遷讓房屋等

臺灣苗栗地方法院民事判決 　　　　　　　　　　 113年度訴字第523號 原 告 劉桂香 兼 上一人 訴訟代理人 黃振浩 被 告 吉瀚有限公司 兼 上一人 法定代理人 阮金銀 被 告 湯永全 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年1月6日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同 意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第3款定有明文。本件原告起訴請求：㈠被告應將門牌號碼苗栗縣○○市○○里○○○路00號房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告。㈡被告應連帶給付原告新臺幣（下同）150,000元及自民國113年6月4日至遷讓之日止按月賠償75,000元。㈢113年度房屋稅85,464元（見本院卷第13頁）；嗣原告追加阮金銀為被告，及捨棄關於113年度房屋稅85,464元之請求，乃變更聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應自113年6月4日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利75,000元（見本院卷第169頁），原告上開追加被告，並為請求金額之減縮，分別核屬請求之基礎事實同一、減縮應受判決事項之聲明，且追加被告部分經被告吉瀚有限公司（下稱吉瀚公司）、阮金銀同意（見本院卷第127頁），揆諸前開規定，應予准許。 二、本件被告湯永全經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面 一、原告主張：被告吉瀚公司邀集被告湯永全、阮金銀為連帶保 證人，與原告於112年3月12日就坐落苗栗縣○○市○○段000地號土地上之系爭房屋訂立租賃契約書（下稱系爭房屋租約），及於112年5月28日就在上開房屋內之天車訂立租賃契約書（下稱系爭天車租約），約定系爭房屋租賃期間至117年2月底止、租金每月新臺幣（下同）65,000元、應於每月15日支付租金，及天車租賃期間112年6月1日起至116年5月30日止、租金每月10,000元、應於每月15日支付租金；然被告積欠租金數額已逾2個月，經原告於113年6月1日以存證信函（下稱系爭存證信函）催告支付並告知將終止租約，詎被告置之不理，則上開租約已於113年6月4日終止，被告已屬無權占有，應返還系爭房屋，並按月賠償原告相當於租金之不當得利75,000元（計算式：65,000元+10,000元＝75,000元）之損害迄交屋之日止。為此，爰依民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段、第767條第1項前段、第179條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如變更後之聲明。 二、被告則以：租金並無欠繳，雖因經濟因素有些遲交，但現在 均已付清，否認本件有合法終止租約之情事；又關於系爭房屋所約定租金65,000元，依系爭房屋租約約定內容，其中10%之6,500元應繳給市公所，所以65,000元扣除6,500元之餘 　　額才是每月實際應支付原告之租金數額等語，資為抗辯。並 聲明：原告之訴駁回。 三、本院協同兩造整理不爭執之事項及爭點如下： 　㈠不爭執事項（見本院卷第169頁至第170頁） 　⒈被告吉瀚公司邀集被告湯永全、阮金銀為連帶保證人，與原 告於112年3月12日就坐落苗栗縣○○市○○段000地號土地上之系爭房屋訂立系爭房屋租約，及於112年5月28日就上開房屋內之天車訂立系爭天車租約，約定系爭房屋租賃期間至117年2月底止、租金每月65,000元、應於每月15日支付租金，及天車租賃期間112年6月1日起至116年5月30日止、租金每月10,000元、應於每月15日支付租金。 　⒉原告於113年6月1日向被告寄出內容為「貴公司及台端未依上 開二租賃契約約定，就113年4月、5月之租金，於113年4月15日、5月15日給付之，迄今已積欠租金達二個月以上，共計150,000元爰依民法第440條第1項及第2項規定，為此特以本函催告貴公司及台端於113年6月4日前給付遲延之租金，如貴公司及台端於其期限內不為支付，本人得終止契約。請於60日內搬離該租地，逾期強制收回使用權，地上建物內所有東西歸屬持有人。另113年度房屋稅85,464元一併於113年6月4日前給付」等語之系爭存證信函，系爭存證信函於同年6月4日送達被告。 　㈡爭點（見本院卷第170頁） 　　原告以系爭存證信函合法終止租賃契約為由，請求被告遷讓 系爭房屋及按月給付相當於租金之不當得利，有無理由？ 