給付管理費

臺灣高雄地方法院民事判決 112年度雄小字第2851號 原 告 即反訴被告 中正香榭大廈管理委員會 法定代理人 謝喬安 被 告 即反訴原告 社團法人高雄市博愛國際青年商會 法定代理人 孫國財 住同上（請本人親收） 訴訟代理人 黃千家 住○○市○○區○○○路000○00號 訴訟代理人 蘇柏宇 上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國113年10月15日 言詞辯論終結，本院判決如下： 　　主　文 一、被告應給付原告新臺幣13,030元，及自民國113年10月16日 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 二、訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔，並應於裁判確定之翌 日起至清償日止，加給按週年利率5％計算之利息。 三、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣13,030元為原告 預供擔保後，得免為假執行。 四、反訴被告應給付反訴原告2,975元。 五、反訴原告其餘之訴駁回。　　 六、反訴訴訟費用由反訴被告負擔30％，並應於裁判確定之翌日 起至清償日止，加給按週年利率5％計算之利息，餘由反訴原告負擔。 七、本判決第四項得假執行，但反訴被告如以新臺幣2,975元為 反訴原告預供擔保，得免為假執行。 　　事　實 壹、程序部分 一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。查本件原告即反訴被告之法定代理人原為謝喬安，嗣原告管理委員會委員全體辭任後，經原告改選後，再次推選謝喬安為主任委員；而被告即反訴原告之法定代理人原為林祐田，於訴訟進行中變更為孫國財，均經兩造具狀聲明承受訴訟，有其等聲明承受訴訟狀在卷可按(見本院卷二第37至39頁、本院卷一第471至472頁)，參諸前揭規定，應予准許。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴時原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）7,293元（見本院卷一第241頁），嗣於本院審理時變更聲明：被告應給付原告13,030元，及自民國113年10月16日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷二第133頁）。其所為訴之變更均係基於相同管理費短繳爭議，可認請求之基礎事實同一，證據可以共通，是原告所為訴之變更，依上開規定，應予准許。 貳、本訴部分 一、原告主張：被告為門牌號碼高雄市○○區○○○路000號12樓之8 房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，兼為系爭房屋所在「中正香榭大廈」（下稱系爭大樓）之區分所有權人。緣系爭大樓住戶規約（下稱系爭規約）就住戶每月應繳納之管理費數額未明文約定，前經系爭大樓113年5月4日召開第17屆第二次區分所有權人會議決議追認，自97年1月份起，至113年4月止，管理費收費標準以房屋室內坪數計算，每坪64元，並決議自113年5月起，住戶為辦公室使用者，管理費收費標準為以房屋室內坪數計算，每坪91元。故依決議結果，系爭房屋於113年4月以前每月應繳納管理費數額為1,790元，自113年5月起，則調漲為2550元（下稱系爭區權會決議）。然被告自111年8月至113年4月間，每月均僅繳納1,310元，此期間共短繳管理費10,080元，另自113年5月起至同年9月止，每月均僅繳納1,960元，此期間共短繳管理費2,950元，是被告共計欠繳13,030元。爰依系爭大樓規約及系爭區權會決議提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告13,030元，及自113年10月16日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 二、被告則以：系爭大樓111年7月26日管理委員會已決議將系爭 房屋之管理費收費標準調降為與一般住戶相同計算標準，即每月1,310元，嗣於系爭大樓111年11月19日區分所有權人會議時，並於臨時動議第2案決議系爭房屋管理費收費辦法比照一般住戶標準，是被告自無由請求被告補繳111年8月至113年4月間之管理費。