給付違約金等

臺灣苗栗地方法院民事判決 113年度訴字第446號 原 告 吾愛屋地產有限公司 法定代理人 榮德裕 訴訟代理人 賴文麗 被 告 陳文誌 訴訟代理人 鍾紹英 上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於113年12月5日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告應給付原告新臺幣（下同）69萬元，及自113年11月17 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 二、原告其餘之訴駁回。 三、訴訟費用7,490元由被告負擔，並加給自本判決確定之翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。 　　事實及理由 一、原告主張：原告受被告委託銷售苗栗縣○○鄉○○段000000地號 土地及同段1325建號建物（門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村0鄰000○0號)(下合稱系爭不動產），並於113年3月1日簽立一般委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約），約定委託銷售期間自113年3月1日起至114年2月29日止，銷售價格為1,500萬元，第6條第1項約定若買賣成交，被告應給付實際成交價4%之服務報酬，同條第2項第3款、第3項約定被告簽訂買賣契約後違約不賣或因可歸責於被告之事由致買方解除契約者，被告應支付原告按本契約書約定銷售總價6%計算之違約金；嗣被告順利仲介出售系爭不動產予訴外人施振祥，被告與施振祥(下合稱被告等2人)於113年3月5日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為1,150萬元，被告等2人亦於同日簽立服務報酬給付同意書(下稱系爭同意書)，被告同意支付成交總價1,150萬元之4%服務報酬即46萬元、施振祥同意支付成交總價1,150萬元之2%服務報酬即23萬元予原告。施振祥已依約於113年3月6日支付第1期款6萬元、於113年3月14日支付第2期款350萬元至第一商業銀行受託信託財產專戶專屬帳號00000-000000000（下稱系爭專戶），依系爭買賣契約第3期款之約定，買方已完成貸款對保手續，應由地政士辦理過戶事宜，然地政士於113年4月15日至苗栗縣苗栗地政事務所(下稱苗栗地政)辦理過戶時，始發現系爭不動產已遭本院執行處囑託查封登記完成，經詢問被告原委，其坦承於兩造簽立系爭銷售契約前隱瞞其有簽發1,000萬元本票（下稱系爭本票）予訴外人賴誌勳一事，致系爭不動產無法順利辦理過戶，本件買賣因而破裂，施振祥業已寄發存證信函予被告解除契約，被告所為使原告無法取得上開成交之服務報酬，而受有損害。爰依系爭銷售契約第6條第1項、第2項第3款、第3項之約定（下合稱系爭約定），請求被告給付買方2%服務報酬即23萬元、賣方4%服務報酬即46萬元，共計69萬元。並聲明：被告應給付原告69萬元及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 二、被告答辯：被告係遭賴誌勳詐騙而簽署系爭本票，賴誌勳嗣 將系爭本票轉讓訴外人何容燕，何容燕遂持以向本院民事執行處聲請強制執行系爭不動產，系爭不動產旋即遭查封，被告現已對何容燕提起刑事告訴。且被告前與原告洽談欲出售系爭不動產時，有向原告員工即原告訴訟代理人賴文麗說過，系爭不動產很複雜，請其考慮清楚是否接手，賴文麗表示沒關係，其會處理，被告亦有將簽發本票予賴誌勳一事告知賴文麗，賴文麗對於被告債權人有幾位及債權內容均知之甚詳，被告已盡告知義務，並無違約。並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執事項(訴卷第50至52、132至133、170至171頁， 並依判決格式修正或刪減文句)： 　㈠被告等2人於113年3月5日簽立系爭買賣契約，契約第1條約定 被告以1,150萬元出售系爭不動產予施振祥，第2條約定契約履行委託第一建築經理股份有限公司辦理買賣價金信託履約保證，買賣價金應存入系爭專戶，第3條約定買方應於簽約時支付第1期款6萬元（簽約款），賣方應於113年3月20日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業，買方最遲應於前開日期將第2期款存匯入專戶，未於約定日期經賣方通知後7日內給付，並配合地政士完成用印手續，第8條第2項約定，因可歸責於賣方之事由致契約解除時，除應返還買方已給付之價金外，並同意按買方已支付之價金總額之同額作為違約金賠償買方，且應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用，第12條手寫約定「因本案有涉及法院查封事宜，双方同意賣方先行處理撤封程序完成後，始得進行私人借貸償還程序」。 　