履行契約等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度原重訴字第2號 原 告 張秀卿 訴訟代理人 謝易澄律師 被 告 高語彤 高麗琴 上二人共同 訴訟代理人 江慧敏律師 被 告 日啟展 訴訟代理人 陳鈺均 上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國113年10月16日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告日啟展應於原告給付新臺幣14,100,000元及繳付地政規 費、設定費、承辦地政士代書業務執行費、契稅、印花稅後，將如附表所示之不動產遷讓交付予原告或原告指定之人。 二、被告應將如附表所示之不動產移轉登記予原告或原告指定之 人。 三、被告應自民國112年11月16日起至移轉前項所示不動產所有 權予原告或原告指定之人之日止，按日給付新臺幣705元予原告。 四、確認被告於民國112年5月7日簽立之協議書（如附件）有效 。 五、訴訟費用由被告負擔。 六、本判決第一項於原告以新臺幣4,700,000元為被告供擔保後 得假執行。但被告以新臺幣14,100,000元為原告預供擔保，得免為假執行。 七、本判決第三項各到期部分，於原告以新臺幣235元為被告供 擔保後，各得假執行。但被告於各到期部分，如以新臺幣705元為原告預供擔保，各得免為假執行。 八、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更，但請求之基礎事實同 一、擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。原告起訴原訴之聲明為：㈠被告日啟展應將附件所示之不動產騰空遷讓予原告；㈡被告應移轉如附件所示不動產所有權予原告；㈢被告應自民國112年11月16日起至提供如附表所示之不動產過戶所需文件日止，按日給付違約金新臺幣（下同）2,820元予原告；㈣確認被告於112年5月7日所簽訂之協議書（下稱系爭協議書，如附件）為成立並有效（見本院卷第11至13頁），嗣變更聲明為：㈠被告日啟展應於原告給付14,100,000元及繳付地政規費、設定費、承辦地政士代書業務執行費、契稅、印花稅後，將系爭房地騰空遷讓予原告或原告指定之人；㈡被告應移轉系爭房地所有權予原告或原告指定之人；㈢被告應自112年11月16日起至移轉系爭房地所有權予原告或原告指定之人之日止，按日給付違約金2,820元予原告；㈣確認系爭協議書為成立並有效；㈤願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第180頁），核與前揭法條規定相符，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張：伊於112年10月22日由不動產經紀公司之仲介， 至如附表所示之被告公同共有之於新北市○○區○○段000○00000地號之土地及坐落其上同段1221建號（即門牌新北市○○區○○巷0弄0號3樓）、同段1125建號（即門牌新北市○○區○○巷0弄0號）、同段1139建號（即門牌新北市○○區○○巷0弄00號）建物（下合稱系爭房地）看屋，並於同年10月23日晚上和仲介及被告高麗琴及高語彤當面詳談系爭房地買賣事宜，被告高麗琴、高語彤告表示因被告皆同意將系爭房地出售，且提出被告於112年5月7日所簽訂之系爭協議書，故伊便與被告高麗琴、高語彤（並代理被告日啟展）簽定不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為14,100,000元，並約定被告最遲應於113年2月29日前點交系爭房地。惟被告至今皆不願交付移轉系爭房地所有權所需文件，並交付系爭房地予原告，致雙方無法完成買賣交易，依照系爭買賣契約第8條約定，被告每逾一日應按買賣總價款即14,100,000元之萬分之二計算違約金予伊，故被告應自112年11月16日起至移轉系爭房地所有權予原告或原告指定之人之日止，按日給付違約金2,820元予原告（即14,100,000元×2/10000＝2,820元）。爰依系爭買賣契約之約定、民法第348條規定（擇一關係），提起本件訴訟等情。