返還租賃房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1251號 原 告 林瑞宜 訴訟代理人 陳崇光律師 陳以敦律師 被 告 林幸旻 上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國113年8月 14日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號5樓房屋騰空遷 讓返還予原告。 二、被告應給付原告新臺幣38,000元，及自民國113年1月22日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 三、被告應自民國113年1月22日起至遷讓第一項房屋之日止，按 月給付原告新臺幣11,400元。 四、原告其餘之訴駁回。 五、訴訟費用由被告負擔。 六、本判決第一項於原告以新臺幣195,380元為被告供擔保後， 得假執行；但被告如以新臺幣586,139元為原告供擔保後，得免為假執行。 七、本判決第二項於原告以新臺幣12,667元為被告供擔保後，得 假執行；但被告如以新臺幣38,000元為原告供擔保後，得免為假執行。 八、本判決第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣3,800元為 被告供擔保後，得假執行。但被告如每期以新臺幣11,400元為原告預供擔保，得免為假執行。 九、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 一、原告主張： 　㈠緣原告為門牌號碼新北市○○區○○路000巷00 號5樓房屋（新北 市○○區○○段0000○號，下稱系爭房屋）之所有權人。原告於民國111年10月10日與被告簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定原告將伊所有之系爭房屋出租予被告，租賃期限自111年10月10起至112年10月9日止，被告每月10日前應繳納租金新臺幣（下同）9,500元，被告另繳交押金17,000元，並約定租賃關係消滅時，被告即應結算租金及系爭租约約定之相關費用，完成屋況及附屬設備之點交手續，並應將房屋騰空遷讓返還原告，倘承租人即被告未依系爭租約將系爭房屋返還原告，被告應按月給付未返還系爭房屋期間相當於每月租金之不當得利9,500元、違约金9,500元，共計19,000元，至返還之日止。 　㈡惟被告於租賃期間中不斷遲付租金，原告雖不斷催告被告繳 納欠租，然被告均一再推託，原告不得已，遂於系爭租約屆期前數度向被告表明系爭租約於112年10月9日屆期後，不再同意續租予被告，更於112年10月13日再以存證信函通知被告，重申系爭租約屆期不再續租之意，且被告應配合完成屋況、設備點交及遷讓返還系爭房屋。詎料，被告除回覆不知所云之聲明書外迄今仍拒不點交、搬遷，且其積欠之租金經扣抵押金17,000元後，尚欠4個月之租金38,000元（計算式：9,500×4=38,000)未予繳納。兩造依系爭租約之租賃關係既於112年10月10日因屆期而消滅，則被告占有系爭房屋已失其權源，原告先位依第767條第1項，備位依系爭租約第14條第1項約定或民法第455條前段（擇一關係）請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。原告依系爭租約第3條第1項、第14條第4項約定、民法第439條前段規定（擇一關係），請求被告給付欠租38,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。又被告於系爭租約期滿後，自112年10月10日起占用系爭房屋，顯已違反系爭租約應點交及遷讓返還系爭房屋之義務，致損害原告之權利，原告亦得依民法第179條規定、系爭租約第14條第3項、第4項約定（擇一關係），請求被告自租期期滿翌日即112年10月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於每月租金之不當得利9,500元，及給付違約金9,500元，合計19,000元等情。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告38,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告19,000元；㈣願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：伊現在還是住在系爭房屋，伊有跟原告租賃系爭 房屋，最新的租約是系爭租約（租賃期間確為111年10月10日至112年10月9日），伊租金繳納到112年4月9日，是從102年6月6日繳納到112年4月9日，112年4月9日後未繳租金是因為伊發現很多政治秘密，伊父母名下資產被他們領去、侵權，伊不就被兩面夾殺，這件有牽涉政治問題，伊不方便再重新講，依據誠信原則真相大白，國會在制訂一些法案，伊不是侵權，伊只是沒有去登記，依據法律說要保障弱勢租屋人，不可以轉賣，伊是善意取得房子等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。 三、本院之判斷： 　㈠原告主張系爭房屋其所有，並於111年10月10日與被告簽訂系 爭租約由原告將系爭房屋出租予被告，租賃期限自111年10月10日起至112年10月9日止，被告每月10日前應繳納租金9,500元，被告另繳交押金17,000元，而被告目前仍占用系爭房屋等情，有房屋稅繳款書、系爭租約、建物登記謄本、土地登記謄本在卷為憑（見本院卷第21至51頁、第61頁、第81至83頁），且為被告所不爭執（見本院卷第41至44頁、第214至216頁），堪信屬實。 　㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋是否有理由： 　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項規定甚明。 　⒉原告將其所有之系爭房屋以系爭租約出租被告，且系爭租約 之租賃期間係自111年10月10日起至112年10月9日止，被告目前仍占用系爭房屋，業如前述。又查原告曾對被告寄出存證信函（於112年10月20日送達）告知系爭租約屆期不再續租，且被告應配合共同完成屋況設備點交返還房屋等情，業經原告提出存證信函、投遞回執在卷為憑（見本院卷第53至55頁），亦核與系爭租約第14條規定相符，應堪採信。是堪認系爭租約已於112年10月9日期滿。 　⒊被告所稱：政治秘密、伊父母名下資產被他們領去、侵權、 誠信原則、伊只是沒有去登記、依據法律說要保障弱勢租屋人不可以轉賣，伊是善意取得房子等云云。惟查，系爭房屋於83年間已登記為原告所有，於租賃期間並無移轉登記情事，有系爭租約、建物謄本在卷可考（見本院卷第23至51頁、第83頁），參酌卷內事證，本件尚難認有何善意取得、違反誠信原則之情形。被告其餘所辯，均難認與本件具關連性。從而，被告所辯均非可採，本件尚難認被告具占有系爭房屋之正當權源。 　⒋綜上，系爭租約既已於112年10月9日期滿，且被告並無占有 系爭房屋之正當權源，原告基於所有人地位依民法第767條規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。 　㈢原告請求被告給付積欠未付租金38,000元及遲延利息是否有 理由： 　⒈按兩造簽訂之系爭租約第3條第1項前段約定：「承租人(即被 告）每月租金為新臺幣（下同）玖仟伍佰元整，每期應繳納壹個月租金，並於每月10日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕…」、第4條第1項前段約定：「押金…金額為壹萬柒什元整…」、14條第4項約定：「前項金額與承租人未繳清之租金及第五條約定之相關費用，出租人得由第四條第一項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額或費用」，有系爭租約在卷可考（見本院卷第23至51頁）。 　