給付違約金等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1704號 原 告 非凡不動產有限公司 法定代理人 榮翠華 訴訟代理人 陳家輝律師 複代理人 蔡映萱律師 被 告 吳麗萍 上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國113年8月29日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主 　　 文 被告應給付原告新臺幣30萬元，及自民國113年7月20日起至清償 日止，按週年利率百分之5計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔4分之1，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行；但被告以新臺幣30萬元為原告預供擔保 ，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 一、原告起訴主張： 　㈠被告於民國113年4月23日與原告簽訂不動產專任委託銷售契 約書（下稱系爭委銷契約，甲證l)、不動產標的物現況說明書（甲證2），委託原告以新臺幣（下同）2,358萬元銷售新北市土城區莊園街「金城舞5」建案G02棟二十樓之建物及其坐落土地（下稱系爭房地），兩造復於同日簽訂契約內容變更合意書（甲證3），變更委託價格為2,106萬元。 　㈡原告受託後善盡仲介之責，協助被告尋覓有意購買系爭房地 之買家，並持續向被告報告與潛在買家洽談之進度(甲證4)，在113年5月12日覓得買方即訴外人譚宇村願以2,000萬元購買系爭房地，並於同日第一次簽訂不動產買賣意願書(RC0000000)，然因未達委託價格，故未搓合與被告簽約，譚宇村復於113年5月14日出價至2,110萬元購買系爭房地，譚宇村並簽訂不動產買賣意願書(RC0000000)，以及交付10萬元之定金（甲證5）。依照系爭委銷契約第8條第1項，買方出價達到委託價格時，被告同意原告代理收受及保管買方支付之定金及安排買賣雙方簽約事宜，原告遂依約通知被告與譚宇村簽訂不動產買賣契約書。 　㈢孰料，被告竟突然反悔不願與買方簽訂不動產買賣契約書託 辭應以變更前之2,358萬元作為委託價格云云，原告於113年5月17日以存證信函（板橋文化路郵局存證號碼000468，甲證6）通知被告應於文到三日內安排簽訂不動產買賣契約事宜，被告乃於113年5月27日委託律師寄發律師函（甲證7），表示拒絕履行契約義務，被告此等行為已然構成系爭委銷契約第9條第2項第3款之違約責任，應視為原告已完成居間仲介之義務，被告應支付銷售總額2,110萬元之6%計算之違約金126.6萬元（計算式：2,110萬x6%=126.6萬）予原告，原告爰依系爭委託銷售契約第8條第1項、第9條第2項第3款規定提起本訴。 　㈣對被告抗辯則以：　 　1.被告稱底價單（即契約內容變更合意書）上面沒有審閱期， 以及車位鈎（勾）載不清楚，因此底價單是無效的，主契約的2,358萬才是我要賣的底價云云（參甲證4第12、15頁），惟： 　⑴甲證4對話紀錄第2頁所示，被告於113年4月23日詢問系爭房 地委託價格2,106萬元之計算式為何，原告於4月24日回覆該計算式為：1,550萬購買成本＋462萬屋主所賺價差＋84萬仲介費＋10萬客變費＝2,106萬元，被告表示收到，亦無任何異議。 　⑵次查，如被告於簽訂系爭委銷契約時交付予原告之預售合約 書資料所示，即甲證8土地預定買賣契約書及甲證9房屋預定買賣契約書，可知土地合約總價為1,007萬元（參甲證8第13頁附件一），房屋合約總價為543萬元（參甲證9第26頁附件二），故被告之購買成本總共為1,007萬＋543萬=1,550萬元。再參房屋預定買賣契約書附件一（甲證9第25頁），可知房屋合約總價543萬元為房屋買賣328萬元＋汽車停車空間買賣215萬元，亦即，被告購買成本1,550萬元為包含停車位之購買成本。 　⑶是以，雖契約內容變更合意書中漏未勾選該變更後之委託價 格為含車位或不含車位者，惟依據兩造訂約當時共同的真意，足認變更後之委託價格2,106萬元係以包含停車位之1,550萬元購買成本作為計算基礎，當亦為包含停車位之委託銷售價格，自不能徒拘泥該欄位之填載與否而任意推解。致失其真意，並以此作為被告反悔之託辭，是被告片面稱契約內容變更合意書為無效云云，顯非可採。 　2.