遷讓房屋等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度訴字第1025號 原 告 林沂璇 被 告 陳合成 陳林美華即林美華 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月26日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　文 被告應將門牌號碼高雄市○○區○○街○○○巷○○號五樓房屋遷讓返還 原告。 被告應自民國一百一十三年二月十六日起至返還上開房屋之日止 ，按月給付原告新臺幣壹萬零玖佰肆拾肆元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣肆拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 一、原告主張：原告於民國112年12月20日經本院112年度司執字 第93785號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣取得門牌號碼高雄市○○區○○街00巷00號5樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落高雄市○○區○○○段0000地號土地（權利範圍262/10000，下稱系爭土地），經繳足價金後，於113年1月12日辦理所有權移轉登記完畢。詎被告無權占有使用系爭房屋，經原告於113年1月19日寄發存證信函予被告，請求被告於113年2月15日前遷讓返還系爭房屋，然被告仍繼續居住使用迄今，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告。又系爭房屋所處區域交通便捷，通過萬大橋即可抵達屏東，且鄰近捷運站、火車站及台88快速道路，發展蓬勃，參考系爭房屋附近租金行情每月新臺幣（下同）15,000元，爰依民法第179條規定，請求被告自催告期滿翌日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告15,000元。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應自113年2月16日起至返還房屋之日止，按月給付原告15,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：系爭房屋為被告購買，自99年起居住迄今，雖已 過戶女兒而遭其債權人聲請拍賣，然被告應當可以住到終老，系爭房屋附近租金行情每月僅7、8千元，原告請求不當得利金額每月15,000元太高等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執事項（見本院卷第23頁）： 　㈠原告於112年12月20日經系爭執行事件拍定取得系爭房屋，並 於113年1月12日辦理所有權移轉登記完畢。 　㈡系爭房屋由被告自99年起居住使用迄今，目前仍占有使用中 。 四、本件之爭點： 　㈠原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭 房屋，有無理由？ 　㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？金額 以若干為適當？ 五、本院之判斷：　　 　㈠原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭 房屋，為有理由： 　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文。又原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院105年度台上字第1729號判決意旨參照）。另原告以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。 　⒉經查，原告於112年12月20日經系爭執行事件拍定取得系爭房 屋，並於113年1月12日辦理所有權移轉登記完畢；系爭房屋由被告自99年起居住使用迄今，目前仍占有使用中等情，此為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈠、㈡），且有原告提出之系爭房屋及土地之登記謄本為證（見本院113年度鳳補字第134號卷，下稱鳳補卷，第11、13頁），堪認原告為系爭房屋之所有權人，且被告自99年起占有使用系爭房屋迄今等情屬實，則原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，依前開說明，被告自應就其占有權源之存在負舉證責任。被告雖辯稱：系爭房屋為渠等購買，自可住到終老云云，然系爭房屋已於109年11月26日登記為被告女兒陳惠音所有，陳惠音之債權人以其積欠借款未還而聲請拍賣系爭房屋及土地，並由原告拍定取得所有權等情，業經本院依職權調取系爭執行事件全卷，核閱無誤，尚難以系爭房屋初始係由被告出資購買，即認被告有合法占有權源，被告此部分所辯，委不足採。準此，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。 　㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利，以每月10,944元 為適當： 　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。又無權占用他人房屋者，通常可享有相當於租金之不當得利，權利人得請求占用人返還。經查，原告為系爭房屋之所有權人，被告無權占有系爭房屋，業如前述，則原告自得依民法第179條前段規定，請求被告返還相當於租金之利益。 　⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第148條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，其於公告期間自行申報之地價，未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價而言（平均地權條例第16條參照）。再按房屋及基地之租金數額，按其地區，於土地法第97條定有限制，當事人間約定之租金超過此限制者，出租人對超過部分無請求權，法院就出租人超過部分之請求，予以駁回，與行政機關強制減定前開超限租額，併行不悖（最高法院59年台上字第793號判決先例意旨參照）。查原告主張以系爭房屋附近出租行情，請求每月以15,000元計算本件相當於租金之利益，固提出內政部大寮區租金實價登錄等為證（見本院113年度審訴字第441號卷第33頁），然系爭房屋經高雄市稅捐稽徵處核定113年度之移轉價格為122萬元（見鳳補卷第17頁），其坐落基地即系爭土地總面積794.8㎡，權利範圍262/10000，於113年1月之申報地價為4,480元/㎡（見鳳補卷第11頁），土地價額為93,290元【計算式：4,480元/㎡×794.8㎡×262/10000=93,290（元以下四捨五入）】，土地及建築物之價額為1,313,290元（計算式：93,290元+122萬元=1,313,290元），本院審酌系爭房屋面積約30餘坪，屋齡約30餘年，系爭房屋所處區域交通便捷等情，有華淵不動產估價師事務所鑑定報告書所附之現場相片、位置（街道）圖等在卷可參（見系爭執行事件卷宗所附之鑑定報告書），認原告請求相當於租金之利益，依土地及建築物申報總價年息10%計算為適當，則本件相當於租金利益之法定上限為每月10,944元（計算式：1,313,290元×10%÷12月=10,944元），原告請求之金額在每月10,944元之範圍內，應予准許，逾此範圍之請求，應予駁回。 六、綜上所述，被告無權占有系爭房屋，應負返還系爭房屋之義 務，又被告無權占用系爭房屋迄今，原告得請求相當於租金之利益為每月10,944元。從而，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條前段規定，請求被告自催告期滿翌日即113年2月16日起至返還系爭房屋之日止，按月給付10,944元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍外之請求，則屬無據，應予駁回。 七、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，核無 不合，爰酌定相當之擔保金額予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。 八、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院 酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，為民事訴訟法第79條所明定。本件原告之訴雖一部為無理由，惟本院衡諸原告請求無理由部分，為相當於租金部分之不當得利，於原告全部請求所占比例極微，且本件訴訟標的價額之核定，僅以遷讓返還系爭房屋部分為計算標準，不當得利部分屬附帶請求而未併算訴訟標的價額，認應由被告負擔本件訴訟費用，始為合理，併此敘明。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經 　　本院斟酌後認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論駁 　　之必要，併此敘明。 十、結論：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事 訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日 　　　　　　　　民事第四庭法　官　秦慧君 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　 書記官　賴怡靜