撤銷區分所有權人會議決議等

臺灣高雄地方法院民事判決 112年度訴字第1129號 原 告 劉致銘 許雅喬 上一人訴訟 代理人 沈志祥律師 參 加 人 王寶慶 被 告 賓吉士大樓管理委員會 法定代理人 周佳宏 上列當事人間撤銷區分所有權人會議決議等事件，本院於民國11 3年10月8日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 賓吉士大樓於民國111年11月27日所召開之111年第十一屆第一次 區分所有權人會議所為如附表一所示第一至四案決議，均應予撤 銷。 被告應給付原告新臺幣32,825元，及自民國113年5月1日起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。　 　　事實及理由 壹、程序方面 一、按民事訴訟法第175條第1項規定，第168條至第172條及前條 所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。本件被告法定代理人原為陳怡伶，嗣於訴訟繫屬中變更為周佳宏並據其具狀聲明承受訴訟，又本院函詢被告對於陳怡伶在任期屆滿未即時卸任，至被告重新改選管理委員會(下稱管委會)委員期間所為之訴訟行為是否承認，被告亦具狀表示承認原法定代理人一切效力等語，此有民事聲明承受訴訟狀、被告民國113年9月2日民事陳報㈢狀附卷可稽（見本院卷㈡第143至144、177頁），先此敘明。 二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因請 求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款分別定有明文。查本件原告起訴時聲明為：㈠先位聲明：賓吉士大樓於111年11月27日所召開之111年第十一屆第一次區分所有權人會議（下稱系爭區權人會議）通過如附表一所示第一至四案之決議（下合稱系爭決議，各案則以編號稱之），均應予撤銷。㈡第1備位聲明：賓吉士大樓於系爭區權人會議所為之第三案決議，應予撤銷。㈢第2備位聲明：賓吉士大樓於系爭區權人會議所為之第三案決議無效。嗣於本院審理期間數次為訴之變更、追加（最後變更、追加後訴之聲明詳如下述，見本院卷一第267、271至275頁)，其變更核與前開規定相符，且被告就原告追加部分表示無意見而為本案之言詞辯論(見本院卷一第268頁)，故應予准許。 三、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起 見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。查本件原告原為賓吉士大樓內門牌號碼高雄市○○區○○○路00號00樓房屋（下稱系爭房屋)之區分所有權人(下稱區權人)，於本件審理中之112年12月21日以買賣為原因移轉系爭房屋所有權予王寶慶，則依公寓大廈管理條例(下稱公寓條例)第24條第1項規定，王寶慶亦應繼受遵守原區分所有權人依公寓條例及賓吉士大樓住戶規約所定應遵循之一切權利義務事項，故系爭決議之存否，與王寶慶即具有法律上之利害關係，是王寶慶於113年9月12日具狀聲請參加訴訟（見本院卷一第201至202頁），核無不合，應予准許。 貳、實體方面　 一、原告起訴主張：原告為系爭房屋所有權人，亦為賓吉士大樓 區權人，該大樓共有住戶73戶，每戶為一區分所有權，另有同一所有權人擁有多戶情形，於區權人會議表決時，每戶有1表決權。被告定於111年11月27日召開系爭區權人會議，於111年11月16日將開會通知單及會議出席委託書各1張、回郵信封1個（下稱系爭開會通知文件，見審訴卷第33、35至40頁）以普通掛號方式郵寄原告收受，系爭區權人會議如期召開，原告並未出席，會議當日通過系爭決議。惟系爭決議有下列不成立、無效或得撤銷瑕疵存在，茲分述如下： 　㈠第一案、第三案決議應均不成立： 　1.依94年版賓吉士大樓住戶管理規約暨管理委員會組織章程（ 下稱94年規約）第2章第1條第7款(下稱系爭第7款約定)前段約定：「區分所有權人因故未克出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。…」，條文僅稱得委託「他人」而未限制被委託人之資格，此與102年5月8日修正公布之公寓條例第27條第3項關於受委託人須具備為區權人「配偶」、「有行為能力之直系血親」、或「其他區權人」身分之規定有違，故上開規約內容違反強制規定，依民法第71條規定應屬無效，故此部分應適用公寓條例之規定。 　2.又系爭第7款約定中段係約定：「惟被委託代理人須年滿二 十歲(含)以上有行為能力，且每一代理人所代理之區分所有權人代表數最多以代理三戶為限，…」，然依系爭區權人會議會議紀錄、被告112年6月16日民事答辯狀所附簽到簿(下稱第1份簽到簿)之記載，開會當日出席會議之區權人數計54戶，占全體區權人數74%，其中親自出席24戶、代理出席30戶。