又系爭區權會出席人數雖有過半，惟投票人數並未過半，且決議內容對於管理費之追認，違反管理費應按應有部分比例分攤，將一般住戶及公司戶差別待遇方式違反公序良俗，應屬無效等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執事項（見本院卷二第137至138頁） 　㈠被告系爭房屋所有權人，及該屋所屬系爭大樓區分所有權人 。 　㈡被告就系爭房屋自111年8月至113年4月間，每月僅繳納1,310 元管理費，自113年5月起至同年9月止，每月僅繳納1,960元管理費。 　㈢兩造不爭執系爭規約形式上真正。 　㈣系爭規約規定區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之 規定向管理委員會繳交公共基金及管理費，未授權管委會得自行調整公共基金或管理費應收數額。 　㈤系爭大樓區分所有權人會議曾於113年5月4日決議追認：自97 年1月份起，至113年4月止，管理費收費標準為以房屋室內權狀坪數（不含公設）計算，系爭房屋每坪64元；自113年5月起，住戶為公司、辦公室使用者，管理費收費標準為以房屋室內權狀坪數（不含公設）計算，每坪91元，且管理費每月總額採個位數四捨五入計算，系爭房屋比照公司、辦公室者收費。 　㈥如認原告主張有理由，被告不爭執自111年8月至113年4月止 ，每月短繳480元，共短繳管理費10,080元；自113年5月起至同年9月止，每月短繳590元，共短繳管理費2,950元。上述合計欠繳13,030元。 　㈦110年2月6日經系爭大樓管理委員會決議對於被告加收655元 管理費。 　㈧如認原告之主張及反訴原告之主張均有理由，反訴原告自110 年3月起至111年7月止溢繳總額為2,975元。 四、得心證之理由 　㈠按管理費通常係在支應公寓大廈全體區分所有權人共同使用 之法定或約定共用部分之維護、修繕、管理，並及於公寓大廈整體（含專用部分）之安全維護（如警衛）、管理組織之人事費、稅捐及其他基地之經常管理費用等，自應尊重全體住戶之意見，實務上亦由區分所有權人會議決議或規約加以規範。而所謂「規約」，指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，通常內容在規範公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，公寓大廈管理條例第3條第12款、第23條第1項分別定有明文，故「規約」乃係公寓大廈所有之住戶，為達成公寓大廈之共同利益，經由溝通、協調，所獲致一定比例區分所有權人之平行意思表示，係屬合同行為，對於不同意規約內容之少數區分所有權人仍有其拘束效力。故公寓大廈共用部分之管理費或其他擔負，既應尊重全體住戶之意見，依區分所有權人間之決議或規約為標準，則此項費用分擔之方式，基於私法自治原則，苟其行為不違反法律上之強行、禁止規定、公序良俗而屬當然無效，或經判決撤銷外，在經區分所有權人會議決議變更或規約變動前，不論決議或規約之內容、方式如何，皆不能否認其效力，因此當事人合意約定將其私法行為之效力，溯及至約定前之行為，此乃私法自治之範疇，並無法律不溯及既往原則之適用，此與法律或法規性命令之規範全然不同，無從比附援引。㈡經查，系爭規約並未就系爭大樓住戶管理費數額定有收費標準，而係規定應由區分所有權人會議議決之，為兩造所不爭（見不爭執事項㈣）。系爭區權會決議原定於113年4月13日召開，惟因該日出席人數不足致無法召開，故而就相同議案，訂於同年5月4日重新召集開議，有系爭區權會決議開會通知單、113年4月13日區分所有權人大會會議紀錄、系爭區權會決議會議紀錄在卷可佐（見本院卷二第41、61至71頁）。經系爭區權會決議通過追認96年立案時訂定、97年1月實施之管理費收費議決，並調漲管理費收費標準為以房屋室內權狀坪數（不含公設）計算，一般住戶每坪70元，公司、辦公室者每坪91元，且系爭房屋應比照公司、辦公室之收費標準（見不爭執事項㈤），準此，系爭房屋自97年1月份起，至113年4月間，應繳納之管理費數額為1,790元，自113年5月起，應為2,550元。揆諸前揭說明，系爭區權會決議如無違反法律上強制、禁止之規定而屬無效，或經判決撤銷之情事，乃屬系爭大樓區分所有權人間私法自治範疇，自生合法拘束當事人權利義務之效力。㈢被告抗辯系爭大樓區分所有權人總數有85人，系爭區權會決議出席人數雖有過半，惟投票人數並未過半等情，而認有決議方法違法之瑕疵（見本院卷二第139頁）。 　