損害賠償

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄簡字第849號 原 告 周韻華 周逸民 兼上二人共同 訴訟代理人 周韶華 被 告 何文忠 訴訟代理人 何曼嘉 陳妙真律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國114年2月12日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張：被告於民國97年1月17日起至109年6月30日向伊 之母親黃○○（107年6月15日歿）承租高雄市○○區○○○路000號房屋（下稱系爭房屋），期間按期續約，並簽訂房屋租賃契約書及辦理公證，起初約定每月租金為新臺幣（下同）22,000元，押租金為44,000元，歷次續約之租約均沿用押租金，後續租金調整為每月28,000元，被告亦依約補足押租金到56,000元。因黃○○於107年6月15日去世，伊做為黃○○之繼承人遂與被告在107年8月27日續就系爭房屋簽訂以伊為出租人之租賃契約，租賃期間自107年9月1日起至112年8月31日止，其餘契約內容均援用過往之租約內容。兩造於租約期滿之翌日即112年9月1日就系爭房屋進行點交，伊驟然發現被告竟為了將系爭房屋作為課後托育中心之用，未依房屋租賃契約書第4條約定得出租人書面同意，即擅自改動系爭房屋之裝潢，是被告應依房屋租賃契約書第13條約定將系爭房屋以97年之原狀返還予伊，此情於兩造點交時亦為被告所承諾，回復原狀之項目、金額如附表，因被告迄今遲未將系爭房屋回復原狀，伊自得依房屋租賃契約書第13條約定請求被告給付自112年9月1日至113年2月23日止，每逾限1日1,800元之違約金，共315,000元。爰依兩造間之房屋租賃契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告888,500元，及自113年7月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 二、被告則以：伊與原告就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書期間係 自107年9月1日起至112年8月31日止，應認為依約回復原狀為107年間之原狀，而非97年伊向黃○○承租系爭房屋之原狀，而107年之系爭房屋之原狀與112年9月1日退租時之狀態一致，伊已依約清空系爭房屋並交還鑰匙予原告，自無原告所指違約情事。退步言之，縱使認為伊應回復之原狀為系爭房屋97年時之原狀，然伊已告知當時出租人黃○○承租系爭房屋係作為課後托育中心之用，並取得其書面同意變更系爭房屋之裝潢、設計，黃○○並以其名義就系爭房屋向高雄市政工務局申請建築物變更使用執照，依房屋租賃契約書第4條約定，於徵得出租人書面同意之情況下，出租人即同意可保留裝潢不須回復租賃物之原狀，是伊並不負回復原狀之義務，伊於點交時亦未承諾原告要回復系爭房屋97年之原狀，至於系爭房屋磁磚、牆壁之部分汙損均係使用系爭房屋之自然損耗，承租人本無需負擔此部分費用，是原告請求自無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執之事項（本院卷二第309頁）： 　㈠被告自97年1月17日起至109年6月30日間向黃○○承租系爭房屋 ，期間按期簽約，租約內容各如本院卷一第165、166 、189、190、193、194、197、198頁。107年6月15日黃○○去世，兩造於107年8月27日就系爭房屋簽訂租賃契約，租約內容如本院卷一第41、43頁。 　㈡被告於97年1月17日向黃○○承租系爭房屋時交付44,000元押租 金，其後押租金未曾退還，在期間曾因租金調漲補1,2000元，目前押租金56,000元。 　㈢系爭房屋於112年9月1日退租時現況為：①1樓至2樓為塑膠地 板②1至4樓窗戶部份均無鐵窗③2至4樓廚房位置地板為塑膠地板、該處磁磚上有汙垢④1樓廚房位置地板為塑膠地板、2至4樓廁所前地板為塑膠地板⑤1樓大門如原證14照片⑥1至5樓樓梯台階為塑膠地板⑦2至4樓每層樓均無隔間。 四、得心證之理由：　　 　　原告主張兩造間就系爭房屋之租賃契約已於112年8月31日期 滿，因兩造107年簽約時之意思均係延續過往黃○○與被告間就系爭房屋租賃之契約內容，被告應回復之原狀為系爭房屋97年之原狀，且被告未得出租人黃○○之書面同意即擅自改動系爭房屋之裝潢，自應回復原狀，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件即應審究：㈠系爭房屋回復原狀之基準時點為97年抑或是107年。㈡被告改動系爭房屋之裝潢設計是否得出租人之書面同意。㈢原告請求被告回復原狀之項目、金額是否有理由。㈣原告請求被告賠償違約金315,000元是否有理由。 　