確認規約無效

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第2133號 原 告 邱淑慧 訴訟代理人 黃明智 被 告 捷和藍京公寓大廈管理委員會 法定代理人 涂坤玄 上列當事人間請求確認規約無效事件，經本院於民國114年1月9 日言詞辯論終結，判決如下： 　　主 　　 文 一、原告之訴駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告起訴主張： (一)原告所有之新北市○○區○○路0段000號地下3層74號車位（下 稱系爭車位），由原告配偶於民國113年3月19日出租給附近住戶（下稱系爭車位承租人），然卻遭社區總幹事告知依「捷和藍京大樓住戶規約」（下稱系爭規約）之「捷和藍京大樓停車場之管理維護㈠」（下稱系爭管理辦法）之第4條「車位不得轉售（租）予非本大廈住戶」規定（下稱系爭車位規定），車位不能外租給非本社區住戶，致系爭車位承租人解除上開車位租約，妨害原告之所有權行使且受有收益之損失。系爭車位規定限制車位不能外租，為早期區分所有權人大會委託管委會訂定之停車場管理辦法，已經不合時宜，且違反公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第4條第1項之規定，應屬無效。 (二)爰依公寓條例第4條第1項、民法第767條第1、2項規定，提 起本件訴訟。並聲明：「確認捷和藍京公寓大廈管理委員會之捷和藍京大樓住戶規約之捷和藍京大樓停車場之管理維護㈠第四條『車位不得轉售（租）予非本大廈住戶』之規定無效。」。 二、被告答辯聲明：「原告之訴駁回。」，並辯稱：系爭車位為 「法定停車位」，屬該棟建築之共同使用部分，係公寓條例第3條第5款之約定專用部分（即約定由原告專用）。系爭管理辦法乃「捷和藍京大樓公寓大廈社區」（下稱系爭社區）規約之一部，全體住戶均應遵守。系爭車位固約定由原告專用，原告固得自由使用、收益、處分，惟依公寓條例第9條第2項，仍不得違反社區住戶規約之約定。原告擬出租系爭車位之承租人並非系爭社區之住戶，是原告本件訴訟並無理由。 三、兩造不爭執之事實： (一)原告為門牌號碼新北市○○區○○路0段000號20樓房屋，即新北 市○○區○○段0000○號，其中共有部分中之文化段9654建號，權利範圍2/360（含停車位編號74，權利範圍2/360）（下稱系爭房屋）暨其坐落同段1441地號土地之所有權人，為系爭社區之區分所有權人，有建物、土地登記第一類謄本、建物所有權狀影本可憑（見113年度板司調字第127號卷【下稱調卷】第69-75頁；本院113年度訴字第2133號卷【下稱本院卷】第103頁）。 (二)被告為系爭社區之管理委員會，亦有被告之公寓大廈管理組 織報備證明（見調卷第43頁）、新北市板橋區公所函112年1月16日函暨所附報備資料可憑（見調卷第77-89頁）。 (三)「捷和藍京大樓住戶規約」（即系爭規約）中包含「捷和藍 京大樓停車場之管理維護㈠」（即系爭管理辦法），系爭管理辦法第四條規定「車位不得轉售（租）予非本大廈住戶。」（即系爭車位規定），有系爭規約、系爭管理辦法可憑（見本院卷第59-83頁，系爭車位規定見本院卷第頁83）。 四、本院之判斷： (一)民事訴訟法第247條第1項前段規定「確認法律關係之訴，非 原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之」。按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1240號裁判意旨參照）。原告主張系爭規約中之系爭管理辦法之系爭車位規定，違反公寓條例第4條第1項之規定，且侵害原告之所有權，應屬無效，然為被告所否認，是原告就系爭車位之使用收益權利在法律上之地位有不安之狀態存在，此不明確之狀態可以確認判決解決之，故原告提起本件訴訟具有確認利益。又公寓條例第1條第2項規定「本條例未規定者，適用其他法令之規定。」，民法第56條第2項規定「總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」，管理委員會之決議及區分所有人會議所為增、修規約之多數決議，其性質類似法律行為中之「合同行為」，自有民法前揭規定之適用。 (二)公寓條例第3條第8款規定「八、住戶：指公寓大廈之區分所 有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」，是原告反對系爭車位規定「車位不得轉售（租）予非本大廈住戶。」