⒉原告主張被告積欠之租金經扣抵押金17,000元後，尚欠4個月 之租金38,000元（計算式：9,500×4=38,000)未予繳納等節，被告於本院訊問時自承：最新的租約是系爭租約（租賃期間確為111年10月10日至112年10月9日），伊租金繳納到112年4月9日，是從102年6月6日繳納到112年4月9日等語（見本院卷第41至44頁），依被告所稱推算，衡以自112年4月10日至112年10月9日共6個月，被告可能積欠租金57,000元未付，扣除押租金17,000元，尚有積欠租金40,000元未付。據此，原告主張扣除押租金後尚有38,000元未付，尚屬有據。從而，原告依前揭系爭租約約定向被告請求給付38,000元，為有理由，應予准許。 　⒊按給付有確定期限者，債務人自期限期滿時起，負遲延責任 ；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第233條第1項、第203條分別定有明文。經查，本件原告請求被告給付如附表所示積欠之租金，係以支付金錢為標的，而本件民事起訴狀繕本係於113年1月21日送達生效（見本院卷第71頁），則原告請求被告就此部分給付自起訴狀繕本送達翌日即113年1月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有據。 　⒋又本件尚難認有何善意取得、違反誠信原則之情形，被告其 餘所辯，均難認與本件具關連性，業如前述。從而，被告所辯均非可採，併此敘明。 　㈣原告請求被告被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房 屋予原告之日止，按月給付原告19,000元（相當於租金之不當得利9,500元及違約金9,500元）是否有理由： 　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。又按兩造簽訂之系爭租約第14條第3項約定：「承租人(即被告）未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人(即原告）應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一月者，以日租金折算）至返還為止」、同條第4項約定、「前項金額與承租人未繳清之租金及第五條約定之相關費用，出租人得由第四條第一項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額或費用」，有系爭租約在卷可考（見本院卷第23至51頁）。 　⒉查原告將其所有之系爭房屋以系爭租約出租被告，且系爭租 約之租賃期間係自111年10月10起至112年10月9日止，被告目前仍占用系爭房屋、原告曾對被告寄出存證信函（於112年10月20日送達）告知系爭租約屆期不再續租，且被告應配合共同完成屋況設備點交返還房屋、系爭租約已於112年10月9日期滿等情，業如前述。 　⒊就原告請求按月給付相當於租金不當得利9,500元部分。查原 告為系爭房屋之所有權人，被告於系爭租約期滿後仍無權占有系爭房屋，亦未證明有法律上之原因存在，自112年10月9日起受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，參酌兩造就系爭租約原約定租金為每月9,500元，原告依民法第179條規定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日即113年1月22日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利9,500元，參酌上情，原告該部分請求，核屬有據。 　⒋就原告請求按月給付違約金9,500元部分。被告於系爭租約期 滿後仍無權占有系爭房屋且不依系爭租約約定將系爭房屋返還原告，原告自得系爭租約第14條第3、4項，請求違約金。惟查： 　⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額；此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判決意旨參照）。違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，且法院酌減違約金至相當之數額，關於是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，此不問違約金作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有適用（最高法院106年度台上字第2453號判決意旨參照）。而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。 　⑵系爭租約第14條所規定之違約金係以相當月租金額計算之違 約金（未足一月者，以日租金折算），業如前述，惟本院依職權審酌被告於終止系爭租約後，未履行遷讓返還系爭房屋之義務使原告所受損害及所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，以及被告不依約搬遷，導致原告須為追討、喪失其他利用機會等不利益，並參酌本件原告除請求被告給付違約金外，另依民法第179條規定請求被告按月給付相當於租金金額之不當得利，如再加計以月租金1倍計算之違約金，並累計計算至遷讓之日止，其總額實屬過高；考量此等違約金對於促使被告依約履行遷讓返還義務之間接強制效果，認系爭租約約定之違約金應酌減為0.2倍，即按月以系爭租約每月租金之0.2計算為1,900元（計算式：9,500×0.2＝1,900），較為妥適。從而，原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即113年1月22日起至返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告違約金1,900元，為有理由。逾此範圍之請求，則屬無據。 　⒌綜上所述，原告請求被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還 系爭房屋予原告之日止，按月給付原告11,400元（相當於租金之不當得利9,500元及違約金1,900元），為有理由。逾此範圍之請求，則屬無據。 　⒍又本件尚難認有何善意取得、違反誠信原則之情形，被告其 餘所辯，均難認與本件具關連性，業如前述。從而，被告所辯均非可採，併此敘明。 四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、民法第179條、系爭 租約之法律關係，請求㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告38,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告11,400元，均有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，認於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4 　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　胡修辰 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　8 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇莞珍