拆屋還地

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第2631號 原 告 簡寬弘 訴訟代理人 陳介安律師 被 告 張運淮 訴訟代理人 簡嘉宏律師 被 告 張庭妹 訴訟代理人 張運淮 上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國114年1月16日言詞辯論 終結，本院判決如下： 　　主　　　文 被告張運淮應將坐落在新北市○○區○路段00000地號土地上如附圖 所示編號Ａ部分面積273.82平方公尺之建物、編號Ｂ部分面積80.0 4平方公尺之柏油水泥地面（含圍牆）拆除，並將該部分土地返 還原告及其他全體共有人。 被告張庭妹應自坐落在新北市○○區○路段00000地號土地上如附圖 所示編號Ａ部分面積273.82平方公尺之建物遷出。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告張運淮負擔。 本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣55萬元為被告供擔保後， 得假執行。但被告如以新臺幣155萬6984元為原告預供擔保，得 免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 一、原告主張： 　㈠原告為新北市○○區○路段00000地號土地（下稱系爭土地）之 共有人，應有部分比例為1/4。系爭土地上坐落有一未辦保存登記建物（門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷0號，下稱系爭房屋）並鋪設柏油水泥路面（含圍牆，下合稱系爭柏油水泥路面），占用位置、面積如附圖即新北市中和地政事務所民國112年12月19日數值複丈字第1319號土地複丈成果圖所示，均無坐落土地之正當權源。 　㈡經查系爭房屋乃張欽瑞所建築，張欽瑞業於88年11月29日死亡，系爭房屋之事實上處分權由張欽瑞之繼承人即被告張運淮以及訴外人張寶珠、張桂珠、張美珠、張鳳珠共同繼承。系爭房屋現由被告張運淮、張庭妹所占有使用，張寶珠、張桂珠、張美珠、張鳳珠又於本院112年12月25日言詞辯論期日將系爭房屋之事實上處分權讓與被告張運淮。爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條等規定，提起本件訴訟。 　㈢聲明： 　　⒈如主文第1項所示。 　　⒉被告張庭妹應將所占用如附圖編號A所示面積273.82平方公 尺之系爭房屋、如附圖編號B所示面積80.04平方公尺之系爭柏油水泥路面，騰空返還原告與其他全體共有人。 　　⒊願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告抗辯： 　㈠被告張運淮為張欽瑞之繼承人，並經其他繼承人張寶珠、張 桂珠、張美珠、張鳳珠之讓與，繼承並受讓取得系爭房屋、柏油水泥路面之事實上處分權。而被告張庭妹則係經被告張運淮同意，與被告張運淮共同居住在系爭房屋。 　㈡張欽瑞與其弟張琳漢曾共同承租耕作簡德旺所有之中和市○○○ 段○路○○○段0000地號等13筆土地（下稱系爭耕地），並於42年7月間由張琳漢與簡德旺依當時耕地三七五減租條例簽訂耕地租約，張琳漢死亡後，則由張欽瑞繼續承租系爭耕地。嗣於57年間，張欽瑞為就近照顧農作之便，於取得系爭土地地主之同意，在系爭土地上建築系爭房屋，再於62年間申請門牌設立房屋稅籍。系爭房屋存在迄今已逾50年，且簡寬茂（即原告胞兄，亦為系爭土地共有人之一）等人每年均會至系爭房屋向承租人收取系爭耕地之租金。如系爭房屋係未經土地所有人同意興建，應早經原告或其他共有人訴請拆除，然系爭土地共有人從未訴請拆屋還地，原告主張系爭房屋為無權占有系爭土地，顯非合常理。 　㈢又系爭耕地之共有人於95年10月間，以系爭耕地已無耕作事 實，要求終止耕地租約並返還系爭耕地，經當時臺北縣中和市公所調解後，承租人（由被告張運淮代理）同意返還，然而系爭土地共有人當時並未要求被告張運淮拆除系爭房屋返還土地，反而於96年1月11日由簡嘉鋒以系爭土地共有人之代表人身分，與被告張運淮簽訂土地租賃契約書（下稱96年1月11日租約），將系爭土地出租被告張運淮作為系爭房屋之基地，租期1年，此後每年均有續約，直至109年1月1日再轉為不定期租賃關係迄今。是以，被告張運淮以系爭房屋、柏油水泥路面占有系爭土地，實有合法占有權源，原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆屋還地，實無理由。 　㈣簡嘉鋒雖到庭陳稱伊未受系爭土地全體共有人之授權，擅自 與被告張運淮簽訂96年1月11日租約云云，然96年1月11日租約係簡嘉鋒委任法律專業人士草擬，且契約上已載明簡嘉鋒係以「土地方代表人」身分簽約，殊難想像簡嘉鋒未獲其他共有人授權。退步言之，縱認簡嘉鋒未獲系爭土地共有人之授權而出租系爭土地予被告張運淮，然系爭土地共有人曾授權簡嘉鋒處理系爭耕地之三七五減租租約終止、土地返還等事宜，調解成立後，簡嘉鋒隨即以系爭土地共有人之代表人身分，與被告張運淮簽訂96年1月11日租約，往後均有續約，迄至原告提起本件訴訟前長達15年以上，實難想像原告不知上情。原告既知悉簡嘉鋒以「土地方代表人」之身分，每年與被告張運淮簽訂土地租賃契約而從未有反對之表示，依民法第169條表見代理之規定，原告對被告張運淮亦應負授權人之責任。 　㈤聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。 三、原告為系爭土地之共有人，應有部分比例為1/4；又系爭土 地上坐落有系爭房屋並鋪設系爭柏油水泥路面，占用位置、面積如附圖編號A、B所示等情，有系爭土地之登記謄本在卷可參（見本院卷第207頁），並經本院會同新北市中和地政事務所測量員履勘現場查明（見本院卷第135至141、159至161頁），應堪認定。 