，主張不得限制其將系爭車位出租給非系爭社區住戶之人（見本院卷第39頁），此爭點繫諸系爭車位之法律性質及其應適用之法規，進而影響系爭車位規定是否違法而無效之結果，茲分析如下： 　1.內政部80年9月18日台內營字第8071337號函釋：「依建築法 第102條之1規定，建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間，按其性質應依土地登記規則第72條規定辦理所有權登記。」，上開函釋所指之土地登記規則第72條，迭經修正並為條號變更，現為第81條，而系爭房屋係於86年9月10日建築完成，並於86年11月5日辦理第一次登記（見調卷第21頁），是系爭房屋登記時係適用84年7月12日修正之土地登記規則第75條規定「區分所有建物之共同使用部分，應另編建號，單獨登記，並依左列規定辦理：一、同一建物所屬各種共同使用部分，除法令另有規定外，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外。二、區分所有建物共同使用部分僅建立標示部，及加附區分所有建物共同使用部分附表，其建號，應於各區分所有建物之所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。」，故於80年9月18日上開函釋以後取得建造執照之法定停車位應登記為區分所有建物之共用部分，僅於各區分所有建物之所有權狀中記明，不另發給所有權狀。經查，系爭車位乃登記於系爭房屋之建物謄本及建物所有權狀上之中共有部分：「文化段9654建號，權利範圍2/360（含停車位編號74，權利範圍2/360）」（見調卷第73頁；本院卷第103頁），可見係登記為區分所有建物之共用部分，僅於各區分所有建物之所有權狀中記明，不另發給所有權狀，依上開說明，系爭車位乃法定停車位，且為兩造所是認（見本院卷第92-93、108頁），堪以認定。 　2.公寓條例第3條第4、5款規定「四、共用部分：指公寓大廈 專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」，系爭車位固乃區分所有建物之共用部分，然上開建物所有權狀及謄本均登記為原告所有，核屬經約定供特定區分所有權人（即原告）使用，而屬約定專用部分（見本院卷第54頁），亦堪認定。是依公寓條例第9條第1項規定「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」、第23條「（第1項）有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。（第2項）規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。」，故規約得就系爭社區內之全部法定停車位（即共用部分，含屬於約定專用之系爭車位），針對使用主體、使用收益權等，以規約為特別約定。 　3.公寓條例第4條第2項規定「專有部分不得與其所屬建築物共 用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」、第58條第2項「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」。按建築法第102條之1規定：建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間。而區分所有建物內之法定防空避難設備或法定停車空間（如依建築技術規則建築設計施工編第59條設置之法定停車空間），均不得與主建物分離，應為區分所有建物全體所有權人所共有或合意由部分區分所有建物所有權人所共有（按：即法定停車位）。至關於建築物附設法定防空避難設備及法定停車空間以外之停車空間（如依建築技術規則建築設計施工編第59條之2規定增設之停車空間），即不受上開之限制。法定防空避難設備或法定停車空間係區分所有建物之共同使用部分，各共有人對該共同使用部分之設施，雖得依經濟目的，加以使用，但不得分割，且除法令另有規定外，應僅能隨同各相關區分所有建物移轉（參見土地登記規則第80條、原土地登記規則第72條第3、4款）（最高法院88年度台上字第327號裁判意旨參照）。內政部80年9月18日台內營字第8071337號函釋：「（一）區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。（二）前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間所有權登記，參照土地登記規則第72條規定辦理。