給付違約金等

臺灣高雄地方法院民事判決 111年度重訴字第247號 原 告 許文章 訴訟代理人 張雲龍 林琬蓉律師 被 告 盧嘉弘 訴訟代理人 陳主文　　住○○市○○區○○路000○00號 上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國113年11月20日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告應給付原告新臺幣300萬元，及自民國111年10月20日起至清 償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之19，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣100萬元為被告供擔保後得假執行 。但被告以新臺幣300萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 一、原告主張：訴外人黃來春與原告於民國105年9月8日簽立不 動產買賣契約(下稱原契約)，約定原告以總價新臺幣（下同）1億2,504萬7,800元，向黃來春購買坐落高雄市左營區左南段1498、1499、1501、1503(部分應有部分約7.2坪)及1505地號土地（下稱系爭土地），並於簽約日交付第一期簽約款300萬元予黃來春。嗣經黃來春同意，被告於105年12月27日與原告簽立不動產買賣契約（下稱系爭契約），契約承擔黃來春與原告之原契約，故被告取得契約當事人之權利，同時負有契約當事人之義務。被告為契約當事人，其雖未實際收到原告交付之現金300萬元，且為一併承擔原契約，故一併承擔黃來春收受的300萬元，被告並於系爭契約交款備忘錄、親筆簽名捺手印確認收受簽約金300萬元，視為已取得簽約金300萬元。又簽約金性質即為訂金，被告違約不願意出售系爭土地，原告依系爭契約第8條第1、2項及民法第249條第4款，民法第179 條請求，擇一請求被告返還簽約金300萬元。另依系爭契約第8條第2項及第14條第6項，請求被告給付違約金1,250萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,550萬元及自111年10月20日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：被告並未承擔原告與黃來春間之契約；又即便有 契約承擔，黃來春所收受之300萬元，其中的100萬元已經還給原告；且系爭契約第14條第1項特約事項内容為：「十四、其他特別約定：「（一）本筆如需依土地法第34條之1處分，買方同意賣方收購期限立約起半年收購期至106年6月26日」，係不論有無依土地法第34條之1處分，均有本條延長收購期限之適用；另，若系爭契約第14條第1項特約事項，不論有無依土地法第34條之1處分，均有本條延長收購期限之適用（即不以土地法第34條之1處分為前提），則期限屆至仍未收購完成時，已逾收購期限而致契約歸於無效；此外，若系爭契約第14條第1項特約事項是於適用土地法第34條之1處分時之收購期限，則本件無收購期限，則被告迄今尚未收購完成，原告不可請求被告出賣已收購之土地；最末，本件有系爭契約第14條其他特別約定之第8項坐落高雄市○○區○○段0000○0000地號土地之訴訟，因此系爭契約因逾該條收購期限而致契約歸於全部無效等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。 三、兩造不爭執事項： 　㈠黃來春於105年9月間，在左營區水沐蓮華大廈(高雄市○○區○○ ○路0號11樓之2)簽立原契約，即由黃來春收購系爭土地。原契約記載原告願以總價1億2,504萬7,800元向黃來春購買由黃來春收購之系爭土地，以每坪27萬元為買賣土地之單價。。 　㈡原告曾於105年9月8日交付乙紙支票(發票日為105年9月8日； 發票人為張芮芠；票面金額300萬元；支票號碼：FKA0000000)予黃來春，並由黃來春於105年9月10日向高雄市第三信用合作社提示付款，取得300萬元。