遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第3141號 原 告 陳阿蕊 訴訟代理人 謝國貞 被 告 許明國 訴訟代理人 林瑩萱 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年1月9日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告應給付原告新臺幣玖仟元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣玖仟元為原告預供擔 保後，得免為假執行。 　　事實及理由 一、原告主張：兩造於民國103年4月25日訂立房屋租賃契約，約 定被告自103年6月1日起向原告承租原告所有之門牌號碼新北市○○區○○街00巷0號1樓及同號地下層地下一樓房屋（下稱系爭房屋），原定租賃期限至106年5月31日止，每月租金新臺幣（下同）21,500元，押金43,000元，原定租賃期間屆滿後，被告仍為系爭房屋之使用收益，原告未表示反對之意思，視為以不定期限繼續租賃契約（下稱系爭租約），嗣原告之女訴外人謝如茵記帳士考試及格並領有記帳士證書，原告擬依土地法第100條第1款規定將系爭房屋收回供謝如茵開業使用，乃於113年5月14日以新莊幸福郵局存證號碼162號存證信函（下稱系爭信函）通知被告自113年7月1日終止系爭租約，並以113年11月27日補正狀、113年12月11日準備書狀（下合稱系爭書狀）繕本送達通知被告併依民法第450條第2項規定終止系爭租約，系爭租約既已終止，被告繼續占有系爭房屋即無法律上之原因，受有相當原租金額之不當得利，爰依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條規定及系爭租約，請求被告遷讓返還系爭房屋全部，及給付110年6月欠租9,000元，並自113年7月1日起按月給付不當得利21,500元等語。並聲明：被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，及給付9,000元，並自113年7月1日起至遷讓之日止，按月給付21,500元。 二、被告則以：110年6月間被告並未給付租金，嗣兩造於113年1 月合意109年7月至109年9月、110年6月至110年8月、111年6月至111年9月每月租金各減少3,000元，則110年6月原租金額21,500元扣除當月減租3,000元以及109年7月至109年9月3個月每月減租3,000元共9,000元後，被告僅需支付9,500元，已於113年1月18日如數匯付，並無欠租，又原告終止系爭租約不合法，被告拒絕遷讓返還，且仍按月支付租金，未有遲付拖欠等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、原告主張兩造於103年4月25日訂立房屋租賃契約，約定被告 自103年6月1日起向原告承租原告所有之系爭房屋，原定租賃期限至106年5月31日止，每月租金21,500元，押金43,000元，原定租賃期間屆滿後，被告仍為系爭房屋之使用收益，原告未表示反對之意思，視為以不定期限繼續系爭租約，嗣原告於113年5月14日以系爭信函通知被告自113年7月1日終止系爭租約，經被告於113年5月15日收受該函，原告並以系爭書狀繕本送達通知被告除依土地法第100條第1款終止系爭租約外併依民法第450條第2項規定系爭租約，被告於113年12月10日、113年12月24日收受系爭書狀繕本等事實，有系爭房屋謄本、房屋租賃契約、系爭信函暨郵件收件回執、系爭書狀暨本院送達證書可稽（見重簡卷第51頁第53頁、第13頁至第24頁、本院卷第39頁至第51頁、第61頁至第85頁），且為被告所不爭執（見本院卷第96頁），堪信為真實。 四、本院之判斷： 　㈠原告請求欠租9,000元有無理由？ 　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。又請求履行債務之訴，若被告自認原告所主張債權發生原因之事實，但主張該債權已因清償、債務減免等事由而消滅，則就該債權消滅之事由，應由被告負舉證之責任。而承租人應依約定日期，支付租金，為民法第439條前段所明定。 　⒉兩造均不爭執110年6月原租金額為21,500元，嗣因新冠疫情 ，經原告同意減租3,000元後，110年6月租金減為18,500元，被告於113年1月18日匯付之9,500元，仍欠9,000元租金未付，被告雖另以原告於113年間同意109年7月至109年9月每月租金各減租3,000元共9,000元，經扣抵該9,000元後，110年6月已無欠租云云置辯，則為原告所否認，被告亦未舉證以實其說，自難採憑，從而，原告依系爭租約，請求被告給付欠租9,000元，洵屬有據。 　㈡原告依土地法第100條第1款規定終止系爭租約有無理由？ 　⒈按土地法第100條第1款所謂收回自住，係指客觀上有收回自 住之正當理由及必要，並能為相當之證明者為限，不以主觀情事發生為已足（最高法院111年度台上字第1754號判決參照）。且不定期之房屋租賃，出租人有收回自住之必要者，依土地法第100條第1款規定，得終止租賃契約，收回自住。而所謂收回自住，非僅限於收回供自己居住之用，並包含收回以供自己營業之使用者在內。且不限於收回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者在內（最高法院83年度台上字第1942號判決參照）。而稱家者，謂以永久共同生活為目的而同居之親屬團體。同家之人，除家長外，均為家屬。雖非親屬，而以永久共同生活為目的同居一家者，視為家屬，民法第1122條、第1123條第2、3項亦有明定。 　⒉系爭租約為不定期限之房屋租賃，原告依土地法第100條第1 款規定終止系爭租約，自應就客觀上有收回自住之正當理由及必要為相當之證明。 　⒊原告與配偶現共同居住於新北市新莊區中正路，有可供居住 之處所，而謝如茵並未與之共同居住，係另居住於新北市新莊區榮華路，為原告所自承（見本院卷第63頁），謝如茵顯非與原告共同生活並同居之家屬，則原告收回系爭房屋為供謝如茵營業使用，與土地法第100條第1款規定不符，其依土地法第100條第1款規定終止系爭租約，自非適法。 　㈢原告依民法第450條第2項規定終止系爭租約有無理由？ 　⒈按民法第450條第2項固規定未定期限之租賃，各當事人得隨 時終止契約，然此係就一般之租賃而言；在不定期限之房屋租賃，依土地法第100條之特別規定，及司法院36年院解字第3849號解釋意旨，非有土地法第100條所定各款情形之一者，出租人不得收回房屋，排除民法第450條第2項之適用（最高法院88年度台再字第71號判決參照）。又租賃契約依民法第451條規定更新為不定期限租賃關係後，未經合法終止契約，租賃關係自仍存續。而不定期限之房屋租賃，非有土地法第100條所定各款情形之一者，出租人不得終止租賃契約，收回房屋（最高法院109年度台上字第109號判決參照）。 　⒉系爭租約為不定期限之房屋租賃，非有土地法第100條所定各 款情形之一者，出租人不得終止租賃契約，排除民法第450條第2項之適用，自不容原告依民法第450條第2項規定終止系爭租約。 　㈣原告請求遷讓返還系爭房屋並給付不當得利有無理由？ 　　原告依土地法第100條第1款、民法第450條第2項終止系爭租 約既非適法，系爭租約未經合法終止，兩造間就系爭房屋之不定期租賃關係依仍存續，被告占有系爭房屋即非無權占有，而有系爭租約之法律上之原因，從而，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋全部，並自113年7月1日起按月給付不當得利21,500元，非屬正當。 五、綜上所述，原告依系爭租約，請求被告給付9,000元，為有 理由，其另依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋全部，並自113年7月1日起至遷讓之日止，按月給付21,500元，為無理由，應予駁回。 六、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條 第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，被告就原告勝訴部分陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當擔保金額宣告之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌 後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。 據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文 。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　陳佳君 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林正薇