（三）區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。」。可見屬共用部分之法定停車位，其移轉、處分權，依法本即受有上開應併同專有部分處分或單獨移轉予該區分所有建物之他區分所有權人之限制。 　4.民法第71條本文規定「法律行為，違反強制或禁止之規定者 ，無效。」、第72條「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」。又按區分所有建物共有部分之公共設施之使用，區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制，但其限制必需合於平等、比例原則，不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用（最高法院100年度台上字第1293號、103年度台上字第2247號判決意旨參照）。經查： 　　⑴由前述說明可知，系爭規約中之系爭管理辦法第四條（即 系爭車位規定）：「車位不得轉售（租）予非本大廈住戶。」（見本院卷第83頁），其中就「不得轉『售』予非本大廈住戶」部分，實乃前開法令規定之明文化，自屬合法。至於系爭車位規定「不得轉『租』予非本大廈住戶」部分，則屬公寓條例第9條第1項、第23條得以規約特別約定之範疇，亦於法有據。 　　⑵另就系爭車位規定之規範內容是否過度限制原告就系爭車 位所有權之行使，而違反比例原則顯失公平乙節，審酌包含系爭車位在內之系爭社區全部法定停車位，均乃該公寓大廈之共用部分，其本質乃全體區分所有權人各享有一定比例應有部分之共有物，僅以約定專用方式將各該法定車位分歸不同區分所有權人使用，故依其共有物之本質，本即排除非區分所有權人之使用，而系爭車位規定僅限制不得出租、出售給「住戶」以外之人，亦即已適度開放給非區分所有權人之承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者等「住戶」，顯未過度侵害原告之所有權。被告辯稱原告擬出租系爭車位之承租人並非系爭社區之住戶等語（見本院卷第54頁），依上開規約，自不得承租系爭車位。 　　⑶承上，又被告辯稱：系爭車位並無獨立之出入口，其人員 及車輛進出均需與社區全體住戶共同使用相同大門、電梯及車道，開放對住戶外人士租賃權之舉，勢必增加社區全體住戶必須承受之生命或財產不安全之風險，退萬步言，本社區總戶數258戶，法定停車位有165個，倘若本社區開放法定停車位予社區外不特定人士均得使用，等同非本社區進出人員最高可能超過1/2以上，無疑造成社區管理上之巨大困難，是以，為住戶安全及社區管理上之必要，確有限制不得租賃予住戶外之人士當有其必要性，此亦為社區住戶們共同確立系爭社區規約之立意等語（見本院卷第56-57頁），並提出與所述相符之系爭車位、與社區住戶共用電梯及大門之照片為憑（見本院卷第85-86頁），堪認以系爭車位並無獨立之出入口而需與社區全體住戶共同使用相同大門、電梯及車道而言，若將全部165個法定停車位均開放給非社區住戶之特定人士使用，勢必造成管理上之巨大困難，使全體社區住戶承受安全風險之疑慮，是系爭車位規定對系爭社區全體住戶一體適用，非單獨限制各別之區分所有權人，其目的係為維護社區內所有人員之出入、居住、環境品質及安全，具相當之公共利益，並無違反國家社會一般利益，即未違反公序良俗、誠信原則、比例原則，或有權利濫用之情形，不得依民法第72條規定認屬無效。是原告主張系爭車位規定過度限制其所有權之行使，尤其損及其收益權而無效，並無足採。 　5.至於原告援引臺灣高等法院90年度上字第1030號民事判決（ 下稱系爭另案），主張系爭車位規定限制出租、出售對象，應屬無效等語（見調卷第11-13頁），然系爭另案判決之停車位乃「獎勵停車位」，其設立及使用之法源依據、使用及處分方式均與法定停車位不同，簡言之，獎勵停車位設利目的本即「提供公眾使用」，亦即應出租或出借給不限於區分所有權人之任意第三人，顯與上述法定停車位係共用部分，依法係供區分所有權人共同使用，本質上顯有不同，故系爭另案判決與本案自無從比附援引，而無從為有利於原告之認定，附此敘明。 五、綜上所述，原告依公寓條例第4條第1項、民法第767條第1、 2項規定，請求：「確認捷和藍京公寓大廈管理委員會之捷和藍京大樓住戶規約之捷和藍京大樓停車場之管理維護㈠第四條『車位不得轉售（租）予非本大廈住戶』之規定無效。」，為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　劉容妤 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖宇軒