惟查：⑴區權人陳怡伶、周志誠為夫妻，分別自稱擁有賓吉士大樓4戶、2戶房屋，然卻不提出房屋產權證明，難認其2人共有6戶房屋產權，應只能算有2戶，其餘4戶應自出席人數中扣除；⑵又陳怡伶共受託代理出席9戶、周志誠共受託代理出席7戶、另一區權人黃其軍共受託代理出席4戶，違反前開規約關於受託代理出席以3戶為上限之約定，是超出規約約定之委託人數(分別為6戶、4戶、1戶)應自出席人數扣除；⑶又依94年規約第2章第1條第18款(下稱系爭第18款約定)之約定，房屋承租人或使用人得列席會議，並陳述意見，但無表決權，是區權人張郭美珠雖有房屋2戶，但所委託隋禹鈞為承租人，僅得列席會議，自不能計入出席人數；⑷又區權人李劉順梅亦有房屋2戶，會議當日分別由其子李志如、陳怡伶代理出席，惟李劉順梅並未簽署委託書委託李志如代理，故此部分代理即不能認係合法。⑸再原區權人柯卉恩固簽立出席委託書委託柯大翔出席，惟當時該戶區權人實為黃其軍，而黃其軍並未委託他人出席，故此部分亦應自出席人數扣除。從而，經扣除上述不得代理之人數後，實際出席人數應僅有35戶(計算式：54-4-6-4-1-2-1-1=35)，不足94年規約第2章第1條第15款(下稱系爭第15款約定)所約定應有2分之1(含)以上區權人即37戶以上出席之要求，則系爭區權人會議既未達出席額數之要求，自不得開會、議決任何事項，從而，系爭決議因欠缺成立要件而不成立。 　3.因兩造前於110年5月1日簽立電信基地台協議書（下稱系爭 協議書），約定原告之回饋金為30%，嗣經系爭區權人會議以第一案決議予以否決，至第三案決議則事涉調漲系爭房屋之管理費，是前開回饋金與管理費多寡均與原告息息相關，故第一、三案決議成立與否已造成原告法律上地位不安定，該不安定之法律上地位，得以本件確認判決除去，原告自得依民事訴訟法第247條規定，訴請確認第一、三案決議不成立，爰為先位之訴。 　㈡系爭決議均應予撤銷： 　　原告是於111年11月16日收到被告所寄發之開會通知掛號郵 件，其內容僅有系爭開會通知文件，其中所附之開會通知單只有記載系爭區權人會議將於111年11月27日召開、其召開地點與概略會議流程，惟於工作報告、財務報告、議題討論等項次，則僅分別記載：詳閱會場桌面報告書、財務表、事項流程等文字，原告也未曾收到被告所稱已寄出之賓吉士大樓111年第十一屆第一次區權會各項議題決議案委員會向大會區權人精要報告書(下稱系爭精要報告)與區權人陳文世申請書、大樓管理人員黃美霞所傳送LINE之截圖、系爭區權人會議流程表與會議程序表、系爭協議書等開會文件(下稱系爭精要報告等文件，見審訴卷第157至165、167、169、173至180、181頁)，是原告僅被通知要定期召開系爭區權人會議，但無法自被告所寄發之系爭開會通知文件知悉系爭區權人會議所欲討論或表決之議題，被告所為顯已違反區權人會議之召集程序，依公寓條例第1條、民法第56條第1項規定，會議當日所通過系爭決議均應予撤銷，爰為第1備位之訴。 　㈢第三案決議應不成立： 　　查94年規約第2章第1條第15款(下稱系爭第15款約定)就區權 人會議進行表決時之同意人數係約定：區權人會議之召開，應有2分之1（含）以上區權人出席，議決事項應以出席代表過半數同意始生效力等語；惟於94年規約第2章第1條第10款(下稱系爭第10款約定)則約定：區權人會議討論事項，除公寓條例第30條及第31條規定外，應有區權人過半數及其區分所有權比例佔出席人數區分所有權合計過半數之同意行使之等語，二者約定內容有所扞格，基於保障區權人權益，應以較嚴格之後者約定為準。又依系爭區權人會議之會議紀錄，雖記載第三案在表決時同意人數有符合系爭第10款約定所定之人數要求，惟被告並未公開表決同意之人數，亦未說明表決方式，即系爭區權人會議應存在表決時同意人數不足之瑕疵，故第三案決議應不成立，況且該案內容事涉調漲系爭房屋之管理費，與原告息息相關，該案成立與否造成原告法律上地位不安定，該不安定之法律上地位，得以本件確認判決除去，原告得依民事訴訟法第247條規定訴請確認，爰為第2備位之訴。 　㈣第三案決議應予撤銷： 　　承上所述，系爭區權人會議表決時之同意人數應依系爭第10 款約定為準，然系爭區權人會議為表決時，除有同意人數未達「應有區權人過半數及其區分所有權比例佔出席人數區分所有權合計過半數之同意」之情事外，另就出席區權人數亦有「加入應予剔除不可代理者」之情形，是系爭區權人會議於決議時既有上開決議方法違法情事，依公寓條例第1條、民法第56條第1項規定，第三案決議應予撤銷，爰為第3備位之訴。 　