四、原告主張被告張運淮、張庭妹無權占用系爭土地，依民法第 767條第1項前段、中段、第821條等規定，請求被告張運淮拆除系爭房屋、柏油水泥路面，並請求被告張運淮、張庭妹騰空返還系爭土地等節，則為被告以前揭情詞置辯。經查： 　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段及第821條分別定有明文。再按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決要旨參照）。原告以無權占有為原因，請求被告返還系爭土地，而被告對於原告為系爭土地之共有人，以及系爭房屋、柏油水泥路面占用系爭土地如附圖編號A、B所示部分等事實並無爭執，僅抗辯其等占有具有正當權源，依上開說明，自應由被告就其為有權占有乙情負舉證之責。 　㈡被告雖辯稱張欽瑞係得系爭土地地主同意始建築系爭房屋、 被告張運淮已向系爭土地共有人承租系爭土地，作為系爭房屋之基地等語，並提出96年1月11日租約、房屋租賃契約書（租期：108年至1月1日起至109年1月1日止；立契約人：簡嘉鋒、被告張運淮）等件為證（見本院卷第109、111至119頁）。然查： 　　⒈證人簡嘉鋒業已到庭結證稱：很多年前，系爭耕地的共有 人委託我姑姑簡寬蓉代理處理系爭耕地有關三七五減租租約的事情，但簡寬蓉年紀大了，所以又臨時委託我代理處理；當時，我的律師跟我說我們家族另一筆土地（即系爭土地）上有被告張運淮的房子也要處理，還說如果我不急著使用系爭土地，可以先租給被告張運淮、讓他們有時間搬遷，所以我才在96年1月11日跟被告張運淮簽訂了土地租賃契約書（即96年1月11日租約），租金也是一年酌收新臺幣5,000元，之後也有續約幾次，印象中每年都有打合約；不過，我將系爭土地出租、續租給被告張運淮，並未得到其他共有人的授權，簡寬蓉只有授權我處理系爭耕地三七五減租租約事宜，租金也是我自己收起來，因為這對我來說是一件多出來的事情，想說快點處理，而且律師也說我可以出租等語（見本院卷第268至271頁）。 　　⒉本院審酌證人簡嘉鋒固同為系爭土地共有人之一，且與原 告有親屬關係（見本院卷第207、268頁），然依其證述內容，顯係自負無權出租之責，倘非事實，證人簡嘉鋒更將涉犯偽證罪之刑事重責，是其前開所述應屬可信。被告雖以96年1月11日租約上記載簡嘉鋒為「土地方代表人」乙節，認簡嘉鋒應已得系爭土地其他共有人之授權而出租系爭土地，然此推論並無論理上之必然性或經驗上之高度蓋然性，實難遽採。簡嘉鋒既未經系爭土地其他共有人之授權，擅自出租系爭土地予被告張運淮，基於債之相對性，對於其餘共有人不生效力，被告自無從以被告張運淮與簡嘉鋒間之租賃關係對抗原告及其他共有人。 　　⒊被告再辯稱原告應負民法第169條之授權人責任云云，惟按 由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，固為民法第169條所明定，然所謂由自己之行為表示以代理授與他人，必須本人有具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權授與他人之事實，方足當之；所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，則指知他人表示為其代理人而與相對人為法律行為時，原應即為反對之表示，使其代理行為無從成立，以保護善意之第三人，竟因其不為反對之意思表示，致第三人誤認代理人確有代理權而與之成立法律行為而言（最高法院109年度台上字第1929號判決意旨參照）。被告並未舉證原告本人有何具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權授與簡嘉鋒之事實，亦未舉證原告於簡嘉鋒簽訂96年1月11日租約或續約時已知簡嘉鋒表示為其代理人而與被告張運淮為法律行為，卻不為反對之意思表示（被告僅以原告未移居國外，難以想像原告於長達15年以上期間不知簡嘉鋒出租系爭土地等語，為其此部分抗辯之論據，然此尚不足證明原告於簡嘉鋒簽訂96年1月11日租約或續約時已知簡嘉鋒表示為其代理人乙情屬實），自難遽令原告擔負民法第169條之授權人責任。 　　⒋另關於被告辯稱張欽瑞已得系爭土地地主同意建築系爭房 屋乙節，被告並未指明所稱「地主」係何人，亦未陳明彼等間就系爭土地有何法律關係之合意，更難執此為有利被告之認定。 　㈢至被告張庭妹以其得被告張運淮之同意而使用系爭房屋乙情 為由，為其占用系爭土地之正當權源。然本院已認定被告張運淮並無占有使用系爭土地之正當權源，是被告張庭妹前開所辯已失所依，不足為據。 　㈣綜上所述，被告無法舉證被告張運淮有占用系爭土地之正當 權源，被告張運淮以系爭房屋、柏油水泥路面占用系爭土地即屬無權占有，原告依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告張運淮拆除系爭房屋、柏油水泥路面並返還所占用之土地，為有理由，應予准許。惟被告張庭妹僅為系爭房屋之占有使用人，於被告張運淮拆除系爭房屋前，無從返還所占用之系爭土地，僅能就自己占用部分遷出，是原告請求被告張庭妹遷出系爭房屋，尚屬有據，逾此範圍之請求則無理由。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核 原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但 書。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　楊雅萍 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　李淑卿