確認優先購買權不存在

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上字第150號 上 訴 人 吳美連 訴訟代理人 張憲良 梁智豪律師 被上訴人 高文鑌 高文慶 共 同 訴訟代理人 李兆隆律師 上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，上訴人對於中華 民國113年2月29日臺灣屏東地方法院111年度訴字第574號第一審 判決提起上訴，經本院於113年12月18日言詞辯論終結，判決如 下： 　　主　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、本訴部分: 　㈠被上訴人主張：坐落屏東縣○○鄉○○段00000○00000地號土地（ 下分稱系爭449-3、449-5土地，合稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分如附表所示。伊於民國110年12月10日，依土地法第34條之1第1項規定，與訴外人高榮揚簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）出售系爭土地，並於110年12月13日以東港中正路郵局存證號碼000167號存證信函（下稱167號存證信函）通知上訴人得於文到後15日內行使優先購買權。上訴人雖曾於同月20日、27日、28日致電伊，惟均未表示行使優先購買權。又縱認上訴人有於催告期限內表示優先承購，惟高榮揚為系爭土地上門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路00號未保存登記建物(下稱系爭建物)之事實上處分權人，依民法第425條之1規定就系爭土地推定有租賃關係，亦得依土地法第104條規定主張有優先購買權，且該優先購買權優先於上訴人之優先購買權，爰提起本訴，聲明:確認上訴人就系爭土地之優先購買權不存在。 　㈡上訴人則以：伊於110年12月14日收受167號存證信函後，即 依限於110年12月28日以電話向被上訴人表示行使優先購買權。又依167號存證信函內容，被上訴人僅表示系爭土地以單價每坪新台幣（下同）3萬1,000元出售予第三人，並未將相關付款方式、期限、稅捐負擔、瑕疵擔保、佣金等買賣條件揭露予伊知悉，難認被上訴人已合法通知伊行使優先購買權。伊係於112年1月3日始知悉系爭契約全部內容，而伊又於111年9月23日以反訴狀向被上訴人為行使優先購買權之意思表示，故伊並未喪失優先購買權。另高文鑌就系爭449-3土地應有部分為3分之2，其出售系爭449-3土地不符合土地法第34條之1第1項之規定。再系爭土地與系爭建物間，自始不存在同屬一人所有之情事，自無民法第425條之1規定之適用，縱認高榮揚有優先於伊之承購權，惟其能承購之範圍，亦應限於系爭建物所坐落基地之部分，而不及於系爭土地之全部等語為辯。答辯聲明：被上訴人之訴駁回。 二、反訴部分： 　㈠上訴人主張：被上訴人未合法通知伊行使優先購買權，而伊 仍願於尚未知悉系爭契約內容前，先後於110年12月28日、111年9月23日向被上訴人行使優先購買權，爰提起反訴，並聲明：㈠被上訴人高文鑌應就系爭土地，依與高榮揚間買賣契約相同條件，與上訴人簽立買賣契約；並於上訴人給付125萬6,116元之同時，將系爭449-5土地所有權應有部分100分之45、系爭449-3土地所有權應有部分3分之2，移轉登記予上訴人。㈡被上訴人高文慶應就系爭449-5土地，依與高榮揚間買賣契約相同條件，與上訴人簽立買賣契約；並於上訴人給付54萬3,745元之同時，將系爭449-5土地所有權應有部分1000分之384，移轉登記予上訴人。 　㈡被上訴人則以：優先購買權乃形成權，上訴人未於催告期間 內表示行使優先購買權，已喪失優先購買權，且高榮揚就系爭土地之優先購買權優先於上訴人，上訴人自無從優先購買系爭土地等語為辯。答辯聲明：上訴人之反訴駁回。 三、原審判決確認上訴人就系爭土地之優先購買權不存在，並駁 回上訴人之反訴請求，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明:㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢確認上訴人就系爭土地之優先承買權存在。㈣高文鑌應就系爭土地依與高榮揚間買賣契約相同條件，與上訴人簽立買賣契約；並於上訴人給付125 萬6,116元之同時，將系爭449-5 土地所有權應有部分100 分之45；系爭449-3 土地所有權應有部分3分之2移轉登記予上訴人。㈤高文慶應將系爭449-5 土地，依與高榮揚間買賣契約相同條件，與上訴人簽立買賣契約；並於上訴人給付54萬3,744元之同時，將系爭449-5 土地所有權應有部分100 分之384 移轉登記予上訴人。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。 四、本院得心證理由如下： 　㈠按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得 提起。