返還租賃房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度簡上字第480號 上 訴 人 葉仰山 被上訴人 林靚 上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於本院板橋簡 易庭113年度板簡字第546號第一審判決提起上訴，本院於民國11 4年1月8日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原判決廢棄。 被上訴人應將如附件所示門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0弄0 號房屋右側約8坪分租房間騰空遷讓返還上訴人。 被上訴人應給付上訴人新臺幣86,367元。 被上訴人應自民國113年11月24日起至遷讓返還第二項所示分租 房間之日止，按月給付上訴人新臺幣7,000元。 其餘上訴駁回。 第一審、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。 　　事實及理由 壹、程序部分： 一、按對於簡易訴訟第一審判決之上訴程序，準用民事訴訟法第 434條第1項、第434條之1及第3編第1章第二審程序之規定，民事訴訟法第436條之1第3項定有明文。次按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款分別定有明文。又按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，該期日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1項、第3項前段亦定有明文。經查：上訴人於原審起訴聲明第1項請求被上訴人應將門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0弄0號房屋右側約8坪分租房間騰空遷讓返還上訴人；聲明第3項則請求被上訴人應將戶籍自上址房屋遷出。原審判決上訴人敗訴，上訴人不服於民國113年8月14日提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應將上址房屋右側約8坪分租房間騰空遷讓返還上訴人；㈢被上訴人應自民國112 年10月1 日起至遷讓返還第二項所示分租房間之日止，按月給付上訴人新臺幣（下同）7,000元；㈣被上訴人應將戶籍自第二項所示房屋遷出。嗣被上訴人於本案言詞辯論前即114年1月8日當庭撤回起訴聲明第3項，並變更上訴聲明第2項為被上訴人應將如附件（即本院板橋簡易庭113年度板簡字第546號卷〈下稱原審卷〉第71頁上方照片）所示上址房屋右側約8坪分租房間騰空遷讓返還上訴人等情，有民事起訴狀、民事上訴狀、言詞辯論筆錄在卷可參（見原審卷第13頁、本院卷第15頁、第94、95頁）。上訴人既已撤回起訴聲明第3項，本院自無庸就該部分為實體審理，先予敘明；又上訴人就起訴聲明第1項及上訴聲明第2項部分，請求之基礎事實同一，合於上開規定，應予准許。 二、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條所列各款情形之一，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體部分：　　 一、上訴人起訴主張： 　　上訴人於112年1月1日將門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0 弄0號房屋右側約8坪房間分租予被告，約定被告應按月給付租金7,000元，並收押金10,000元（下稱系爭租約），詎被告自112年10月1日起即不付租金、水電費，甚而避不見面，故原告於113年1月3日寄發存證信函請被告限期繳清，否則即終止租約，然被告迄今仍未給付所欠租金、水電費，爰依系爭租約及不當得利之法律關係提起本訴。並聲明：㈠被上訴人應將新北市○○區○○路0段000巷0弄0號房屋右側約8坪房間騰空遷讓返還上訴人。㈡被上訴人應自112年10月1日起至遷讓返還分租房間之日止，按月給付上訴人7,000元。㈢被上訴人應將戶籍自該房屋遷出（此部分於本院審理中撤回）等語。 二、上訴人於原審言詞辯論期日未到場，亦未提出書狀作任何聲 明或陳述。 三、原審判決上訴人之訴駁回，上訴人不服提起上訴，並為上訴 聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將如附件(見原審卷第71頁上方照片)所示門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0弄0號房屋右側約8坪分租房間(下稱系爭房間)騰空遷讓返還上訴人。㈢被上訴人應自112年10月1日起至遷讓返還第二項所示分租房間之日止，按月給付上訴人7,000 元。上訴人上訴主張略以：被上訴人到處躲債，避不見面，找不到人，行方不明，不知道實際處所，是以，上訴人於113年1月3日對相對人寄發存證信函被退回，致上訴人意思表示無法送達，因而敗訴，為此檢附存證信函及退回信封、掛號郵件收件回執影本，聲請准予裁定對其為公示送達等語。被上訴人則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。 四、本院得心證之理由： 　㈠經查，上訴人主張上開事實，業據其提出房屋租賃契約書、 存證信函、房屋稅繳款書、信封封面、收件回執等件為證（見原審卷第17至23、49頁，本院卷第19至23頁），而被上訴人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何有利於己之聲明或陳述，以供本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，自堪認原告此部分之主張為真。 　㈡上訴人得否請求被上訴人騰空遷讓返還系爭房間？ 　1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。