返還租賃房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度簡上字第289號 上 訴 人 蔡涵聿 被上訴人 陳紹宗 上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於民國113年3 月22日本院板橋簡易庭112年度板簡字第2702號第一審判決提起 上訴，本院於民國113年8月14日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、原判決關於命上訴人給付超過新臺幣（下同）123,790元， 及該部份假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。 二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均 駁回。 三、其餘上訴駁回。 四、第一、二審訴訟費用由上訴人負擔五分之四，餘由被上訴人 負擔。 　　事實及理由 一、被上訴人起訴主張： 　　兩造於民國111年10月13日訂立住宅租賃契約（下稱系爭租 約），約定上訴人向被上訴人承租其所有之新北市○○區○○街00巷0弄0號後半部房屋（下稱系爭房屋），租期自111年10月15日起至113年10月14日止，每月租金新臺幣（下同）17,500元，押金35,000元，惟上訴人自112年3月15日起即未支付租金，經被上訴人以112年12月12日以陳報狀定5日期限催告上訴人支付欠租，逾期不支付，則同時以該書狀終止系爭租約，上訴人逾期仍未支付欠租，系爭租約已終止，爰本於所有權、系爭租約、租賃及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人122,500元。㈢上訴人應自112年12月15日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月於每月15日前給付被上訴人17,500元。 二、上訴人於原審答辯則以： 　　上訴人自112年3月15日起不支付租金，係因被上訴人表示地 目有問題，希望上訴人提前搬走等語資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。 三、原審為被上訴人一部勝訴(即112年3月15日至113年1月3間共 計133,790元部分之租金與不當得利部分)，一部敗訴(即遷讓返還系爭房屋及逾133,790元之不當得利部分)之判決，即命上訴人給付被上訴人133,790元，及職權為假執行之宣告暨訴訟費用負擔之諭知，並駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人就其敗訴部分並未上訴，已告確定。上訴人就其敗訴部分聲明不服，而就事實之陳述及所用證據，除與原判決記載者相同，予以引用外，上訴人並補充：上訴人係因被上訴人提前終止租約，故要求被上訴人必須給付違約金及搬遷費，然被上訴人始終敷衍以對，上訴人始決定暫時不將系爭房屋內之物品搬離，而被上訴人於112年12月間兩造尚未點交系爭房屋前，即自行進屋並將上訴人物品丟棄（包含文具、衣物、棉被、電子產品等物品），則被上訴人自行進屋侵犯上訴人之隱私權，擅自丟棄上訴人物品則侵害上訴人財產權，被上訴人自應分別依民法第195條第1項賠償上訴人隱私權之損害15萬元、依民法第184條賠償上訴人財產損害5萬元。是縱認上訴人應支付被上訴人租金，則上訴人即依民法第334條規定主張以前揭賠償金共20萬元予以抵銷。並上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，駁回被上訴人之訴。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。 四、被上訴人主張兩造於111年10月13日訂立系爭租約，約定由 上訴人向被上訴人承租之系爭房屋，租期自111年10月15日起至113年10月14日止，每月租金17,500元，押金35,000元；上訴人自112年3月15日起未給付租金；被上訴人於112年5月19日以存證信函向上訴人為終止租約之意思表示，上訴人於5月23日收受上開終止租約之意思表示之事實，業據其提出系爭租約、存證信函及收件回執、系爭房屋建物謄本可稽（見112年度板簡字第2702號【下稱原審卷】第13至22頁、第37頁），此部分事實，堪信為真實。 五、被上訴人主張上訴人應給付112年3月15日至113年1月3日間 之租金及不當得利等情，為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠被上訴人請求上開期間之租金及不當得利，有無理由？㈡上訴人以被上訴人於未點交前自行進屋並將上訴人物品丟棄，致上訴人隱私權、財產權受損害共計20萬元，以此主張抵銷，有無理由? 　㈠被上訴人請求上開期間之租金及不當得利，有無理由？ 　⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；民法第440條第1、2項分別定有明文。次按土地法第100條第3款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：…三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。」，上開規定在有期限之租賃具有同一之法律理由，自應類推適用（參照最高法院44年台上字第516號判例意旨）。關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定（參照最高法院72年度台上字第283號裁判意旨），且應類推適用於定期之租賃關係，此為最高法院現在所持見解（參照最高法院102年度台上字第833號、95年度台簡上字第2號、95年度台上字第206號、91年度台簡上字第16號裁判意旨）。又土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定，其理自明。經查，系爭租約之租期自111年10月15日起至113年10月14日止，每月租金17,500元，押金35,000元，已如前開認定，是上訴人負有依系爭租約條件按月給付原告租金17,500元之義務，而上訴人自112年3月15日起未給付租金乙情，亦為兩造所不爭執，然斯時迄至同年5月19日被上訴人寄發上開存證信函與上訴人時，上訴人積欠之租金扣除押租保證金，其積欠之數額尚未達二個月以上，依前開說明，被上訴人不得於此時單方解除契約，是被上訴人以前開存證信函之寄發對上訴人為終止租約之意思表示，自不生合法終止之效力。 　⒉惟按出租人終止租約，依民法第263條準用第258條規定，應 向他方當事人以意思表示為之，業如前述。又所謂調解、起訴，均有催告通知終止契約之效力，係指調解聲請書或起訴書有催告或終止契約之意思表示者，於調解聲請書或起訴書之繕本送達對方時，有催告或止約之效力而言（參照最高法院56年台上字第2009號判例意旨）。