遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1010號 原 告 楊淑霞 訴訟代理人 張育銜律師 複 代理人 劉添錫律師 廖婉茹律師 鄭惟仁 被 告 曾錦涼 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國113年10月2 8日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告應將如附表所示之建物騰空遷讓交付予原告。 二、被告應自民國113年7月2日起至騰空遷讓交付原告前項建物 之日止，按月給付原告新臺幣(下同)7,434元。 三、原告其餘之訴駁回。 四、訴訟費用由被告負擔。 五、本判決第一項於原告以22萬元為被告供擔保後，得假執行。 但被告如以65萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 六、本判決第二項各到期部分，於原告每期以2,500元為被告供 擔保後，得假執行。但被告如每期以7,434元為原告預供擔保，得免為假執行。 七、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序部分： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款分別定有明文。本件原告起訴時原聲明第一項請求被告應將如附表所示之不動產騰空遷讓返還予原告(見本院卷第9頁)，嗣於民國113年9月19日言詞辯論期日當庭變更聲明第一項為被告應將如附表所示之不動產騰空遷讓交付予原告(見本院卷第114頁)，核上開聲明由返還變更為交付，屬訴之變更追加，原告請求之基礎事實仍屬同一，應予准許。 二、本件被告經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到 場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體部分： 一、原告主張： 　㈠如附表所示之房屋（下稱系爭房屋）及其基地，原為債務人 即被告所有，嗣由原告於113年3月7日在鈞院110年度司執字第134263號強制執行事件（下稱系爭執行事件）得標買受，並已繳足全部價金，鈞院已於113年3月18日核發不動產權利移轉證書，是原告業已取得系爭房屋之所有權。 　㈡被告為系爭執行事件之債務人，亦為系爭執行程序中系爭房 屋之出賣人，負有交付買賣標的物即系爭房屋之義務，然系爭房屋現仍由被告占有使用中，故原告自得依民法第348條第1項規定，請求被告交付系爭房屋。 　㈢因被告遲未依據兩造間買賣契約交付系爭房屋，致原告失去 按月以新臺幣（下同）41,266元出租予他人之利益，原告自得請求被告賠償： 　⒈原告已繳足系爭房屋價金，已得請求被告交付系爭房屋，兩 造雖無約定交付期限，然原告業以本件起訴狀繕本的送達作為催告被告應交付系爭房屋之意思表示，則依民法第229條第2項規定，被告應自本件起訴狀繕本送達之翌日起，對原告負遲延責任，原告自得請求被告賠償因遲延所生之損害。 　⒉再查，參酌系爭房屋周邊租屋資訊，其中33坪透天房屋每月 出租金額為29,000元，即一坪約878元（計算式：29,000÷33=878)，而系爭房屋之總坪數約為47坪【計算式：（76.32+80.46)0.3025=47】，則系爭房屋應有41,266元之租金行情（計算式：878元47=41,266)，是若被告依約交付系爭房屋，原告即得按計畫將系爭房屋出租予他人 ，然因被告遲延給付，致原告失去按月收取41,266元租金之利益，則原告自得依民法第231條規定，請求被告給付因遲廷所受損害，即自本件起訴狀繕本送達之翌日起，按每月41,266元計算之租金損失等語。 　　並聲明：㈠被告應將如附表所示不動產騰空遷讓交付予原告 。㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓交付上開房屋予原告之日止，按月給付原告41,266元。㈢如受有利判決，原告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作任何聲明 或陳述。 三、本院之判斷： 　㈠原告主張如附表所示系爭房屋，本為被告所有，其經本院系 爭執行事件公開拍賣後，由原告得標拍定取得，且原告已繳足全部價金，並取得不動產權利移轉證書而取得系爭房屋之所有權，然被告至今仍占有使用系爭房屋，故以本件起訴狀繕本之送達，作為催告被告交付買賣標的物之意思表示等情，有權利移轉證書、系爭房屋及其基地之登記謄本在卷可參(見本院卷第19頁至第21頁、第41頁至第43頁)，亦有新北市政府警察局海山分局113年10月8日新北警海刑字第1133909479號函暨附件訪談紀錄表附卷可考(見本院卷第131頁至第133頁)，並經本院依職權調取系爭執行案卷核閱無訛，且被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項之規定，應視同被告自認上開事實，堪信原告之主張為真實。 　㈡按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權 之義務，民法第348條第1項定有明文。本件被告既為附表所示系爭房屋原所有權人，而其所有之系爭房屋，經由拍賣之程序出賣予原告，依法即負有交付買賣標的物之義務，是依前述規定，原告依買賣標的交付請求權，請求被告將如附表所示買賣標的物之系爭房屋，騰空遷讓交付予原告於法自屬有據。 　