㈤第三案決議應為無效： 　　第三案係就商辦樓層管理費由每坪新臺幣（下同）40元增為 每坪60元之議題為討論、表決，決議通過後，系爭房屋管理費由每月5,048元增為7,573元，惟一般住家並無調漲，顯然違反區權人應按其共有部分比例分擔之原則，亦有違誠信原則，且向原告承租系爭房屋之訴外人寶鑫國際物流有限公司(下稱寶鑫公司)，平時僅有2人上班，使用電梯頻率未必較一般住家用戶高，益徵第三案調漲管理費之決議，係藉由多數決方式針對少數商辦樓層住戶所為之不利決議，應屬權利濫用，況賓吉士大樓截至111年10月止之管理費結餘為1,386,582元，足敷大樓公共事務用度支出，要無調漲管理費之必要，故依公寓條例條例第1條、民法第148條第1、2項、民法第56條第2項之規定，第三案決議應屬無效，爰為第4備位之訴。 　㈥又第三案決議有上述不成立、得撤銷或無效之情事，則原告 依該決議而自111年12月起至112年12月止，計13個月溢繳之管理費計32,825元【計算式：（7573元-5048元）×13月=32825】，自得依民法第179條規定請求被告返還。 　㈦據上所述，爰依公寓條例第1條、民法第56條第1、2項、第71 條、第148條、民事訴訟法第247條第1項等規定，提起本件訴訟等語。並為先位聲明：㈠確認第一案、第三案決議不成立。㈡被告應返還原告32,825元，並自民事準備狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。又為第1備位聲明：㈠系爭決議應予撤銷。㈡被告應返還原告32,825元，並自民事準備狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。又為第2備位聲明：㈠確認第三案決議不成立。㈡被告應返還原告32,825元，並自民事準備狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。又為第3備位聲明：㈠第三案決議應予撤銷。㈡被告應返還原告32,825元，並自民事準備狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。又為第4備位聲明：㈠確認第三案決議無效。㈡被告應返還原告32,825元，並自民事準備狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 二、被告則以：原告前於109年7月間向原區權人陳文世買下系爭 房屋，屬頂樓戶，且原告將頂層出租予電信業者設置基地台，兩造乃於110年5月1日就頂樓基地台回饋金乙事簽立系爭協議書，系爭協議書內已載明該協議將提交區權人會議追認。又被告為召開系爭區權人會議，已於111年11月4日、16日以普通掛號之方式將系爭開會通知文件以普通掛號方式郵寄區權人，且於111年11月11日將各項討論議案資料(即系爭精要報告等文件)委由社區管理員當面交付、或以平信、限時信件交寄送達各區權人，原告明知系爭區權人會議所討論議案內容，只恐因第一、四案所涉牟利情節遭其他區權人批評，規避不出席會議，事後欲藉訴訟否決決議內容。其次，出席系爭區權人會議之陳怡伶、周志誠、黃其軍，現有房屋戶數分別為4戶、2戶、1戶，接受委託代理戶數分別為10戶、7戶、4戶，並未違反公寓條例第27條第3項規定及94年規約之約定。再者，系爭區權人會議出席人數應為58戶，當日會議紀錄遺漏登載4戶，據此計算出席區分所有權比例應為68.7％，逾區權人總數2分之1，而現場以舉手牌方式表決議案，經計算同意人數佔出席總人數及佔出席區分所有權比例2分之1以上而通過，始作成系爭決議，並無決議不成立或決議方法違法之情事。另賓吉士大樓為住商大樓、屋齡近40年，經費短絀，各項公共設施待維護修繕，本屆管委會接任時，行政經費只剩18餘萬元，系爭區權人會議通過第三案決議，係就有出租性質或有營利行為之住家、商辦樓層均有調漲管理費，並非僅就系爭房屋調整，至原告所稱承租戶寶鑫公司僅2名員工云云，但僅以員工人數尚難反應其物流貨物與人員進出電梯之使用率，況以系爭房屋作為收貨地址者，至少有寶鑫公司等6家公司行號，是原告本件主張實無理由等語為辯，並聲明：原告之訴駁回。 三、參加人王寶慶為輔助原告陳述略以：現在區權人會議我都有 參與，發現被告開會模式與系爭區權人會議開會時完全一樣，手上拿一些委託書，人數也不足，可推知系爭區權人會議有類似違法情形等語。 四、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事 項如下(使用文字用語依判決上下文略有調整)： 　㈠賓吉士大樓共有住戶73戶，每戶為一區分所有權，另有同一 所有權人擁有多戶情形，於區權人會議表決時，每戶有1表決權。 　㈡原告於起訴時為賓吉士大樓12樓房屋之區權人，嗣於訴訟進 行中將前開房屋出售參加人王寶慶。 　