分割共有物

臺灣南投地方法院民事判決 106年度訴字第416號 原 告 陳錫宜 訴訟代理人 林益輝律師 複 代理人 董佳政律師 被 告 陳錫欽 訴訟代理人 何志揚律師 上列當事人間分割共有物事件，本院於民國113年12月27日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、兩造共有南投縣○○鎮○○段○○○○號建物，分割方法為由原告單 獨取得，並依附表四所示之金額互為補償。 二、兩造共有坐落南投縣○○鎮○○段○○○○地號土地及南投縣○○鎮○○ 段○○○○號土地，其合併分割方法為如附圖一及附表二所示，並依附表五所示之金額互為補償。 三、訴訟費用由兩造按附表一「訴訟費用負擔比例」欄所示之比 例負擔。 　　事實及理由 一、原告起訴主張略以： 　㈠坐落南投縣○○鎮○○段0000地號（下稱1251土地）、坪頂段116 6地號等2筆土地（下稱1166土地，與1251土地合稱系爭土地）及南投縣○○鎮○○段00○號建物（即門牌號碼：南投縣○○鎮○○路00號房屋，下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地）為兩造共有，且應有部分如附表一「應有部分比例欄」所示。又兩造間就系爭土地並未訂有不分割契約，亦無因物之使用目的有不能分割之情事，惟就分割方法未能達成協議。 　㈡再者，系爭土地之共有人均相同，且系爭土地彼此相鄰，使 用分區均為鄉村區乙種建築用地，1251土地、1166土地面積分別為485.94、370平方公尺。又系爭土地其上有系爭建物，現無人居住，為有利系爭土地合併利用及符合系爭建物使用現況，爰依民法第823條第1項、第824條第5項規定提起本訴請求分割系爭建物及合併分割系爭土地，系爭建物之分割方法為由原告單獨取得及系爭土地之合併分割方法為如附圖一及附表二所示（下稱甲案），並依捷丞不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書（下稱鑑價報告）互為補償。並聲明：如主文第1、2項所示。 二、被告抗辯略以： 　㈠兩造並未居住使用系爭建物，但被告仍同意由原告單獨取得 系爭建物。然而，就系爭土地部分，應以如附圖二及附表三所示之方法分割（下稱乙案）為適宜。蓋原告提起本訴之目的係要將取得分割後之土地變價換現，並無自住之需求；又依乙案而言，原告分得之系爭建物仍得透過附圖二所示B土地對外通行，無損原告之任何利益，且被告分得之附圖二所示編號A土地亦較為方整，則乙案應屬較妥適之方案。 　㈡系爭建物之面積為142.99平方公尺，惟鑑價報告卻以98.28平 方公尺計算面積，計算基準應有違誤，且鑑價報告並未就系爭建物為估價。另外，鑑價報告並未提出比較法之比較標的，且原告依甲案所分得之部分較鄰近道路，價值理應較高。然而，鑑價報告不僅未見系爭土地之單價，且認為應由被告補償原告，應有估價錯誤之情形。 三、本院之判斷：　 　㈠按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請 求合併分割；數宗共有土地併同辦理共有物分割者，不以同一地段、同一登記機關為限。民法第824條第5項、土地登記規則第106條分別定有明文。次按地籍測量實施規則係內政部依土地法第47條規定之授權而制訂，所規範者乃有關地籍測量實施之作業方法等事項，上開規則第224條及第225之1條規定係就不同宗土地擬合併為一宗土地所設之限制，顯與數宗共有土地併同辦理共有物分割之情形有別。又地籍測量實施規則第224條第1項規定，係就不同宗土地擬合併為一宗土地所設之限制，與民法第824條第5項所定共有人相同之數宗共有土地合併分割情形有別，後者所謂合併分割，僅為分割方法，非不同土地實際合併為一宗土地。經查： 　⒈系爭房地為兩造所共有且應有部分如附表一「應有部分比例 欄」所示；兩造間就系爭土地並未訂有不分割契約，亦無因物之使用目的有不能分割之情事，惟就分割方法未能達成協議等情，業據其提出系爭房地登記謄本為證（見本院卷第338頁至第340頁、第370頁），堪信為真實。則原告依上開規定，自得請求裁判分割。 　⒉又系爭土地共有人均相同、土地使用分區均為乙種建築用地 ，復無不得合併分割之其他規定，則原告依民法第824條第5項規定請求合併分割，核屬有據。至南投縣草屯地政事務所113年12月12日草地二字第1130006468號函雖略以：依地籍測量實施規則第224條第1項規定：「土地因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限」，而1251土地、1166土地非屬同一地段，故不得合併分割；惟1251土地、1166土地均為鄉村區乙種建築用地，依建築法第11條及建築基地法定空地分割辦法第6條規定，分割為多筆地號之建築基地，其部分土地單獨申請建築者，應符合相關規定，故本案如經判決確定，得辦理分割登記等語（見本院卷第498頁至第499頁）。