拆屋還地

臺灣南投地方法院民事判決 113年度簡上字第2號 上 訴 人 楊慶騰 訴訟代理人 林倍志律師 被 上訴人 江德謀 上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國112年11月27 日本院南投簡易庭112年度投簡字第432號第一審民事簡易判決提 起上訴，本院於民國113年10月23日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、被上訴人主張略以： 　㈠被上訴人於民國78年間向訴外人楊職旺購買坐落南投縣中寮 鄉中寮段436-3地號土地（下稱436-3土地），而於同年5月11日登記為436-3土地之所有人。嗣於購地3至4年後，436-3土地經鑑界，始發現其上坐落訴外人即上訴人母親余讓所有之舊有房屋，該房屋已於88年間921大地震時全倒，而後余讓未經被上訴人同意，私自占用436-3土地興建如附圖即南投縣南投地政事務所複丈日期112年6月14日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A，面積128.15平方公尺之二層建物即門牌號碼南投縣○○鄉○○村○○巷0000號房屋（下稱系爭建物）、編號B，面積98.16平方公尺之柏油空地（編號A、B標示部分下稱系爭土地，系爭建物、柏油空地則合稱系爭地上物）。㈡被上訴人曾多次請求余讓、上訴人拆屋還地，均遭其藉詞拖延、否認占用事實，現仍由上訴人以系爭地上物無權占有系爭土地，爰依民法第767條第1項前段、中段規定，提起本件訴訟等語。並於原審聲明：上訴人應將坐落436-3土地如附圖編號A所示，面積128.15平方公尺之二層建物拆除及編號B所示，面積98.16平方公尺之柏油空地剷除，並將該部分土地返還與被上訴人。 二、上訴人抗辯略以： 　㈠系爭土地之原地主即訴外人楊盛福於64年間將系爭土地無償 提供余讓興建房屋居住，直至楊職旺繼承系爭土地，余讓始於75年間以新臺幣（下同）6萬元向楊職旺購買系爭土地。嗣被上訴人於78年間向楊職旺購買436-3土地時，楊職旺已明確告知買賣範圍不包含系爭土地，系爭土地已出賣與余讓，且當時有經現場打樁鑑界，以釐清兩造土地權利範圍。余讓所有之舊有房屋於88年間921地震全倒，並經鄉公所補助20萬元，災後於系爭土地原地重建系爭地上物迄今，此情均為被上訴人所明知，仍向楊職旺購買系爭土地，而認被上訴人應受余讓與楊職旺間之買賣契約所拘束，不得對上訴人主張無權占有，請求上訴人拆除系爭地上物返還系爭土地。 　㈡縱認系爭地上物占有系爭土地為無權占有，被上訴人居住鄰 近系爭土地，日常不時會行經系爭土地，被上訴人就系爭土地自其向楊職旺購買前後均有余讓所有建物坐落其上之事實均知之甚詳，然從未對余讓有任何請求，亦未於余讓重建系爭地上物時，有任何反對之主張。被上訴人竟於取得系爭土地多年後，起訴請求上訴人拆屋還地，被上訴人自其得行使權利以來，長達30至40年間未行使權利，已足使余讓、上訴人產生被上訴人已不欲行使權利之正當信賴，得繼續使用系爭土地，而有權利失效原則之適用，故被上訴人就系爭土地之所有權行使應受限制，不得訴請上訴人拆除系爭地上物返還系爭土地。並於原審聲明：上訴人之訴駁回。 三、原審斟酌兩造之攻擊、防禦方法後，判決上訴人應將坐落43 6-3土地如附圖編號A所示，面積128.15平方公尺之二層建物拆除及編號B所示，面積98.16平方公尺之柏油空地剷除，並將該部分土地返還與被上訴人，並依職權宣告假執行及准上訴人供相當擔保後得免為假執行。上訴人不服提起上訴，並聲明：原判決廢棄；被上訴人第一審之訴暨假執行聲請均駁回。被上訴人則聲明：如主文第1項所示。 四、兩造不爭執事項（見本院卷第56頁，並依判決格式增刪修改 文句）： 　㈠被上訴人於78年5月11日以買賣為登記原因取得436-3土地。 　㈡附圖記載：編號A，面積128.15平方公尺，為二層建物；編號 B，面積98.16平方公尺，為建物前柏油空地。 　㈢系爭建物為未辦保存登記之建物。 　㈣上訴人為系爭建物之事實上處分權人。 五、兩造爭執事項（見本院卷第56頁，並依判決格式增刪修改文 句）： 　㈠系爭地上物占有436-3土地是否為有權占有？ 　㈡本件是否有權利失效之適用？ 六、本院之判斷：　　 　㈠系爭地上物占有436-3土地為無權占有： 　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文規定甚明。申言之，所有人以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源事實證明之，如不能證明，則應認原告請求為有理由。