黃來春於臺灣高雄地方檢察署承認有收到原告交付之300萬元。 　㈢兩造於105年12月27日簽立系爭契約，約定由被告收購系爭土 地。系爭契約記載原告願以總價1億2,504萬7,800元向被告購買由被告收購系爭土地，系爭契約以每坪27萬元為買賣土地之單價。被告未實際收到原告交付現金300萬元。 　㈣系爭契約書第14條特約事項内容為：「十四、其他特別約定 ：「(一)本筆如需依土地法第34條之1處分，買方同意賣方收購期限立約起半年收購期至106年6月26日。(二)買方補貼賣方新台幣壹佰萬元正即土地法第34條之1差額。(三)地上物地主應自行拆除，其費用由買方負擔。(四)地主應配合房屋稅籍滅失。(五)本筆土地1503地號應配合分割土地，分割後面積約24.03m2(依地政事務所為準)。(六)買方不買、賣方不賣應支付違約金，其違約金總價10%。(八)立約時，其中1498、1499地號訴訟中，如逾半年不再此限，以判決日為準，雙方互相另議。(九)另收購人黃來春，買方保障黃來春必定收到收購金額與27萬元正的差額，其土地34-1的差額由其中扣除。(十)見證人陳盧淑娥00-0000000、0000000000(十一)尾款補部分，賣方同意買方向銀行貸款支付。」 　㈤系爭契約書最後一頁手寫内容：「茲收到左南段1501地號(所 有權人王瑞賓、李王玉琴、黃韋蓉、黃炎清)；左南段1505地號(所有權人黃炎清、黃韋蓉、李王玉琴、王瑞賓)並有盧嘉弘親筆簽名及蓋手印。」。 　㈥各筆地號土地所有權須移轉登記給被告，方屬收購土地完成 。系爭土地於106年6月26日前，尚未收購完成，且未達土地法第34條之一條件。 　㈦之前原告有以低於每坪27萬元之價格，即每坪25萬元，向被 告購買已收購之土地。 　㈧原告於111年5月21日寄發新興郵局第001132號存證信函予被 告，内容為：「敬啟者：台端於105年12月27日與本人簽立不動產買賣契約書，以總價新台幣(下同)1億2504萬7800元出售高雄市左營區左南段1498、1499、1501、1503(部份持分約7點2坪)、1505地號等土地予本人，本人並給付第一期簽約款300萬元，同時本人亦委託張雲龍先生交付高雄市○○區○○段0000○0000○○地號所有權狀正本八張(所有權人：王瑞賓、李王玉芬、黃韋蓉、黃炎清予台端)然台端遲遲不為後續履行買賣契約之進行。今特以此函通知台端，請於函到後三日内，與本人所全權委託處理本件買賣契約之張雲龍先生連繫，以處理後續買賣契約之履行，另近日獲悉台端欲將前開土地出售予他人，此舉已係故意違反契約約定，亦有詐欺本人之嫌，請台端依照契約約定履行，若台端仍不出面處理，本人將依契約書第十四條其他特別約定第六款，追訴台端違約之相關責任，並依法提出相關民、刑事訴究。請台端查照，希勿自誤。」 　㈨被告於111年6月9日寄發高雄西甲郵局第000643號存證信函予 原告，内容為：「敬啟者：台端於高雄新興郵局所寄發001132號存證信函已收悉。然台端所言係台端對係爭合約第十四條特別約定有所誤解。此合約還有無效力本人有所存疑。台端要依係爭合約第14條第6項追究本人相關違約責任及依法提出民、刑事相關訴訟為台端之權利不容本人置喙。請台端細研係爭合約書内容，倘有不解本人可以向台端解釋。希台端於函到後照辦避免無端訴訟造成日後困擾，希勿自誤，以為誠信是禱，是祈。」 　㈩原告於111年8月17日寄發高雄地方法院郵局第001133號存證 信函予被告，内容為：「台端111年6月9日來函，稱雙方於105年12月27日簽立之不動產買賣契約於今是否尚有效力有所存疑云云。然雙方簽約時，台端已親自簽收本人交付之簽約金新台幣300萬元，台端今既不願依雙方合約履行，足證台端已屬違約，本人爰依合約書第8條第1項、第2項約定，解除雙方105年12月27日之不動產買賣合約，請求返還簽約金300萬元，並依第14條第6項約定，賣方不賣，應支付違約金，違約金為買賣總價之百分之十，即為1250萬元，兩者合計1550萬元。