遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度簡上字第369號 上 訴 人 簡耀銘 被上訴 人 楊素珍（即楊素華承受訴訟人） 楊素惠（即楊素華承受訴訟人） 楊素娟（即楊素華承受訴訟人） 兼上列3 人 訴訟代理人 楊建忠（即楊素華承受訴訟人） 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國113年5 月31日臺灣新北地方法院三重簡易庭112年度重簡字第1943號第 一審判決提起上訴，經本院於114年1月15日言詞辯論終結，判決 如下： 　　主　文 原判決關於命上訴人給付逾㈠上訴人應將門牌新北市○○區○○路00 巷0號1樓如附圖所示254⑴（公共區域；面積47.68平方公尺）、2 54⑵（2號房；面積17.48平方公尺）、254⑶（3號房；面積17.23 平方公尺）部分之房屋範圍騰空遷讓返還被上訴人。㈡上訴人應 給付被上訴人新臺幣1萬800元，及自民國112年12月13日至騰空 遷讓返還前項房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣1萬2000元 部分，及該部份假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用由上訴人負擔67/100，餘由被上訴人負擔。 　　事實及理由 一、被上訴人主張：上訴人於民國111年7月1日向楊素華（於112 年12月12日死亡，被上訴人為其全體繼承人）承租其所有門牌號碼新北市○○區○○路00巷0號1樓其中公共區域及2、3、4號房(下合稱系爭房屋；面積位置如附圖所示254⑴、⑵、⑶、⑷部分，下各稱公共區域、2號房、3號房、4號房)，約定租賃期間自111年7月1日起至112年6月30日止，每月租金新臺幣（下同）1萬8000元，應於每月1日前繳納，押租金3萬6000元（下稱系爭租約）。詎上訴人於系爭租約屆期，經楊素華告以屆期不再續租後，仍繼續占用系爭房屋拒不遷讓。系爭租約屆期後，上訴人既已無權繼續占用系爭房屋，被上訴人自得本於繼承法律關係、租賃物或所有物返還請求權（選擇合併關係）請求上訴人將系爭房屋騰空返還被上訴人。另上訴人自112年7月1日起無法律上原因繼續占有系爭房屋，受有相當於租金之利得，致楊素華及其繼承人（即被上訴人）受有相當於租金之損害，爰併依繼承、不當利法律關係請求上訴人按月給付1萬8000元相當於租金之利得等語（被上訴人於原審聲明：㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人。㈡上訴人應自112年7月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬8000元。原審判決被上訴人勝訴，上訴人聲明不服，提起上訴。）。併為答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人主張：楊素華本人同意繼續出租給上訴人，且曾同意 租金自112年4月1日起每月減至1萬2000元（即每月退6000元），故前開部分被上訴人應退還上訴人3個月溢付租金1萬8000元。另押租金3萬6000元也需退還上訴人。再者上訴人自112年4月1日起實際既僅有使用系爭房屋公共區域及3號房，以每間6000元計，應付租金或相當於租金利得應為1萬2000元。上訴人自112年7月1日後仍有繼續繳付租金之意思，但遭楊素華基於其家人緣故拒收等語。併為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人第一審之訴駁回。 三、兩造不爭執之事項： 　㈠楊素華已於112年12月12日死亡，被上訴人為其全體繼承人等 情，並有繼承系統表、繼承人身分證影本、戶籍謄本及臺灣新北地方檢察署相驗屍體證明書在卷可佐。 　㈡上訴人於111年7月1日向楊素華承租系爭房屋（面積位置如附 圖所示254⑴、254⑵、254⑶、254⑷），約定租期自111年7月1日起至112年6月30日止，每月租金1萬8000元，應於每月1日前繳納，押租金3萬6000元等情，並有系爭租約附卷可佐，且經原審會同兩造並囑託新北市三重地政事務派員測量，製有複丈成果圖在卷可參。 　㈢經原審於113年3月1日至系爭房屋履勘結果，系爭房屋其中3 號房及公共區域，乃由上訴人占有使用中；2號房係處於上鎖狀態，兩造均否認持有鑰匙；4號房之房門可開啟，並無人使用等情，並有履勘筆錄附卷可憑。 