⒈按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得 於決議3個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限，民法第56條第1項亦有明定。公寓大廈之區分所有權人會議乃全體區分所有權人組成之最高意思機關，主要係為區分所有建物內各區分所有權人及住戶之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，其性質與民法社團總會相同，法理上自得援用民法有關社團總會決議之相關規定，而類推適用民法第56條之規定（最高法院92年度台上字第2517號判決意旨參照）。依上開說明，被告如認系爭區權會決議有決議方法違法之瑕疵事由，應由被告於決議後3個月內訴請法院撤銷之，被告雖稱已有就系爭區權會決議於另案提起無效或撤銷之訴（見本院卷二第135頁），然截至本件言詞辯論終結時，系爭區權會決議既未經判決撤銷，則系爭區權會決議即仍有效存在，基於貫徹公寓大廈管理條例區分所有權人間私法自治理念，仍應尊重形式上尚屬存在之系爭區權會決議。⒉復查，系爭大樓於113年5月4日召開系爭區權會決議，並在該次決議中提案修訂系爭規約，並向高雄市苓雅區公所申請報備獲准等情，有高雄市苓雅區公所113年10月21日高市○區○○○00000000000號函檢送之報備資料（見本院卷二第145至177頁）在卷可稽，此部分事實，應可認定。⒊參系爭規約（見本院卷一第327頁）第3條第11款前段約定：區分所有權人會議依第10款規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第10條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。是系爭規約就系爭大樓區分所有權人會議之出席人數及表決人數，有所規範，自應以系爭規約之約定判斷系爭會議是否有違法召開之情。再觀之前揭高雄市苓雅區公所函覆資料，系爭區權會決議係因前次召集未達開標人數而流會後再次召集，該次出席區分所有權人數（含代理出席）為71人，占全體區分所有權人數84％，出席區分所有權比例占全體區分所有權89％，而與本件相關之第1、2、6案決議事項，同意票均達半數以上，被告既未具體提出該等提案有何不符前揭規約約定應有之出席及同意人數及比例，堪認系爭區權會決議確符合系爭規約第3條第11款前段之決議作成要件，而合法有效。⒋再言之，縱使系爭區權會決議有如被告所稱上開瑕疵，然此亦僅屬決議方法之瑕疪，在未經區分所有權人請求法院撤銷並獲得勝訴判決確定之前，該次決議並不因而為不生效力。揆諸前開說明，系爭區權會決議仍屬合法有效，則被告上開所辯，即屬無據。㈣又被告稱系爭區權會決議第1、2、6案決議，屬管理費之追認，決議內容違反管理費應按應有比例分攤，且差別待遇方式違反公序良俗等語（見本院卷二第139頁）。 　⒈按公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費 用，原則上由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，惟區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項規定甚明。則共用部分之管理維護費用，以按區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則，惟區分所有權人會議或規約得依專有部分及共用部分坐落之位置關係、使用目的及利用狀況等情事，就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔，為有別於共有之應有部分比例之分擔規定。且其訂定分擔之標準或嗣後為變更時，基於公寓大廈為多數生活方式不同之住戶群聚經營共同生活環境之團體，住戶間就共用部分之使用頻率及其相互影響具有複雜多樣且不易量化之特性，難以具體核算區分所有權人就共用部分之各別使用利益，倘其分擔標準之設定或變更已具備客觀上合理的理由，且其區別程度亦不失相當性者，即難認為無效（最高法院109年度台上字第1025號判決意旨參照）。