遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1663號 原 告 黃銘祥 被 告 林素貞 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年10月14 日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000號2樓（含陽台）之房 屋騰空遷讓交付予原告。 二、被告應給付原告新臺幣5萬2,500元，及自民國113年7月20日 至清償日止按年利率百分之五計算之利息。 三、被告自民國113年4月15日起至遷讓之日止按月給付原告新臺 幣6萬3,000元。 四、訴訟費用由被告負擔。 五、本判決第一至三項於原告以新臺幣137萬元為被告供擔保後 ，得假執行；但被告如以新臺幣410萬為原告預供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 一、原告主張： （一）原告為門牌號碼新北市○○區○○路000號2樓房屋（下稱系爭 房屋）之所有權人，於民國112年4月9日透過仲介即訴外人何春桃與被告就系爭房屋簽訂為期一年（112年4月15日至113年4月14日）之房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定每月租金新臺幣（下同）2萬1,000元。詎料，自112年8月15日（即第5個月起），至113年4月14日，被告每月僅繳納應繳租金之2分之1（即10,500元），履經訴外人何春桃代原告催討無果，經原告於113年2月19日催告補繳並表示租賃契約屆滿將不續租。 （二）經查，被告迄至系爭租約屆滿仍未繳納積欠之租金共計8 萬4,000元（計算式：10,500元×8「月」＝84,000元），且未騰空返還系爭房屋予原告並失聯，兩造間就系爭房屋之租賃關係既於113年4月15日租賃期限屆滿而消滅，被告無權占用系爭房屋。為此，爰依民法第455、767條第1項前段規定，請求被告返還系爭房屋；依第179條規定，請求被告返還積欠之租金8萬4,000元，扣除押租保證金2萬1,000元、及原告於113年4月15日自被告逾收之1萬0,500元後，被告尚應返還積欠之租金5萬2,500元；依第179條規定，系爭契約第八條約定，請求被告自l13年4月l5日起至遷讓返還房屋止，按月賠償2萬1,000元，及違約金4萬2,000元，共計6萬3,000元（計算式：21,000元＋21,000元×2＝63,000元） （三）被告固稱自112年6月27日至113年2月9日共計8個月因系爭 房屋未換鎖而無法入住。惟查，仲介於112年6月即告知並經原告同意更換門鎖，然因被告始終未在場並經持續聯繫無果致未能更換。 （四）聲明： 　　⒈被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000號2樓（含陽台）之 房屋騰空遷讓交付予原告。 　　⒉被告應給付原告5萬2,500元，及自收受起訴狀繕本至清償 日止按年利率百分之五計算之利息。 　　⒊被告自113年4月15日起至遷讓之日止按月給付原告6萬3,00 0元。 　　⒋原告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告抗辯： （一）被告自112年6月27日至113年2月9日共計8個月，因系爭房 屋未換鎖而無法入住，原告之請求應扣除該8個月租金。目前仍居住於系爭房屋內，且亦有繳納房租，主張兩造為不定期租賃契約。 （二）仲介何春桃於113年2月9日換鎖前曾聯繫被告，然堅持需 被告在場始同意更換，並不同意被告自行換鎖。 （三）聲明： 　　⒈請求駁回原告之訴及其假執行聲請 　　⒉如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。 三、得心證之理由 （一）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承 租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項及第455條前段分別定有明文。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦定有明文。查原告為系爭房屋所有權人，且兩造就系爭房屋定有租賃契約，約定租期為112年4月15日起至113年4月14日止，租金每個月為2萬1,000元，並有交付押租保證金2萬1,000元 有建物登記第一類謄本1紙、房屋租賃契約書1份附卷可稽（見本院113年度訴字第37號「下稱訴字」卷第37頁、第45頁至第49頁），是原告於113年5月3日向本院提起本件訴訟，有民事起訴狀上本院收狀戳1紙在卷可考（見訴字卷第11頁），主張兩造間租賃關係業已期限屆滿而消滅，當屬有據，自得依民法第767條第1項前段請求被告將系爭房屋遷讓交付。至被告辯稱兩造間係不定期租賃契約，惟按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，為民法第451條所明文，而原告於113年2月間即透過被告女兒轉達不再續租之意思，有原告與被告女兒間對話紀錄1份附卷可考（見訴字卷第75頁至第83頁），是原告既已明確表達不再續租，兩造間自無從成立不定期租賃契約，被告上開辯稱尚難採認。 （二）又兩造間約定租金每個月為2萬1,000元，並有交付押租保 證金2萬1,000元，業如前述，而被告自112年8月15日至113年4月14日，每月僅繳納應繳租金之2分之1，業據原告提出存摺影本暨交易明細1份在卷可稽（見訴字卷第53頁至第71頁），堪認為真，是原告主張被告尚積欠每月一半租金共8月（112年8月至113年3月），共計8萬4,000元（計算式：10,500元×8），經扣除押租保證金2萬1,000元、及原告於113年4月15日自被告逾收之1萬0,500元後，被告尚應返還積欠之租金5萬2,500元（計算式：84,000-21,000-10,500），及依民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條，請求自收受起訴狀繕本即113年7月20日（見訴字卷第123頁）至清償日止按年利率百分之五計算之利息，自屬有據，應予准許。至被告主張其自112年6月27日至2月9日間需要換鎖無法居住，應扣除該段期間租金，惟被告亦陳稱：「當時何小姐聯絡我，我同意他直接幫我換，一直聯絡來聯絡去，但何小姐一直表示要我在，我就說我同意他換鎖，但何小姐不同意，一定要我在，後面說我自己換鎖，他說他不在不可以」等語（見訴字卷第153頁），堪認兩造僅係換鎖問題有所協商，原告並未阻止被告繼續使用系爭房屋，被告上開主張尚難採認。 （三）復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之物為使用收益，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院106年台上字第461號判決意旨參照）。查系爭租約如前所述業已終止，被告迄今繼續占有系爭房屋即屬無權占有，並獲有相當於租金之利益，且參酌系爭租約每月租金為2萬1,000元，則原告以此金額作為計算不當得利損害賠償金之標準，自屬合理。準此，原告請求被告應自系爭租約終止翌日即113年4月15日起至遷讓之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬1,000元，當屬有據。又按系爭租約第八條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金之遷讓完了之日止」，則原告依系爭租約第八條請求自系爭租約終止後至返還系爭房屋之日，每月租金2倍共4萬2,000元之違約金，亦屬有理由，應予准許。 （四）綜上所述，原告依所有物返還請求權之規定請求被告將系 爭房屋騰空遷讓交付予原告，及依系爭租約之法律關係請求被告給付5萬2,500元，及自113年7月20日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，並依不當得利及系爭租約第八條之規定請求自113年4月15日起至遷讓之日止按月給付6萬3,000元，均為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院 斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　 1　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳囿辰 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　董怡彤