遷讓房屋等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度訴字第1017號 原 告 陳秀英 被 告 蔡定峰 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月10日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告應給付原告新臺幣肆拾萬肆仟伍佰玖拾肆元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。 本判決第一項原告得假執行，但被告以新臺幣肆拾萬肆仟伍佰玖 拾肆元為原告供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 一、原告起訴聲明請求被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路00號房 屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告；嗣於訴訟中追加請求被告應給付原告新臺幣（下同）40萬9,594元，並撤回原訴之聲明，惟此均基於兩造間就系爭房屋之租賃關係，請求之基礎事實同一，符合民事訴訟法第255條第1項第2款，應予准許。 二、原告主張：被告前向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○路00號 房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自民國110年10月12日至115年10月11日止，每月租金5萬元，並應給付10萬元之押租金，由被告負擔租賃期間之水電費用，兩造於110年10月12日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）為公證。詎被告於112年11月12日僅給付租金2萬3,300元，尚欠租金2萬6,700元，並自112年12月起即未再給付租金，原告陸續於113年1月15日、19、21、26日分別寄發存證信函予被告，表明終止系爭租約，請求被告搬遷，如不認原告前以存證終止系爭租約為合法，則以起訴狀繕本送達為終止兩造租賃關係之意思表示，然系爭租約終止後被告迄113年10月9日始將系爭房屋鑰匙交還予原告，使原告得自由占有使用系爭房屋，是自112年12月12日計算至113年9月12日（租金12日給付），被告應給付原告共10個月又2萬6,700元之租金，或終止租約後占有系爭房屋之利益，且被告應按系爭租約第5條應給付1個月租金5萬元，及給付被告使用期間之電費1,166元、水費8,428元，合計被告應給付原告58萬6,294元。惟原告曾持經公證後之系爭租約，就積欠至112年12月之租金7萬6,700元為強制執行受償，再扣除押租金10萬元後，被告應再給付原告40萬9,594元。爰依系爭租賃契約、不當得利之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：㈠、被告應給付原告40萬9,594元。㈡、願供擔保，請准宣告假執行。 三、被告則以：伊於112年11月12日積欠租金2萬6,700元後，原 告就要求搬家，伊從12月就開始搬家，直到113年5月31日已全部搬空，只是因對法律不了解，所以未通知原告交接系爭房屋及交付鑰匙，故原告應僅得請求2萬6,700元，及自112年12月至113年5月31日之租金，並需扣除押租金10萬元及原告強制執行所獲償之金額等語，資為抗辯，並聲明：㈠、原告之訴駁回。㈡、若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 四、不爭執事項： ㈠、被告前向原告承租系爭房屋，租賃期間自110年10月12日至11 5年10月11日，租金每月5萬元，每月12日前給付，被告並應給付押租金10萬元（契約內容詳如卷一第11-19頁），被告業已給付押租金予原告。 ㈡、被告於112年11月12日積欠租金2萬6,700元，並於112年12月1 2日亦未給付當月租金，原告遂於112年12月21日持經公證之系爭租約，以被告積欠11月、12月之租金7萬6,700元，對被告放置在系爭房屋內之動產為強制執行，經本院112年度司執字第148328號受理在案（下稱系爭執行），並於113年2月26日至現場為查封，後經原告以執行費用及債權金額承受。 ㈢、被告於112年12月12日起迄今並未給付租金。原告於113年1月 26日寄發存證信函予被告，要求終止契約，及被告搬遷，被告於113年1月27日收受。 ㈣、被告於113年10月9日方將系爭房屋之鑰匙交付原告，使原告 得自由使用系爭房屋。 ㈤、被告於返還原告系爭房屋前，尚積欠電費1,166元、水費8,42 8元，由原告繳納。 五、得心證之理由 ㈠、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 、2 項定有明文。另承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，方得收回房屋，土地法第100條規定甚明。系爭租約始日為110年10月12日，租金為每月12日前繳納，是兩造約定租金為每期開始時支付，則應於扣除押租金後，經催告遲延給付租金逾2個月時，始得終止租約。查被告於112年11月12日起積欠租金2萬6,700元，至原告於113年1月27日以存證信函通知終止契約時，扣除押租金10萬元（11月積欠租金2萬6,700元＋12月、1月租金10萬元—押租金10萬元＝2萬6,700元，應至4月12日方得終止系爭租約），未遲延給付租金達2個月，尚不得終止租賃契約。惟原告多次以存證信函通知被告積欠租金終止租約之意思，可認屬催告被告給付租金；另原告於113年2月26日提起本件訴訟後，於調解、訴訟過程中均一再表明請求被告返還系爭房屋及終止租約，在在表達積欠2月租金即終止租約之意思，故系爭租約應於113年4月12日合法終止。 ㈡、次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約，民法第451條第1項定有明文。上訴人為承租人應有給付租金之義務。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。復無權占有他人具有管理處分權之不動產，其占有之利益，係獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查：⒈租金部分：被告積欠11月12日起租金2萬6,700元、12月12日至113年4月12日之租金，業經原告以系爭執行受償76,700元，另以押租金抵償後，尚積欠5萬元。⒉相當於租金之不當得利部分：系爭租約雖於113年4月12日終止，然被告仍有物品放置在系爭房屋內未搬走，直至113年10月9日言詞辯論時方於當日下午將鑰匙交付予原告，將占有移轉予原告，是系爭房屋至113年10月9日前應認屬被告占有之狀態，被告受有相當於租金之不當得利。本院審酌被告承租系爭房屋之原有租金為5萬元，可見被告占用系爭房屋所可得之利益應即為上開租金之數額，且不應以被告無權占有反受有低於原有租金之優惠，故以此金額作為計算不當得利金額之標準，自屬適當。基此，原告得請求此部分利益29萬5,000元〔4月12日至10月8日共5個月又27日，5萬元×（5＋27/30）＝29萬5,000元〕。被告雖抗辯其於113年5月底已全數搬空，惟並無相關證據可資佐證，且其並未將占有移轉予原告，難以其所辯認被告於113年5月後已無占有系爭房屋。 ㈢、另依系爭租約第柒條第一項約定租期內之電費、水費由被告 負擔，而被告對於尚積欠電費1,166元、水費8,428元不爭執，是原告請求此部分費用共9,594元，自有理由。末依系爭租約第伍條第八項約定中途終止租約時，乙方應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方，不得有任何要求，如有遲延，每逾限一日，應給付甲方日租金貳倍計算之違約金，直至遷出之日止，每逾限一日，應給付甲方日租金貳倍計算之違約金，直至遷出之日止。原告於113年4月12日終止系爭租約後，於訴訟歷來請求被告自系爭房屋遷出，被告遲至10月9日方交付鑰匙，已遲滯5月餘，是原告僅請求1個月租金之違約金5萬元，為有理由。 六、綜上所述，原告依租賃契約、不當得利之法律關係，請求被 告應給付40萬4,594元（5萬元＋29萬5,000元＋9,594元＋5萬元＝40萬4,594），為有理由，應予准許；逾此部分請求，為無理由，應予駁回。本件判決所命給付之金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，並依被告聲請酌定供相當擔保金額後，得免為假執行。原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請應予駁回。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　鄭　瑋 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊姿敏