不動產移轉登記等

臺灣基隆地方法院民事判決 113年度重訴字第32號 原 告 游凡瑩 訴訟代理人 許俊明律師 被 告 吳佩軍 訴訟代理人 胡凱翔律師 複代理人 武傑凱律師 上列當事人間不動產移轉登記等事件，本院於民國113年11月28 日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應於原告給付新臺幣878萬元至台新國際商業銀行建北分行 之專戶帳號（帳號：00000-000000000）之同時，將附表所示不 動產移轉登記並交付予原告。 被告應自民國113年4月4日起至履行前項義務之日止，按日給付 原告新臺幣2,280元。 訴訟費用由被告負擔。 　　事實及理由 一、原告起訴主張：原告前於民國113年1月5日，經由尚展不動 產仲介有限公司（即群義房屋安樂店）居間仲介，以新臺幣（下同）1,140萬元，向被告購買附表所示之不動產，而與被告簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），兩造並共同委任第一建築經理股份有限公司辦理價金信託履約保證及設立履約保證帳戶（專戶帳號為台新國際商業銀行建北分行，00000-000000000，下爭系爭履約保證帳戶），原告於簽約時，已給付簽約款至系爭履約保證帳戶。詎料，被告於系爭買賣113年2月6日辦理完稅、承辦地政士於113年2月7日向基隆市地政事務所申請不動產移轉登記後，逕自變更賣方之印鑑證明及身分證，致無法辦理所有權移轉登記。嗣雖經基隆市地政事務所通知限期補正，然被告亦拒絕補正，且拒絕依系爭買賣契約第4條約定交付印鑑證明、戶籍資料及身分證正反面影本，並補蓋印鑑章等不動產所有權移轉登記所需文件，致附表所示之不動產未能於系爭買賣契約第7條第1項約定之點交日即113年3月1日前，辦妥所有權之移轉登記。又依系爭買賣契約第3條第2項約定，原告應自附表所示不動產所有權移轉登記完成5日內，將核貸款項存匯入履約保證專戶，雙方並同時辦理交屋，原告雖有於113年3月1日前將核貸款項存入系爭履約保證專戶給付尾款之義務，然被告應先辦理不動產所有權移轉登記，且尾款之給付需被告之協力（提供變更後身分證影本並撤銷所有權狀補發程序）方能完成，因被告拒為協力，原告依民法第230條規定不負遲延之責。又依系爭契約第8條第2項約定：「賣方違反契約之義務時，每逾1日按買方已付價款萬分之2計算違約金（自逾期之次日起至完成給付日止），逾第7條第1項及第2項期限仍未完成點交結算，以總價計算每日違約金」。而查本件買賣之買賣價金為1,140萬元，以萬分之2計算每日之違約金為2,280元。故依民法第348條、系爭買賣契約第3條第2項尾款付款方式，請求被告履行不動產所有權之移轉登記義務，並於原告給付剩餘尾款878萬元之同時將附表所示不動產交付原告；另依系爭買賣契約第8條第2項約定，請求被告自起訴狀繕本送達被告翌日起至履行移轉附表所示不動產所有權予原告之日止，按日給付原告2,280元之違約金。並聲明如主文第1、2項所示。 二、被告則以：被告係委託原告之兄長即訴外人游沈芳辦理附表 所示不動產之買賣事宜，惟游沈芳未經被告同意，無視其與原告係為兄妹之利害關係，即將附表所示不動產出賣予原告；且被告尚發現游沈芳有多次提領被告帳戶之行為，足認游沈芳代理被告與原告簽立系爭買賣契約，係以損害被告為主要目的。再者，系爭買賣契約既已於113年1月5日完成締結，然游沈芳於被告問及房屋現況時，仍以「房屋已經有人在看」云云，向被告傳遞不實資訊，而原告為游沈芳之胞妹，對於前揭事實自不得諉為不知，益徵原告與游沈芳締結系爭買賣契約之行為，確係以損害被告為主要目的，揆諸民法第148條規定，系爭買賣契約不能認為有效等語，資為抗辯。 三、本件原告主張之上開事實，業據原告提出與該等事實相符之 系爭買賣契約、第一建經價金信託履約保證申請書、被告授權游沈芳出賣附表所示不動產之授權書、附表所示不動產之土地、建物所有權狀、被告之印鑑證明、土地增值稅繳款書、基隆市地政事務所土地登記案件補正通知書等件為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。 