再者，債權契約具相對性，除法律另有規定或其他特別情形外，僅對當事人發生效力（最高法院109年度台上字第1821號判決參照）。又買賣契約僅有債之效力，基於債權相對性之原理，不得以之對抗契約以外之第三人。所謂債權物權化之具有對抗第三人之效力，至少須具備有使第三人知悉該債權關係存在之外觀公示方法（最高法院110年度台上字第1945號判決參照）。 　⒉被上訴人於78年5月11日以買賣為登記原因取得系爭土地，又 系爭建物曾於921地震後重建，現由上訴人單獨繼承等情，為兩造所不爭執，且有436-3土地之土地建物查詢資料、不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)、南投縣政府稅務局房屋稅籍證明書在卷可稽(見原審卷第47、65至65-4、68頁)，堪認為真實。上訴人固抗辯系爭建物所坐落之土地已由楊職旺出售予余讓，被上訴人與楊職旺就436-6土地之買賣契約中，並不包含系爭建物所坐落之土地，上訴人之系爭建物為有權占有等語，然為被上訴人所否認，揆諸上開說明，上訴人自應就系爭地上物有權占有系爭土地之事實負舉證之責。上訴人就其為有權占有，固據提出南投縣政府稅務局房屋稅籍證明書、上訴人與楊職旺之對話光碟及光碟譯文、系爭建物921地震倒塌照片、兩造與楊職旺於系爭土地現場對質錄影檔等件為證(見原審卷第112、130、132頁、本院卷第65至67、75頁)。然查： 　⑴被上訴人主張其所有之436-3土地，係由南投縣○○鄉○○段0000 0地號土地合併至同段436-1地號土地(下稱436-1土地)後所分割，此有436-3土地、436-1土地之土地建物查詢資料、異動索引查詢資料在卷可佐（見原審卷第47至48-7頁），堪信為真實。復依被上訴人提出之系爭買賣契約所示，上載買受人為被上訴人，出賣人為楊職旺，買賣標的物為「一、坐落中寮鄉中寮段435-1地號；二、同段436-1地號；三、同段448地號；四、同段918-3地號；五、同段918-48地號；六、同段918-53號；七、房屋坐落中寮鄉復興村復興巷25-3號...以上土地6筆所有權全部，包括地上物全部暨房屋1棟附帶水電設備床舖及電話一台全部賣渡在內...」可知，被上訴人所買受之標的物中436-1土地即包含本件436-3土地，且觀之系爭買賣契約全文，系爭買賣契約訂立時，楊職旺並未特別註記被上訴人所購買之買賣標的物中，就系爭土地非屬買賣契約之範圍內，實難認系爭土地自始非被上訴人自前手楊職旺買受之範圍。 　⑵再者，上訴人所提出與楊職旺之對話光碟及光碟譯文，雖譯 文中上訴人問楊職旺：「江先生（指被上訴人）說地是他的」；而楊職旺稱：「土地怎麼是他的（指被上訴人）？我賣你媽，是你媽媽的，我賣江先生（指被上訴人）是賣給江先生的，他有何權利收回去」等語（見原審卷第130頁）。惟綜觀上訴人與楊職旺之對話內容，實難以看出雙方對話就「土地」有明確之定義範圍，雙方對話中所說指之「土地」是否為本件系爭建物所坐落之土地，亦難以得知。更何況，亦可能因是本件事發已久導致記憶模糊，楊職旺於對話中有關土地之闡述與上訴人所稱亦有不一致之出入、答非所問之狀況，例如：楊職旺稱：「你媽媽（指余讓）拿給我4萬元，我就賣她」等語；惟上訴人稱系爭建物所坐落之土地為6萬元所買受（見原審卷第110頁）；上訴人於對話中問楊職旺：「當初你要賣對方（指上訴人）時，有沒有告訴他不包含那間房子的土地？」。楊職旺僅是回答：「我賣的時候，你姑丈有去鑑定，你的姑丈代書，他也會去處理，他有何權利要拿回去」等語。由上述對話可知，上訴人所稱買賣價金與楊職旺所述未盡相同，又上訴人亦未提出余讓與楊職旺就系爭建物所坐落之土地有關之買賣契約相關文件以實其說，則楊職旺以4萬元出賣余讓標的物是否為系爭土地，已有疑問，且縱認楊職旺與余讓所提及之買賣標的物為系爭土地，但楊職旺並未明確表示被上訴人於系爭買賣契約成立時已知悉系爭建物坐落之系爭土地有出賣余讓，而有二重買賣之情形。是以，楊職旺與余讓間買賣契約為債權契約性質，僅於當事人間有其效力，被上訴人並不當然繼受其前手與他人間之債權關係。況被上訴人係直接自楊職旺取得436-3土地，亦無證據證明其彼此間有親屬關係或往來密切之情，足使被上訴人可得知悉楊職旺與余讓間有前述債權契約存在。而縱使系爭地上物坐落於系爭土地，足令他人知悉該系爭地上物有占用系爭土地之實況，亦難僅由該系爭地上物之外觀，即可查悉其占用土地之緣由，得以究明系爭地上物是否具有占用系爭土地之合法權源。