確認停車位共有專用

臺灣基隆地方法院民事判決 113年度訴字第265號 原 告 張佑銘 訴訟代理人 廖湖中律師 複代理人 林清汶 被 告 摩登雙星管理委員會 法定代理人 賴志傑 訴訟代理人 謝振奮 上列當事人間確認停車位共有專用事件，本院於民國113年10月3 0日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴駁回。 訴訟費用新臺幣1萬6,246元由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序事項 　　按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號裁判意旨參照）。原告主張其就基隆市○○區○○段○○○○段0000地號土地（下稱系爭土地，原告將上開「七堵區」誤載為「五堵區」等，遂依原證5之土地登記第一類謄本更正之），如起訴狀附圖所示之停車位（下稱系爭停車位），對被告社區全體區分所有權人有「共有專用」之權利，然為被告所否認，是原告主張之權利是否存在不明確，足見原告在私法上之地位有受侵害之危險，原告提起本件確認之訴以排除此項危險，於法即無不合，合先敘明。 貳、實體事項 一、原告起訴主張略以： (一)原因事實 　　原告於民國112年3月12日透過東森房屋仲介，以總價新臺幣 （下同）1,800萬元與訴外人李衍長簽立買賣契約（如原證1，不動產買賣契約書所示，下稱系爭房屋買賣契約），購買被告社區內坐落於門牌號碼基隆市○○區○○路00號、建號5493號房屋（下稱系爭房屋）之所有權全部，及系爭土地權利範圍376/10000，而系爭房屋買賣契約即記載，包含系爭停車位「共有專用」之權利。詎料，因被告社區管委會及區分所有權人會議拒絕承認原告享有系爭停車位「共有專用」之權利，並於113年3月29日召開全體區分所有權人會議，會議進行討論與表決，該次區分所有權人參加人數及權利範圍計67.02%已達法定規定，經決議後即公告内容記載：「2.『張先生（即原告）要求進行停車位討論，要求管委會劃給他一個停車位。』結論：『就停車位問題，區權人會議與張先生並無共識，若張先生仍認為權益受損，可透過司法單位裁決』。」等語（如原證2，被告社區區分所有權人會議紀錄公告所示）。是被告社區區分所有權人會議決議，顯係並不承認原告對系爭停車位「共有專用」之權利。是本件係被告113年3月29日區分所有權人會議決議不承認原告具有系爭停車位「共有專用」之權利，確已損及原告適法權益，原告具有受確認判決之法律上利益，爰依法提起本件訴訟。 (二)法律主張 1、共有依法得約定為專用 　　區分所有權人就公寓大廈共有部分約定專用，並不受公寓大 廈管理條例（下稱公管條例）第7條各款規定之拘束，縱將公管條例第7條第2款所列共有部分，約定分歸區分所有權人專用，或其約定專用有違反法令使用限制之規定，其約定仍屬有效（最高法院95年度上字第549號判決意旨參照）。又住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定，公管條例第9條第2項亦有明文，足徵，區分所有權建築物共有均得以約定為專用。況且，本件所爭標的係屬「法定空地」依基隆市政府都發處已劃分為「停車位」；且本件亦無違反公管條例第7條共用部分不得獨立使用供做專有部分，如：「公寓大廈本身所占之地面；連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區内各巷道、防火巷弄；公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造」等之規定。2、原告具有系爭停車位「共有專用」之權利事證甚明(1)按本件原告所爭標的，依基隆市政府都發處業已編定為平面停車位（如起訴狀附圖所示）。而系爭房屋買賣契約第2頁第1行所示即有約定記載「本約買賣標的包括地上停車位」，同契約第7頁第15條第2至3行亦記載本買賣標的物旁之搭建鐵皮屋區（車庫）一併移轉給買方，且出賣人於出售時並有特別有聲明，所出售之不動產包括系爭停車位「共有專用」之權利。(2)再者，依據被告社區101年所訂定之規約第2條第2項：「本大廈法定空地….