減少價金等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1226號 原 告 廖振翔 被 告 張昇義 訴訟代理人 林盛煌律師 上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國114年1月14日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張：原告於民國111年7月11日以新臺幣（下同）2500 萬元，購入被告所有座落於新北市○○區○○路00號12樓房屋（下稱系爭房屋），於111年8月31日完成交屋。兩造間買賣契約書標的現況說明書內記錄水、電管線於被告產權持有期間均有更新，然原告於112年11月19日發現水管線路並未全面更新，僅有更新陽台至廚房段，廚房至浴室(1)及浴室(2)的管線還是老舊管線，且無法提供施做換新之證明。故依民法第359條規定請求被告減少價金782,460元(即回復原保證品質裝修費用)，並依民法第179條規定，請求被告返還不當得利。並聲明：被告應返還不當得利金額782,460元。 二、被告則以： 　㈠系爭房屋前經被告於售出前耗資裝潢整修，連頂樓加蓋部分 ，亦以同一標準加以裝潢，被告於系爭房屋之現況說明書關於「水、電管線於產權持有期間是否更新」一欄勾選「是」，乃是因為被告確實有將地板以上之所有水、電管線於持有期間更新，並非指包含樓地板以下之部分也有更新之意，故系爭房屋之現況說明書之勾選記載，並無不妥。 　㈡本件廚房至浴室(1)及浴室(2)間之管線並非不能使用，目前 亦無漏水，均仍正常使用之，並無瑕疵存在。且依照通常房屋買賣之交易觀念，並不認為大地震後有鐵屑存在於水管內，即代表水管本身有瑕疵，一般房屋不動產之交易，更不認為大地震後有鐵屑存在於水管內，即等同系爭房屋有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵存在，況且，系爭房屋水管部分是否有鐵屑存在於管線內，被告對此否認之，亦未見原告舉證證明。縱認廚房至浴室(1)及浴室(2)間之管線有鐵屑存在於管線內，亦無法證明該鐵屑係買賣系爭房屋前既已留存之鐵屑，抑或係系爭房屋過戶後始發生之鐵屑。買賣標的物是否具有兩造約定或依通常交易觀念所指之瑕疵，應由買受人即原告就該項利己事實之存在負舉證之責。 　㈢退萬步而言，縱認「水、電管線於產權持有期間是否更新」 包含樓地板以下之水管管線，且廚房至浴室(1)及浴室(2)間管線有瑕疵存在，減少價金之計算應比較廚房至浴室(1)及浴室(2)間之水管管線並無更新時之客觀應有價值與有更新之情況時之應有價值，得出瑕疵物在客觀情況下，一般人願以正常價額折減多少比例之價額購買之，原告所提出原證6估價單並不足以作為減少價金認定之依據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。 三、得心證之理由： 　㈠本件原告主張之事實，已據其提出系爭房屋標的現況說明書 （證物1）、陽台水管更新施做照片（證物2）、廚房水管更新施做照片（證物3）、舊水管管線照片（證物4）、管路平面圖（證物5）、裝修管路更新工程估價單（證物6）為證，被告對於其在系爭房屋標的現況說明書上關於「水、電管線於產權持有期間是否更新」一欄勾選「是」，且被告已就系爭房屋陽台至廚房段管線進行更新，廚房至浴室(1)及浴室(2)的管線並未更新等情並不爭執，惟否認未更新部分為瑕疵，並以前詞置辯。 　㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。又所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年度台上字第1173號判決意旨參照）。復按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，原告舉證證實自己主張之事實為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則。又出賣人如否認其所交付之標的物瑕疵存在，應由買受人就標的物於交付時具有瑕疵乙節，負舉證之責任（最高法院89年度台上字第126號、91年度台上字第1740號判決意旨參照）。 　㈢查，原告主張被告曾在系爭房屋標的現況說明書上關於「水 、電管線於產權持有期間是否更新」一欄勾選「是」，應係就系爭房屋之全部管線進行更換，卻僅有部分更換，屬於物之瑕疵，經被告抗辯前開勾選實指地板以上之所有水、電管線於持有期間更新，並非指包含樓地板以下之部分也有更新等語。而觀諸前開現況說明書之記載「水、電管線於產權持有期間是否更新」，並未特定更新範圍，是原告主張現況說明書所指更新為全部更新，並無實據。原告雖提出系爭房屋仲介廣告中記載「全室水.電管線皆更新」，惟該銷售廣告亦不足以證明兩造間就系爭房屋之交易條件為包含樓地板以下之水管全部更新乙節，故原告以被告出售之系爭房屋存有物之瑕疵，請求減少價金，洵屬無據，自無可採。 四、從而，原告依民法第359條請求被告減少價金，並依民法第1 79條規定，請求被告返還不當得利782,460元，為無理由，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳怡親 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　15　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　游舜傑