㈢被告擬於111年11月27日召開賓吉士大樓111年第11屆第1次區 權人會議(即系爭區權人會議)，於111年11月16日將開會通知單以普通掛號方式郵寄原告，原告也有收受。 　㈣上揭開會通知單記載開會時間、地點、概略會議流程，於工 作報告、財務報告、議題討論等項次，則僅分別記載：詳閱會場桌面報告書、財務表、事項流程等語。 　㈤被告另行製作系爭精要報告書，連同區權人陳文世申請使用 頂樓鷹架之申請書委由社區管理員當面交付或平信或限時交寄以送達區權人，但無法確認所有區權人都有收受。 　㈥系爭區權人會議如期召開，依會議紀錄、第1份簽到簿(見審 訴卷第185至199頁)、會議出席委託書等文件資料，當日出席狀況如下： 　　⒈出席區權人(含委託出席)共54戶，其中親自出席24戶、代 理出席30戶。 　　⒉區權人張郭美珠有2戶，委託承租人隋禹鈞出席，依94年規 約第18款約定，受託承租人僅能列席旁聽、表達意見，但無表決權。 　　⒊區權人李劉順梅授權其子李志如代為簽署會議出席委託書 ，李志如於開會當日亦有出席，並在簽到簿靠近編號17欄位簽本人姓名及書寫「代」文字。 　　⒋區權人陳怡伶受託出席共10戶。 　　⒌區權人周志誠受託出席共7戶。 　　⒍區權人黃其軍受託出席共4戶。 　　⒎簽到簿編號39區權人柯卉恩委託柯天翔出席，並有簽具出 席委託書。惟當時該戶區權人應為黃其軍，黃其軍未委託他人出席。 　　⒏簽到簿編號34至37區權人王麗鶯(4戶)、編號40區權人韓健 文(1戶)雖均有簽具書面委託周志誠出席，惟周志誠未於簽到簿出席人欄位簽名。 　　⒐原告未親自或委託出席系爭區權人會議。 　㈤依第2份簽到簿(見審訴卷第377至391頁)所示，前開王麗鶯、 韓健文之出席人欄位則有周志誠之簽名。 　㈥系爭區權人會議通過如附表一所示之系爭決議。 　㈦系爭區權人會議通過第三案調漲管理費決議，原告自111年12 月至112年12月共13個月期間均依決議內容繳交，與調漲前應繳費用之差額共32,825元。 　㈧原告係於112年2月25日提起本件訴訟。　 五、本件爭點在於： 　㈠原告先位之訴，主張系爭區權人會議未達法定或規約所定出 席人數，所為決議欠缺成立要件，故第一、三案決議不成立，有無理由？ 　㈡原告如下第1至第4備位之訴，是否有據？ 　　⒈第1備位之訴，主張：系爭區權人會議召集程序不合法，故 得撤銷附表一全部決議。 　　⒉第2備位之訴，主張：第三案表決時未達法定或約定之同意 門檻，故決議不成立。 　　⒊第3備位之訴，主張：第三案決議方法違法，故得予撤銷。 　　⒋第4備位之訴，主張：第三案決議內容屬權利濫用，違反誠 信原則，應屬無效。 　㈢原告請求退還溢繳之管理費32,825元並加計利息，是否可採 ？ 六、本院之判斷： 　㈠按為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條 例。本條例未規定者，適用其他法令之規定，公寓條例第1條定有明文。本件原告起訴之主張，係關於賓吉士大樓區權人會議之召集程序、決議方法或決議之內容有違反法令或規約情事，所通過決議具有不成立、得撤銷或自始無效之瑕疵，此於公寓條例或規約中均未有相關規定，依首揭說明，即應適用民法第56條之相關規定，合先敘明。㈡本件原告為系爭房屋所有權人，亦為賓吉士大樓區權人，賓吉士大樓共有住戶73戶，每戶為一區分所有權，於區權人會議開會時每一區權人有一表決權，一人擁有多戶房屋者亦同。原告曾收受被告所寄送之系爭開會通知文件，但於系爭區權人會議開會當日未親自或委託出席。系爭區權人會議決議通過系爭決議，原告並已依其中第三案決議繳交111年12月至112年12月共13個月之調漲後管理費，與調漲前管理費差額為32,825元。原告提起本件訴訟後，於訴訟進行中將系爭房屋出售予參加人王寶慶，於112年12月21日辦畢所有權移轉登記等情，為兩造所不爭執，並有系爭房屋坐落土地及建物登記謄本與異動索引、郵政信封正反面、開會通知單、系爭區權人會議紀錄表、管理費繳費收據附卷可稽(見審訴卷第25至27、29至31、33、35至40、75頁，本院卷一第185至211頁)，可信屬實。 　㈢本件原告先位之訴部分，係以：系爭區權人會議出席人數未 達94年規約所定之出席額數，自無從開會、決議，故主張所通過第一案、第三案決議均不成立等語，為被告否認並以上詞置辯。經查： 　1.按公寓大廈管委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其 最高意思機關。區分所有權人會議之決議乃多數區分所有權人基於平行與協同之意思表示相互合致而成立之法律行為，如法律規定其決議必須有一定數額以上區分所有權人及其區分所有權比例出席，此一定數額以上之區分所有權人出席，為該法律行為成立之要件。欠缺此項要件，區分所有權人會議決議即屬不成立，尚非單純之決議方法違法問題(最高法院109年度台上字第502號判決意旨參照)。 　