遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1264號 原 告 林金線 訴訟代理人 詹連財律師 被 告 楊秀娟 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年9月24日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號八樓房屋及其共同使用 部分地下一樓編號六二號停車位、地下二樓編號三九號停車位全 部騰空返還原告。 被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬貳仟壹佰參拾參元及自民國一一 三年六月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息，及自一一三年六月二十二日起至騰空返還前項房屋之日止， 按月給付原告新臺幣參萬捌仟元，並自各期應給付日之翌日起至 清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣陸拾伍萬捌仟元為被告供擔保後，得假執 行；但被告如以新臺幣壹佰玖拾柒萬參仟陸佰參拾參元為原告預 供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序部分 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列 各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴聲明：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000號8樓房屋及其共同使用部分地下1樓編號62號停車位、地下2樓編號39號停車位（下合稱系爭房屋）全部遷讓騰空返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）2萬6,370元，及自起訴狀繕本送達起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應給付原告13萬5,763元，及自民國113年5月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告3萬8,000元，並自各應給付時起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於113年9月24日言詞辯論期日將聲明㈡部分撤回，並將聲明㈢變更為：被告應給付原告11萬2,133元，及自113年5月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告3萬8,000元，並自各應給付時起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第99頁），核乃減縮其應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許。 二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體部分 一、原告起訴主張： 　㈠被告承租原告所有之系爭房屋，兩造簽立房屋租賃契約書（ 下稱系爭租約），約定租期自112年4月25日起至115年4月25日止，系爭租約第3條約定每月租金3萬8,000元，乙方即被告不得藉任何理由拖延或拒納，並於系爭租約第4條約定應於每月25日前繳納，被告不得藉詞拖延。然被告自承租之第1個月起即拖延給付租金，且自112年10月18日起即未給付租金，因此原告以113年l月2日存證信函通知被告終止系爭租約，且被告應於函到後立即付清113年1月l日前所欠租金共8萬6,133元，並於113年1月12日前遷讓系爭房屋。嗣被告於113年1月25日欠滿3個月，僅給付原告7萬6,000元後即未再給付，原告遂分別以113年3月6日、113年3月29日（起訴狀誤載為113年3月「25」日）存證信函要求被告應於函到5日內立即付清所欠租金，並立即遷讓返還房屋，惟被告均置之不理，原告復以113年4月25日存證信函再次通知被告終止系爭租約，並要求函到10日內自行遷出。 　㈡被告自承租之第1個月起即拖延給付租金，且自112年10月18 日繳納112年9月份（即112年8月25日起至112年9月24日）租金後即未再繼續給付租金，迄今積欠4期以上，違反系爭租約第3、4條規定甚明。原告已於113年l月2日以存證信函向被告表達終止系爭租約，且被告應於函到後立即付清計至113年1月l日止所欠租金共8萬6,133元，並於113年1月12日前遷讓系爭房屋，故兩造間之租賃關係已依系爭租約第14條、租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款規定自113年1月2日起終止。然被告迄今仍繼續占有系爭房屋而不願遷讓騰空返還原告，自屬無權占有，亦屬妨害原告系爭房屋所有權，原告爰依系爭租約第14條、民法第455條前段及第767條規定請求被告遷出將系爭房屋返還原告。若被告爭執未合法收受終止租約之通知，則以起訴狀繕本送達之日起，做為合約終止之日。 　㈢被告自112年10月18日起即未給付租金，經原告以113年1月25 日存證信函終止租約並要求給付112年10月19日起至1l3年1月1日止所欠租金8萬6,133元（38,000元÷30天×75天＝86,133元），被告於113年1月25日給付7萬6,0O0元，扣除113年l月13日至1l3年1月25日間無權占有之不當得利數額l萬6,237元，被告僅給付所欠租金共5萬9,763元，剩餘2萬6,370元尚未給付，故原告自得依系爭租約第3條請求被告自112年10月18日起至113年l月1日所積欠之租金共計2萬6,370元。又系爭租約已於113年l月l日終止而租賃關係消滅，被告未於113年1月12日前騰空遷讓系爭房屋予原告，故被告自l13年l月13日起應屬無權占有原告所有之系爭房屋，則被告於112年1月13日無權占有至113年4月30日，共無權占有4個月，故被告應依民法第179條規定給付原告相當於租金之不當得利15萬2,000元（38,000元×4個月＝152,000元），而被告於113年l月25日給付7萬6,000元，扣除113年l月13日至113年l月25日間無權占有之不當得利數額1萬6,237元（38,000元×12個月×13/365年＝16,237元），則被告應給付13萬5,763元。嗣原告訴訟中發現被告於113年4月24日匯款5萬元予原告，此5萬元先抵扣上開2萬6,370元請求，剩餘部分再抵扣上開13萬5,763元請求，扣抵後剩餘11萬2,133元。另原告爰依將來給付之訴規定，請求被告自113年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3萬8,000元等語。 　