四、得心證之理由： 　㈠承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租 人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。又終止租約，應以出租人終止時之狀態為準，即以出租人為終止之意思表示時承租人所積欠之地租總額，計算有無達兩年地租之總額（最高法院87年度台上字第2777號判決意旨參照）。復按「…上訴人就系爭耕地對被上訴人之欠租兩年，雖曾派員面催剋速清繳，但所謂剋速清繳一語，仍與未定相當期限之情形並無二致，故其催告，依法尚難謂為有效」、「…上訴人致被上訴人之催告書中僅定一週之期間，而當日該省道路尚未復舊，交通並非便利，其應給付之鐵軌等交通器材，又須經省行政長官之准許始能搬運，限定七日之內取得搬運許可，並蒐集鐵軌一千三百支全部運抵交付，揆諸實際，勢所難能，是其所定履行之期限，顯不相當，自不能藉此而謂契約業已合法解除」、「本件上訴人…雖曾提出催告函件為證，但其催告函內，關於催告欠租之支付，僅有將欠繳房金即日擲下之語，不能認為定有相當期限，則被上訴人對於所欠租金，繼未於收受催告函後即日支付，依上說明，仍難謂上訴人得終止其租賃契約」等語，有最高法院45年台上字第205號、38年台上字第35號、42年台上字第1186號原判例意旨參照。準此，須先定相當期限催告給付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得依法終止租賃契約，如催告期限過短而顯不相當，則催告難謂有效，自無從進一步主張終止租賃契約。另承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明。若承租人於終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人不得以租約已經終止為理由，請求交還租賃物（最高法院52年度台上字第1289號判決意旨參照）。經查： 　⒈依不爭執事項⒉所示，系爭存證信函之內容為催告被告應於11 3年6月4日前給付所積欠113年4月、5月之租金，該信函既於113年6月4日始送達被告，顯不能認為定有相當期限，自無從生合法催告之效力，是原告主張以系爭存證信函已合法終止上開租賃契約等語，尚非可採。 　⒉觀之系爭存證信函文義記載，僅在敘明被告未依約於113年4月15日、5月15日給付113年4月、5月之租金，如被告不於113年6月4日前支付上開租金，原告得終止上開租約之內容，則系爭存證信函顯僅請求被告給付積欠之租金，如被告不於期限內支付，則原告有權再為終止租約之意思表示，是原告主張以系爭存證信函逕為終止上開租約之聲明，亦無可採。 　⒊原告自陳被告於113年3月5日補正給付同年1月之租金，於113 年4月1日補正給付同年2、3月之租金，經原告以系爭存證信函催告後，被告旋於113年6月6日補繳同年4月之租金，並於113年9月2日補正同年5至9月之租金，於113年10月7日給付同年10月租金、113年11月19日給付同年11月租金等情（見本院卷第102、127頁），堪認被告抗辯已無遲延給付逾二個月之租金等語，尚非無據，由此更徵被告經原告以系爭存證信函請求給付遲延給付之租金後，尚無經相當期限仍不支付之情事，則原告主張系爭房屋租約業以系爭存證信函合法終止云云，難認可採。 　⒋從而，原告未以系爭存證信函合法終止系爭房屋租約，其依 民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段之規定請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬無據。 　㈡原告雖主張依民法第767條第1項前段及同法第179條規定請求 被告返還系爭房屋及所受相當於租金之不當得利，然原告並未合法終止系爭房屋租約，已如前述，是被告基於系爭房屋租約而占有系爭房屋，尚非無權占有，亦無不當得利可言，故原告依民法第767條第1項前段規定請求被告返還系爭房屋，及依民法第179 條請求被告給付不當得利，均屬無據。 五、綜上所述，原告依民法第440條第1項、第2項前段、第455條 前段、第767條第1項前段、第179條之規定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告及被告應自113年6月4日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利75,000元，為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項前段。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　法　官 賴映岑 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　趙千淳