再者，地籍測量實施規則僅係對於地籍測量實施之作業方法之規定，而非對於法院裁判合併分割之限制，則上開規定並未限制系爭土地不得合併分割，本件仍得依原告之請求，准予就1251、1166土地為合併分割。 　㈡再按分割之方法得以原物分配於各共有人，但各共有人均受 原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。民法第824 條第2 項第1 款定有明文。又裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束。經查： 　⒈系爭土地地勢平坦，系爭土地其上有系爭建物，型態為2樓磚 造鐵皮屋，目前現無人居住，系爭房屋周遭為水泥空地，1251土地、1166土地北側均可臨下城二巷連接南坪路對外通行；另1166土地西側亦有臨下城二巷連接南坪路對外通行等情，業經本院會同兩造、南投縣草屯地政事務所測量人員至現場履勘屬實，且有勘驗測量筆錄、現場照片、附圖三等附卷足憑（見本院卷第177頁至第184頁、第358頁）。 　⒉而法院就共有物為裁判分割時，應考慮公平性、應有部分比 例與實際使用部分是否相當、共有物之客觀情狀、價格與經 　　濟價值等因素。 　⑴關於系爭建物： 　　本院審酌兩造均同意系爭建物分割由原告單獨取得，則被告 已表明無受分配系爭建物之意願，則若將系爭建物以原物分配予各共有人，恐非符合渠等之意願，堪認系爭建物之各共有人均受原物之分配顯有困難，而得將原物分配於部分共有人即可。故系爭建物之分割方法應由原告單獨取得，較為適宜。 　⑵關於系爭土地： 　①甲案係將系爭土地合併分割為編號A及B土地，編號A面積315 平方公尺土地由被告取得；編號B面積540.94平方公尺之土地（即1251土地及1166土地如附圖一所示編號1166⑴、1166⑵土地）由原告取得。乙案係將系爭土地分為如附圖二所示編號A、B土地，編號A面積285.31平方公尺土地由被告取得；編號B面積570.63平方公尺土地由原告取得。則以甲、乙案而言，兩造均傾向取得1251偏向北側臨下城二巷連接南坪路位置之土地。 　②茲審酌如下： 　　系爭土地築有圍牆，1251土地上之系爭建物北側有水泥庭院 並有設置之大門臨1251土地連接下城二巷對外通行等情，此有現場照片、略圖在卷可參（見本院卷第157頁、第181頁至184頁、第636頁）。足徵系爭建物係以行經1251土地上之水泥庭院、大門連接下城二巷之方式對外通行。則依此而言，甲案係分得系爭房屋及如附圖一所示編號B土地，乃得繼續使用現已設置之水泥庭院、大門對外通行，無須另外開闢通行路徑，較符合現況之方案，且有利於原告得一併規劃使用，可發揮不動產最大利用價值。反之，乙案係將附圖二所示編號A土地分歸被告、編號B土地分歸原告，則原告取得編號B土地後，將無法再透過既有1251土地上之水泥庭院、大門連接下城二巷對外通類，必須另行開闢大門及道路，始能對外通行，顯與系爭建物現有之利用狀況相悖，將使分得系爭建物之原告須額外花費開闢道路、大門之成本，其對於系爭房地總體經濟效益之耗損顯然大於甲案，故難認乙案為屬妥適公允之方案。 　③又依甲案，兩造分得之土地面積與共有人應有部分甚為接近 ，且能使系爭房屋及坐落之土地所有權人相同，復分割後兩造所分得之土地形狀大致完整，亦均有直接面臨道路，則依上開方案合併分割後之地形，尚屬完整而可充分使用，亦可臨路對外通行，並無袋地或無法通行之情形，應符合公平性。故系爭土地依甲案為分割，應為適宜之分割方案。 　⒊綜上，本院斟酌當事人之意見、共有物之性質、經濟價值及 　　效用、兩造之公平性、分得之土地面積能完整利用、系爭土 　　地之現況、全體共有人之利益等情形，認系爭土地如依甲案 為分割方法，土地形狀尚屬完整，分割後亦不致產生袋地，並均有適合對外聯絡之方式可供使用，並得同時兼顧共有人分割意願及系爭土地分割後之經濟效益，應屬妥適。 四、以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有 部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824 條第3 項定有明文。又法院裁判分割共有物，如依原物數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，自應依其價值按應有部分之比例定其分配，方屬公平。