減少買賣價金等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1169號 原 告 陳美錦 被 告 鄭秀梅 訴訟代理人 洪瑞燦律師 上列當事人間請求減少買賣價金等事件，經本院於民國113年10 月24日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張： 　１原告於民國112年3月19日簽約買受門牌號碼新北市○○區○○路0 00號4樓房地，價金新台幣（下同）2168萬元，雙方約定112年9月30日交屋，賣方於112年9月18日通知已搬出騰空，原告預約驗屋公司於112年9月24日驗屋，中信房屋仲介也親臨現場監視驗屋現況，驗屋當日有驗出多處滲漏水等瑕疵，仲介當下亦知此與買賣合約中勾註沒有漏水瑕疵，差異甚大，但因驗屋報告無法在約定交屋日112年9月30日前收到，因此原告要求延後交屋，但賣方不同意，仲介亦多次提醒，若不如期交屋，每日會有違約金5700元罰款，還寄來兩封敬告信函給原告，所以在未收到驗屋報告前，原告只能就眼前所看見的客廳及房間之窗戶邊緣滲漏水及天花板白華現象，與賣方協議在112年9月30日先行交屋，兩造協議房屋修繕方式:⑴天花板油漆修補⑵請專業修繕漏水，外牆塗防水功能彈性水泥，內牆高壓灌注法，修繕費用由賣方負擔，賣方同意交屋時由仲介先保留30萬元，待房屋修繕完畢，由買方檢視無誤後，保留款30萬元於15日內交付賣方，仍於112年9月30日完成交屋。嗣原告於112年10月間收到正式的驗屋報告，發現房屋除滲漏外，還有其他諸多瑕疵，從交屋日至今已快半年，屋內因磁磚破損拆除、浴室也因滲漏水拆除，現今還在滲漏水，屋內一片凌亂未能整修，無法入住，但舉凡管理費、瓦斯費、水費、基本費，都得如期繳交，原告於112年11月20日以屋內有多處滲水漏水申請調解，因為不知道被告的住址，所以於聲請調解書上寫的是仲介公司的地址，請仲介轉交被告，仲介說如果原告要聲請調解，則協議書所約定的修繕就要停止等語，原告只好取消112年12月6日之調解，後來原告於113年1月16日以屋內有多處滲漏水申請調解，也是以被告為相對人，地址寫請仲介吳信旻代轉被告，調解日是113年2月16日，但被告未到，原告只好訴請法院裁判。房屋的磁磚破損拆除、買新的共要20萬元、修繕期間(6個月)的管理費、水電瓦斯費共計2萬元、6個月租金收入損失18萬元、外牆漏水修砌費用25000元、房屋因漏水折損0.5%為0000000元，以上共計0000000元，原告請求減少價金150萬元。 　２仲介擅自於不動產說明書現況調查表第34項「是否有滲漏水 情形」，勾否，卻又註明「浴室週邊下方房間，浴室下方窗溝有壁癌脫漆現象，屋主不做修繕，由買方處理」，原告於112年7月7日就此仲介之不當行為與天花板污損，聲請調解，於112年8月17日成立調解，由仲介賠償原告153200元。112年8月17日僅針對天花板污損與仲介擅自於不動產說明書現況調查表為上開記載達成調解，不包括其他瑕疵，因為那時候還沒有驗屋，驗屋是於112年9月24日進行，驗屋報告書於112年10月才收到，原告始知房屋尚有其他諸多瑕疵，故112年8月17日調解書第四點所載「兩造其餘請求權拋棄」，不包括本件原告針對磁磚拆除修補、修繕期間管理費、水電瓦斯費、租金損失、外牆漏水修砌費用、房屋因漏水折損價格等項，所主張之價金減少請求權。 　３並聲明：被告應給付原告150萬元。 二、被告則以：　　 　１原告主張系爭房屋有壁癌漏水現象，已於112年8月17日在板 橋區調解委員會與被告、仲介調解成立，由仲介與不動產經紀有限公司連帶賠償153200元予原告，並約定兩造對系爭爭議願無條件和解，兩造其餘民事請求拋棄，是原告不得對被告更行起訴。更何況不動產說明書現況調查表第34項特別載明「浴室週邊下方房間，浴室下方窗溝邊有壁癌脫漆現象，屋主不做修繕，由買方處理」，可見原告早已知悉有壁癌現象，對於這種不影響契約效用之輕微瑕疵同意自行處理。兩造於112年9月30日立具協議書，針對原告所指之天花板瑕疵、客廳及房間窗邊有滲水現象，被告同意付費修繕完畢，原告並於113年1月7日簽名認同修繕完畢，同意被告取回買賣價金之尾款30萬元，系爭房屋已無滲水瑕疵，否則原告豈有於113年2月28日起至同年3月31日止進行室內裝修工程之可能?縱有原告所主張之瑕疵存在，原告早在112年7月7日就已知道房屋漏水聲請調解，原告遲至113年3月8日才起訴行使價金減少請求權，已逾民法第365條第1項所定6個月之除斥期間，原告不得再主張減少價金請求權。 　