請台端於收到本函後七日内，依約給付本人1550萬元，若否，本人將依法提出訴訟，敬請台端三思為禱，以免訟累。」。惟上開行使解除買賣契約之存證信函，因招領逾期而退回 　若原告主張有理由，訂金為300萬元、違約金為1250萬。 四、本件爭點： 　㈠被告有無承擔黃來春與原告於105年9月間簽立之原契約？ 　㈡承上，若是，黃來春所收受之300萬元，其中的100萬元是否 已經還給原告？ 　㈢系爭契約第14條第1項特約事項内容為：「十四、其他特別約 定：「（一）本筆如需依土地法第34條之1處分，買方同意賣方收購期限立約起半年收購期至106年6月26日」，是否有以土地法第34條之1處分為前提，始有本條延長收購期限之適用？抑或係不論有無依土地法第34條之1處分，均有本條延長收購期限之適用？ 　㈣承上，若系爭契約第14條第1項特約事項，不論有無依土地法 第34條之1處分，均有本條延長收購期限之適用（即不以土地法第34條之1處分為前提），則期限屆至仍未收購完成時，是否逾收購期限而致契約歸於無效？ 　㈤承㈢，若系爭契約第14條第1項特約事項是於適用土地法第34 條之1處分時之收購期限，則本件無收購期限，則被告迄今尚未收購完成，原告是否可請求被告出賣已收購之土地？ 　㈥本件是否有系爭契約第14條其他特別約定之第8項1498、1499 地號土地之訴訟？如有，則系爭契約是否因逾該條收購期限而致契約歸於全部無效？抑或是系爭契約除1498、1499地號土地之部分為無效外，其餘仍屬有效？ 五、本院之判斷： 　㈠被告有無承擔黃來春與原告於105年9月間簽立之原契約？ 　1.按契約承擔乃以承受契約當事人地位為標的之契約，亦即依 法律行為所生之概括承受，而將由契約關係所發生之債權、債務及其他附隨的權利義務關係一併移轉（最高法院97年度台上字第1864號裁判要旨參照）。 　2.經查，證人黃來春到庭證稱：原告要我整合收購土地，左楠 段1505跟1501，這兩塊地連在一起，有一塊比較小，這兩塊我都有持分。當初原告只是拿300萬元訂金而已，叫我去放訂金，一個一個放，我與他只簽約半年，時間快到了，整合不起來且資金也有問題，剛好姚建良介紹被告出來出錢。（問：原本如果沒有收完要怎麼處理？）介紹另一個出來收。（問：有無約定收購完，但沒有收購完成怎麼辦嗎？）要有人接替。我們原本有約定我收購完，也有約定期限，但沒有約定沒有收購完怎麼處理。（問：你說有約定收購期？）對。但期限內沒有收購完，姚建良幫我介紹被告出來，出來提供資金，他們兩個也有簽立合約，我的部分就退掉。（問：你說被告是代替誰？有簽什麼合約？跟你的合約有什麼關連？）沒有關連，就是我退出，他們進來，被告有資金，所以就換他們去收，我沒有收了。系爭契約簽約時我有在場，但不知道被告簽約內容。之前收購的有幾筆拿到權狀了，後來那些權狀在被告這邊。簽系爭契約時沒有交付300萬元，之前給我的300萬元，我沒有做了，換被告做，我之前放出去的訂金要收回300萬元給張雲龍，但張雲龍說不用了轉給被告就好。所以簽約那天沒有收到300萬元，是用移轉的。（問：有無說誰取代誰？變成誰是收購誰是叫人家收購的？）等於是被告收購給張雲龍。他們談的內容為何我不曉得等語（見本院卷一第386至394頁）。另證人張麗雪即系爭契約簽約之代書到庭證稱：（問：有無看過系爭契約？）有，這份契約是我寫的。（翻閱契約書）應該是買方要買這筆土地。是張雲龍要買找別人收購這筆土地。（問：這份契約有無參考其他資料？）應該是這份契約之前還有壹份契約，而那份契約已經撕掉了。應該是同一天撕掉的，我那天好像寫完的時候，他們有要求把壹份合約撕掉，但內容我真的不記得，可能是內容一樣有衝突才會撕掉。（問：當日簽約時，雙方有無交付什麼東西？）簽約當時有交付權狀，還有三百萬元簽收。（問：現場有無交付三百萬元？）有，如果沒有看到錢怎麼會簽收呢，現場有交付才會簽收，不會沒收到錢就簽收。（問：300萬元是不小的數目，現場如何交付？）不記得了，只知道一定有這筆款項，才會簽下去，是現金還是支票我不記得等語（見本院卷一第325至327、329頁）。