㈠系爭房屋回復原狀之基準時點為97年： 　　按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭 句，民法第98條定有明文，此乃因解釋意思表示，重在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，故解釋契約時，應斟酌交易習慣、當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，斟酌當事人訂約時客觀存在之一切情事，依誠信原則為之。經查，系爭房屋自97年1月17日起即由被告向黃○○承租，期間均交由被告占有使用，而歷次租約之內容，期間除曾調高每月租金、並調升押租金、刪除承租人提前終止租約須賠償違約金之約定，以及在黃○○死後由原告與被告續約而由原告作為出租人外，其餘租約內容條款均未變更，且押租金自97年1月17日起交付之44,000元均延續作為歷次續約之押租金，有系爭房屋之歷次房屋租賃契約書在卷可查（本院卷一第41、43、165、166、189、190、193、194、197、198頁），再參酌原告與被告就系爭房屋所簽定之房屋租賃契約書第18條約定「本件之押租金新台幣伍萬陸仟元整，因原出租人黃○○已過世，由其子女共三人依法繼承，逕延續至本租約承受。」等語（本院卷一第43頁），應認兩造間就系爭房屋之租賃事宜均以最初97年被告向黃○○承租時之約定為本，而租賃予被告作為兒童課後照顧服務中心之用，且自97年1月17日起至112年8月31日止，系爭房屋均係由被告承租並占有使用，押租金亦均接續沿用，足認兩造間已有將97年出租人地位轉由原告承受之意，兩造間房屋租賃契約書所載承租人應回復之原狀為97年之原狀，被告所辯，並無可採。 　㈡被告改動系爭房屋之裝潢設計已得黃○○之書面同意： 　1.被告抗辯其已依房屋租賃契約書第4條取得黃○○書面同意改 動系爭房屋之裝潢設計，黃○○並以書面向高雄市政府工務局申請變更系爭房屋之使用執照。經查，房屋租賃契約書第4條有「乙方就租賃物為使用之便利或美觀而增設，改造或裝飾，應先得甲方書面同意，其費用由乙方自理，租期屆滿或中途終止租約時，乙方應將租賃物內之家具雜物清空；甲方同意可保留裝潢，不須回復租賃物之原狀，但不得要求甲方賠償。」之約定，而系爭房屋原本1樓用途為店舖、2至4樓用途為住家，經黃○○於96年12月間以自己為申請人，委託謝中原建築師事務所為設計人，向高雄市政府工務局申請變更系爭房屋之使用執照，將系爭房屋1至4樓均變更用途為課後托育中心，並提交建築物室內裝修申請書及相關圖說、照片予高雄市政府工務局審核，有高雄市政府工務局113年12月26日高市公務建字第11342723600號函文及所附資料在卷可稽（本院卷三第17、125頁），再佐以被告與黃○○97年所簽訂之房屋租賃契約書第1條載明「乙方就租賃物，限於供課後托育中心之用。非經甲方書面同意，不得變更用途。」，且其後每次續約均未變動此約定，包含原告與被告續約之約定內容亦如是，足見被告向黃○○承租時確實向其表明系爭房屋要做為課後托育中心之用，並經黃○○同意，而作為申請人，以書面提供資料向高雄市政府工務局申請變更系爭房屋之使用執照及提交建築物室內裝修申請書，讓系爭房屋能夠依據課後托育中心之需求做不同之裝潢改動，且亦提供建物、土地所有權狀供被告作租賃相關事宜使用（本院卷一第179、181頁），應認此已足作為黃○○書面同意被告就系爭房屋為裝潢改動之書面同意，始符雙方之真意，被告上開所辯，並非無據。 　2.原告雖以高雄市工務局回函所附申請資料中黃○○之印文與黃 ○○向銀行申請開戶所留存之印鑑章不同、簽名亦非黃○○親簽，而均係偽造，否認上開資料為黃○○之書面同意。 　　惟按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證責任，若 一方就其主張之事實已提出適當之證明，他造欲否認其主張者，即不得不提出相當之反證，以盡其證明之責。經查，系爭房屋曾經黃○○提供建物、土地所有權狀協助辦理變更使用執照，復經高雄市政府工務局審核通過，足證上開申請書內所載之黃○○簽名、蓋章係為黃○○本人授權謝中原建築師事務所所為，且依據卷內事證，黃○○之印章有數顆，97年起至106年間黃○○與被告續約時所蓋用之印文均不相同（本院卷一第165、189、193、197頁），難認因黃○○申請書上之印文與原告所提開戶印鑑卡上之印文不同，即為偽造。況且，依據本件系爭房屋租賃之事實脈絡，當初被告已徵得黃○○同意將系爭房屋作為課後托育中心之用，有歷次房屋租賃契約書在卷可憑。而因課後托育中心有相關消防法規之限制而須進行裝潢改動，若黃○○當初未先於106年12月間同意協助出面申請變更使用執照，被告並無法達成其租賃系爭房屋之目的（作為課後托育中心之用），如此，黃○○與被告自無可能就系爭房屋之租賃達成合意，更無可能在97年1月17日仍至公證人處簽定系爭房屋之房屋租賃契約書，原告上開主張並無實據，且與一般經驗法則有違，均無足採。 　