損害賠償

臺灣基隆地方法院民事判決 113年度訴字第271號 原 告 王素連 被 告 李孟瓀 訴訟代理人 李盈慧 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年11月19日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴駁回。 訴訟費用新臺幣（下同）9,690元由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告起訴主張略以： 　㈠原告於112年5月3日與被告簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭 買賣契約)，以價金420萬元向被告買受門牌號碼基隆市○○區○○街000號14樓建物（下稱系爭房屋）暨基地，約定112年6月20日交屋。因被告央求其另行購屋需尾款及裝修期，原告遂同意先完成撥款程序且口頭約定以1個月租金1萬3,000元3個月共3萬9,000元回租予被告繼續居住使用至112年9月28日。3萬9,000元實為原告先行支付房貸之補貼，依被告於賣方成交前應注意事項中勾選簽約後90日交屋，雙方約定實際交屋日為112年9月28日。 　㈡嗣原告於112年12月4日一整個星期都在下雨才發現廚房牆面 及流理台面發生滲漏水，研判為外牆孔洞所致，經被告於112年12月26日施作廚房外牆防水工程獲改善。詎料原告於113年2月7日又發現「廚房窗框、洗衣間窗框」雨水滲入（房間窗框滲漏水為氣密窗膠條老舊，非本件主張之瑕疵），係因窗框與牆面接合處縫隙導致，被告卻不願負責修繕。此外，原告於112年12月13日入住不久後於深夜均會聽到持續性的低頻馬達運轉聲，經向社區管理中心詢問方知系爭房屋社區大樓之中繼幫浦機械室（水箱）設置在原告購買之系爭房屋下方，乃於113年2月7日以通訊軟體Line請仲介通知被告，然被告不予置理。被告於「不動產標的現況說明書」勾選無滲漏水、無中繼幫浦機械室或水箱，並未據實揭露系爭房屋現況，因上開瑕疵致系爭房屋價值減損，故依瑕疵擔保責任，就「廚房窗框、洗衣間窗框」滲漏水部分以成交價15%、中繼幫浦機械室部分以成交價5%計算，請求減少價金84萬元等語。並於113年8月15日更正聲明為：被告應給付原告84萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 二、被告答辯：系爭房屋之買賣約定係依固定物現況交屋，系爭 買賣約定112年6月20日交屋，被告因新屋裝潢遂以租賃方式向原告承租至112年9月28日，租期屆滿112年9月28日點交予原告，原告於112年12月4日通知廚房牆面及流理台面滲漏水，被告即連繫廠商於112年12月26日施作「外牆清洗、窗框矽利康更新及防水工程」並改善完成。嗣原告又於113年2月7日通知「廚房窗框、洗衣間窗框」滲水（下稱系爭滲漏水），然系爭滲漏水應係氣密膠條老舊所致，乃正常之房屋使用損耗，非屬瑕疵擔保責任範圍，應由原告自行處理；至中繼幫浦機械室之存在，被告於系爭房屋住居10年亦不知悉，且深夜亦未聽聞持續性低頻馬達運轉聲，依民法規定，原告有盡快檢查受領標的及發現瑕疵時應即時通知被告之義務，若原告沒有即時檢查並通知被告，除非是依通常檢查無法發現之瑕疵，被告可主張原告已承認所受領之房屋，並拒絕負瑕疵擔保責任等語。並為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： 　㈠兩造於112年5月3日簽訂「不動產買賣契約書」，由原告以42 0萬元向被告買受系爭房屋（即基隆市○○區○○段0000○號建物）及其坐落基地，約定交屋日期為112年6月20日，原告已給付價金完畢，系爭房屋於112年6月19日辦理點交結案（詳本院卷第79-89、173頁）。 　㈡系爭房屋自112年6月19日起由被告以3萬9,000元代價繼續居 住使用至112年9月28日。 　㈢112年9月28日屆至被告將系爭房屋點交予原告，原告於112年 12月4日發現系爭房屋廚房牆面及流理台面滲漏水，經被告委請廠商於112年12月26日施作「外牆清洗、窗框矽利康更新及防水工程」改善完畢（詳本院卷第103-105頁）。 　㈣原告於113年2月7日發現系爭滲漏水，於112年12月13日入住 後發現中繼幫浦機械室持續發出低頻馬達運轉聲。 　