２原告所提驗屋報告之評價單位為「住宅消保會」，僅係普通 之人民團體，非由專門職業及技術人員依法組成，其法人設立目的與建築結構檢測無關，是否有能力進行驗屋，不無疑問，故該驗屋報告無實質證據力。原告請求之金額，其中第1、2、4項並無支出證明，原告應舉證證明磁磚有被告應負責之瑕疵存在，且系爭房屋為中古屋，原告有何理由請求被告交付全新鋪設之磁磚?而管理費、瓦斯費、水電費，本為所有權人應繳納，有何理由要被告負擔?外牆漏水本應由大樓區分所有權人管理修繕，被告無義務負擔該筆費用。原告亦未證明其有將系爭房屋出租之計劃，豈能要求被告承擔租金損失。關於房屋滲漏水瑕疵，原告早已於112年8月17日調解時對被告拋棄請求權，原告並於113年1月7日在協議書上承認漏水修繕完畢，卻又於本件請求被告給付房屋因漏水所生折損金，顯無理由。原告於113年2月16日之聲請調解對象為仲介與不動產經紀有限公司等人，不包括被告，被告自112年9月30日以後就未曾與原告見面，何來對原告有輕蔑的言語，被告於收到本院民事庭通知前，從未收受任何原告主張減少價金之通知等語置辯。 　３並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭之事實　　 　１原告於112年3月19日簽約買受門牌號碼新北市○○區○○路000號 4樓房地，價金2168萬元，雙方約定112年9月30日交屋，被告於112年9月18日通知已搬出騰空，原告預約驗屋公司於112年9月24日驗屋，驗屋當下檢驗人員在客廳及房間的窗溝灌水檢測，發現客廳及房間窗邊有滲水現象，兩造於112年9月30日簽立協議書，被告同意付費修繕，修繕方式:⑴天花板油漆修補⑵請專業修繕漏水，外牆塗防水功能彈性水泥，內牆高壓灌注法，修繕費用由被告負擔，被告同意交屋時由仲介先保留30萬元，待房屋修繕完畢，由原告檢視無誤後，保留款30萬元於15日內交付被告，仍於112年9月30日完成交屋。 　２原告於112年11月20日以屋內有多處滲水漏水申請調解，因為 不知道被告的住址，所以於聲請調解書上寫的是仲介公司的地址，請仲介轉交被告，仲介說如果原告要聲請調解，則協議書所約定的修繕就要停止等語，原告只好取消112年12月6日之調解，後來原告於113年1月16日又以屋內有多處滲漏水申請調解，也是以被告為相對人，地址寫請仲介吳信旻代轉被告，調解日是113年2月16日，但被告未到。 四、原告主張:針對磁磚拆除修補費、修繕期間之管理費、水電 瓦斯費、租金損失、外牆漏水修砌費用、房屋因漏水折損價格等項，行使價金減少請求權，被告應給付原告150萬元等情；被告則以:原告主張系爭房屋有壁癌漏水現象，已於112年8月17日在板橋區調解委員會調解成立，由房仲與不動產經紀公司連帶賠償原告153200元，並約定兩造對系爭爭議願無條件和解，兩造其餘民事請求拋棄，是原告不得對被告更行起訴等語置辯。經查：原告起訴請求減少價金，係針對①磁磚有破損之瑕疵，因拆除修補磁磚所生之費用、修補期間之管理費、水電瓦斯費、租金損失、②外牆漏水瑕疵、房屋因漏水折損價格等兩部分。就①磁磚破損部分，原告自112年10月間收到驗屋報告以來，至113年1月16日聲請調解止，均以漏水為瑕疵，從未對被告提到磁磚破損之瑕疵，直至本件起訴才主張有此瑕疵，依民法第356條第2項規定，原告怠於通知，視為承認其所受領之物。故原告就磁磚破損修補費用、修補期間之管理費、水電瓦斯費、租金損失，不能對被告請求賠償。就②外牆漏水瑕疵、房屋因漏水折損價格部分，外牆漏水本應由大樓區分所有權人管理修繕，被告無義務負擔該筆費用。兩造已於112年8月17日就房屋漏水在板橋區調解委員會成立調解，由仲介與不動產經紀有限公司連帶賠償153200元予原告，並約定兩造對系爭爭議願無條件和解，兩造其餘民事請求拋棄(見卷第123頁調解書)，是原告不得再以房屋因漏水主張房屋價值減損，請求被告減少價金。 五、綜上，原告以房屋的磁磚破損修補費20萬元、修繕期間6個 月的管理費、水電瓦斯費共計2萬元、6個月租金收入損失18萬元、外牆漏水修砌費用25000元、房屋因漏水折損0.5%為0000000元，以上共計0000000元，請求減少價金150萬元，為無理由，應予駁回。 六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日 　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　陳映如 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃頌棻