則證人黃來春證述，原本是原告與黃來春約定，由黃來春向系爭土地之地主收購系爭土地，因黃來春無法繼續收購，因此透過姚建良介紹，請被告收購，證人黃來春並退出，而原先黃來春因收購系爭土地、簽定原契約時所收受之訂金300萬元，亦直接移轉給被告，並將已收購的權狀交付予被告等語，與證人張麗雪證述，系爭契約之前，還另有一份契約，與系爭契約可能是因為有衝突，因此當天撕掉，系爭契約簽約時，並有交付300萬元，因此才會在系爭契約註明300萬元之簽收等語，覆核相符。則觀諸原告與被告簽訂系爭契約時，黃來春並有在場，也因被告疑慮同時撕毀原告與黃來春簽立之原契約，黃來春因原契約所收受之訂金300萬元，以及已收購完成的權狀，並於系爭契約簽約時之當日，交付予被告，可知系爭契約是承受原告與黃來春之原契約。故原告主張，被告承擔黃來春與原告於105年9月間簽立之原契約，應可採信。 　㈡承上，若是，黃來春所收受之300萬元，其中的100萬元是否 已經還給原告？ 　　又被告雖抗辯黃來春有把100萬原還給原告云云，然黃來春 到庭證述：我之前放出去的訂金要收回300萬元給張雲龍，但張雲龍說不用了轉給被告就好。所以簽約那天沒有收到300萬元，是用移轉的等語（見本院卷一第398頁），可知黃來春所收受之300萬元訂金，並未還給張雲龍或原告，而是交付予被告，則被告抗辯100萬元已返還原告云云，並無理由。 　㈢系爭契約第14條第1項特約事項内容為：「十四、其他特別約 定：「（一）本筆如需依土地法第34條之1處分，買方同意賣方收購期限立約起半年收購期至106年6月26日」，是否有以土地法第34條之1處分為前提，始有本條延長收購期限之適用？抑或係不論有無依土地法第34條之1處分，均有本條延長收購期限之適用？ 　1.按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人 立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎（最高法院98年度台上字第1925號、101年度台上字第79號判決意旨參照）。按契約既得依當事人之真意而為解釋，則對於契約之漏洞，法院即非不得為契約之補充解釋。而契約之補充解釋，係將當事人未明文約定之事項，當成契約漏洞，參考並斟酌締約過程、締約目的、契約類型、內容等關連事實，依誠信原則予以填補（最高法院94年度台上字第1809號判決意旨參照）。另共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之，土地法34條之1第1、2項定有明文。 　2.經查，系爭契約第14條第1項特約事項内容為：「十四、其 他特別約定：「（一）本筆如需依土地法第34條之1處分，買方同意賣方收購期限立約起半年收購期至106年6月26日」，而代書張麗雪到庭證稱：（問：特約事項第一點是什麼意思？）意思是土地有其他共有人願意出售，他們有去收購，收購不是馬上收購，契約簽約日期是105年12月17日，要給他們期限收購才會變成完整，或是透過土地法第34條之1才可以執行，可能部分共有人要賣，但不到達土地法第34條之1規定。（問：是約定要收全部？）不用，只要部分共有人出來就可以，土地法34條之1是共有人超過二分之一，或應有部分超過三分之二，就可以依照土地法34條之1處分。（問：收購期限內是要收到土地法34條之1的部分才可以？）是等語（見本院卷一第327至328頁），可知收購是需要期間收購，而於非全部系爭土地之所有人均同意收購時，亦可依土地法34條之1第1項規定，共有人若超過二分之一，或應有部分超過三分之二，即可依照土地法34條之1第1項規定處分。另依證人姚建良到庭證稱：（問：簽約時你有無聽到收購期限？） 收購期限是我們提的，是半年，如果超過半年，因為黃來春有告隔壁的土地，他們要跟他買土地，對方不賣。以官司判定為準。（問：當時約定要收購，如果沒收購完成要如何處理？）怎麼想也不會想到會有這種事情，會半年都沒辦法收購。