返還租賃物等

臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　114年度員簡字第16號 原 告 林美子 訴訟代理人 陳志隆律師 被 告 陳玉慧 上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國114年2月11日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告應將門牌號碼彰化縣○○鄉○村巷00弄00號房屋騰空遷讓 返還原告。 二、被告應給付原告新臺幣2萬7200元，及自民國113年11月28日 起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣1萬2000元。 三、原告其餘之訴駁回。　　 四、訴訟費用由被告負擔百分之75，餘由原告負擔。 五、本判決第一項、第二項前段得假執行；第二項後段各期清償 期屆至部分得假執行。 　　事實及理由 壹、程序事項： 　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體事項： 一、原告主張：原告前委託訴外人大發不動產經紀有限公司（下 稱大發公司）於民國112年12月9日與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由被告承租原告所有之門牌號碼彰化縣○○鄉○村巷00弄00號房屋（下稱系爭房屋），租期3年即自112年12月15日起至115年12月14日止，每月租金新臺幣（下同）1萬2000元，於每月10日前給付。詎被告於113年5月起即陸續拖欠租金，遲付租金總額已達2個月租額，原告前透過大發公司向被告限期催繳，被告仍藉故推拖，原告已在113年10月17日透過大發公司通知被告終止系爭租約，倘被告否認原告有終止租約之事實，則以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，而系爭租約既經終止，被告迄未遷出即屬對系爭房屋無權占有，理應騰空返還系爭房屋予原告，且就拖欠之租金3萬5200元及後續繼續使用系爭房屋之相當於租金之利益，亦應依法給付原告，爰依系爭租約之約定、民法第767條第1項、第455條、第439條、第179條等規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告3萬5200元，及自113年10月18日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告1萬2000元。 二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。 三、本院之判斷： 　㈠原告主張前開事實，業據提出房屋租賃契約書、原告金融帳 戶封面及內頁交易明細、催繳租金告示照片、催繳租金電話錄音光碟及譯文、終止租約告示照片、積欠租金明細表等件為證（見本院卷第19至55頁），而被告已於相當時期受合法之通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項本文準用同條第1項本文之規定，視同自認，堪信原告主張之事實為真實。 　㈡返還租賃物部分：　 　⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1、2項、第455條前段分別定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定。 　⒉查系爭租約約定租金每月為1萬2000元，被告應於每月10日前 給付，且被告於訂約時曾交付押租金2萬4000元，有系爭租約第3條、第4條可佐。原告固以113年9月30日催繳租金告示為催告及以113年10月17日終止租約告示作為終止系爭租約之意思表示，惟斯時被告積欠113年5月15日起至113年10月17日止之租金共計3萬5200元【計算式：113年6月10日欠繳1萬2000元＋113年7月10日欠繳7000元＋113年8月10日欠繳1萬2000元＋113年9月10日欠繳3000元＋113年10月17日欠繳1200元＝3萬5200元】，抵扣上述押租金2萬4000元後，被告仍積欠1萬1200元，尚未達已遲延給付逾2個月租金之要件，則原告主張以113年10月17日終止租約告示張貼終止系爭租約，委無可採。惟被告遲交租金，原告復以起訴狀繕本送達再為終止系爭租約之意思表示，並於113年11月28日送達被告（見本院卷第63頁），而斯時被告抵扣已支付之押租金，已欠租金逾2個月，堪認系爭租約於113年11月28日即合法終止。系爭租約既已終止，則原告主張被告應騰空遷讓返還系爭房屋，於法有據，應予准許。 　㈢積欠租金部分：　　 　　按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有 明文。繼按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。依兩造所定系爭租約第3條約定，租金每月1萬2000元，被告應於每月10日前繳納租金，有租約影本可稽，系爭租約既於113年11月28日終止，被告在契約終止前，未依約給付租金，已積欠租金5萬1200元【計算式：113年6月10日欠繳1萬2000元＋113年7月10日欠繳7000元＋113年8月10日欠繳1萬2000元＋113年9月10日欠繳3000元＋113年11月10日欠繳1萬2000元＋113年11月27日欠繳5200元】，又被告於訂約時交付2萬4000元押租金予原告，經以該押租金抵充租金結果，被告尚積欠原告之租金金額為2萬7200元【計算式：5萬1200元－2萬4000＝2萬7200元】，是原告請求被告給付2萬7200元，自屬有據；逾此範圍之部分，則屬無憑。 　㈣相當於租金之不當得利部分：　 　　按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。又按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。查原告已於113年11月28日終止系爭租約，業如上述，則被告於租賃關係終止後，仍拒不遷讓並繼續使用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受利益，參以系爭房屋每月租金為1萬2000元，堪認此金額為被告使用系爭房屋每月所受之利益，並為原告所受無法使用收益之損害。是原告請求被告自113年11月28日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當利益1萬2000元予原告，亦屬有據；逾此範圍之部分，即屬無據。 四、綜上，本件既經原告於113年11月28日合法終止系爭租約， 則原告依系爭租約、民法第455條前段、第439條前段、第179條等規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付積欠之租金2萬7200元，及自113年11月28日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利1萬2000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 五、本判決主文第1項、第2項前段部分係就民事訴訟法第427條 第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，由本院依職權宣告假執行。另本判決主文第2項後段部分，係有關財產權將來給付訴訟之判決，爰宣告於清償期屆至時得假執行。 六、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　員林簡易庭　法　官 吳怡嫺 以上正本係照原本作成。 如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴 狀並表明上訴理由(須按對造人數附繕本)。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳昌哲