為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年上字第1031號判決意旨參照）。本件被上訴人起訴主張上訴人就系爭土地之優先購買權不存在，為上訴人所否認，則被上訴人就上訴人對系爭土地之優先購買權是否存在即屬不明確，有致被上訴人在私法上之地位受侵害之危險，而此項危險得以確認判決除去，故被上訴人提起本件確認訴訟，即有確認利益。 　㈡按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農 育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第34條之1第1、2、4項定有明文。又土地法第34條之1第4項所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同價格共同或單獨優先承購者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故他共有人行使優先購買權，應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更。否則即非按出賣之共有人出售之同一條件承購。是出賣人應將與買賣契約內容（如買賣標的、範圍、價金及付款方法等）同條件通知予優先購買權人，以便優先購買權人考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務。惟上開條文所定共有土地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效，亦即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生(最高法院65年台上字第2113號民事裁判足參)。經查: 　⒈被上訴人主張其已以167號存證信函通知上訴人行使優先承買 權，上訴人未於期限內表示，已喪失優先購買權利等語，業據其提出167號存證信函為證（原審卷第27至29、79至83頁）。上訴人則辯稱被上訴人之通知不合法等語。而觀諸167號存證信函內容為：「台端與本人等共有土地坐落如下：一、系爭449-3土地，本人等高文鑌權利範圍2/3，台端權利範圍1/3。二、系爭449-5土地，本人等高文慶權利範圍384/1000、高文鑌權利範圍45/100，台端權利範圍166/1000。今上述土地本人等以單價每坪31,000元出售予第三人（土地上之房屋所有權人），依土地法第34條之1第4項規定，台端有以「同一條件」優先購買權，特此通知台端於函到後15日內以書面意思表示，逾期未意思表示，本人等將依土地法第34條之1第1項規定，以多數決方式處分上述土地全部出售予第三人」。可知被上訴人通知上訴人行使優先購買權，僅告知買賣標的物及價金，就系爭契約內所約定之付款方式、期限、稅捐負擔、瑕疵擔保等買賣條件均未為告知。是依上開說明，尚難認被上訴人已盡合法通知之義務。又上訴人自陳係於112年1月3日始知悉系爭契約全部內容，並於111年9月23日以反訴狀向被上訴人行使優先購買權，而反訴狀已於111年10月13日送達被上訴人，有反訴狀、送達證書在卷可參(原審卷第103、109頁)，就此，被上訴人未能提出已在111年9月23日前已合法通知上訴人系爭契約內容之證據，則被上訴人主張上訴人未於催告期間內表示行使優先購買權，已喪失優先購買權等語，尚有所誤。 　⒉惟系爭土地，就系爭449-5土地部分，為兩造所共有，各共有 人應有部分如附表所示，被上訴人已逾共有人之半數，且應有部分合計亦逾半數，固得依土地法第34條之1第1項規定出售系爭449-5土地全部，然就系爭449-3土地部分，為高文鑌、上訴人所共有，高文鑌應有部分為3分之2，上訴人應有部分為3分之1，有土地登記謄本可憑(原審卷第23至25頁)，是高文鑌應有部分未逾3分之2，亦未取得共有人過半數同意，其自不得依土地法第34條之1第1項規定處分系爭449-3土地全部，則依前開說明，上訴人雖得依土地法第34條之1第1、4項規定，就系爭449-5土地主張優先購買權，然卻無從就系爭449-3土地行使優先購買權。就此，被上訴人則主張高榮揚有土地法第104條之優先購買權，優先於上訴人等語。上訴人則主張就高文鑌出售系爭449-3土地應有部分之部分，其亦得行使優先購買權，且縱高榮揚有優先購買權，亦僅限於系爭建物坐落之基地等語。查: 　　⑴按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件 優先購買之權。土地法第104條第1項前段定有明文。而此一優先購買權，解釋上，較土地法第34條之1第4項所定之共有人之優先承買權為優先(最高法院69年度台上字第1815號民事裁判足參)。又按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1第1項亦定有明文。該條規定旨在維護社會經濟秩序及利益，在「房屋得使用期限內」推定有租賃關係。