又承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人得收回房屋。此觀民法第440條第1 項、第2 項、土地法第100 條第3 款規定甚明。該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照）。 　⒉經查，上訴人主張被上訴人於自112年10月1日起即不付租金 　　，扣除被上訴人已繳納押租金10,000元後，積欠租金數額為 18,000元，已逾2個月以上，上訴人並以原審法院寄送起訴狀繕本送達被上訴人為催告被上訴人應於5日內給付積欠之租金，若被上訴人未依期限給付租金，則終止系爭租賃契約，原審法院則於113年2月22日將起訴狀繕本寄存送達於永和派出所(經10日即同年3月2日發生送達效力，詳原審卷第33頁)，詎被上訴人仍未於上訴人所催告之期限內履行其給付租金之義務，且迄今均未給付其所積欠之系爭房間租金，上訴人遂主張以本件民事準備狀及準備程序筆錄繕本送達被上訴人為終止系爭租賃契約之意思表示，該民事準備狀已於113年11月4日經本院公告於司法院網站公示送達被告（見本院卷61頁），依法自公告之日起經20日即於113年11月24日發生效力，揆諸前揭法條意旨，上訴人自得於催告給付期限屆至後，依法終止與被上訴人間之系爭租賃契約法律關係，上開終止租賃契約關係之意思表示業於000年00月00日生終止契約關係之效力，則上訴人依照租賃契約之法律關係，請求被上訴人應將系爭房間騰空遷讓返還上訴人，洵為可採。 　㈢上訴人得否請求被上訴人給付積欠租金及相當於租金之不當 得利？若可，得請求數額為何？ 　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念。另依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制（臺灣高等法院99年上字第484 號判決參照）。另按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246 條定有明文。考其立法意旨在於「將來給付之訴，原條文僅規定履行期未到而有不履行之虞者，得予提起。為擴大將來給付之訴之適用範圍，爰參照日本、德國之立法例，修正為有預為請求之必要者，均得提起將來給付之訴」（該條立法理由參照）。足見立法原意在放寬提起將來給付之訴之範圍，凡有預為請求之必要，即得提起將來給付之訴。 　⒉經查，兩造就系爭房間確有締結租賃契約，租金為每月7,000 元，因被上訴人積欠多期租金未給付，經上訴人終止租賃契約，系爭租賃契約於113年11月24日起即生終止效力等節，業經本院認定如前，上訴人就租賃契約終止前即被告自112年10月1日起迄至113年11月23日止未給付之租金，扣除押租金10,000元後，尚餘86,367元之租金未給付（計算式：7,000元×13個月＋7,000×23/30－10,000＝86,367元），則上訴人自得依照租賃契約關係請求被上訴人給付積欠之租金共計86,367元。 　⒊又查，本件兩造間系爭租賃契約既已於113年11月24日起終止 ，則被上訴人即無繼續占用系爭房間之正當權源，揆諸前開說明應認被告屬無權占有，被告迄今仍無遷讓返還之意，顯有繼續占用之虞，足見上訴人自有預為請求之必要。故上訴人就被上訴人繼續占用系爭房屋所獲之不當得利，提起將來給付之訴，預為請求被告應予返還，核無不合，又兩造原既已約定系爭房間之租金為每月7,000元，揆諸前揭裁判意旨，上訴人得請求返還之範圍，應以被上訴人所受之利益為限，且此項相當租金利益之認定，自宜參酌原先出租時之租金數額，故被上訴人使用系爭房屋之利益與上訴人所受損害應堪認相當於系爭房間原有租金即每月7,000元為妥，是以上訴人主張被上訴人於租賃關係終止後，無法律上原因而受有相當於每月租金7,000元之利益，並致上訴人受有相當上開租金損害之事實，堪予認定，則上訴人自得依照民法第179條規定請求被上訴人給付自租賃契約終止後，即自113年11月24日起至返還遷讓系爭房間之日止，每月以7,000元計算之相當租金之不當得利。 五、綜上所述，上訴人依系爭租賃契約及不當得利法律關係請求 ㈠被上訴人應將如附件所示門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0弄0號房屋右側約8坪分租房間騰空遷讓返還上訴人；㈡被上訴人應給付上訴人新臺幣86,367元；㈢被上訴人應自民國113年11月24日起至遷讓返還第二項所示分租房間之日止，按月給付上訴人新臺幣7,000元為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原審判決就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有違誤，上訴人就此部分指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰判決如主文所示；至原審判決駁回上訴人其餘請求，核無不合，應予維持，上訴人就該部分求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之 證據，經本院審酌後，認與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。 七、結論：據上論結，本件上訴人之上訴一部有理由、一部無理 由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日 　　　　　　　　 民事第一庭　 審判長法　官 張紫能 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　毛崑山 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　傅紫玲 以上正本證明與原本無異。 本判決不得上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅婉燕 附件：