㈤被告於不動產標的現況說明書上「有無滲漏水狀況」欄勾選 「無」、「本棟建物有無依法設置之中繼幫浦機械室或水箱」欄勾選「無」（詳本院卷第19頁）。 四、本件爭點及本院判斷： 　　原告主張其向被告購買之系爭房屋有「廚房窗框、洗衣間窗 框」滲漏水、下方樓層設有中繼幫浦機械室等瑕疵，致系爭房屋價值減損，請求減少價金84萬元，為被告所否認，並以上開情詞置辯，是本件爭點為：系爭房屋於何時完成買賣之交付？交付時是否存有物之瑕疵？原告得否向被告主張減少價金？ 　㈠按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂。依民法第946條第2項規定，占有之移轉得準用同法第761條之規定，亦即移轉占有並不以現實交付為限，簡易交付、占有改定或指示交付，均生移轉占有之效力（最高法院99年台上字第626號民事判決要旨參照）。所謂占有改定，係讓與人仍繼續占有標的物，由讓與人與受讓人間訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付（民法第761條第2項參照）。被告稱其自112年6月19日起以3萬9,000元向原告回租系爭房屋至112年9月28日，除證人即系爭房屋委賣方仲介業務員蔡美華到庭結證稱:系爭房屋有回租，所以租期屆至是9月28日點交等語(見本院卷第152頁）外，復據第一建築經理股份有限公司函覆本院稱「查本案買賣雙方已於民國112年6月19日辦理點交結案，檢附雙方提供之點交確認單過院參辦」（詳本院卷第173-177頁），觀諸該公司專戶收支明細表暨點交確認單（賣方）指定收受價金之帳戶末欄確有「39000」之記載，亦與原告於本院113年8月15日言詞辯論期日陳稱:口頭約定112年6月20日至112年9月28日以一個月租金1萬3,000元出租給被告等語相符(詳本院卷第136頁），堪認兩造於系爭房屋因買賣點交日後另行成立租賃契約，由出賣人即被告繼續占有系爭房屋至112年9月28日，斯時乃由買受人即原告取得間接占有系爭房屋，即以「占有改定」方式代替現實移轉占有之交付，換言之，系爭房屋於兩造辦理買賣點交結案之「112年6月19日」成立租賃關係時，即已使原告成為間接占有人而完成系爭房屋買賣契約之交付。原告嗣後於113年10月11日提出補正狀改稱每月1萬3,000元方便理解說是回租金，實為補貼原告先行支付系爭房屋之房貸金額云云，自不足採。 　㈡次按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵」、「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔」，民法第354條第1項、第373條前段分別定有明文。所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號民事判決要旨參照）。買賣標的物是否屬於瑕疵，應視其契約所約定之價值、效用或品質而定，如無特別約定，則以通常交易觀念為準，而非概與新品相較。而物之瑕疵之有無，應以危險移轉即交付時為準，倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第951號民事判決要旨參照）。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277條前段所明定，原告主張系爭房屋有系爭滲漏水、下方樓層設有中繼幫浦機械室（水箱）之瑕疵，自應由原告就其主張之瑕疵存在此有利於己之事實，負舉證責任。經查： 　⑴系爭滲漏水部分： 　　原告主張其於113年2月7日發現系爭房屋「廚房窗框、洗衣 間窗框」雨水滲漏，並提出影片光碟為證，惟據原告所提其與房仲小藍之通訊軟體Line對話截圖，小藍回覆稱「…妹妹（即被告）說之前住都沒有這情形」（詳本院卷第33頁），被告既否認交屋前存在系爭滲漏水，而原告並未提出其他證據證明系爭房屋於112年6月19日「交屋時」存有系爭滲漏水之瑕疵，酌以系爭房屋出賣人之被告係於112年6月19日完成點交予買受人之原告而結案，迄原告發現系爭滲漏水之113年2月7日，已歷時逾7個月，此期間不可能從未下雨，事實上原告亦陳稱112年12月4日一整個星期都在下雨(詳本院卷第137頁），原告卻不曾發現滲水之情事，即不能排除系爭滲漏水乃系爭房屋112年6月19日「交屋後」所產生。