遷讓房屋等

臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 113年度苗簡字第851號 原 告 翁金滿 被 告 呂麗月 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於114年2月11日言詞辯 論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告應將門牌號碼苗栗縣○○鎮○○街00號3樓房屋(下稱系爭房 屋)全部遷讓返還予原告。 二、被告應給付原告新臺幣(下同)3萬9,500元，及自113年8月30 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,000元。 三、訴訟費用3,090元由被告負擔，並加給自本判決確定翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。 　　事實及理由 一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 二、原告主張：兩造於98年11月20日簽訂不動產租賃契約書(下 稱系爭租約)，由被告承租原告所有之系爭房屋，租期自98年11月20日至99年11月20日止，每月租金7,000元，押租金為1萬4,000元，應於每月20日前給付。系爭租約租期屆滿，被告仍為系爭房屋之使用收益，原告未表示反對之意思，視為以不定期限繼續租賃契約。詎料被告未按時給付租金，經扣除押租金後，尚欠111年租金2,000元、112年租金7,500元，迄至原告起訴即113年8月15日止共欠租3萬9,500元，被告所欠租金已逾2個月以上後，經原告於113年5月6日寄發內湖東湖存證號碼000185號存證信函(下稱系爭甲存證信函)催告被告於函到7日內繳清欠租；另於113年5月22日寄發內湖東湖郵局存證號碼000192號存證信函(下稱系爭乙存證信函，與系爭甲存證信函合稱系爭存證信函)通知被告終止系爭租約，惟未獲置理。原告再爰以本院114年1月7日言詞辯論筆錄繕本之送達為催告被告於7日內繳納未給付租金，如未繳納即為終止租約之意思表示。惟被告仍未依期給付租金，則兩造租賃關係既經原告依法終止，原告自得請求被告遷讓返還系爭房屋及積欠之租金，又被告於系爭租約終止後繼續占用系爭房屋，使原告受有相當租金之損害，並請求被告自113年8月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,000元。並聲明：如主文第1、2項所示。 三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作 何聲明或陳述。 四、原告主張之前開事實，業據其提出系爭租約、系爭存證信函 暨回執、中華郵政存摺封面及內頁影本等件為證(卷第81至107頁)，並經本院依職權調取系爭房屋稅籍證明書在卷可稽(卷第27頁)。而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，視同自認，本院審酌前開證據，堪信原告之主張為真實。 五、法院之判斷 　㈠承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租 人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項前段及第455條前段分別定有明文。又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，土地法第100條第3款定有明文。原告主張被告自111年起陸續積欠租金，押租金抵償完畢後其遲付之租金總額已達2個月以上，原告乃分別於113年5月6日、113年5月22日寄發系爭存證催告被告應於期限內繳清欠租，否則終止契約，被告逾期均未置理。又原告再於本院114年1月7日言詞辯論期日當庭催告被告應於7日內繳納欠租，如未繳付即終止租約，並以該言詞辯論筆錄送達為意思表示送達，有本院言詞辯論筆錄在卷可參(卷第79頁)。而前開言詞辯論筆錄於114年1月23日合法送達被告，此有送達證書在卷可證(卷第113頁，送達證書係114年1月13日寄存於被告戶籍地之派出所，依民事訴訟法第138條第2項規定，經10日於114年1月23日對其生送達效力)，被告於114年1月24日起至114年1月30日止之7日內仍未依原告催告繳納欠繳租金，則系爭租約應自114年1月31日起經原告終止而失其效力。系爭租約既經原告合法已終止，原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據。 　㈡稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益， 　　他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金，民 　　法第421條第1項及第439條前段分別定有明文。經查，系爭 租約第3條約定：租金為新臺幣柒仟元整，每月20日前繳納，每次應繳1個月份；系爭租約第4條約定：乙方應於訂立本約同時，交付甲方1萬4,000元整，作為租賃擔保，租賃關係消滅，如有可歸責與乙方之事由所造成之損害，及積欠租金、水電、瓦斯、電話、管理、清除等欠費，甲方得由租賃擔保金中扣抵，餘額無息退還乙方。經原告扣除押租金後，被告尚欠111年租金2,000元、112年租金7,500元，113年1月至8月租金3萬元，共計積欠租金3萬9,500元仍未給付，則原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付積欠之租金，亦屬有據。另被告於113年8月21日起至114年1月30日止積欠之租金，原告亦得依上開規定向被告請求。 　㈢又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。故無權占用他人之房屋，占有人應返還之不當得利範圍，即為相當於租金之利益。查系爭租約既經原告合法終止，被告自114年1月31日起占有使用系爭房屋之法律上原因即已不復存在，自應遷出並將系爭房屋返還原告，惟被告仍繼續占用系爭房屋尚未返還，顯係無權占有，就其無權占有之期間所獲相當於租金之不當得利每月7,000元，於其騰空遷讓返還系爭房屋前，亦應一併返還。則原告請求被告給付自113年8月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,000元（含積欠之租金及相當租金之不當得利），自屬有據。 六、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、系爭租約及不當得利 之法律關係，請求判決如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。 七、訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本院併依職權確定 訴訟費用額為裁判費3,090元，應由被告負擔，及依民事訴訟法第91條第3項規定，加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按法定利率即年息5％計算之利息。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　苗栗簡易庭　法　官　王筆毅 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　葉靜瑜