又公寓大廈之各區分所有權人，對共用部分之使用頻率多寡及程度不一，亦未必與其共用部分之應有部分比例成正比，因此依各住戶對於共用部分之使用程度，決定該部分管理、修繕、維護費用之分擔比例，有其事實上之困難性，是公寓大廈管理條例第10條第2 項，並未採取按受益程度分擔管理費之原則，而係規定按共用部分應有部分比例負擔為原則，並允各公寓大廈以區分所有權人會議或規約另為規定，且基於私法自治原則，就公寓大廈管理費用及公共基金等由區分所有權人自治決議之事項，倘未違反公序良俗或強制禁止規定，尚難認法院有介入或限制自治決議之必要。⒉經查，系爭區權會決議第1案決議係追認系爭大樓97年1月開始實施之管理費收費標準，由會議紀錄可知，該收費標準迄今久遠，且系爭大樓歷經多屆委員交接，相關會議紀錄已遺失，故將該收費標準列入系爭規約為依據，有系爭區權會決議會議紀錄在卷可參（見本院卷二第65頁），是此議案目的係明文管理費收費標準，以為住戶向來繳納管理費之根據，亦避免日後再生爭議，並無何違反強制、禁止及公序良俗之情，復酌以系爭規約規範及私法自治之理，並無以法律不溯及既往原則限制之必要，業如前說明，自應肯認該追認之效力。⒊系爭區權會決議第2案決議調漲管理費，住戶為純住家使用者每坪收取70元，供公司、辦公室使用者每坪91元，1+2樓店鋪中正路上每戶1,200元、建民路上每戶900元，第6案則係議決被告所有之系爭大樓12樓之6房屋及系爭房屋應比照公司、辦公室使用者之管理費收費標準。觀諸會議紀錄所載（見本院卷二第65頁），系爭大樓因40年來未曾調整管理費，為提供住戶現有之各項服務而需調整管理費，是系爭區權會決議通過提高管理費之收費標準，實係為社區共同利益，當非以損害被告為目的，且系爭大樓各住戶不論係純供住家使用，抑或作為公司、辦公室使用，均因該案議決而需調漲每月繳納之管理費，調漲幅度均為20餘元，顯非僅針對特定用途之住戶加收管理費。又管理費作為社區共用部分維護、管理之費用，固以區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則，然非不能由區分所有權人會議或規約依住戶組成之多樣性、住戶間就共用部分之使用頻率、使用目的及利用狀況等情事，就管理費用之負擔為有別於應有部分比例之規定。審酌將住戶供作辦公使用者，利用大樓公共設施之權益與純住家使用者並無不同，然相較純住家使用者，其供不特定人出入大樓情況較頻繁，非無提高住宅之安全風險，而增加其他住戶安全之顧慮，進而有加強系爭社區安全巡邏、消防安全及共用區域清潔之必要，因此亦加重系爭大樓安全維護保全負擔、加速公共設施耗損之可能，是以住戶用途作為管理費負擔之分類標準，非無合理性，復衡以房屋用途不同、利用公共設施之情形有異，以前揭收費標準作為區別亦難認有顯失相當，是被告主張有違公序良俗等語，洵無足採。⒋又系爭區權會決議第6案固係針對被告所為決議，惟系爭大樓就公司戶與一般住戶之管理費收費差異、被告所有系爭房屋應繳納之管理費數額若干、標準為何，素有紛爭，此觀系爭大樓110年2月6日管理委員會決議、111年11月19日區分所有權人會議、112年3月26日管理委員會決議（見本院卷一第229、163至175、141頁）及本件訴訟緣由即明。是系爭區權會決議為明確系爭房屋之管理費收費標準，而決議被告所有系爭房屋及12樓之6房屋應比照供公司、辦公室使用者計算管理費，且被告並未否認系爭房屋係供辦公室使用，而係認為系爭區權會決議有因差別待遇而違公序良俗等情，然該決議將住戶區別管理費收費標準，客觀上有其合理性與相當性，已如前認定，實難僅因多數決之決議結果，即謂有違反公平原則、公序良俗之弊。準此，原告依系爭區權會決議，向被告收取管理費，乃屬有據。㈤至被告另以系爭大樓111年7月26日管理委員會決議、111年11月19日區分所有權人會議決議為據，抗辯被告並無短繳管理費等節（見本院卷一第242、477頁）。惟管理費之調整，未授權由系爭大樓管理委員會決議，為兩造所不爭（見不爭執事項㈣），是被告執111年7月26日管理委員會決議（見本院卷一第153頁）主張該決議已調降系爭房屋及其他公司住戶之管理費至與一般住家住戶相同等詞，自不足採。復觀諸111年11月19日區分所有權人會議紀錄（見本院卷一第163至175頁），於臨時動議及決議第2案，案由所載為：明定公司行號定義和管理費收費辦法，於說明欄內亦僅載明2項對於公司行號可能之定義方法，咸無提及管理費調降之相關字句，惟該案決議結果卻為「定義1.贊成票30票；定義2.贊成票26票，本案不通過。因區分所有權人對公司行號定義沒有共識，票數皆未過（3/4），故其管理費收費辦法比照一般住戶收費標準。」