2.查賓吉士大樓就區權人會議之開議及決議方法，依當時有效 施行之94年規約第2章第1條第15款係約定(即系爭第15款約定)：應有2分之1(含)以上區權人出席，議決事項應以出席代表過半數同意始生效力等語(見審訴卷第47頁)。然而，系爭第10款約定則約定：區權人會議討論事項，除公寓條例第30條、第31條規定外，應有區權人過半數及有其區分所有權比例佔出席人數區分所有權合計過半數之同意行使之等語(見審訴卷第46頁)。將上開2項約定與公寓條例相關規定互為對照，首先，就決議方法言，區權人會議如欲通過決議，系爭第10條約定除須計算同意之區權人數外，尚須計算其所佔區分所有權之比例，此與系爭第15款約定僅只計算區權人數之方法有所不同，基於慎重議案表決過程及保障區權人權益之立場，本院認應予適用系爭第10款約定。其次，就出席額數言，系爭第15條約定係以2分之1以上區權人出席即可開會，並不以計算出席區權人之區分所有權所佔比例為必要，則於單純工作報告或議事討論時固無礙，惟如有議案須進行表決時，自仍受上開系爭10款約定即須計算區分所有權比例之限制，乃屬當然。再者，系爭第10條約定所稱之公寓條例第30條、第31條規定，經對照其內容，應係指92年12月31日修正公布前公寓條例中關於未獲致決議重新開議之要件(修正前公寓條例第30條)、特別重要事項應經特別決議(修正前公寓條例第31條)等規定，而94年規約第2章第1條第4款約定(下稱系爭第4款約定)即仿照前開修正前公寓條例第31條規定，將賓吉士大樓特別重要事項明列在規約內，因此，綜觀前開規約之約定，其適用上應認：如為賓吉士大樓一般普通事項之討論及表決，則依照系爭第10條、第15條約定，須有2分之1以上區權人出席，以出席區權人過半數及其區分所有權比例佔出席人數區分所有權合計過半數之同意為可決；但如為大樓特別重要事項之討論、表決，則依修正前公寓條例第31條規定，須有3分之2以上區權人及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之。 　3.查第一至四案之議案，核其內容均非屬系爭第4款約定所定 之特別重要事項，應認均屬一般普通事項，故依上說明，管委會所召開區權人會議須有2分之1以上區權人出席始得開議，且於議案表決時須計算同意之出席人數及其所佔區分所有權比例。而賓吉士大樓區分所有權戶數共73戶，此為兩造所未爭執，故而至少應有37戶區權人出席才能開會。經查： 　⑴依系爭區權人會議會議紀錄所記載，開會當日出席區權人共5 4戶，其中親自出席24戶、委託代理出席30戶，此出席人數與第1份簽到簿登載簽到人數亦屬相符，有會議紀錄表、第1份簽到簿在卷可稽(見審訴卷第35、185至199頁)，並與證人即當日擔任會議紀錄之陳致良(對外自稱陳俊廷)證稱：我不是區權人，也未在賓吉士大樓工作，我是因公司指派到場協助擔任紀錄工作，我有幫忙製作會議當日的簽到簿，區權人資料在管理室，我拿回公司繕打簽到簿後交回管理室，管委會人員再帶到會場使用。就開會當日報到的人數，人數是管委會的人清點的，我看簽到簿有54人，與委託書核對，親自出席和委託代理出席的人數的正確的，會議進行就是以54人到場為基數計算，開會期間沒有人提出出席人數計算錯誤，其代理人數應更多等語(見本院卷一第145至146頁)互核相符，而周志誠雖有受區權人王麗鶯(4戶)、韓健文(1戶)之委託，但未於開會當日之第1份簽到簿上簽名報到，此情有會議出席委託書、第1份簽到簿附卷可稽(見審訴卷第351、355、191頁)，周志誠於會議進行過程亦未發現此節而提出異議或表明更正，會議亦是按照區權人54人到場作為計算出席人數及議案討論表決基礎，顯不能認為周志誠已有合法代理王麗鶯、韓健文出席，是被告雖提出由周志誠於訴訟進行中始補行簽名之第2份簽到簿(見審訴卷第383頁)據以抗辯：當日出席會議共有58人(應為59人之誤算)云云，顯不可採。 　⑵依系爭第7款約定：未克出席會議之區權人得以書面委託他人 代理出席，且被委託之每一代理人所代理之區權人代表數最多以代理3戶為限(見審訴卷第46頁)，依此約定可知，代理人是以「人」為單位，而非以「戶」為單位，即同一人被委託者，不問其身分是為區權人之配偶、直系血親或其他區權人，最多僅能接受3戶區權人之委託，但被委託人擁有之房屋縱有2戶以上，仍不能認為其每戶房屋分別享有一個代理人資格，而各得再代理3戶區權人。另102年5月8日修正公布之公寓條例第27條第3項規定：「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權5分之1以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數5分之1者，其超過部分不予計算」，核其修法理由謂：「為充分保障住戶安全之權益，提昇與維護居住品質，防止有心人士大量蒐集，並掌握委託書，嚴重擾亂管委會會議或選舉之公平性，導致住戶權益被剝奪。