㈡兩造於113年3月1日簽立系爭銷售契約，被告委託原告銷售系 爭不動產，契約第6條第1項約定買賣成交者，原告得向被告收取服務報酬，其數額為實際成交價4%，第2項第3款約定被告簽訂買賣契約書後違約不賣或因可歸責於被告之事由致買方解除買賣契約者，視為原告已完成仲介之義務，被告仍應支付第1項約定之服務報酬予原告，第3項約定前項第2至4款情形，被告仍應支付原告按本契約書約定之銷售總價6%計算之違約金；被告等2人另於113年3月5日簽立系爭同意書，被告、施振祥分別同意支付成交總價1,150萬元之4%服務報酬（46萬元）、2%服務報酬（23萬元）予原告。 　㈢施振祥於113年3月5日簽發票面金額794萬元、受款人被告之 本票，於113年3月6日匯款6萬元、於113年3月14日匯款350萬元至系爭專戶，被告於113年3月6日自系爭專戶提款5萬6,476元。 　㈣何容燕於113年4月11日持本院113年2月27日苗院漢113司執讓 字第5796號債權憑證（原始執行名義為本院112年度司票字第36號裁定及確定證明書正本、本票原本，執行名義內容為：債務人於111年6月30日簽發之本票，內載憑票交付債權人1,000萬元，得為強制執行，程序費用3,000元由債務人負擔，執行費用1,000元）向本院民事執行處聲請強制執行系爭不動產，經本院民事執行處以113年度司執字第10973號清償票款強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理，並於113年4月15日發函囑託苗栗地政就系爭不動產辦理查封登記，經該所於同日辦理完成，因系爭不動產遭本院號民事執行處查封致系爭不動產無法辦理過戶，系爭買賣契約不能履行。 　㈤系爭不動產設有第一順位訴外人新鑫股份有限公司（下稱新 鑫公司）擔保債權總金額216萬元之最高限額抵押權、第二順位訴外人陳建瑋擔保債權總金額300萬元之最高限額抵押權、第三順位訴外人劉双妹擔保債權總金額150萬元之最高限額抵押權、第四順位被告訴訟代理人鍾紹英擔保債權總金額400萬元之最高限額抵押權，鍾紹英於113年4月26日將前開最高限額抵押權讓與證人楊德輝。何容燕於113年6月4日向本院民事執行處具狀表示與被告協商中，聲請延緩執行3個月，惟併案債權人新鑫公司不同意並聲請續行執行。 　㈥施振祥於113年5月3日寄發苗栗府前郵局存證號碼00041號存 證信函予被告，內容略以：「敬啟者：謹依本函催告台端於文到七日內排除買賣標的限制登記事項並辦理產權移轉登記程序，屆時未履行將解除貴我雙方不動產買賣契約，並請求返還價金以及違約損害賠償，請　查照。說明：…二、買賣標的於簽約後受限制登記致無法辦理產權移轉事宜，經本人以苗栗府前郵局第38號存證信函通知台端應於文到七日內排除未果，台端明顯已陷入給付遲延，今特以此函催告台端於文到七日內依主旨內容辦理，屆時仍未履行將不再寬貸，希勿自誤。」，經被告於113年5月6日收受。 　㈦原告於113年6月7日寄發頭份郵局存證號碼000219號存證信函 予被告，內容略以：「請您於113年6月14日前完成解除查封並依約進行過戶。如逾期限買方日將依法進行後續處理。」，經被告於113年6月11日收受。 　㈧施振祥於113年11月13日寄發苗栗府前郵局存證號碼000110號 存證信函予被告，內容略以：「敬啟者：謹依本函通知解除貴我雙方不動產買賣契約…說明：…二、因買賣標的於簽約後受限制登記致無法辦理產權移轉事宜，經本人與第一建經履保公司催告期滿未見台端處理，特此解除契約並依主旨內容辦理。」，被告有在113年11月16日收受該存證信函。 四、法院之判斷 　㈠依兩造不爭執事項㈡，依系爭約定，系爭買賣契約若因可歸責 於被告之事由致買方解除契約，視為原告已完成仲介義務，原告仍得請求實際成交價4%即46萬元之服務報酬，及按系爭銷售契約約定銷售總價1,500萬元（司促卷第27頁銷售總額為1,500萬元）6%計算即90萬元之違約金。而土地經辦理查封登記後未為塗銷前，除有土地登記規則第141條第1項所定各款情形外，登記機關應停止與其權利有關之新登記，此觀該登記規則同條項本文規定即明。是不動產經法院囑託辦理查封登記後，在未為塗銷登記前，登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能（即確定不發生）之狀態（最高法院110年度台上字第2741號判決意旨參照）。 　