所謂「土地及房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；該所謂「房屋承買人」，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人，且倘於具體個案並無須為差別待遇之正當理由，則其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要求(最高法院106年度台上字第745號、111年度台上字第2616號民事裁判足參)。 　　⑵系爭土地為兩造所共有，而系爭土地上有系爭建物，此有 系爭建物之課稅明細表、屏東地政事務所建築物勘查及果通知書在卷可憑(原審卷第161、207、243頁)。又系爭建物原為高文鑌於110年10月29日所繼承，有遺產分割協議書可佐(原審卷第245頁)，後高文鑌於110年11月10日贈與高榮揚，亦有屏東縣政府財稅局113年9月27日屏財稅房字第1130042073號函所附房屋稅籍證明書、登記表、平面圖，及贈與移轉契約書、贈與稅免稅證明足稽(本院卷第131至136、139至143頁)，是系爭土地及系爭建物在110年10月29日後即有同屬高文鑌所有之情。後高文鑌在同年11月10日將系爭建物贈與高榮揚，依前揭規定，高榮揚既已成為系爭建物之事實上處分權人，其與高文鑌在系爭建物得使用期限內，就系爭土地即應推定有租賃關係。從而，被上訴人於同年12月10日與高榮揚簽訂系爭契約時，依土地法第104條規定及上開說明，高榮揚就被上訴人出售系爭土地應有部分自有優先購買權，且其優先購買權又較上訴人基於土地法第34條之1所取得之優先承買權優先。再者，系爭建物一層面積為153.7平方公尺，有房屋稅籍證明書可參，又其係坐落在系爭土地上，已如前述，並有航照圖可參(原審卷第193頁)，參諸被上訴人就系爭土地之應有部分換算約共有191.93平方公尺【99×2/3＋151×（384/1000＋45/100)】，是系爭建物所使用之土地面積未超出被上訴人之應有部分。再審酌系爭建物坐落基地面積，及依建築法第11條第1項所定建築基地，係指供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。而違章建築雖非在建築管理之範圍，然法定空地之留設，係為使建築物配置於基地上合理的位置，以利良好的通風、日照、採光及防火等，增進居住環境之舒適、安全與衛生，以維護公共安全與居住環境之品質。故必要空地之留設，於違章建築而言，與合法建築應無二致，俾得完整保障人民之財產權及公共安全(最高法院108年度台上字第2350號民事裁判足參)。是高榮揚所得行使優先購買權之基地範圍，除系爭建物本身占有系爭土地部分外，並應及於為建物安全及居住品質所需留設之空地，而涵攝被上訴人就系爭土地之應有部分全部。是上訴人上開所辯就被上訴人出售應有部分有優先購買權等語，尚無所據。 　㈢上訴人另主張其已合法就系爭土地行使優先購買權，自得請 求依系爭契約相同條件與被上訴人訂立買賣契約云云。惟如前所述，高榮揚就被上訴人所出售其應有部分，既有優先購買權，且其效力又優於上訴人，上訴人自無從再依土地法第34條之1之規定對被上訴人主張有優先購買權，從而，上訴人既無從就系爭土地行使優先購買權，則上訴人請求被上訴人應依系爭契約相同條件與其訂立買賣契約，並於給付價金之同時，將系爭土地如附表所示之應有部分移轉登記予上訴人，均無所據。 五、綜上所述，被上訴人請求確認上訴人對系爭土地之優先購買 權不存在，為有理由，應予准許；上訴人反訴請求確認對系爭土地之優先購買權存在；被上訴人應依系爭契約相同條件，與上訴人簽立買賣契約，並於給付價金之同時，將系爭土地所有權應有部分移轉登記予上訴人，均無理由，不應准許。原審就上開本訴應准許及駁回反訴部分，為上訴人敗訴之判決，理由雖有部分不同，但結論並無二致。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日 　　　　　　　　　　　　　民事第二庭　　 　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　黃宏欽 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊淑儀 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 楊國祥 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其 未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（ 均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師 提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　曾允志　 附註： 民事訴訟法第466條之1： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。 附表： 共有人 系爭449-3地號土地 應有部分 系爭449-5地號土地 應有部分 高文慶 ----- 384/1000 高文鑌 2/3 45/100 吳美連 1/3 166/1000