爰此，修正區分所有權人因故無法出席管委會會議或選舉時，並委託人他人代理一事。日後委託人與代理人應要有法律上的身分之關係，方能代理出席區分所有權人會議，以防有心人士傷害住戶權益，減少各種弊端與糾紛。為糾正現行法及實務運作之缺失與弊端，代理人宜予適度限縮」等語。亦即，上開公寓條例第27條第3項相關規定之修正，係出於杜絕少數人不具區權人身分，擅為蒐集委託出席書，而操控區權人會議，或參與會議者受絕大多數區權人委託代理出席，卻假多數決之名行侵害少數區權人權益之事之目的，而公寓大廈所訂規約如有違反上開法律規定者，雖未修正，但仍應回歸適用上開法律規定，若未有違反，自仍循原規約約定方法行之即可。經查，系爭第7款約定限制被委託之代理人每一人僅得代理3戶區權人，遠低於上開公寓條例第27條第3項所規定得代理全部區權人數5分之1即14戶區權人(計算式：73÷5≒14.6，小數點以下無條件捨去)，準此，關於系爭區權人會議之合法代理出席人數之計算，自應以系爭第7款約定為準，無須再予適用公寓條例第27條第3項之規定。因此，被告雖辯稱：區權人陳怡伶、周志誠、黃其軍分別有房屋4戶、2戶、1戶，依公寓條例第27條第3項規定，再扣除本人所有戶數，各得合法代理10戶、12戶、13戶，則於系爭區權人會議分別代理10戶、7戶、4戶，於法無違云云，自有未合，尚無可採，故應依上開說明，於其3人各自超過得合法代理部分，自屬非法代理，不得列入出席人數，即應分別扣除7戶、4戶、1戶區權人。 　⑶依系爭第18款約定：房屋承租人或使用人得列席會議，並陳 述意見，但無表決權等語(見審訴卷第47頁)，區權人張郭美珠有房屋2戶，均委託承租人隋禹鈞出席行使權利，有會議出席委託書、第1份簽到簿在卷可稽(見審訴卷第331、185頁)，惟據前開約定，隋禹鈞為承租人，本無出席參加區權人會議之資格，僅例外約定令其得列席會議及陳述意見，故張郭美珠自無出席會議可言，故其2戶區權人應自出席人數予以扣除。 　⑷依會議出席委託書、第1份簽到簿所示，序號39之賓吉士大樓 7樓之1區權人為柯卉恩，並委託柯大翔代理出席系爭區權人會議(見審訴卷第353、191頁)，而柯卉恩早於110年6月23日即將前開房屋所有權移轉登記予黃其軍，黃其軍復未委託他人代理出席等情，為兩造所不爭執，並有建物登記第二類謄本附卷可稽(見審訴卷第327頁)，則柯卉恩既非區權人身分，即無權委託他人代理出席，受託代理出席之柯大翔於開會當日報到、參與會議，自屬未合，應自出席人數予以扣除。 　⑸又區權人李劉順梅有房屋2戶，委由其子李志如代為簽署會議 出席委託書，委託陳怡伶代理出席，李志如於系爭區權人會議當日亦有到場，並在簽到簿上「簽章」欄位靠上邊位置簽署本人姓名及「代」字，其下方則有陳怡伶簽名等情，有會議出席委託書、第1份簽到簿附卷可參(見審訴卷第341、187頁)，原告依此主張：開會當日李志如是代理出席李劉順梅其中1戶，但李劉順梅未委託李志如代理出席，故應不得計入出席人數，亦不能計入陳怡伶受託代理出席範圍等語，即主張系爭區權人會議出席人數應僅有53戶區權人，陳怡伶受託代理出席應僅有9戶而非10戶。惟查，證人李志如證稱：我自己住在賓吉士大樓，媽媽李劉順梅有2戶房屋，但她住屏東，系爭區權人會議的開會通知單管理員有拿給我，但我不確定有無簽收，系爭精要報告也是管理員拿給我，是開會前收到的。會議出席委託書是我幫我媽媽簽的，開會當日因為我工作有空檔，故有去旁聽，到場後，不知道會議程序，想說我有到場，就在簽到簿上簽名，我知道我有授權給陳怡伶代理了，所以沒有參與表決，會場人員也沒有給我投票的戶數牌，我是全程旁聽，到場是為了解會議在討論什麼，當日表決的方式，是提出議案後，同意者舉牌，牌上會有數字代表戶數，如果代理出席，除自己戶數外，另外還會給所代理的戶數牌。我幫媽媽簽出席委託書有獲得媽媽的授權，我是回屏東詢問媽媽，媽媽說是我住在賓吉士大樓就由我處理，而我因開會當日早上要上班，可能無法出席，所以才委託陳怡伶代理等語(見本院卷二第11至16頁)，證人李志如業已就為何簽署出席委託書、開會當日為何到場、為何在簽到簿上簽名報到及有無代理其母李劉順梅出席會議及行表決權等情詳為說明，足認李劉順梅為2戶房屋區權人，全部委託陳怡伶代理出席(關於陳怡伶此部分代理是否合法，詳下述)，而原告徒以上詞空言主張，未舉證以實其說，其主張即難採信。 　⑹原告又主張：陳怡伶、周志誠未提出計有6戶房屋之產權證明 ，應只能計為2戶，其餘應不能計入出席人數云云，為被告所否認。