查，上訴人自112年3月15日迄至本件起訴即112年9月8日止，扣除押租保證金後，積欠之租金已達二個月以上，而被上訴人既已寄發前開存證信函催請上訴人給付積欠之租金，並於起訴狀中表明因上訴人積欠逾2個月以上租金而終止租約之意旨，則參照前開說明，被上訴人此部分所為終止契約之意思表示，應屬合法有效。足見兩造之系爭租約業於起訴狀繕本送達上訴人之日即112年9月28日（見板簡卷第45頁送達回證）已發生終止之效力。 　⒊再上訴人自112年3月15日起即未依約交付租金，而系爭租約 已於112年9月28日終止，已如前述，則被上訴人自得請求上訴人自112年3月15日起至112年9月28日止所積欠之租金。另按無法律上原因，而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。查，兩造已於113年1月3日點交乙情，有點交具結書為證(見板簡卷第137頁)，且為上訴人所不爭執，是上訴人係自113 年1 月3日以後並無繼續占有使用系爭房屋。故被上訴人主張上訴人自112年9月28日終止租約起至返還房屋之日即113年1月3日止，屬無權占有系爭房屋，上訴人因此受有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，故而被上訴人請求上訴人自112年9月29日起至113年1月3日止，應給付相當於租金之不當得利，自屬有理。基此，被上訴人請求自112年3月15日起至113年1月3日止之租金及不當得利共計133,790元（計算式：17,500元7＋17,500元20/31＝122,500元＋11,290元，元以下四捨五入），自屬有據，應予准許。 　㈡上訴人以被上訴人於未點交前自行進屋並將上訴人物品丟棄 ，致上訴人隱私權、財產權受損害共計20萬元，以此主張抵銷，有無理由? 　⒈按2人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條亦有明定，又同法第400條第2項對經裁判之抵銷數額，復明定有既判力，則主張抵銷之當事人就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實自負有舉證責任（最高法院88年度台上字第3398號判決意旨參照）。準此，上訴人自應先就其所主張抵銷之債權及數額確實存在之事實，負舉證責任。 　⒉隱私權部分： 　⑴按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 　　；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、 貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非 　　財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額；又數人共同不法 侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。民法第184 條第1 項及第195 條第1 項前段、第185條第1項分別定有明文。又不法侵害他人居住安寧之人格利益，如其情節重大，被害人非不得依民法第195 條第1 項規定請求賠償相當之金額（最高法院92年度台上字第164號判決意旨參照）。又占有乃對於物有事實上管領力之一種狀態，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力( 最高法院95年台上字第1124號判決意旨參照) 。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有，承租人移轉占有後，即喪失其對於物之事實上管理力而消滅占有，此觀民法第455 條前段、第946 條第1 項規定即明。查，上訴人於上訴理由稱：因可歸責於被上訴人事由而提前終止租約，被上訴人應給付搬遷費卻遲未給付，故尚未搬遷等語，可知兩造就系爭租約終止與否、搬遷時點，顯有歧見，被上訴人倘欲收回房屋，自應循訴訟途徑解決，則被上訴人於未經法院判決確認系爭租約是否有合法終止之事由時，自行進入系爭房屋，即有未洽。退而言之，縱認系爭租約業經合法終止，上訴人固有依期限搬離系爭房屋之義務，然於上訴人自行離去或經法院強制執行解除承租人占有以前，系爭房屋仍為上訴人占有狀況，除經上訴人同意，被上訴人不得擅自進入，而被上訴人未經上訴人許可擅自進入系爭房屋，核已不法侵害上訴人之隱私，造成上訴人對隱私期待喪失，已對上訴人之住宅隱私造成破壞且情節重大，上訴人自得依上開規定，請求被上訴人賠償相當之金額。 　⑵次按慰藉金之多寡，應斟酌雙方之身分、地位、資力與加害 之程度及其他各種情形核定相當之數額；其金額是否相當，自應依實際加害情形與被害人所受之痛苦及雙方之身分、地位、經濟狀況等關係決定之（最高法院85年度台上字第460號判決意旨參照）。本院考量本件係因上訴人屢次積欠租金，經出租人催討多次，均未主動與出租人聯繫溝通欠費及返還房屋事宜所致，及上訴人自承：我於112年6、7月便將系爭房屋內大多數東西均清空，僅剩餘大型家具、做生意之用具等語(見板簡卷第135頁)，其因系爭房屋之隱私受影響程度並非甚鉅等一切情狀，認上訴人請求被上訴人賠償精神慰撫金以10,000元為適當，逾此部分之請求，尚屬無據。 　⒊財產損害部分： 　　上訴人主張其受有財物損害5萬元等情，未據提出任何具體 事證以資證明確有前開損害及金額，準此，尚難認上訴人就此部分之主張已善盡舉證之責，故上訴人主張被上訴人應給付5萬元損害賠償，即無理由，不應准許。 　⒋基此，上訴人對於被上訴人所負之租金返還債務133,790元， 與被上訴人對上訴人應負之賠償金10,000元債務，均已屆清償期，且給付種類相同，並無不適於抵銷情狀，準此，上訴人主張以其損害賠償債權，與前述被上訴人經准許之租金債權133,790元抵銷，於抵銷範圍內，被上訴人得請求金額餘123,790元，可以認定。 六、從而，本件被上訴人請求上訴人給付123,790元，於法有據 ，應予准許；逾此部分之請求，於法無據，不應准許。原審判命上訴人給付逾上開應准許部分，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人其餘上訴部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。 七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核 於本院認定之事實不生影響，爰不予一一論駁，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4　　日 　　　　　　　　　 民事第六庭　 審判長法　官　許瑞東 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許映鈞 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳幽蘭 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　7 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李淑卿