惟依其價值按應有部分比例分配原物，如有害經濟上之利用價值者，則應認有民法第824 條第3 項之共有人中有不能按其應有部分受分配之情形，以金錢補償之。經查： 　⒈系爭房地依甲案分割後，為共有人間分配公平起見，需正確 鑑估個別不動產之價格，本院囑託捷丞不動產估價師事務所就系爭房地以甲案分割，其分得之土地、房屋價值及應相互找補之金額進行鑑定，經該所針對勘估標的進行一般因素、不動產市場概況分析、區域因素及勘估標的最有效使用情況下，採用比較法、土地開發分析法、成本法進行價值評估。審酌系爭土地坐落非都市計畫山坡地範圍，所屬區域屬性為一般農業區，周遭土地多為農業使用，周遭建物多未作為住家使用之公共建物，附近多為農地及透天建物，生活機能稍差；另外，區域內之公共設施有學校、公園、郵局、農會、派出所、客運站等公共設施，區域內主要道路為臺14線、投17線，現無重大公共建設計畫等情，堪認系爭鑑價報告所估算之價格，應屬妥適，自足採為兩造補償之基準。依此計算，共有人間於分割後，系爭建物、系爭土地分割後之補償情形分別如附表四、五所示。 　⒉至被告固以前詞認鑑價報告有所不當及估價錯誤等等。然而 ：鑑價報告已清楚載明係以南投縣○○鎮○○段000○000○000地號土地、南投縣○○鎮○○○段000○000地號土地為比較法之比較標的；及敘明本次鑑價僅就系爭建物已登記之面積98.28平方公尺進行鑑定，而不考慮增建部分（見鑑價報告第41、14頁）。復觀諸鑑價報告就其評估系爭房地價格之方法、比較標的、因素、分析過程均已有詳實說明，已如前述，並有依兩造所分得之土地所鄰道路之狀況、條件就價格進行評估及調整（見系爭鑑價報告第56頁至第58頁），可認公允妥適。是被告上開所陳，尚不足採。 五、於民法第824 條第3 項之情形，如為不動產分割者，應受補 償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權；該抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記。民法第824 條之1 第4 項、第5 項定有明文。經查：系爭房地各共有人間應付或應受之補償金，業如前述，應受補償之共有人對於補償義務人就其取得之系爭房地，在前述補償之金額內，依民法第824 條之1 第4 項、第5 項之規定，依法有法定抵押權，於辦理分割登記時一併登記。 六、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴 當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。分割共有物之訴，本質上屬無訟爭性之非訟事件，兩造本可互換地位。本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，本院認為訴訟費用由敗訴當事人負擔，顯失公平，而應由兩造依附表一「訴訟費用負擔比例」欄所示比例分擔，較為公允，爰諭知如主文第3 項所示。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　24　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　鄭順福 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　24　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳雅雯 附表一： 共有人 應有部分比例 訴訟費用分擔比例 南投縣○○鎮○○段0000地 號土地 南投縣○○鎮○○段0000地 號土地 南投縣○○鎮○○段00 ○號建物 陳錫宜 2/3 2/3 1/2 18分之11 陳錫欽 1/3 1/3 1/2 18分之7 附表二： 所有人 分得土地【附圖一所示暫編地號及面積】 地號 編號 面積（平方公尺） 陳錫宜 1166(1) B（丙） 40 1166(2) B（乙） 15 1251 B（甲） 485.94 陳錫欽 1166 A（丁） 315 附表三： 所有權人 分得土地【附圖二所示暫編地號及面積】 地號 編號 面積（平方公尺） 陳錫宜 1251 B 200.63 1166 B 370 陳錫欽 1251 A 285.31 附表四：建物補償金給付一覽表（單位：新臺幣/元） 姓名 應補償人及 應付補償金額 陳錫宜 應受補償人及應受補償金額 陳錫欽 98,280元 附表五：土地補償金給付一覽表（單位：新臺幣/元） 姓名 應補償人及 應付補償金額 陳錫欽 應受補償人及應受補償金額 陳錫宜 1,096,827元