經查，經將賓吉士大樓於109年11月28日召開109年度區權人會議後，向主管機關報備時提出之區權人名冊暨簽到簿、及系爭區權人會議之第1份簽到簿與會議紀錄表簽收單、暨113年5月18日召開之113年度區權人會議出席人員名冊(簽到簿)等文件相互比對，均可見陳怡伶為賓吉士大樓3樓之4、4樓之4、5樓之4、5樓之5等4戶房屋、周志誠為同大樓5樓之2、5樓之3等2戶房屋之所有權人(見審訴卷第137至143、185至199、219至227頁，本院卷一第305至319頁)，上開簿冊參加會議之區權人、工作人員均得翻閱，管委會事後就相關文件負有保管責任，區權人必要時亦得隨時請求閱覽，衡情應無造假可能，且亦未見任何他人出面主張其為真正區權人，是陳怡伶、周志誠確實共擁有房屋6戶，此部分事實應得確認，原告僅空言指摘，未就其主張之變態事實提出事證，所為主張自不能採。 　⑺綜上所述，系爭區權人會議正確出席人數應為39戶區權人(計 算式：00-0-0-0-0-0=39)，其出席人數區分所有權比例共萬分之4223(其中陳怡伶、周志誠、黃其軍所得代理出席者，以區分所有權比例較高之3戶為準，詳如附表二所示)，因此，出席會議人數業已超過系爭第15款約定所定之最低出席額數37戶，自得合法進行會議及就議案為討論與表決，只是表決時應將同意之區權人其區分所有權比例加入計算而已，從而，原告先位之訴主張：系爭區權人會議出席人數未達37戶，不得開會、表決，故第一案、第三案決議應不成立云云，難認可採，不能准許。 　㈣原告第1備位之訴係主張：被告未將系爭區權人會議之開會內 容通知原告，使原告不能知悉該次會議所欲討論或表決之議題，遑論決定要否參加該次會議以行使權利，違反會議召集程序，故該次會議所為系爭決議均應予撤銷等語，亦為被告所否認，並以前詞置辯。經查： 　1.按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得 於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限，民法第56條第1項定有明文，是就區權人會議決議之撤銷，就未出席當次會議之區權人言，須其在決議後3個月內之法定不變期間內，對區權人會議之召集程序違法(例：開會通知未載明開會事由)或決議方法違法(例：議案未經出席區權人依法令或規約所定最低表決權數之表決同意)情事，向法院請求撤銷，始謂合法。經查，系爭區權人會議係於111年11月27日召開並為如附表一所示之決議，而原告未於會議當日到場，此揭事實為兩造所不爭執，原告則於112年2月25日具狀提起本件訴訟，此有原告民事起訴狀上本院蓋用之收文章戳在卷可稽(見審訴卷第13頁)，顯未逾3個月之法定期間，故原告起訴應屬合法，先此敘明。 　2.次按區權人會議，應由召集人於開會前10日以書面載明開會 時間、地點、內容通知各區權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之，公告期間不得少於3日，為94年規約第2章第1條第2款所明定，該約定與現行公寓條例第30條第1項規定內容要屬類同。經查，本件被告係先於111年11月4日將系爭區權人會議之開會通知單掛號寄送未居住賓吉士大樓之區權人，惟因誤繕原告之台南市收件住址致未送達，乃於111年11月16日補為掛號寄送，經原告收受，郵件內中所附即為系爭開會通知文件，其中開會通知單雖有記載開會時間、地點、概略會議流程，但於工作報告、財務報告、議題討論等項次，則僅分別記載：詳閱會場桌面報告書、財務表、事項流程等語。又關於系爭區權人會議欲討論之議題，被告係製作系爭精要報告，並連同他人申請使用頂樓鷹架之申請書等，委由社區管理員當面交付大樓住戶，或以平信、限時信件投寄郵筒以送達未居住大樓之區權人，但無法確認所有區權人都有收受等情，上情為兩造所未爭執，所憑事證除有如上所述者外，另有普通掛號函件執據、交寄大宗限時掛號/掛號/快捷郵件函件存根在卷可憑(見審訴卷第393至397頁)，而被告就系爭區權人會議之會議紀錄，除由居住大樓之區權人領受簽收外，另於111年12月6日以掛號郵件郵寄其他區權人，此亦有交寄大宗限時掛號/掛號/快捷郵件函件執據存卷可查(見審訴卷第399至401頁)，是被告就開會通知單、會議紀錄之交付，對於未居住大樓之區權人，均是以掛號郵件方式為送達，但對於至關緊要、事涉會議議案之系爭精要報告，卻僅以平信或限時信件郵寄，未留下任何執據，雖被告提出大樓管理員黃美霞所傳送關於將1份系爭精要報告等文件裝入信封之LINE截圖，欲以證明確有寄出相關文件之情，但僅憑此項物證，仍不足以證明原告或其他區權人均有收到該封信件，被告既無證據證明有將系爭精要報告等文件通知或送達予原告，亦自承無法確認前開文件有合法送達其他區權人，則可認被告係未將開會內容通知各區權人，則其所為系爭區權人會議之召集程序，自有違反上開公寓條例規定及94年規約約定之情事，故其所為系爭決議自具有瑕疵，而為得撤銷決議之事由，是原告依公寓條例第1條、民法第56條第1項規定，請求撤銷如第一至四案全部決議，即有理由，應予准許。 　