㈣並聲明：⒈如主文第1項所示。⒉被告應給付原告11萬2,133元 ，及自113年5月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告3萬8,000元，並自各應給付時起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告經合法通知未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書狀 為聲明、陳述。 三、本院之判斷： 　㈠原告主張兩造簽訂系爭租約，租期自112年4月25日起至115年 4月25日止，每月租金3萬8,000元，被告應於每月25日前繳納，嗣後因被告未按期繳納租金，經原告寄發存證信函催告等情，業據其提出新北市政府稅捐稽徵處112年房屋稅繳款書、系爭租約、租金收據、113年1月2日、113年3月6日、113年3月29日、113年4月25日存證信函暨其雙掛號郵件收件回執、快捷郵件候投通知單等件為佐（見本院卷第19至42頁、第59至71頁），經核無訛，堪認原告主張屬實。 　㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段、第767條第1項前段、第179條前段分別定有明文。又按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文。經查： 　⒈原告雖主張被告於112年10月18日給付計至同年9月24日止租 金後，即未給付租金，經其寄發113年1月2日存證信函向被告終止系爭租約云云，然該存證信函因招領逾期而退回，有該退件信封在卷可稽（見本院卷第59頁），難認原告終止系爭租約之意思表示已合法送達被告。又原告復主張其寄發113年4月25日存證信函時，扣除被告於訂約時交付原告7萬6,000元之押租保證金，被告已積欠租金達2期以上，原告自得終止租約云云，惟該存證信函於113年4月26日送達被告，有郵件收件回執在卷可佐（見本院卷第71頁），而被告自112年9月25日起至113年4月26日期間，積欠租金為7個月又2日共計26萬6,000元（38,000元×7又2/30＝266,000元），扣除被告分別於113年1月25日給付7萬6,000元、113年4月24日給付5萬元以及押租保證金後，共積欠原告租金6萬4,000元（266,000-76,000-50,000-76,000＝64,000元），未達2個月租金額7萬6,000元，是原告以113年4月25日存證信函向被告為終止兩造間系爭租約之意思表示，不生合法終止之效力。 　⒉惟原告主張亦以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示 等語，經核本件起訴狀繕本係於113年6月21日送達被告，此有本院送達證書在卷可憑（見本院卷第81頁），而被告自112年9月25日起至113年6月21日止（計8個月又28日），扣除被告繳納押租金7萬6,000元、113年1月25日給付7萬6,000元、113年4月24日給付5萬元，積欠租金數額為13萬6,323元【38,000元×（8+28/31）月-76,000元-76,000-50,000元＝136,322.581元，小數點以下四捨五入】，已逾2個月租金數額，依前開規定，原告主張以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，為屬有據，則系爭租約已經原告於113年6月21日合法終止，原告自得依民法第455條前段規定請求被告遷讓騰空返還系爭房屋。又原告依系爭租約第3條約定請求被告給付積欠租金11萬2,133元，未逾得請求之數額範圍，亦屬有據。 　⒊另系爭租約於113年6月21日終止，而被告迄今仍未將系爭房 屋遷讓騰空返還原告，自受有相當於租金之不當得利，原告得依民法第179條規定請求被告自113年6月22日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3萬8,000元。至於原告請求自113年5月1日起至113年6月21日止之不當得利部分，此期間系爭租約既仍屬有效，被告占有系爭房屋自非無法律上之原因，原告此部分請求，即非有據。 四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。原告之起訴狀繕本係於113年6月21日送達被告，是原告請求被告給付11萬2,133元自113年6月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，暨自113年6月22日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付3萬8,000元之自各期應給付日翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，亦堪認有據。 五、綜上所述，系爭租約已於113年6月21日終止，被告應將系爭 房屋騰空返還原告，且原告得請求被告給付積欠租金11萬2,133元，及自113年6月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自113年6月22日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付不當得利3萬8,000元，並自各期應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。從而，原告依民法第455條前段、第179條規定及系爭租約第3條約定，請求被告給付如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍部分，為無理由，應予駁回。至原告併依民法第767條規定、系爭租約第14條約定請求遷讓系爭房屋部分，則無再予論究之必要。另原告陳明願供擔保為假執行之宣告，核無不合，爰酌定相當擔保金額後准許之。被告雖未陳明願供擔保免為假執行，惟亦依職權免為假執行之宣告，爰酌定被告免為假執行應供擔保金額。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。 六、據上論結，原告之訴為有一部理由，一部無理由，依民事訴 訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　17　　日 　　　　　　　　　民事第四庭法　官　莊佩頴 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　17　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　李瑞芝