遷讓房屋等

臺灣基隆地方法院民事判決 113年度訴字第395號 原 告 游祥慶 被 告 陳進財 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月18日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街000巷000○0號2樓房屋騰空遷 讓返還原告。 被告應給付原告新臺幣23萬2,000元。 被告應自民國113年2月20日起至騰空遷讓返還第1項房屋之日止 ，按月給付原告新臺幣8,000元。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第1項於原告以新臺幣20萬元為被告供擔保後，得假執行 。 本判決第2項於原告以新臺幣7萬8,000元為被告供擔保後，得假 執行。 本判決第3項於原告以各期已到期金額之3分之1，為被告供擔保 後，得就已到期部分假執行。 　　事實及理由 壹、程序事項 　　本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條所列各款情形，爰准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體事項 一、原告主張：伊為門牌號碼基隆市○○區○○街000巷000○0號2樓 房屋（下稱系爭房屋）之所有人；被告於民國105年8月14日，與原告簽定系爭房屋之書面租賃契約（下稱系爭租約），向伊承租系爭房屋，兩造約定租期自105年8月20日起至106年8月20日止，每月租金新臺幣（下同）8,000元，應於每月20日前給付。嗣系爭租約於106年期滿後，伊認為被告會遵照系爭租約約定繼續履約，遂僅以口頭方式與被告續約。詎被告自110年起稱其工作不穩定，時有拖欠給付租金之情形，且自112年9月起均無依約繳納系爭房屋租金，迭經原告催討均置之不理。而經原告以押租金扣抵後，被告仍積欠29個月之租金迄未清償，合計金額為23萬2,000元（計算式：8,000元×29月＝23萬2,000元），業構成終止系爭租約之事由，故原告以本件起訴狀繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示。又系爭租約終止後，被告因持續占有使用系爭房屋而受有相當於每月8,000元之不當得利。為此，爰依民法第767條第1項前段之所有物返還請求權及系爭租約、不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告23萬2,000元，及自113年2月20日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作 何聲明或陳述。 三、本院之判斷： 　㈠查原告主張之事實，業據其提出與所述相符之欠租月份明細 表、系爭租約、存證信函暨信封封面、原告至系爭房屋現場張貼催告通知之照片、系爭房屋建物登記第一類謄本等件為證（見本院卷第17頁、第25-45頁、第101-103頁），而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀為任何聲明或陳述，是本院綜合上開證據調查之結果，自堪信原告之主張為真實。 　㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文。次按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項亦分別定有明文。而民法第440條第1項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生應準用同法關於意思表示之規定。又非對話為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時發生效力，同法第95條第1項前段定有明文。經查，被告向原告承租系爭房屋後，累計遲付租金總額已逾2月以上等情，業如前述，而被告積欠原告系爭房屋租金既達2個月以上，經催告仍未支付，是原告依民法第440條規定，以本件起訴狀繕本之送達作為再次催告被告清償所欠租金之通知，並為1個月後終止系爭租約之意思表示（見本院卷第33頁），自無不合。又本件起訴狀繕本業於113年7月28日合法送達於被告，有本院民事庭公示送達證書在卷可參（見本院卷第121頁），則系爭租約於本件起訴狀繕本送達被告1個月後之113年8月27日業已終止，洵堪認定，準此，系爭租約既已於113年8月27日合法終止，被告即負有返還系爭房屋之義務，則其繼續占有系爭房屋即屬無權占有，是原告依前揭規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，於法有據，應予准許。 　㈢次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條著有規定。又租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判決先例要旨參照)。經查，系爭租約業於113年8月27日合法終止，惟被告迄仍繼續占有系爭房屋，並未騰空返還原告，即屬無法律上原因而受有利益，致原告受有相當租金之損害，自應償還相當於租金之不當得利。本院審酌系爭租約所定租金為每月8,000元，應為市場合理之價額，而被告使用系爭房屋既已有租金之約定，且被告無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，所應返還予原告者即為免繳租金之利益，故以系爭租約所約定之租金8,000元，作為本件不當得利損害金額之計算基準，尚屬允當。另被告自113年2月20日起至113年8月27日即系爭租約終止日為止，雖因系爭租約尚未合法終止，而得占有使用系爭房屋，惟按前開規定，被告仍應依系爭租約之約定，遵期給付每月租金8,000元予原告。準此，原告請求被告給付迄今尚未給付之租金23萬2,000元，及自113年2月20日起，至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元，亦均屬有據，應予准許。 四、綜上所述，原告依民法第767條第1項所有物返還請求權及系 爭租約、不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並給付原告23萬2,000元，且被告應自113年2月20日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告8,000元，為有理由，均應予准許。 五、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核合於法律規定，爰 酌定相當之擔保金額宣告之。 六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，附此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條 ，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　8 　　日 　　　　　　　民事第一庭審判長法　官　周裕暐 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　高偉文 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張逸群 以上正本係照原本作成。 對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人 之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁 判費。　　　　　　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　8 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　顏培容