可徵該臨時動議應僅針對公司行號應如何定義乙事為提案及表決，而未就管理費是否調降一節經提案、討論及表決，且被告亦自承當時因為區權人對於公司行號定義喬不攏，二個辦法都沒有通過，就回歸到111年7月管委會決議之標準等語（見本院卷二第136頁），然被告所言之管委會決議，並無決議調整管理費之權限，業如前述，自無從僅就上開區權會臨時動議決議結果所示，逕認定該次區分所有權人會議已決議調降管理費收費標準；況查，細譯上開區分所有權人會議紀錄，第6案及第8案之議決事項均係有關是否調整管理費收費標準、應將調降管理費列入區權會討論方案，然決議結果均為不予討論，據此，被告所執上開臨時動議決議結果，究否實質經區分所有權會議決議，更顯有疑，是被告以前詞置辯，尚難採信。㈥基上，原告主張被告於111年8月至113年9月間有短繳管理費之情，應屬有據，其請求被告給付13,030元（見不爭執事項㈥），應予准許。 貳、反訴部分 一、反訴原告主張：原告於110年2月6日召開管理委員會會議， 議中表示因被告開會次數及訪客漸多，使用系爭大樓電梯頻繁，因而決議自110年3月起調漲系爭房屋1.5倍之管理費，即每月應收取1,965元，然此調漲管理費之結果並未經系爭大樓區分所有權人會議決議，是反訴被告自110年3月起至111年7月間，每月向被告溢收655元，共11,135元屬無法律上原因，爰依民法第179條規定，起訴請求反訴被告返還該不當得利等語。並聲明：反訴被告應給付反訴原告11,135元。 二、反訴被告則以：被告當時的法定代理人也有參與110年2月6 日召開之管理委員會會議，向來由管理委員會決定如何漲價，但規約沒有約定，也沒有開過區分所有權人會議決議，系爭區權會決議有追認110年3月起至111年7月間，系爭房屋每月應收管理費總額為1,790元等語置辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。 三、得心證之理由 　㈠反訴原告主張反訴被告自110年3月至111年7月間就系爭房屋 溢收11,135元管理費等語（見本院卷一第402頁）。揆諸前揭說明，依系爭區權會決議結果，系爭房屋於110年3月至111年7月間應繳納之管理費為每月1,790元。而反訴被告於本院審理時自陳上開期間就系爭房屋向反訴原告收取每月1,965元管理費之依據為110年2月6日管理委員會決議（見本院卷二第136頁），然系爭規約並未授權管委會得自行決議調整管理費應收數額（見不爭執事項㈣），是反訴原告主張反訴被告有溢收管理費乙節，堪信屬實。 　㈡從而，系爭區權會決議既為合法有效，反訴原告於110年3月 至111年7月間亦確有溢收管理費之情，則反訴原告請求被告返還溢收總額2,975元（見不爭執事項㈧），應予准許，逾此範圍，即屬無據。 四、綜上所述，原告依系爭大樓規約及系爭區權會決議，請求被 告給付13,030元，及自113年10月16日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。反訴原告依民法第179條規定，請求反訴被告給付2,975元，為有理由，應予准許，逾此範圍，則應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 六、本件原告及反訴原告勝訴部分，均係依民事訴訟法第436條 之8規定適用小額訴訟程序所為被告敗訴判決，依同法第436條之20規定，職權宣告假執行。併依同法第436條之23準用第436條第2項，適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告及反訴被告如預供擔保，得免為假執行。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日 　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官　游芯瑜 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並 須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原 判決有違背法令之具體事實之上訴理由。（均須按他造當事人之 人數附繕本）。 民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法 令為理由，不得為之。　　　　　　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　林勁丞