並聲明：㈠被告日啟展應於原告給付14,100,000元及繳付地政規費、設定費、承辦地政士代書業務執行費、契稅、印花稅後，將系爭房地騰空遷讓予原告或原告指定之人；㈡被告應移轉系爭房地所有權予原告或原告指定之人；㈢被告應自112年11月16日起至移轉系爭房地所有權予原告或原告指定之人之日止，按日給付違約金2,820元予原告；㈣確認系爭協議書為成立並有效；㈤願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告均聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利 判決，願供擔保請准宣告免假執行。並分別答辯如下： 　㈠被告高語彤、高麗琴部分：被告自共同繼承系爭房地後，已 有多次討論處分系爭房地事宜，後被告遂於112年5月間達成處分系爭房地之協議，由被告日啟展配偶陳鈺均請代書草擬系爭協議書之內容後，被告三人於112年5月7日共同簽署系爭協議書，並委託不動產經紀公司協助出售系爭房地，被告日啟展並於112年8月間簽署授權書（下稱系爭授權書）予被告高語彤，被告高語彤、高麗琴據此於112年10月23日與原告訂立系爭買賣契約。被告高語彤、高麗琴自訂立系爭買賣契約後，均係依約履行契約義務，被告高語彤、高麗琴早於系爭買賣契約簽訂當日於過戶所用之所有權買賣移轉契約書即俗稱之公契、契稅申請書、土地增值稅申報書上用印鑑章及不動產所有權狀予承辦代書，並於112年10月31提供過戶所需之印鑑證明即備證資料予代書，足見被告高語彤、高麗琴並無任何違約之情形。系爭房地之買賣廷宕至今，乃係因被告日啟展不願配合提出備證文件所致，且被告高語彤、高麗琴亦積極督促被告日啟展積極履約，然被告日啟展對於被告高語彤、高麗琴及原告之催告，均不予理會，被告日啟展之延宕行為實非能歸責於被告高語彤、高麗琴，倘要求被告高語彤、高麗琴與被告日啟展共負遲延責任，顯失公平。倘原告得依系爭買賣契約向被告高語彤、高麗琴請求違約金，惟系爭買賣契約之違約金約定顯然過高，被告高語彤、日啟展爰依法聲請酌減之等語。 　㈡被告日啟展部分：系爭協議書上的指印是伊蓋押的沒錯的， 簽署系爭協議書時，伊患有小中風，系爭協議書寫什麼東西伊都不知道，被告高麗琴、高語彤竟聯合仲介騙伊說是可以讓客人進來看屋，伊就寫下去；伊沒有簽系爭授權書；伊也沒有同意簽署系爭買賣契約，伊不願意出售系爭房地，且伊現仍居住於系爭房地等語。 三、本院之判斷： 　㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第345條、第348條第1項定有明文。又按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之，民法第103條規定甚明。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。而原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則(最高法院99年度台上字第483號判決意旨參照) 　㈡系爭買賣契約是否成立及生效： 　⒈原告主張其與被告高麗琴、高語彤（並代理被告日啟展）簽 定系爭買賣契約以14,100,000元元向被告買受被告3人公同共有之系爭房地等情，為原告、被告高麗琴、高語彤陳稱在卷（見本院卷125至131頁、第179至185頁），並有土地登記謄本、建物登記謄本、系爭買賣契約、買賣價金履約保證申請書、系爭協議書、系爭授權書、匯款單等證據在卷可參（見本院卷第19至67頁、第175頁、第209頁、第229頁）。又觀諸系爭協議書記載「一、甲乙丙三人會同房屋仲介簽訂房屋託售契約。二、目前房屋甲方（即被告日啟展）居住使用中，甲方同意仲介事先聯繫承買人看書時段之搭配及日後買方銀行貸款需進屋拍照程序之配合。三、以"履約保證方式"與承買人簽訂不動產買賣契約，準備產權移轉應備文件等屆時交付承辦地政士。四、甲乙丙三人各自應得買賣價款扣除需負擔稅費後，由實得買賣價款中，乙方同意贈與甲方新台幣參拾萬元整，丙方同意贈與甲方新台幣伍拾萬元整，以上贈與款項於買賣尾款結案由履保專戶逕匯入甲方指定銀行帳戶；若有贈與稅由乙丙方自行繳納；此三人間之特別約定與履保專戶，買方及承辦地政士無涉亦無責，應切實執行上開付款方式為買賣的必要條件。五、甲乙丙三方任何一人，不得假借任何理由或名目，要求他方再支付增加補貼款項」等語，亦顯示被告三人有出售系爭房地意願，足見原告主張尚非無據。 　⒉至被告日起展雖抗辯：簽署系爭協議書時，伊患有小中風， 系爭協議書寫什麼東西伊都不知道，被告高麗琴、高語彤竟聯合仲介騙伊說是可以讓客人進來看屋，伊就寫下去云云。