據此，上訴人仍未舉證證明系爭地上物所占有系爭土地有何合法之占有權源，亦未證明被上訴人於購買436-3土地時已知悉楊職旺與余讓就系爭建物所坐落之土地有簽訂買賣契約，系爭建物及系爭土地又由上訴人所繼承而有債權物權化之情形，而得對抗被上訴人主張所有人物上請求權。 　⑶另觀上訴人所提出之兩造與楊職旺間於系爭土地現場對質錄 影檔，然經本院當庭勘驗，現場有兩造、楊職旺及訴外人即被上訴人之配偶江羅彩鳳，雖楊職旺有說系爭建物為上訴人蓋的，系爭建物所坐落的地是他賣給余讓等語（見本院卷第117至118頁），然江羅彩鳳當場反駁你賣余讓，那當時為什麼全部賣等語，且全程被上訴人亦未認同楊職旺所述之情形，顯見楊職旺在出售436-3土地時，應未告知被上訴人有將系爭土地出售予余讓。 　⑷至證人即楊職旺之子楊昌評固於本院審理時具結證稱：當初 我帶楊職旺去參加協調會時，楊職旺回來有跟我說，他有將系爭建物坐落土地賣與余讓，有拿錢，但未簽有買賣契約，且協調會時，我有聽到楊職旺說口頭上有跟被上訴人說他賣436-6土地不包含系爭建物坐落土地，但被上訴人並未承認楊職旺有跟他說等語（見本院卷第112至115頁），惟楊職旺與余讓間有親屬關係，楊職旺在協調會所述內容是否有迴護余讓之情，已非無疑，況且被上訴人亦未承認楊職旺於出售436-3土地時，有明確告知系爭建物坐落之土地有出售與余讓之事實，尚難單憑證人楊昌評片面證述，遽以認定被上訴人應受到債權物權化契約之拘束。 　⑸又上訴人雖抗辯被上訴人買受436-3土地時，系爭建物即占有 系爭土地上，上訴人重建時，被上訴人亦對此並未提出反對，系爭建物已坐落系爭土地46年之久，且被上訴人有將緊鄰系爭建物之門牌號碼南投縣○○鄉○○村○○巷0000號建物（下稱25-3建物）作為農舍、倉庫及工寮使用，而系爭建物在25-3建物出入口，被上訴人難諉為不知等語，並提出系爭建物之房屋稅籍證明書、25-3建物照片、系爭建物及25-3建物相鄰照片為證。然而，系爭建物稅籍證明、25-3建物照片、系爭建物及25-3建物相鄰照片，至多僅能證明上訴人占有系爭建物之事實，以及被上訴人於購買436-3土地後可能有見過系爭建物，無從因此即得推認被上訴人同意系爭建物得有權占有於系爭土地上。至原告縱使知悉他人於436-3土地上建有系爭建物而長期未就此提出異議、訴請排除或因其法律知識不足，或因情誼關係而隱忍等原因不一而足，尚難僅因被上訴人單純沈默，即認其已默示同意他人占有使用系爭土地。 　⒊準此，上訴人既未能證明系爭建物對被上訴人所有之系爭土 地有何合法占有權源，被上訴人本於所有權人物上請求權訴請上訴人拆除系爭地上物返還土地，自屬有據。 　㈡本件無權利失效之適用： 　　按權利人在相當期間內不行使其權利，依特別情事，足以引 起義務人之正當信賴，認為權利人已不欲行使其權利，或不欲義務人履行其義務，或以此信賴為其行為之基礎，按一般社會通念，應對義務人加以保護，即認權利人所行使之權利，不發生應有之效果，乃源於誠信原則之「權利失效原則」。法院為判斷時，應綜合權利性質、法律行為種類、當事人間關係、社會經濟狀況、當時時空背景及其他相關情事，以為認定之依據。該所謂特別情事，必須權利人之具體作為或不作為（如經相對人催告行使權利，仍消極未有回應），或積極從事與行使權利相互矛盾之行為等，始足當之；倘權利人僅長時間未行使權利，別無其他足致義務人產生將不再行使其權利之信賴，並據此信賴作為嗣後行為之基礎，而應予保護之情形者，即難認有權利失效原則之適用（最高法院111年度台上字第1950號、110年度台上字第39、1087號、109年度台上字第609號判決意旨參照）。經查：上訴人並未舉證被上訴人有何足使其產生正當信賴之特別情事，僅以被上訴人長時間未行使權利，即謂其權利失效，依上說明，自屬無據。 七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定， 請求上訴人應將坐落436-3土地如附圖編號A所示，面積128.15平方公尺之二層建物拆除及編號B所示，面積98.16平方公尺之柏油空地剷除，並將該部分土地返還與被上訴人，為有理由，應予准許。從而，原審為被上訴人勝訴判決並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　徐奇川 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李怡貞 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 蔡仲威 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳雅雯