返還租賃物等

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 113年度基簡字第872號 原 告 陳清秀 訴訟代理人 張碩元 被 告 蘇鈺珅 上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國113年11月6日辯論 終結，判決如下： 　　主　　　文 被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街00號5樓房屋以及地下25號停 車位，騰空遷讓返還原告。 被告應給付原告新臺幣肆拾伍萬元。 訴訟費用新臺幣壹萬柒仟肆佰參拾肆元由被告負擔，並應自本判 決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利 息。 本判決第一項、第二項得假執行。但被告如各以新臺幣貳拾肆萬 元、肆拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告本係起訴請求被告將門牌號碼基隆市○○區○○街00號5樓房屋騰空遷讓返還原告，並請求被告給付新臺幣（下同）460,000元（參看本院卷第11頁）；嗣則於本院民國113年11月6日言詞辯論期日，當庭陳明其係求為判命被告將門牌號碼基隆市○○區○○街00號5樓房屋以及地下25號停車位，騰空遷讓返還原告，並請求被告給付450,000元（參看本院卷第65頁至第66頁、第67頁），核屬應受判決事項聲明之擴張或減縮，且其基礎事實同一，合於上開規定，應予准許。 二、原告主張： 　　兩造於108年7月31日簽訂房屋租賃契約書，由被告向原告承 租門牌號碼「基隆市○○區○○街00號5樓」房屋以及地下25號停車位（以下合稱為系爭房屋）；雙方約定，被告應按月給付原告租金新臺幣（下同）10,000元，租賃期間自108年8月1日起，至109年7月31日止。後租賃期限屆至，被告仍占有系爭房屋，受有相當於租金之不法利益，並致原告受有損害，截至113年7月31日為止（109年9月1日迄113年7月31日），原告損失金額累計已達480,000元（10,000元×48個月），經以押租金20,000元予以抵充，被告猶有相當於租金460,000元之不法利得（480,000元－20,000元），惟被告已於109年8月5日給付原告10,000元，故原告乃本於租賃契約以及不當得利之法律關係，起訴並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告；㈡被告應給付原告450,000元（460,000元－已付10,000元）。 三、被告答辯： 　　兩造原訂租約雖已於109年7月31日屆期，然自109年8月1日 開始，兩造租約即已轉變為「不定期之租賃」，因被告曾於109年8月給付原告租金10,000元，原告亦曾於109年10月18日來電表示「要與被告重新簽約」，再加上原告此前概無「被告違約或欠租」之表示，故原告如今主張租約屆期並無理由。 四、本院判斷： 　㈠兩造於108年7月31日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約紙 本），由被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自108年8月1日起至109年7月31日止，租金每月10,000元等前提事實，乃兩造之所不爭，並有原告提出之系爭租約紙本（本院卷第17頁至第25頁）在卷可參；是原告主張「兩造租約已於109年7月31日屆期」乙情，尚與兩造約定相符而有根據。至被告雖抗辯兩造租約業於109年8月1日轉變為「不定期之租賃」云云；然按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條固有明文。此即定期租賃契約之默示（法定）更新，不問當事人間之實際意思，原租賃關係均由「定期租賃」轉變為「不定期租賃」。惟定期租賃契約默示更新法定效果之發生，必須具備以下二項要件：①承租人於租賃期限屆滿以後，仍繼續為租賃物之使用收益；②出租人知承租人仍繼續為租賃物之使用收益，並可能表示反對之意思，而不即為表示反對之意思者。且出租人表示反對意思之方式，尚不以明示為限，即令默示之反對，仍無不可；又出租人表達反對之意思，一般固係於租賃期限屆滿後，承租人仍繼續用益租賃物之時為之，惟此一常態並非唯一之選項與可能，倘當事人於締約之際，即已明訂「期滿後絕不續租」，或已明訂「續租應另訂契約」者，自仍能阻止默示更新法定效果之發生（最高法院55年台上字第276號判例意旨參照）；至若當事人於租賃契約載有「期滿再訂」等字樣者，亦不必然即得解釋為當事人有於期滿後當然繼續其租賃關係之意思，蓋此只不過是當事人於租賃期間屆滿以後，得經由協商再訂租約之表示而已（最高法院41年台上字第433號判例意旨參照）。