僅以主文為限而不及於理由。確定判決之主文，如係就給付請求權之訴訟標的之法律關係為裁判，其既判力即不及於為其前提之基本權利。雖此非屬訴訟標的之基本權利，其存在與否，因與為訴訟標的之法律關係有關，而於判決理由中予以判斷，亦不能認為此項判斷有既判力（最高法院111年度台上字第2386號民事判決意旨參照）。查系爭前案中，該案原告即本案上訴人係主張與該案被告即本案被上訴人存有租金給付請求權，而聲明請求被上訴人給付特定之金額（即租金），揆諸前開說明，前案判決雖經確定而有既判力，然既判力之範圍僅及於給付請求權之訴訟標的之法律關係，即上訴人對被上訴人之租金給付請求權法律關係，並不及於為其前提之基本權利事實即兩造間是否有租賃法律關係乙節，是以，僅以上訴人所提系爭前案遭本院判決駁回確定乙節，尚無從直接認定兩造間並無租賃法律關係。至所謂爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第1717號民事判決意旨參照）。查系爭前案中，法院固於判決理由中認定系爭土地及系爭地上物從未同屬一人所有而無民法第425條之1規定之適用，惟本件訴訟中依前述之宜蘭縣羅東地政事務所檢送本院之系爭地上物辦理建物所有權第一次登記之土地登記申請書、複丈成果圖、建築改良物贈與所有權移轉契約書、宜蘭縣政府建設局使用執照及系爭土地、系爭地上物之歷來異動索引等資料，已可明確認定系爭土地及系爭地上物前均為黃天生所有，而對照系爭前案全卷資料，上訴人於系爭前案中雖主張有民法第425條之1之適用，但卻未提出系爭地上物辦理建物所有權第一次登記之土地登記申請書、複丈成果圖、建築改良物贈與所有權移轉契約書、宜蘭縣政府建設局使用執照等證據資料，是前述證據為本件訴訟之新資料，且已足以推翻系爭前案之原判斷，揆諸前開說明，本件亦應無上訴人所主張爭點效之適用。至上訴人雖又主張本件如駁回其請求，其將既無法請求租金、亦不得請求返還土地，對其並不公平等語。惟上訴人於系爭前案中既為原告，則就所主張兩造間存有租賃關係，自應就該事實善盡說明及舉證之責任，詎上訴人未盡其舉證責任，未提出系爭地上物辦理建物所有權第一次登記之土地登記申請書、複丈成果圖、建築改良物贈與所有權移轉契約書、宜蘭縣政府建設局使用執照等證據資料，致系爭前案法院依該案僅存之訴訟資料認定系爭土地及系爭地上物從未同屬一人所有而無民法第425條之1規定之適用，進而認定兩造間並無租賃關係，上訴人自應就其舉證不力導致之敗訴判決自負其責，其此部分所主張，並無可採。 (五)綜前所述，本件上訴人雖登記為系爭土地之共有人，而得本 於所有權人之地位行使系爭土地之所有權，但上訴人與被上訴人間就被上訴人所有之系爭地上物占用系爭土地之範圍內，存有前述租賃關係，則被上訴人就該部分土地自屬有權占有，上訴人請求被上訴人應拆除系爭地上物，並騰空返還系爭土地予上訴人及全體共有人，即應認為無理由。 五、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第821 條之規定，請求被上訴人應將系爭地上物拆除，將該部分所占用系爭土地騰空返還上訴人與其他共有人，暨上開部分假執行之聲請，均為無理由，應予以駁回。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 　　經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此 　　敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 　　3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日 　　　　　　　　　臺灣宜蘭地方法院民事庭 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　伍偉華 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃淑芳 　　　　　　　　　　　　　　　法　官 張文愷 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉婉玉