但起造人或建築業者之買賣契約書或分：管契約書已有約定時，從其約定。」，及第4項前段；「停車空間應依起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其约定專用部分。」、第15條：「共有部分約定專用者或專有部分約定公用者，除有下列之情形者外，應繳交或給付使用償金：『一、依起造人或建築業者之買賣契約書或分管協議書^所載已擁有停車空間持分者，或該契約訂有使用該一共有部分或專有部分之約定者。二、登記機關之共同使用部分已載有專屬之停車空間持分面積者。」（如原證3，被告社區規約所示），是原告之前手區分所有權人，均未曾繳過給付使用償金給管委會，足徵對系爭停車位確符合上述條件「登記機關之共同使用部分已載有專屬之停車空間持分面積者」，即得免繳使用償金。(3)復依原證4之基隆市稅務局房屋稅籍證明書所示，於112年5月5日核發時系爭停車位上之鐵皮屋稅籍即已16年，迄至113年4月應已達16年，長期以來供系爭停車位及車庫供80號1樓所有人「共有專用」事實，向無人有異議。3、公寓大廈透過規約共有約定為專用乃極為普遍現象 　　依公管條例第3條1項4、5款之規定，「共有部分」係指「公 寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」；而「約定專有部分」係指「公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」及公管條例第4條：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」、第23條第1項：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」是以，公寓大廈透過規約，將共有約定為專有乃極為普遍之現象。而規約依法乃具有繼受之效力，依公管條例第24條第1項：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」。4、系爭停車位供「共有專用」行之已久且合於建商交易習慣 　　依據公管條例第56條第1項「停車空間應依與起造人或建築 業者之買賣契約書使用其約定專用部分」擁有使用權，而「共有約定專用部分」是指公寓大廈共用部分，經約定供特定區分所有權人使用者，例如系爭停車位「共有專用」亦已行之已久，係建物原始起造交屋後之日，即已供實踐路80號1樓之所有人作「共有專用」之停車位，乃因系爭停車位緊臨80號1樓，一般建商都習慣將共有空地使用權劃分歸諸於一樓所有人專用，乃自然之理；原因即除一樓所有人有直接使用較有效益外，並無損及其他共有人之利益。且系爭停車位上面早設有鐵皮屋（原告承買時前手即存在），且其房屋稅籍年限迄今亦已長達16年，足徵本件原告所爭「共有專用」停車位之權利事實，自原始前手交屋時，係已經存在。 (三)對證人賴炳通證述之意見 　　證人所述不實，證人稱系爭停車位為賴炳麟所有，實際上為共有專用，前手李衍長認確實有共有專用權利，買賣契約上亦有記載，依原證3之被告社區規約第2條(三)之約定，即載明有約定專有部分。　 (四)基於上述，聲明： 　　請求確認坐落基隆市○○區○○段○○○○段0000地號土地如附圖所 示之停車位，原告對全體區分所有權人有「共有專用」之權利。 貳、被告答辯略以： 　　原告並無系爭停車位權狀，蓋被告社區於85年完建築完成住 戶入住後，即成立管委會，而被告社區車位由全體區分所有權人會議決議，由管委會管理，並未決議將基隆市○○區○○路00號1樓隔壁停車格約定由1樓住戶即原告共有專用、亦無任何住戶對特定停車位置有分管約定，故被告否認原告就起訴狀附圖所示停車位有有「共有專用」之權利等語。並聲明：原告之訴駁回。 參、本院之判斷 一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。故主張權利存在之人，應就權利發生要件事實負舉證責任，如主張權利存在之人就該事實已負舉證之責，始由抗辯權利不存在之人就權利障礙、排除或消滅之要件事實負舉證之責，此乃舉證責任分配之一般原則。 二、原告主張其自訴外人李衍長簽訂系爭房屋買賣契約，買受系 爭房屋及系爭土地權利範圍376/10000，為兩造所不爭執，堪信為真實。