查系爭租約紙本第6條明載：「乙方（意指被告）於租期屆滿時，除經甲方（意指原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，……」（參看本院卷第21頁），顯見出租人即原告於兩造締約之初，即以契約明訂方式「阻止默示更新法定效果之發生」，是就令被告於租賃期限屆滿以後，仍繼續為租賃物之使用收益，或者原告於租期屆滿之時，未再就被告為反對之表示，本件仍因兩造間之上開約定，恆「不發生」默示更新之法定效果，是被告罔顧系爭租約紙本第6條「不得藉詞推諉或主張任何權利」之特約，徒憑「承租人仍繼續為租賃物之使用收益」而謬稱兩造應就系爭房屋成立「不定期租賃」云云，自非可取。更何況，系爭房屋迄由被告按原承租之模式繼續使用，至多僅能解為「原告就返還租賃物所允寬限（即出租人就租賃物返還請求權之單純不行使）」，而與「出租人明示反對繼續出租」不相妨礙，是被告倒果為因，祇憑原告此前概無「被告違約或欠租」之表示，即曲解原告給予履行寬限之美意，辯稱兩造已然成立「不定期租賃」云云，自屬強詞奪理而非可採。至被告雖曾於109年8月5日，按系爭租約紙本所定條件，給付原告租金10,000元，然關此金錢給付之性質，充其量僅為租賃關係消滅後，因租賃物遲延返還所生之損害賠償（最高法院42年台上字第493號判例意旨參照），此觀被告自承「原告曾來電表示租約要重新簽訂」乙情（本院卷第68頁），即足析其梗概。是被告反於系爭租約紙本之明示約定，徒憑其曾於109年8月給付原告10,000元，以及原告此前概無「被告違約或欠租」之表示，旋昧於兩造締約之真意，抗辯兩造就系爭房屋當有「不定期之租賃存在」云云，自係牽強附會而無足採。 　㈡承前，兩造就系爭房屋僅有「定期租賃」之法律關係，且其 租租賃期間已於109年7月31日屆至。按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455條前段定有明文。次按押租金之主要目的，在擔保承租人履行租賃債務及賠償損害之用，是於「租賃關係消滅後」，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生「當然抵充」之效力，倘於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號、77年度台上字第2213號、72年度台上字第4885號判決意旨參照）。查兩造於108年7月31日簽訂房屋租賃契約書，由被告向原告承租系爭房屋，雙方約定，被告應按月給付原告租金10,000元，租賃期間自108年8月1日起，至109年7月31日止；後租賃期限業已屆至，被告則仍占有系爭房屋，受有相當於租金之不法利益，計至113年7月31日為止（109年9月1日迄113年7月31日），原告損失金額共480,000元（10,000元×48個月），經以押租金20,000元予以抵充，被告猶有相當於租金460,000元之不法利得（480,000元－20,000元），惟被告已於109年8月5日給付原告10,000元，是原告本於租賃契約以及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋、給付不當得利450,000元（460,000元－已付10,000元），自屬適法有據，為有理由，應予准許。爰判決如主文第一、二項所示。 五、本件第一審裁判費為17,434元，此外核無其他費用之支出， 爰依職權確定本件訴訟費用為17,434元，應由敗訴之被告負擔；併依民事訴訟法第91條第3項規定，諭知被告應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按法定利率即週年利率5%計算之利息。 六、本件係民事訴訟法第427條第2項第1款、第8款之財產權訴訟 事件，本院既適用簡易程序而為被告敗訴之判決，自應依同法第389條第1項第3款規定，職權宣告假執行；又本院斟酌本件係適用簡易訴訟程序之案件，僅能上訴至第二審，參考各級法院辦案期限實施要點，第二審簡易程序審判案件之辦案期限為2年，以此推估，本判決第一項因被告免為假執行致原告假執行延宕之期間應為2年，因此原告延後2年使用收益系爭房屋所受之損害，應為上開期間之租金合計240,000元（計算式：10,000元×24個月＝240,000元），兼之原告因被告就本判決第二項免為假執行所受之損害，即為原告屆期所得受償之金額，爰職權宣告被告分別就本判決第一項以240,000元、就本判決第二項以450,000元，為原告預供擔保，得免為假執行。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日 　　　　　　　　　基隆簡易庭法　官　王慧惠 以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　 對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　佘筑祐