3.至於原告雖主張依據112年9月1日兩造點交系爭房屋之錄音 譯文，可知被告已有承諾會回復原狀，惟依據該譯文顯示，被告對於原告請求回復原狀之要求雖曾回復「恩」、「你把原來的門的樣子拍給我，我找人來做做看」，但其後亦表示「我想協調阿，你們有聽進去嗎」、「我們已經把房子清得很乾淨了」、最後在原告表示「你就照我列表的那些幫我做恢復」時，被告係回復「10天我給你們答覆」，有兩造點交錄音譯文在卷可稽（本院卷二第23至31頁），則綜觀兩造上開對話脈絡，可知被告並未承認或承諾其有將系爭房屋回復原狀之義務，是原告上開主張，亦不足採。 　㈢被告既已徵得當時出租人黃○○之書面同意，而改動系爭房屋 之裝潢，依房屋租賃契約書第4條被告即不須回復租賃物之原狀，原告請求被告依附表所示編號1至3、5至8、10、11，以及編號4所請求2、3、4樓廚房位置地板磁磚鋪設部分回復原狀，即非有據。至於附表編號4所指2、3、4樓廚房位置牆壁磁磚更新部分原告自陳為陳年汙垢無法清除，然此係承租人使用房屋之自然損耗，兩造所簽訂之房屋租賃契約中亦未約定由承租人負擔租賃物之維護，是承租人自不負維護之責；附表編號9項目原告主張牆壁、窗框均有破損，其中牆壁破損係原告要求被告拆除隔間後所遺留之斑駁、破損，此部分為得出租人同意之裝修行為所遺留之損耗，被告不負修復之責，而窗框破裂及其他原告主張應修復之部分，依據原告所提出證明該部分破損之照片（本院卷二第281頁原告所提及各項照片），其損壞情況係油漆剝落，以及部分缺損，然該等照片是否為112年9月1日點交時所拍攝，並非無疑，況且，依據上開照片無從認定該等破損為被告所刻意破壞，原告亦未舉證以實其說，則究竟係被告徵得原告同意改裝後自然使用所造成之耗損，或者是112年9月1日後被告已經系爭房屋交還原告後才產生，均非無疑，原告此部分主張，自非可採。另附表編號10之項目，線路清除項目被告已提出照片證明其將所使用之線路拔除，有現場照片在卷可參（本院卷一第329頁），至於洞口部分，原告並未證明97年間該洞口即不存在，此部分請求，亦非可採。 　㈣又被告主張已於112年9月1日從系爭房屋搬離，於112年9月5 日交還系爭房屋之鑰匙之事實，為原告所不爭執（本院卷一第232頁），則被告既已依約將系爭房屋返還原告，且被告並無須負擔回復97年原狀之義務，原告請求被告賠償因未回復原狀所生之違約金，自非有據。 五、綜上所述，原告依兩造間就系爭房屋之租賃契約關係請求被 告給付回復原狀之費用、未回復原狀之違約金，均為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日 　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官 周子宸 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　羅崔萍 附表 編號 原告請求回復原狀項目 數額(新台幣/元) 備註 1 1樓至2樓塑膠地板回復成大理石地板 50,000 原告主張97年時原為大理石地板。（本院卷二第131頁） 2 3、4樓回復成舒美地毯 42,000　 原告於113年11月5日言詞辯論期日捨棄，聲明未減縮。（本院卷二第131頁） 3 1-4樓窗戶部份回復成11座鐵窗 110,000　 原告主張97年時原均有裝設鐵窗。（本院卷二第133頁） 4 2、3、4樓廚房位置地板磁磚、牆壁磁磚更新 90,000　 原告主張97年時2至4樓廚房位置地板為磁磚地板，需剔除被告裝設之塑膠地板。（本院卷二第137頁） 原告主張97年時2至4樓牆壁有陳年汙垢無法清除應更新磁磚。（本院卷二第137頁） 5 1樓廚房地板位置鋪設磁磚、2-4樓廁所前地板鋪設磁磚 45,000 原告主張97年時原為磁磚地板，需剔除被告裝設之塑膠地板並鋪設磁磚。（本院卷二第139、141頁） 6 1樓大門改回四片鋁門 50,000　 原告主張97年時原有四片鋁門。（本院卷二第141頁） 7 1至5樓台階改回洗石子 35,000　 原告主張97年時原為洗石子地板。（本院卷二第143頁） 8 2-4樓每層樓原有2個房間之輕隔間 85,000　 原告主張97年時原有2個房間之輕隔間。（本院卷二第143、145頁） 9 油漆前粉平（牆壁破損處、窗戶週邊破損處、教室隔間拆除後破損處修繕平整） 60,000　 此係原告原請求被告將全屋油漆成97年玫瑰白色之回復原狀的前置作業，原告已改請求45,000元，聲明未減縮。（本院卷二第145至155頁） 10 線路整理、牆壁洞口復原所有線路拆除 1,500　 原告主張被告租賃期間使用線路未清除，且擅自打洞方便路線裝設。（本院二第155、157頁） 11 將隔間拉屏拆除、牆壁復原 5,000 被告擅自裝設之拉屏隔間應拆除（本院卷二第頁157） 小計 573,500 加計 違約金112年9月1日至113年2月23日 315,000 合計 888,500