確認租賃關係存在等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第3215號 原 告 黃威閎 訴訟代理人 林永頌律師 章懿心律師 被 告 國家住宅及都市更新中心 法定代理人 花敬群 訴訟代理人 詹佩珺 上列當事人間請求確認租賃關係存在等事件，經本院於民國114 年2月14日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張：原告前於民國109年11月16日向被告申請承租林 口世大運選手村社會住宅房屋，其後選定租賃新北市○○區○○○路○段000號4樓之6房屋(下稱系爭社宅) ，並於109年11月30日簽訂系爭社宅房屋租賃契約書（下稱系爭租約）與公證書（下稱系爭公證書），約定租期自109 年12 月1日起至112 年11 月30日止，系爭公證書並載明承租人即原告需於期限屆滿交還系爭社宅，如不履行應逕送強制執行之旨。嗣於系爭租約存續期間之111年1月至5月間，原告因受到疫情影響業績，致欠繳111年2月至4月之租金，原告遂遞交紓困租金分期申請書，經被告同意後，原告已依約全數繳納完畢。而於系爭租約期限112年11月30日屆至前，原告父親於112年10月20日主動詢問是否可續約遭拒，同日原告父親即撰寫意見交流表，要求被告正式行文說明不續約原因，被告則於112年10月27日函知原告略以：因原告111年2月至4月欠繳租金遭扣點達27點，依約扣點達15點無法再申請續約云云，拒絕原告續租申請，然依林口世大運選手村社會住宅住戶管理規則（下稱系爭住戶管理規則）第3條第1款、第7條第2項第2款可知，承租戶無未如期繳納租金時，被告應先發函警告或勸導後始得執行扣點，另依系爭租約第15條規定，警告之意思表示應以郵寄或甲方自行投遞之方式為之，而被告於111年4月1日、5月3日執行扣點9點、18點，有扣點程序送達不合法、計算方式不符合系爭管理規則等違誤，故原告扣點根本未達15點，且原告於112年10月20日申請續租時，應屬住宅法第4條所稱「經濟或社會弱勢身分」，符合社會住宅承租資格，自有續租之資格，原告既已於112年10月20日向被告申請續租，被告自應予同意，故兩造間就系爭社宅之租賃關係存在。詎被告竟於113 年間持系爭公證書為執行名義，以系爭租約租期屆滿為由，聲請本院民事執行處對原告為返還系爭社宅之強制執行 ，經本院113年司執字第144408號返還房屋等強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理在案，然因兩造就系爭社宅有租賃關係存在，業如前述，爰依法提起本件確認之訴，並依強制執行法第14條第2項請求撤銷系爭執行事件之強制執行程序等語。其聲明為：㈠確認原告與被告間就系爭社宅之租賃關係存在。㈡系爭執行事件之強制執行程序應予撤銷。 二、被告辯稱：原告前於109年11月30日與被告簽訂系爭租約承 租系爭社宅，依系爭住戶管理規則第3條第1款規定，承租戶未依租賃契約約定如期繳清租金經警告或勸導未經改善，得按次數進行扣點，該規則第7條3項第1款並規定，承租戶於租賃契約到期時之扣點累計達15點以上不得申請承租本社宅，因原告於租賃期間有未依期限遲延或欠繳租金情事，經被告向原告多次催繳而未完全改善，致累積扣點達27點，構成不得再申請承租社會住宅之事由。況於系爭租約到期前原告並未依系爭租約第18條第9款提出續租之申請，且於112年11月30日系爭租約到期後，雙方迄未合意就系爭社宅訂立新租賃契約，是兩造就系爭社宅未存在租賃關係，原告主張為無理由等語，並聲明：原告之訴駁回。 三、查，原告主張其於109年11月間向被告承租系爭社宅，並於1 09年11 月30日簽訂系爭租約書與系爭公證書，約定租期自109 年12 月1日起至112 年11 月30日止，系爭公證書內容載明承租人即原告需於期限屆滿交還系爭社宅，如不履行應逕送強制執行之旨。其後被告於113 年間持系爭公證書為執行名義，以系爭租約租期屆滿為由，向本院民事執行處聲請對原告強制執行返還系爭房屋，經本院以系爭執行事件受理中等事實，有原告所提系爭租約、系爭公證書在卷可稽（見本院卷第43頁至第51頁、第57頁），並為被告所不爭執，復經本院調閱系爭執行事件卷宗查核屬實，自堪信為真實。惟原告主張其於112年10月20日向被告申請續租時，仍符合社會住宅之承租資格，且於系爭租約期間遭扣點根本未達系爭住戶管理規則第7條第3項第1款所定累計達15點以上情形，自有續租資格，被告應同意原告續租之申請，故兩造間就系爭社宅應有租賃關係存在乙節，為被告所否認，並以前詞置辯。 四、本院之判斷： 　㈠兩造間就系爭社宅之租期已於112年11月30日屆至為原告所自承，其雖主張其於112年10月20日向被告申請續租時，因仍符合社會住宅之承租資格，且未有系爭住戶管理規則第7條第3項第1款所定情形，自有續租資格，被告應同意原告續租之申請，故兩造間就系爭社宅有租賃關係存在云云，惟原告所稱其於112年10月20日有向被告申請續租乙事，無非以系爭租約期限屆至前，其父於112年10月20日主動詢問是否可續約遭拒，同日其父即撰寫意見交流表，要求被告正式行文說明不續約原因為據（見本院卷第11頁），然依系爭租約第18條第8款規定：「乙方（即承租人）於租賃期限屆滿時仍符合承租資格者，得於租賃期限屆滿三十日前，檢附規定之申請文件，以書面申請續租，屆期未申請或申請未獲核准者，其租賃關係於租賃期限屆滿時消滅」（見本院卷第48頁），可見雙方已約定續約之申請為要式行為，未完成此行為，難謂有提出申請。而觀諸被告依原告聲請提出之原告所稱係其於112年10月20日透過其父向被告表達欲續租系爭社宅意願之意見交流表，該交流表內容僅記載：「請附上不續約通知函以便因應。要求要有無法續約公文函再連同退租申請書一併辦理」（見本院卷第231頁），實難認該意見交流表為原告申請續租之書面。原告既未於租賃期限屆滿30日前提出書面申請續租，兩造間就系爭社宅之租賃關係即於112年11月30日租期屆滿時消滅，且兩造迄未就系爭社宅另訂有新租賃契約，是原告請求確認兩造就系爭社宅之租賃關係存在，洵非有據。 　㈡兩造間就系爭社宅之租賃關係已因租期屆滿且未續租而不存 在，業經認定如前，系爭公證書既有約定租期屆滿未交還房屋承租人逕受強制執行之旨，則被告以系爭公證書為執行名義，對原告聲請強制執行，顯無任何消滅或妨礙執行名義請求權之事由存在，是原告依強制執行法第14條第1 項規定，請求撤銷系爭執行事件之強制執行程序，亦屬無據。 五、從而，原告請求確認兩造間就系爭社宅之租賃關係存在，並 依強制執行法第14條第1 項規定，請求撤銷系爭執行事件之強制執行程序，為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經 本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　古秋菊 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉馥瑄