被告又雖稱契約內容變更合意書沒有審閱期，故該合意書為 無效云云，然原告員工陸品翰嚴守公司作業流程及仲介專業素養，向被告逐條解釋契約權利義務，以令其確認、理解約款內容，而被告於系爭委銷契約第14條第2項以手寫記載「無需審閱日」，並於特約條款旁再次簽名確認，被告已充分了解系爭委託銷售契約及契約內容變更合意書之權利義務，始選擇放棄審閱期間，自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張契約無效。 　㈤並聲明：㈠被告應給付原告1,266,000元，及自起訴狀繕本送 達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： 　㈠兩造於113年4月23日簽約，委託被告賣房，然被告於113年5 月3日詢問金城舞代銷，代銷說我有5年寬限期可只繳利息，因此可以負擔起房貸，我就於同日以LINE通話跟原告員工陸品翰說我想留下自住，但您仍持續銷售，又說我已簽訂契約，不賣就違約等語給我壓力，我才回覆說若價格有到我只好放手，然原告已於113年5月13日明知我不賣並且要終止契約，卻仍於113年5月15日通知我已成交，我沒見過買方，更沒和買方簽買賣同意書，亦沒收斡旋金，原告竟自行說已成交，且未協商就告我違約。 　㈡又價格部分確實是經過我同意，是因為原告說價格訂太高會 不好出售，亦未提供實價登錄給我看，沒想到簽約後一個月就成交了，我不能違約不賣，但價金差市場價格太多了，況底價單上面沒有審閱期，以及車位勾載不清楚，因此底價單是無效的，我主張主契約的金額2358萬元為成交底價。系爭委託銷售契約第8條是定型化契約，依消費者保護法為無效。並聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。2.如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。 三、不爭執事項： 　㈠被告於113年4月23日與原告簽訂系爭委銷契約、不動產標的 物現況說明書，委託原告以2,358萬元銷售新北市土城區莊園街「金城舞5」建案G02棟二十樓之建物及其坐落土地（下稱系爭房地），兩造復於同日簽訂契約內容變更合意書（下稱變更合意書）變更委託價格為2,106萬元。 　㈡原告受託後覓得買方即訴外人譚宇村於113年5月14日出價至2 ,110萬元購買系爭房地，譚宇村並簽訂不動產買賣意願書(RC0000000)，以及交付10萬元之定金。 　㈢原告於113年5月17日以存證信函（板橋文化路郵局存證號碼0 00468）通知被告應於文到三日內安排簽訂不動產買賣契約事宜，被告乃於113年5月27日委託律師寄發律師函，表示拒絕履行契約義務。 四、本院之判斷： 　　原告主張被告未依約給付伊報酬等語，為被告否認，並以前 詞置辯。茲敘述如下： 　㈠系爭委銷契約及系爭變更合意書等有無條款未經訂入兩造間 居間契約或無效之情？ 　1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。又消費者保護法（下稱消保法）所謂企業經營者，指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者；所謂消費者，係指依消費目的而為交易、使用商品或接受服務之人。此見消保法第2條第2款、第1款規定即明。準此，所謂消費，應指直接使用商品或接受服務為其最終目的之交易行為。經查，被告為系爭房地之所有權人，於113年4月23日，經被告委由原告居間出售系爭房地，約定底價為2,358萬元，並簽訂系爭委銷契約，且於同日由被告簽立系爭變更合意書，約定系爭房地委託價格變更為2,106萬元等事，為兩造所不爭執，自堪認兩造間係約定，原告為被告報告訂約機會或為訂約媒介，被告則應給付報酬，是前開契約性質屬居間契約無誤。又原告係依公司法成立之不動產仲介經紀有限公司，從事不動產仲介經紀、不動產買賣之事業一節，同為兩造所不爭執，則本件原告提供被告居間仲介出售系爭房地之服務，揆諸前揭說明，原告應屬消保法所定之企業經營者，兩造簽訂系爭委銷契約、變更合意書，由原告提供被告不動產居間仲介服務，被告則直接接受原告所提供前開服務，且被告亦無從轉售他人營利，顯係以直接受此服務為最終目的，而應成立消費關係，被告則屬消保法所定消費者，先予敘明。 　2.次按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內 之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1定有明文。