惟被告日啟展已自承簽署系爭協議書，被告高麗琴、高語彤於本院陳稱：伊們本來有擬一份協議書交給被告日啟展，被告日啟展不要用，被告日啟展另外找了一個張土地代書擬的，當時簽署系爭協議書時，被告日啟展及其配偶陳鈺均，還有被告高語彤、被告高麗琴都有在場，是在112年5月7日在系爭房地簽的，這是他們擬出來的文件，伊們都配合，就伊們所見當時被告日啟展跟他配偶陳鈺均都知道協議書的內容，當時被告日啟展並沒有神志不清，知道伊們在講什麼，知道伊們在簽什麼，且到時候出賣後多給被告日啟展80萬元，就如系爭協議書所載等語（見本院卷第129頁），且被告日啟展之訴訟代理人即其配偶陳鈺均已當庭陳稱：系爭協議書是伊找張代書草擬的沒錯等語，衡以被告日啟展與陳鈺均配偶關係之親近，對系爭房地買賣涉入之深，自以陳鈺均有向被告日啟展告知說明系爭協議書內容在被告日啟展始簽署之較符合常情，況被告日啟展亦未提出證據足以證實其說，是參酌卷內事證，自以被告高麗琴、高語彤前揭主張較為可信，是被告日啟展辯稱被騙簽署系爭協議書云云，尚非可採，堪認被告日啟展及被告高麗琴、高語彤確實同意簽署系爭協議書。 　⒊至被告日啟展雖辯稱：伊沒有簽系爭授權書云云。惟被告日 啟展前已同意簽署系爭協議書，已顯示其出售系爭房地意願，再者，被告日啟展自承居住於系爭房地（見本院卷第128頁），又查原告與仲介有進入系爭房地看屋，業經原告、被告高麗琴、高語彤陳稱在卷（見本院卷第128頁），觀諸系爭協議書、系爭授權書、系爭買賣契約各自簽署時序，衡以先看屋再下訂及簽約之常情，該等事證足以佐證被告高麗琴、高語彤所言，參酌卷內事證，堪認被告日啟展該部分所辯尚非可採，系爭授權書確為被告日啟展所簽署且授與被告高語彤出賣系爭房地相關事宜之代理權。 　⒋綜上所述，參酌卷內事證，原告與被告高麗琴、高語彤（並 代理被告日啟展）簽定系爭買賣契約以14,100,000元向被告買受被告3人公同共有之系爭房地，且被告高語彤確係有權代理被告日啟展簽署系爭買賣契約，從而，系爭買賣契約確成立且生效。 　㈢被告日啟展及被告高麗琴、高語彤確實同意簽署系爭協議書 ，業如前開所認，則原告請求確認系爭協議書為成立並有效，為有理由，應予准許。 　㈣原告依系爭買賣契約請求被告應移轉系爭房地所有權予原告 或原告指定之人；被告日啟展應於原告給付14,100,000元及繳付地政規費、設定費、承辦地政士代書業務執行費、契稅、印花稅後，將系爭房地騰空遷讓予原告或原告指定之人： 　⒈觀諸卷附系爭買賣契約（見本院卷第43至57頁）第3條規定， 堪認依系爭買賣契約於買受人即原告給付第1期價款141萬元、第3期價款1,410,000元後，出賣人被告即應移轉系爭房地所有權予原告。又查原告業已依系爭買賣契約給付第1期價款1,410,000元、第3期價款1,410,000元等情，為原告、被告高麗琴、高語彤陳稱在卷（見本院卷125至131頁、第179至185頁），並有匯款單等證據在卷可參（見本院卷第229頁），是原告依系爭買賣契約請求被告應移轉系爭房地所有權予原告或原告指定之人，核屬有據，應予准許。 　⒉觀諸卷附系爭買賣契約（見本院卷第43至57頁）第3、6條規 定，堪認依系爭買賣契約於買受人即原告給付全部價金14,100,000元及繳付地政規費、設定費、承辦地政士代書業務執行費、契稅、印花稅後，原告應得請求被告點交系爭房地。是以，是原告依系爭買賣契約請求被告日啟展應於原告給付14,100,000元及繳付地政規費、設定費、承辦地政士代書業務執行費、契稅、印花稅後，將系爭房地騰空遷讓予原告或原告指定之人，核屬有據，應予准許。 　㈤被告依系爭買賣契約請求被告應自112年11月16日起至移轉 　　系爭房地所有權予原告或原告指定之人之日止，按日給付違 　　約金2,820元予原告：　 　⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額；此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判決意旨參照）。違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，且法院酌減違約金至相當之數額，關於是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，此不問違約金作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有適用（最高法院106年度台上字第2453號判決意旨參照）。而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。 　⒉觀諸系爭買賣契約（見本院卷第43至57頁）第8條前段約定： 「賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止）」等語，又查系爭買賣契約全部價金為14,100,000元，亦即雙方約定每日違約金為2,820元（計算式：14,100,000元×2/10,000＝2,820元）。