四、按民法第348條第1項規定：「物之出賣人，負交付其物於買 受人，並使其取得該物所有權之義務」；又依系爭買賣契約第3條第2項第四期款（尾款）第2點「如買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應……自移轉登記完成5日內，將核貸款項存匯入專戶，同時雙方完成點交」、系爭買賣契約第4條第2項約定：「賣方應於簽約時交付所有權狀正本、印鑑證明、戶籍資料、稅單等產權移轉文件予特約地政士，雙方按約定日期配合完成用印事宜，如文件需補蓋印鑑章或換發證件等，雙方應無條件配合，不得拖延拒絕或要求任何補償，否則所生之損害概由拖延之一方負擔」、系爭買賣契約第7條第1項約定：「買賣雙方約定最後履行契約義務期限為113年3月1日」等語，可知賣方應於113年3月1日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業，故依上開條文及約定，被告自應於將附表所示不動產所有權移轉登記予原告，原告主張其匯入剩餘尾款878萬元時，依約被告應將附表所示不動產移轉登記予原告，自無不合。另依據系爭買賣契約第7條第1項之約定及第8條第2項之約定：「賣方違反契約之義務時，每逾1日按買方已付價款萬分之2計算違約金（自逾期之次日起至完成給付日止），逾第7條第1項及第2項期限仍未完成點交結算，以總價計算每日違約金」、第7條第2項之約定：「前項期限屆至前完成移轉登記並塗銷他項權利登記，買賣雙方應於5日內完成點交手續，否則依約定事項計算違約金」等語，本件被告既有不提供過戶所需證件資料之違約情事，則原告以起訴狀繕本送達之翌日即113年4月4日起算，依買賣價金總價1,140萬元之萬分之2即2,280元按日計算違約金，亦無不合。 五、又按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條固有明文。惟按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因此所受之損失，比較衡量以定之。至所謂誠實信用之原則，係依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。而民法第148條權利之行使，不得以損害他人為主要目的之規定，係在限制權利人行使權利，專以損害他人為主要目的。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以損害他人為主要目的，即不受該條規定之限制。經查，本件被告固以訴外人游沈芳無視其與原告為兄妹之利害關係，未經告知即將附表所示不動產出賣予其胞妹即原告；且游沈芳曾擅自提領被告之存款，並對於被告詢問附表所示不動產買賣之進度，故為不實之陳述，其係以損害被告為主要目的，而抗辯系爭買賣契約為無效云云。惟查，被告係全權委託游沈芳代理被告處理附表所示不動產買賣之事宜，其對於游沈芳之代理權並未加以限制。且不動產買賣之價格，係為買賣雙方磋商之結果，此乃為社會之常情，而被告並未能證明附表所示不動產之買賣價格有偏低、損害被告利益之情事，自難謂游沈芳行使被告授予之代理權，有違反誠實信用原則之情形。又游沈芳與雖為兄妹，然被告亦自承其與游沈芳之情感關係極為密切，衡情游沈芳當無意圖原告之利益，而損害被告之可能。再者，游沈芳縱有違反誠實信用原告而濫用代理權之情事，被告亦未能舉證證明原告知悉此一情事，是原告就系爭買賣契約自係為善意之第三人，系爭買賣契約自不因游沈芳有濫用權利之情事而歸於無效，被告充其量僅能就游沈芳濫用權利之行為，向游沈芳請求損害賠償爾。從而，本件被告抗辯系爭買賣契約因游沈芳之權利濫用，應屬無效云云，殊無足採信。 六、綜上所述，原告依上開條文及系爭買賣契約之約定請求被告 應於原告給付尾款878萬元之同時，將附表所示不動產所有權移轉登記及交付予原告；並請求被告自起訴狀繕本送達被告翌日即113年4月4日起至履行上開所有權移轉登記義務之日止，按日給付原告2,280元之違約金，均有理由，應該准許。 七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日 　　　　　　　　　民事第一庭法　官　周裕暐 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　郭廷耀 附表： 土地部分： 編號 土地坐落 面 積 權利範圍 縣　市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 基隆市 中山區 德安段 1090 13,050.69 118/100000 建物部分： 編號 建號 建物坐落地號 建物門牌 主要建築材料及房屋層數 建物面積 （平方公尺） 附屬建物 （平方公尺） 權利範圍 備註 1 3060 基隆市○○區區○○段0000地號 基隆市○○區○○路000號12樓之1 鋼筋混凝土造、14層 58.92 陽台： 5.02 1/1 含共有部分：基隆市○○區○○段0000○號建物，面積50255.11平方公尺，權利範圍124/100000（含停車位編號269號，權利範圍54/100000）