再者，一般中古屋之買賣，因其缺損或老化程度多已形諸於外或可由其屋齡直接估算，除有影響結構安全、欠缺保證品質或特別約定其效用外，應認當事人已合意按訂約時房屋之現狀交易，出賣人並無義務將中古屋重新翻修至相當於新屋程度之品質。而查，本件係中古屋買賣，兩造約定依固定物現況交屋（詳本院卷第87頁），系爭房屋之建築完成日期為85年11月29日，有土地建物查詢資料可稽，可見兩造成立買賣契約當時，系爭房屋已為屋齡逾26年之老屋，系爭房屋廚房及洗衣間窗框與牆面接合處出現縫隙，應屬房屋老化、年久耗損之自然現象，且此情亦非原告於締約當時所不能預見，縱認系爭滲漏水於交屋時即存在，兩造既約定以「現況」交屋，原告於風險衡量後仍予以買受，難認因窗框與牆面接合處縫隙所致之系爭滲漏水屬物之瑕疵，故原告主張系爭房屋存有系爭滲漏水瑕疵，應由被告負瑕疵擔保責任云云，即屬無據。 　⑵中繼幫浦機械室（水箱）部分：　 　①原告主張其於112年12月13日入住後發現低頻馬達運轉聲，因 認系爭房屋下方樓層設有中繼幫浦機械室屬瑕疵，被告就中繼幫浦機械室位於系爭房屋下方樓層未表爭執，然辯稱其不知情，且居住10幾年期間均未聽聞馬達聲等情。按「高層建築物高度每超過60公尺者，應設置中繼幫浦」，建築技術規則建築設計施工編第251條第2項前段定有明文。查系爭房屋所在大樓為地上23層、地下4層之鋼筋混凝土造建物，建物高度為71.8公尺，有基隆市政府使用執照謄本線上申請系統網頁資料可參，基於消防及公共安全之考量，自應依前開規定設置中繼水箱及中繼幫浦，故中繼幫浦機械室（水箱）即屬依法必須設置之消防設備及公共設施。況原告主張之中繼幫浦機械室位於系爭房屋下方樓層即13樓，與系爭房屋尚有樓地板相隔，並非位於系爭房屋內，且系爭房屋亦不因系爭中繼幫浦機械室位置而減少其效用，復乏足以認定減損系爭房屋價值之客觀證據，自難認屬系爭房屋之瑕疵。 　②次按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領 之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物」，民法第356條定有明文。此乃法律所課予買受人從速檢查之責任，並據以為買受人得否請求出賣人負瑕疵擔保責任之依據。且依瑕疵之態樣會有差異，「通常之檢查能發現者」應從速檢查，「通常之檢查不能發現（不能即知之瑕疵）」日後發現者，應即通知。因買受人怠於通知而視為承認其所受領之物為無瑕疵之物，即認買受人承認其所受領之物符合契約所定品質之意，倘買受人嗣後向出賣人主張瑕疵擔保請求權，雖未逾民法第365條第1項所定「通知後6個月或自物之交付時經過5年」者，亦喪失其權利。本件原告固主張系爭房屋下方樓層設有中繼幫浦機械室，然查本件中繼水箱及機房之配置，均為建商原建築設計所規劃之既有設備，無從隱匿，以本件乃成屋買賣之性質，並約定依現況交屋而言，原告非不能自行檢視，若原告於112年6月19日點交後從速檢查，非不能發現該等設置，惟原告自陳係於113年2月7日以通訊軟體Line請房屋仲介協助通知被告，自交屋起至仲介輾轉於113年3、4月間告知被告前，其間已相距逾8個月之久，堪認原告已違反從速檢查與通知義務，揆諸上開規定，當視為承認其所受領之系爭房屋，自不得請求被告負瑕疵擔保責任。 　㈢綜上所述，原告主張被告就系爭滲漏水、下方樓層設置中繼 幫浦機械室應對原告負物之瑕疵擔保責任，進而請求被告減少價金84萬元，即無理由，不能准許。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據資料 ，經審酌後認均與判決結果不生影響，爰不予以一一論列，附此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日 　　　　　　　　　民事第二庭法　官　林淑鳳　　　　　 以上正本係照原本作成。 對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人 之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁 判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　白豐瑋