又系爭買賣契約於買受人即原告給付第1期價款141萬元、第3期價款1,410,000元，出賣人被告即應移轉系爭房地所有權予原告，業如前述，又原告所主張被告並未依系爭買賣契約第3條約定於112年11月15日交付過戶之印章、文件及資料尚缺被告日啟展之印鑑證明、印章、系爭房地所有權狀、身分證明文件、蓋有被告日啟展印鑑證明印文之契稅申報書、土地增值稅申報書且迄未交付以致無法辦理系爭房地所有權移轉登記等節，為兩造所不爭執（見本院卷第183至185頁），堪認被告確有自112年11月16日起違反系爭買賣契約，原告自得依系爭買賣契約第8條規定向被告請求違約金。 　⒊至被告高語彤、高麗琴辯稱：被告日啟展之延宕行為實非能 歸責於被告高語彤、高麗琴，原告自不能對其等請求給付違約金云云。惟被告依系爭買賣契約第3條約定所負交付印章、文件及資料以辦理系爭房地所有權移轉登記屬不可分之給付，被告高語彤、高麗琴、日啟展為系爭買賣契約之共同出賣人就該債務之履行自應共同負責，該債務未全部履行前，原告自得依系爭買賣契約第8條規定向被告請求違約金，其等該部分所辯，核屬無據。 　⒋按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額；此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判決意旨參照）。違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，且法院酌減違約金至相當之數額，關於是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，此不問違約金作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有適用（最高法院106年度台上字第2453號判決意旨參照）。而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。 　⒌惟本院依職權審酌系爭買賣契約無法履行使原告所受損害及 所失利益，且被告高語彤、高麗琴並非不願意配合履行系爭買賣契約，認違約金實屬過高，系爭買賣契約第8條前段約定之違約金應酌減為0.25倍，即按日以買賣總價款萬分之二之0.25計算約為705元（計算式：14,100,000元×2/10,000×0.25＝705元），較為妥適，從而，原告請求被告自112年11月16日起至移轉前項所示不動產所有權予原告或原告指定之人之日止，按日給付原告705元，為有理由，逾此部分，應予，為無理由。 四、從而，原告系爭買賣契約之約定，請求㈠被告日啟展應於原 告給付14,100,000元及繳付地政規費、設定費、承辦地政士代書業務執行費、契稅、印花稅後，將系爭房地騰空遷讓予原告或原告指定之人；㈡被告應移轉系爭房地所有權予原告或原告指定之人；㈢被告應自112年11月16日起至移轉系爭房地所有權予原告或原告指定之人之日止，按日給付違約金2,820元予原告；㈣確認系爭協議書（如附件）為成立並有效均為有理由，應予准許。 五、兩造各陳明願供擔保，請為准、免假執行之宣告，就應准許 原告請求如主文第1、3項所示命被告給付部分，核無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，因如主文第2項之給付，為原告請求被告為所有權之移轉登記，應於判決確定時視為被告已為移轉登記之意思表示（見強制執行法第130條第1項），故就此類請求聲請法院宣告假執行，應為法所不許。則依前開說明，原告聲請宣告假執行，自不應准許，應予駁回。至於如主文第4項部分，本院認其性質不適宜為假執行之宣告，此部分之聲請，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據 　　，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁 　　，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　胡修辰 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提 出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林郁君 附表： 附件：系爭協議書。