四、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租 人於租賃關係終止後，應返還租賃物；繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。民法第450條第1項、第455條前段、第1148條第1項前段分別定有明文。 　㈠被上訴人主張：楊素華（於112年12月12日死亡，被上訴人為 其之全體繼承人）為系爭房屋之出租人，系爭租約已於112年6月30日屆期終止；楊素華依序於112年7月10日、同年7月21日二度以存證信函通知上訴人屆期後不再續約，被上訴人各於同年月13日、27日收受通知，故系爭租約已於112年6月30日因屆期終止等情，業據提出與其所述相符系爭租約、郵局存證信函暨收件回執為證，堪信屬實。 　㈡上訴人主張：系爭租約屆期後，楊素華有承諾要將系爭房屋 再續租予上訴人一節，為被上訴人所否認，應由上訴人就前開利己主張負舉證之責。關此部分，經依上訴人聲請傳訊證人劉世征、簡肇鋒。其中證人劉世征到庭證稱：（你有無看過楊素華去找上訴人談租約的事情嗎？）有。我聽到楊素華說合約改天在簽，房租少收一間，是在租屋處說的。（楊素華來講的時候，租約已經到期了嗎？）差不多等語。證人簡肇鋒，到庭則稱：（你有無聽到楊素華跟上訴人講續約的事情？）有聽到，是說能通過的話，可以繼續續約，租屋有租賃契約書，就是看是否能談妥簽合約。（你說能通過的意思是指楊素華跟上訴人能談妥的話就可以續約？）是。（你知道他們有沒有談妥嗎？）我不知道等語。由證人劉世征、簡肇鋒前開證述內容，至多僅能證明楊素華並未排除其與被上訴人續租之可能性，但其既稱尚需再進步洽談及訂租，證人劉世征、簡肇鋒復均稱其等並不知悉後續洽談內容，則單由證人劉世征、簡肇鋒之證詞，自不足認楊素華於系爭租約租期屆至後，已有與上訴人另成立口頭租約。參酌上訴人自承，自112年7月1日起楊素華即因其家人之故，拒絕續收上訴人所交付租金（詳原審卷第109頁）；及前述楊素華於112年7月間曾2度寄發存信函予上訴人，告知屆期不再續租等情。經本院調查結果，認系爭租約於屆期後已經消滅，既未該當民法第451條視為以不定期限繼續契約，也未另成立新租約。 　㈢上訴人復主張：系爭房屋2號房目前鎖住，其並無鑰匙可進入 使用。4號房部分，原由上訴人轉租給訴外人許瑞富，遭出租人發見後，許瑞富已於112年4月1日搬走，上訴人隨將4號房鑰匙交還楊素華，楊素華則同意112年4至6月各減少6000元租金。即上訴人目前僅占有使用3號房及公共區域等語。經查： 　　⑴上訴人主張：其已將2號房之鑰匙點交返還被上訴人或楊素 華一事，為被上訴人所否認，應由上訴人就前開利己主張負舉證之責。關此部分既未據上訴人提出任何證據證明，其前開主張，自無可採。 　　⑵上訴人主張：其已將4號房之鑰匙點交返還楊素華；楊素華 同意減少112年4至6月租金合計共1萬8000元（6000×3＝18000）一事，固亦為被上訴人所否認，然經依上訴人聲請，傳訊證人劉世征，到庭證稱：（你有無看過楊素華去找上訴人談租約的事情嗎？）有。我聽到楊素華說合約改天在簽，房租少收一間，是在租屋處說的。（提示原審卷第51頁。是在房子的哪裡講的？）在公共區域講的。在場的人有我、簡鋒肇。（是坐著還是站著講？）楊素華站著，我們是坐著。（楊素華當天穿什麼顏色衣服？）忘記了。（是穿裙子還是褲子？）穿長褲。（楊素華說少收一個房間的錢是什麼意思？）因為他弟弟不喜歡租給另外一個人，那個人是住在最後面那間。（少收房租是要少收幾個月、多少錢？）我不知道。（楊素華來講的時候，租約已經到期了嗎？）差不多等語。既核與證人簡肇鋒到庭證稱：（你知不知道4號房的鑰匙退給楊素華後租金有沒有要退？楊素華有沒有跟上訴人講退租金的事嗎？）本來是1萬8，退的話剩1萬2左右。（怎麼退？）我不知道。（所謂退租是指？）扣掉第4間的剩1萬2。（楊素華跟上訴人在談租約的時候，你參與的時候，劉征世有沒有在同時場？）有。（你記得劉征世同時在場的時候，你們是在上訴人租的房子的地方同時在場的嗎？是在房子的那個地方？）在要上二樓的樓梯邊，是站著談。（楊素華當天是穿什麼顏色衣服？）那麼久，我沒有印象。（楊素華穿褲子還是裙子？）他大部分是穿褲子。（四個人都在場的時候，租約是否已經到期？）應該是到期。（四個人同時在場時候，當天談的是什麼事？）我們在一起的時候不一定是談房屋的事情，當天沒有談到續約的事情。