如果1個月簽6個，半年36個就可已完成，如果像黃來春所說有委託書了，當時很有自信能夠完成，後來發現土地持分人沒有找出來等語（見本院卷一第337至338頁），可知系爭契約依當時談的情況，最多僅需半年之收購期限即可完成系爭土地之全部收購，而依土地法34條之1第1項規定處分時，依土地法34條之1第2項規定，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之，則依規定可知，適用土地法34條之1第1項規定處分之情形下，需耗費比較久之時間收購，因此系爭契約才會約定，在適用土地法34條之1第1項規定處分時，收購期至106年6月26日。然於未適用土地法34條之1第1項規定處分時之收購期限，系爭契約並未約定，足認未適用土地法34條之1第1項規定處分時之收購期限等事項未約定收購期限，系爭契約未臻周詳而有漏洞，本院認兩造就需耗費較長時間之土地法34條之1第1項規定處分，已有收購期限之約定，為達成兩造間締約之目的及公平，揆諸前揭規定及說明，系爭契約此部分之契約漏洞自應以補充解釋之方法予以填補。且參酌兩造於系爭契約就土地法34條之1第1項規定處分已有收購期至106年6月26日之約定，因於系爭土地之所有地主均同意收購時，耗費之時間必短於適用土地法34條之1第1項規定處分時，因認在系爭土地之所有地主均同意收購時，收購期限亦為至106年6月26日之解釋，即不論有無依土地法第34條之1處分，均有本條延長收購期限之適用。 　㈣承上，若系爭契約第14條第1項特約事項，不論有無依土地法 第34條之1處分，均有本條延長收購期限之適用（即不以土地法第34條之1處分為前提），則期限屆至仍未收購完成時，是否逾收購期限而致契約歸於無效？ 　1.而就收購期限已完成而未完成收購之契約效果為何，兩造亦 未約定，而經查，證人張麗雪到庭證稱：（問：如果超過收購期限效果為何？）一般超過期限，看他們要另外約定，或將價金返還都有可能。（問：本件超過期限沒有收購到的效果為何？）本件沒有寫到這裡，上面沒有特別寫到要如何處理。（問：當日有無談到？） 不記得等語（見本院卷一第328頁），依前開說明，足認收購期限已完成而未完成收購之契約效果為何，系爭契約未臻周詳而有漏洞。 　2.查系爭契約以每坪27萬元為買賣土地之單價，若未收購完成 ，因為土地非全部收購，整體坪數較小，價值相較於全部收購為低，若要求原告仍須依原來坪27萬元的價格購買，對買方不利，因認賣方此時不可要求買方依契約買，較為公平；而相對的，買方要求賣方賣時，賣方可以不依約賣，符合契約之公平。故兩造之約定，是在有全部收購完成時，才適用之約定。此外，本件原告要求向被告購買之價格，亦非原來約定之價格，原告亦表示，因為不是全部收購完成，價格也有影響，顯見原告也認為，未收購完成之情況下，不可依照原來契約之約定條件履行，而是針對已收購的部分，向被告提出一個新的買受價格。因此，解釋契約下，在期限屆至，被告仍未收購完成時，契約即失其效力。故本件系爭契約，因期限屆至仍未收購完成時，已逾收購期限而致系爭契約歸於無效。 　㈤承上所述，因期限屆至仍未收購完成時，系爭契約已逾收購 期限而歸於無效，因此其餘爭點毋庸審究。 六、綜上所述，原告依系爭契約第8條第1、2項約定及民法第249條第4款規定，請求被告返還簽約金300萬元，及自112年11月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息，即屬正當，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 七、又兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。 八、本件事證業臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　法　　官　韓靜宜 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書 記 官　陳冠廷