㈢次按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害 ，民法第231條第1項定有明文。又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第2項亦有規定。查本件被告既已出賣系爭房屋，即負有交付系爭房屋之義務，又被告所負交付義務係屬給付無確定期限，而原告以起訴狀繕本送達被告作為催告之意思表示，起訴狀繕本係於113年6月21日寄存送達予被告，於000年0月0日生送達效力，是於113年7月2日起被告始應負給付遲延之責任。 　㈣又按城市房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額 年息10%為限。此於租用基地建築房屋，得準用之。土地法第97條第1項、第105條定有明文。所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，即土地所有人依土地法相關規定所申報之地價，建築物價額則依該管縣市地政機關估定之價額，此觀土地法施行法第25條、土地法第148條規定自明。而公有土地，以其土地之公告地價為申報地價，免予申報，亦為平均地權條例施行細則第21條所明定。又所謂「年息10%為限」，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情，以為決定。上開土地法就租金之規定，亦得作為原告所受未能使用系爭房屋之損害計算標準。經查系爭房屋坐落於新北市○○區○○段00地號土地，土地面積為102平方公尺，權利範圍為4分之1，113年之申報地價為18,240元/平方公尺，依此計算，系爭房屋所坐落基地之價額為465,120元（計算式：102平方公尺×18,240元/平方公尺×1/4=465,120元），系爭房屋之現值為65萬元(計算式：41萬元+24萬元=65萬元)，合計1,115,120元(計算式：465,120+650,000=1,115,120)，有權利移轉證書、土地登記謄本附卷可稽（見本院卷第19頁至第21頁、第41頁）。 　㈤另審酌系爭房屋所坐落基地之使用分區為乙種工業區，區域 建物型態多以華廈大樓及公寓建物為主，近鄰區域生活機能及交通便利性佳，鄰近有莒光國小、埔墘國小及光仁高中等公共設施，外觀維護及建物管理等狀態普通，採光及景觀普通，及鄰近有金融機構、便利商店，離捷運板新站步行約19分鐘，鄰近縣民大道三段之主要交通要道等情，有google地圖查詢結果、系爭執行事件中之鑑定報告存卷可佐(見本院卷第45頁至第65頁，系爭執行事件案卷)，認原告得請求之損害賠償以基地申報地價及系爭房屋現值合計總額之年息8%計算為適當，即原告請求被告自113年7月2日起至騰空遷讓交付系爭房屋之日止，每月給付7,434元(計算式：1,115,120×8%÷12=7,434，元以下四捨五入)為有理由，逾此部分之損害賠償請求為無理由，應予駁回。 　㈥綜上所述，原告基於買賣契約之交付標的物請求權，請求被 告騰空遷讓交付如附表所示之建物，及請求自113年7月2日起至騰空遷讓交付系爭房屋之日止，每月給付損害7,434元為有理由，應予准許，原告逾此部分之其餘請求，則無理由，應予駁回。 四、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核其勝訴部分，並 無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；併依職權酌定相當擔保金額，准被告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應併駁回。 五、末按，以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者 ，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2第2項定有明文。原告僅就請求損害賠償每月超過7,434元部分敗訴，則原告敗訴部分屬於附帶請求，本就不併計裁判費，故依民事訴訟法第79條規定，本件訴訟費用仍應由被告負擔。 六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法、所提 證據及聲請調查之證據，均經斟酌，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴部分有理由、部分無理由，因此判 決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　14　　日 　　　　　　　　　　民事第七庭　　　法　官　謝宜雯 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　14　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 書記官　陳俞瑄 附表： 建物標示 編 號 建號 基　地　坐　落 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 備考 建　物　門　牌 1 2138 新北市○○區○○段00地號 工業用鋼筋混凝土造4層 四層層次面積：76.32 合計：76.32 全部 新北市○○區○○街0巷0號4樓 2 9815 (執行程序中臨時建號) 新北市○○區○○段00地號 四層：12.68 第四層頂層未登記部分：67.78合計：80.46 全部 未辦保存登記建物 新北市○○區○○街0巷0號4樓(未登記部分)