㈤又查，原告依第三案決議內容，每月均按調整後之金額繳納 管理費，自111年12月起至112年12月止，計13個月，其溢繳金額計32,825元，此為兩造所不爭執，而第一至四案決議均應予撤銷，既如上述，則被告保有前開溢繳金額之法律上原因已不存在，是原告依不當得利法律關係，請求被告返還前開款項，即有理由，而得准許。 七、據上所述，本件原告先位之訴部分，請求確認第一、三案決 議不成立，併請求被告返還溢繳之管理費併加計法定利息，為無理由，應予駁回。原告第1備位之訴部分，請求撤銷第一至四案決議，及請求被告返還溢繳管理費32,825元，暨自被告收受民事準備狀之翌日即113年5月1日(見本院卷一第271頁)起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。又本件為預備合併之訴，係以當事人先位之訴或次序在先備位之訴有理由，為備位之訴或次序在後備位之訴之解除條件，本件原告所提先位之訴，雖無理由，惟第1備位之訴既有理由，則因解除條件成就，本院就其餘第2、3、4備位之訴即無庸審究，併此敘明。 八、本件事證已臻明確，其餘之攻擊防禦方法，經審酌後，認與 判決基礎之事實及結果並無影響，爰不一一贅述，併此敘明。 九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第79條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　8 　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　法　　官　楊境碩 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　8 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳鈺甯 附表一（即系爭會議決議內容）： 議案編號 議案案由 決議情形 決議方式 第一案 追認大樓頂樓基地台回饋金109年11月區權會的決議案？ 通過。維持109年11月區權會中，針對基地台（10％回饋金）的決議。 總人數及所有權比例皆達出席之2分之1以上同意。 第二案 是否以更新的數據收取管理費，不再論述之前的錯誤？ 通過。同意以更新的數據收取管理費，不再討論之前的錯誤。 總人數及所有權比例皆達出席之2分之1以上同意。 第三案 賓吉士是商住用途大樓，出租公司行號管理費應否調漲？ 通過。出租性質與有營利行為之住家、商辦樓層，改每坪徵收60元管理費。 總人數及所有權比例皆達出席之2分之1以上同意。 第四案 住戶主張就本大樓頂層鷹架廣告，擁有合法使用的權利？ 不承認。不接受此張合約書的正當性與合法性。 總人數及所有權比例皆達出席之2分之1以上同意。 附表二：出席系爭區權人會議之區權人及區分所有權比 　　　　例 編號 區分所有權人姓名 本人或代理出席 區分所有權房屋樓層 區分所有權比例(萬) 1 朱慧娟 本人 3樓之2 80 2 陳怡伶 本人 3樓之4 61 3 陳怡伶 本人 4樓之4 61 4 陳怡伶 本人 5樓之4 81 5 陳怡伶 本人 5樓之5 95 6 蕭美慧 本人 3樓之6 64 7 蕭美慧 本人 3樓之7 81 8 楊清雄 陳怡伶代理 3樓之8 95 9 任偉寧 本人 3樓之9 62 10 吳若枬 他人代理 3樓之10 152 11 李劉順梅 陳怡伶代理 4樓之2 91 12 黃晚得 陳怡伶代理 4樓之10 152 13 陳壬祥 他人代理 5樓之1 231 14 周志誠 本人 5樓之2 129 15 周志誠 本人 5樓之3 64 16 鄭力豪 本人 5樓之6 62 17 鄭力豪 本人 5樓之7 152 18 彭治平 周志誠代理 6樓之4 129 19 劉盛逸 本人 7樓之6 165 20 劉盛逸 本人 7樓之7 95 21 宋春梅 本人 8樓之1 67 22 宋春梅 本人 8樓之2 91 23 宋春梅 本人 8樓之3 179 24 王裕華 本人 8樓之4 165 25 張淑美 周志誠代理 8樓之5 158 26 吳登有 本人 9樓之1 231 27 吳登有 本人 9樓之2 129 28 陳信丞 周志誠代理 9樓之3 165 29 郭耀琴 他人代理 10樓之2 91 30 蔡茂龍 本人 10樓之3 75 31 蔡昂潤 本人 10樓之4 61 32 莊雅如 本人 10樓之5 69 33 曾滿珍 黃其軍代理 10樓之7 95 34 邱觀慧 黃其軍代理 10樓之8 62 35 葉秋芳 本人 10樓之9 152 36 郭明源 本人 11樓之2 91 37 柯鳳珠 他人代理 11樓之4 64 38 張榮貴 黃其軍代理 11樓之5 81 39 黃姵潔 本人 11樓之6 95 4223/1萬