（當天有交4號房間的鑰匙嗎？）對。（退租部分也是當天談的？）對等語，大致相符。參酌前述於113年3月1日原審法官會同兩造至系爭房屋履勘結果，4號房並未上鎖，且無人使用等情。經本院調查結果，認上訴人主張：其已將4號房錀匙返還楊素華；楊素華同意112年4月至6月，共退1萬8000元租金予上訴人等語，應可採信。 　㈣綜上，系爭租約已於112年6月30日租期屆滿而終止，被上訴 人為楊素華之繼承人，其等本於繼承法律關係及租賃物返還請求權（民法第455條前段）提起本訴，請求上訴人將系爭房屋其中公共區域、2號房、3號房（即如附圖所示254⑴、254⑵、254⑶部分）騰空遷讓返還被上訴人，為有理由，應予准許。逾此部分之請求（4號房，即附圖所示254⑷部分），基於上訴人已無占用事實，並已將4號房返還楊素華，故無理由，應予駁回。 五、次按無權占有他人不動產，依通常情形受有相當於不動產租 金之利益，而不動產之所有權人或出租人，此時依通常情形亦受有相當於租金之損害。查系爭租約於112年6月30日租期屆滿而終止，上訴人卻仍無權占用系爭房屋其中公共區域、2號房、3號房（如附圖所示254⑴、254⑵、254⑶部分），業如前述，應認上訴人無法律上原因受有相當於租金之利得，致使楊素華（自112年7月1日起至112年12月12日止）及被上訴人（自112年12月13日起至 上訴人騰空返還系爭房屋其中公共區域、2號房、3號房之日止）受有相當於租金之損害。是被上訴人本於繼承及不當得利法律關係，請求上訴人自112年7月1日起至112年12月12日止（共5.4個月），按月給付相當租金之不當得利1萬2000元，合計共6萬4800元（12000×5.4＝64800）；本於不當得利法律關係，請求上訴人自112年12月13日起至騰空返還系爭房屋其中公共區域、2號房、3號房之日止，按月給付相當租金之不當得利1萬2000元，應屬有據；逾此部分之請求，則無理由。末按抵銷為消滅債務之單獨行為，只須與民法第334條所定之要件相符，一經向他方為此意思表示即生消滅債務之效果，原不待對方之表示同意（最高法院50年台上字第291號裁判意旨參照）。本件上訴人既於113年2月27日提出書狀具體表明：楊素華應退上訴人1萬8000元溢付租金及3萬6000元押租金，揆其真意，應認已有為抵銷意思表示。前開5萬4000元，經與上訴人應給付被上訴人自112年7月1日起至112年12月12日止相當於租金利得6萬4800元抵充後，上訴人僅需再給付被上訴人1萬800元（00000-00000＝10800）。基上，經抵銷後，被上訴人本於繼承及不當得利法律關係，請求上訴人應給被上訴人1萬800元；本於不當得利法律關係，請求上訴人自112年12月13日起至騰空返還系爭房屋其中公共區域、2號房、3號房之日止，按月給付被上訴人1萬2000元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。 六、綜上所述，被上訴人本於繼承法律關係、租賃物返還請求權 、不當得利法律關係，請求上訴人應將系爭房屋如附圖所示254⑴（公共區域；面積47.68平方公尺）、254⑵（2號房；面積17.48平方公尺）、254⑶（3號房；面積17.23平方公尺）部分之房屋範圍騰空遷讓返還被上訴人。上訴人應給付被上訴人1萬800元，及自112年12月13日至騰空遷讓返還系爭房屋公共區域、2號房、3號房之日止，按月給付被上訴人1萬2000元，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。又上開應准許部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不一一論列。 據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主 文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日 　　　　　　　　民事第六庭　　審判長法　官　許瑞東 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許映鈞 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃信滿 以上正本證明與原本無異 不得上訴 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳佳玲