而行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，公告不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3日。該審閱期間規定之立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，倘企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量，如為節省時間、爭取交易機會或其他因素，而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可。且若於簽約後已經將上述定型化契約交付予消費者，消費者隨時得查閱契約條款，有隨時瞭解契約條款之機會，在經過相當合理之期間後，消費者未曾主張契約審閱期間遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處，則此時已難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契約之相關權利義務，其訂立之契約有失公平之虞。是企業經營者雖於簽約前未給予消費者契約審閱期間，自亦應認為上述契約審閱期之瑕疵已經補正，消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張契約無效。 　3.經查，兩造於113年4月23日簽訂系爭委銷契約、系爭變更合 意書時，原告在被告簽約前並未給予審閱期間之事，為兩造所不爭執，堪以認定。然原告主張兩造簽訂系爭委託銷售契約時，其員工陸品翰向被告逐條解釋契約權利義務，使被告其確認、理解約款內容乙節，為被告所不爭執，且被告於系爭委銷契約第14條第2項以手寫記載「本人瞭解契約內容，無需審閱日」（見本院卷第32頁），並於特約條款旁再次簽名確認，探究被告之真意，係其已充分了解系爭委銷契約、系爭變更合意書內容之情況下，自願選擇放棄審閱期間，同意即時與原告簽訂系爭委銷契約、系爭變更合意書；再者，系爭委託銷售契約第15條後段已記載該契約第二聯由被告收執（見本院卷第32頁），且被告於簽約當日即向原告傳送「G2-20F客戶確認.pdf」之檔案詢問底價2,106萬元計算式為何，原告於4月24日回覆該計算式為：1,550萬購買成本＋462萬屋主所賺價差＋84萬仲介費＋10萬客變費＝2,106萬元，被告表示收到，亦無任何異議，有原告提出兩造之LINE對話紀錄在卷可參（見本院卷第37至38頁），是認被告確實知悉系爭委銷契約、變更合意書所載底價之計算方式，出售底價並經被告同意始變更為2,106萬元。亦徵被告在簽訂系爭委銷契約後亦持有副本，顯處於可隨時查閱內容之情狀，足認有充裕時間可閱覽系爭委銷契約之內容，然被告在113年5月15日前未曾向原告反應其契約審閱權遭剝奪、有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處（見上開兩造對話紀錄第1至12頁），自堪認被告於簽約時自行選擇放棄審閱期間，縱使原告在簽約前未給予被告合理審閱期間，其瑕疵亦經補正，被告自不得於事後始執消保法第11條之1之規定，抗辯系爭委銷契約屬定型化契約條款無效或不構成契約之內容甚明。況系爭變更合意書就所變更之委託銷售價格、服務仲介費用（於特約條款載明房地買賣價格含仲介費4％）等事項，均係以手寫方式載明（見本院卷第35頁），益徵此部分內容尚非原告預定與多數人訂定契約而預先擬定之條款內容，被告可得自行確認此部分變更內容為何，再行決定是否簽立系爭變更合意書。被告辯稱系爭委銷契約屬定型化契約條款、系爭變更契約書委託價格房地買賣部分未勾選是否含車位應無效云云，即屬無據。㈢原告請求被告給付系爭房地銷售總額2,110萬元之6％計算之違約金，共126.6萬元，有無理由？ 　⒈系爭委銷契約8條第1款、第9條第2項第3款之條件業已成就： 　　經查，兩造於113年4月23日簽立系爭委銷契約後，並於同日 簽立系爭變更合意書，原告受託後覓得買方即訴外人譚宇村於113年5月14日出價至2,110萬元購買系爭房地，譚宇村並簽訂不動產買賣意願書(見本院卷第53頁、第167至168頁)，以及交付10萬元之定金，則譚宇村出售之底價高於系爭變更書所載被告委託價格2,106萬元，自該當系爭契約第8條第1項所定「買方出價達到委託價格時，甲方（即賣方）同意授權乙方（即原告）代理收受、保管買方支付之定金及安排買賣雙方簽約事宜。」