㈡依兩造不爭執事項㈣，本院民事執行處於113年4月15日發函囑 託苗栗地政就系爭不動產辦理查封登記，經該所於同日辦理完成，因系爭不動產遭本院民事執行處查封致系爭不動產無法辦理過戶，系爭買賣契約不能履行。而賴文麗與被告有如下之LINE對話紀錄：「賴文麗：陳老闆好，今天去地政事務所辦理過戶手續，地政事務所告知今天收到法院查封函債權人查封您的房子。我們當時賣這個房子時及買賣雙方簽約時都未告知您有這個債權人。之後這個過程中我們有嘗試幫您解決協商其他債權人的問題也都順利解決，但這個一千萬本票的債權您從來沒有告知我們，今天和代書去地政事務所辦理過戶才發現您的房子有這個一千萬本票的債權人查封，我現在已經不知道如何是好。整個買賣交易無法進行下去。被告：不好意思了，跟你們道歉，事先沒有告知你們，因為我沒簽過千萬本票，對方也說那是假的，所以我以為沒事了，所以沒有告知」（司促卷第69、71頁），足認被告於委託原告銷售不動產過程含買賣契約簽訂時至辦理系爭不動產過戶之移轉登記前，均未曾告知原告及施振祥被告曾簽發系爭本票，系爭不動產經何容燕持系爭本票債權相關之執行名義向本院民事執行處聲請查封導致無法辦理移轉登記而陷於給付不能，乃可歸責於被告。至依兩造不爭執事項㈠，系爭買賣契約第12條雖手寫約定「因本案有涉及法院查封事宜，双方同意賣方先行處理撤封程序完成後，始得進行私人借貸償還程序」，然證人即承辦代書李潤證稱：該條款只有針對謄本上面有設定的債權，當初沒有講到被告其他債權人要如何處理（訴卷第168頁），足認該約定與何容燕聲請查封系爭不動產無關。另楊德輝雖證稱：賴文麗第1次拜訪被告時我有在場，我有跟她說他房子很亂，有欠賴誌勳1,000萬（訴卷第162頁），李欣怡亦證稱：賴文麗第1次去找被告時就有講到賴誌勳…，第1次只有講房子的事情，講到債權人是後面第2次還第3次的時候，那時候發現被告的房子被設定不能賣，這是在簽約之前之後我不確定，我上開說第1次說的是錯的，第1次沒有講到欠哪些人錢，後稱是第1次沒有講到賴誌勳1,000萬本票，可是有講到有欠賴誌勳錢（訴卷第164至165頁），然與前揭LINE對話紀錄不符，且李欣怡證述內容自相矛盾，李欣怡、楊德輝證述內容亦相互齟齬（楊德輝證稱賴文麗第1次拜訪被告就有講到欠賴誌勳1,000萬，李欣怡證稱第1次沒有講到賴誌勳1,000萬本票），無從據為有利被告之認定，均併此敘明。再依兩造不爭執事項㈧，系爭買賣契約業經施振祥解除（依據當為民法第226條第1項、第256條），則系爭買賣契約係因可歸責於被告之事由致買方解除契約，堪可認定，原告依系爭約定視為原告已完成仲介義務，仍得請求實際成交價4%即46萬元之服務報酬，及按系爭銷售契約約定銷售總額1,500萬元6%計算即90萬元之違約金，且就違約金部分原告僅請求給付23萬元，此即原告因施振祥解約所損失之服務報酬，難認有過高應予酌減情事，故原告請求被告給付46萬元之服務報酬及23萬元之違約金共計69萬元，即屬有據。 　㈢給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催 告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人依督促程序送達支付命令，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。經查，原告對被告之前揭服務報酬及違約金債權，係屬給付無確定期限之金錢債權，而被告係於113年6月6日收受支付命令（司促卷第125頁），惟依兩造不爭執事項㈧，被告係在113年11月16日方收受施振祥解約之存證信函，系爭買賣契約於斯時方經施振祥合法解除，原告之服務報酬及違約金債權依系爭約定於斯時方發生，是以，原告僅得併請求被告自113年11月17日起至清償日止，按法定利率即年息5%計算之遲延利息。 五、綜上所述，原告依系爭約定，請求被告給付如主文第1項所 示，為有理由，應予准許，逾此範圍，則屬無據，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與所舉證 據，核與判決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本院並依職權確 定訴訟費用額即裁判費7,490元應由被告負擔，並依同法第91條第3項規定加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　王筆毅 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉家蕙