然原告主張依系爭房屋買賣契約，其取得者包含如起訴狀附圖所示之系爭停車位「共有專用」權利，為被告所否認，並以前詞置辯，是原告應先就其有系爭停車位「共有專用」權利之有利於己事實負舉證責任。 三、原告無法舉證對系爭停車位有「共有專用」權利 1、按被告社區101年所訂定之規約第2條第4項之約定：「停車空間應依起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之空間，經區分所有權人會議決議授權管理委員會得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用，…」，可知原告如欲主張就「系爭停車位」有約定「共有專用」，需提出「其前手即訴外人李衍長與起造人或建築業者間有特別約定專用部分」或「被告社區區分所有權人有以會議決議，授權管理委員會將系爭停車位約定為約定專用部分，供原告使用」之證據。2、首查，被告社區之建商負責人即證人賴炳通到院證述：「（原告訴訟代理人問：住戶如買車位，如何確定車位位置？）答：我賣給李先生，李先生說不要買車位，他買3戶都沒有買車位。」、「（法官問：原告稱向李先生買80號，李先生有賣車位給他？）答：附圖畫螢光筆部分所示車位為賴炳麟所有，並未出售給李先生。我強調李先生從未跟我買車位，附圖畫螢光筆部分所示車位為賴炳麟所有。」（有113年9月24日言詞辯論筆錄可稽），足認訴外人李衍長當時與建築業者之購買系爭房屋時，並未一同購買停車位，就停車位並無特別約定專用部分。原告之前手李衍長既未曾購入任何車位，即無可能轉售予原告，是以原告主張其自李衍長購入系爭停車位共有專用權顯屬無據。雖原告與訴外人李衍長簽訂之房屋買賣契約，約定出售系爭停車位「共有專用」權利，然此乃李衍長未能依據其與原告契約履行，應由李衍長對原告負擔債務不履行責任，原告不得以與李衍長間之債權契約主張其對被告社區全體共有人取得系爭停車位之共有專用權。3、次查，如原告所提出之「被告社區區分所有權人會議紀錄公告」（如原證2所示），其中即載明：「2.張先生（即原告）要求進行停車位討論，要求管委會劃給他一個停車位。結論：就停車位問題，區權人會議與張先生並無共識，若張先生仍認為權益受損，可透過司法單位裁決。」顯見被告社區區分所有權人會議，亦未授權管理委員會將系爭停車位約定為約定專用部分，供原告使用，則原告未經被告社區之區分所有權人會議決議，取得系爭停車位約定之約定專用，逕自認定其已取得此一權利，亦無所據。4、至原告另以「原告之前手區分所有權人，均未曾繳過給付使用償金給管委會」、「系爭停車位上之鐵皮屋稅籍即已16年」、「系爭停車位供共有專用行之已久且合於建商交易習慣」主張其就系爭停車位有「共有專用」之權利亦屬無據。因原告前手未曾給付使用償金僅係單純之客觀狀態，而未給付使用償金之原因多端，不能直接推論原告係就系爭停車位有共有專用之權利，而屬被告社區規約第15條第1項免繳付之情形；而房屋稅籍僅係作為行政機關課稅管理之用，原告提出之房屋稅籍證明書，並不足以證明其就系爭停車位所在土地有共有專用之權利；再被告社區之建商負責人即證人賴炳通，已證稱李衍長並未一同購買停車位，就停車位並無特別約定專用部分，是本件並無原告所稱符合建商交易習慣之情形。5、原告雖另稱請求傳訊李衍長為證人，然本院詢問是否可提出與建商之買賣契約為證，原告陳稱僅有口頭約定，足信並無任何就系爭停車位之約定專用書面存在，本院認並無傳訊必要。 三、從而，原告請求確認其對被告社區全體區分所有權人，就系 爭停車位所在土地有「共有專用」之權利，為無理由，應予駁回。 肆、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。 伍、本件訴訟費用即裁判費1萬6,246元應由敗訴之原告負擔。　 陸、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、 第87條第1項，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　王翠芬 以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　官佳潔