，而不受系爭委銷契約第7條第8項「於收受定金後24小時內將定金交付被告」約定之限制；又原告於113年5月17日以存證信函（板橋文化路郵局存證號碼000468，見本院卷第61至63頁）通知被告應於文到三日內安排簽訂不動產買賣契約事宜，被告乃於113年5月27日委託律師寄發律師函，表示拒絕履行契約義務（見本院卷第55至58頁），亦該當系爭契約第9條第2項第3款所約定「乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約時，視為乙方已完成居間仲介之義務」之要件。被告雖辯稱其未與譚宇村簽立買賣契約，買賣契約未成立，原告不得向其請求違約金云云。然查，上開不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項之規範，係在處理買賣雙方何時發生簽約之權利義務關係，與系爭委銷契約係存在於兩造間，所規範者為賣方與仲介間之權利義務不同，縱依系爭委銷契約第8條約定，被告與譚宇村不生訂定買賣契約之義務，然已該當系爭契約第8條第1項「買方出價達到委託價格，甲方同意授權乙方代理收受、保管買方支付之定金及安排買賣雙方簽約事宜」、系爭契約第9條第2項第3款「視為乙方已完成居間仲介之義務」之要件，是如被告有反悔不賣之情形，其對系爭委銷契約之他造即原告，即應依上開條款負擔契約責任。被告以此為由所為之抗辯，尚不可採。 　⒉經查，被告於譚宇村願意以2,110萬元購買系爭房地後，卻決 定不予出售，其所為與系爭委銷契約第8條第1項所定「買方出價達到委託價格時，甲方（即賣方）同意授權乙方（即原告）代理收受、保管買方支付之定金及安排買賣雙方簽約事宜。」，及系爭委銷契約第9條第2項第3款所定「乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約時，視為乙方已完成居間仲介之義務」之要件相符，原告依上開約定，請求被告給付違約金，核屬有據。 　⒊又按違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及 當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減（最高法院82年度台上字第2529號號判決意旨參照）。查系爭委銷契約第8條第1項、第9條第2項第3款約定，係於符合一定事由時，視為原告已完成仲介義務，被告仍應給付服務報酬，此時買賣雙方實際上並未完成交易，原告本無法請求服務報酬，但因交易未完成係可歸責於委託人之事由所致，方額外課予委託人應給付相當於服務報酬金額之義務。故此約定核屬對委託人違約之處罰，應係損害賠償總額預定性質之違約金（民法第250條第2項規定參照）。原告因被告違約損受損害應為其覓得買家後，聯繫被告、通知被告履約，及預期收取報酬之損失，本院審酌被告違約未與譚宇村締約，原告雖受有前開損害，然其可減省協助辦理簽訂買賣契約、過戶、貸款之時間及相關費用，則參酌兩造原約定本件服務報酬為成交價額之4％之事實，有系爭委銷契約、變更合意書各1份為憑（見本院卷第30、35頁），本院認前揭違約金數額實屬過高，應核減為30萬元，較為允當，是本件原告依系爭委銷契約第9條第2項第3款約定，請求被告給付30萬元，為有理由；至逾越前開範圍之請求，為無理由，不應准許。 五、綜上所述，原告依系爭委銷契約第9條第2項第3款約定，請 求被告給付原告30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日之111年7月20日（見本院卷第112-1頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。。 六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原 告勝訴部分，所命給付金額未逾500,000元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行，被告聲請宣告免為假執行，核無不合，爰依同法第392條第2項之規定，酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證 據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　傅紫玲 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅婉燕