返還租賃房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第3864號 原 告 王陳色卿 被 告 林宣慧 上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國114年3月 11日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0號6樓之3房屋騰空遷讓 返還予原告。 二、被告應給付原告新臺幣194,856元，及自民國114年2月26日 起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利新臺幣25,000元。 三、原告其餘之訴駁回。 四、訴訟費用由被告負擔百分之92，餘由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序部分 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。查，本件原告原起訴聲明為：㈠被告應將坐落於新北市○○區○○路0號6樓之3房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還予原告，及給付租金新臺幣（下同）5萬元。㈡被告應給付管理費35,222元（見本院板橋簡易庭113年度板簡字第2475號卷【下稱板簡卷】第11頁）。嗣原告於114年2月10日言詞辯論其日變更聲明為：㈠被告應將系爭房屋全部遷讓返還予原告。㈡被告應自租約終止日即114年2月26日（收受當日開庭筆錄後7日）起至遷讓之日止，按月給付租金25,000元。㈢被告應給付原告管理費44,856元，及自113年7月起至114年1月止之租金175,000元（見本院卷第79頁）。經核原告請求基礎事實俱屬同一，且為擴張本件應受判決事項之聲明，核與上開規定相符，應予准許。 貳、實體方面：　　 一、原告主張： 　　被告於111年9月10日向原告承租系爭房屋，租期為3年，即1 11年9月10日起至114年9月9日止，每月租金25,000元，於每月10日給付，押金5萬元，另約定管理費由被告自行繳納，並簽訂租賃契約(下稱系爭租約)。然被告自113年7月起未依約繳納租金，又押租金於113年6月前扣完，被告已積欠租金逾2月以上，且被告亦未繳納系爭房屋管理費共44,856元（111年9至12月6,408元；112年1至6月、7至12月各9,612元；113年1至3月、4至6月各4,806元、7至12月9,612元），已由原告先行代繳；原告以114年2月10日言詞辯論期日當庭對被告為催告給付租金及終止系爭租約之意思表示，如未於當日筆錄送達7日內清償則不另通知終止而逕生終止租約效力，被告已於114年2月18日收受上開筆錄，惟迄自本件言詞辯論終結仍未給付租金，系爭租約已告終止，被告應返還系爭房屋。又被告自113年7月起至114年1月共積欠租金175,000元，以及積欠代墊之管理費44,856元，是被告應給付原告積欠租金175,000元，以及積欠代墊之管理費44,856元，暨系爭租約終止後仍占有系爭房屋之不當得利。爰依系爭租約、民法第455條、767條、179條之規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部遷讓返還予原告。㈡被告應自租約終止日即114年2月26日（收受當日開庭筆錄後7日）起至遷讓之日止，按月給付租金25,000元。㈢被告應給付原告管理費44,856元，及自113年7月起至114年1月止之租金175,000元。 二、被告則以：　　 　　被告於113年7月19日最後一次繳納租金，拒絕給付租金之原 因係因原告不願意提出系爭房屋土地建物所有權狀，待被告找到工作後會繳納積欠之租金；押金部分已由112年7月13日到8月12日、112年10月13日到11月12日之房租扣除。惟就管理費部分，原告未經被告同意即於系爭租約載明承租方須繳納管理費等文字，但被告未簽章等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。 三、原告主張其出租系爭房屋予被告，租期為3年，即111年9月1 0日起至114年9月9日止，每月租金25,000元，於每月10日給付，押金5萬元。押租金於113年6月前已扣抵完畢，被告自113年7月即未繳納房租，屢經催告仍未繳納；系爭房屋111年9月至113年之管理費均由原告繳納乙情，業據其提出系爭租約、建物登記第一類登記謄本、管理費繳納收據、原告郵局帳戶存摺影本及交易明細、存證信函等件為證（見板簡卷第13至23頁、本院卷第13至23頁、第53至75頁、卷附證物袋），且為被告所不爭執，堪信原告上開主張為真實。 四、原告復主張被告自113年7月後即未繳納房租，原告以114年2 月10日言詞辯論期日之筆錄對被告為催告給付租金及終止系爭租約之意思表示，系爭租約已告終止，被告應遷讓返還系爭房屋，及給付積欠租金、代墊管理費以及相當於租金之不當得利等情，為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠原告請求被告遷讓返還系爭房屋有無理由？㈡如認有理由，原告請求被告給付積欠租金及租約終止後相當於租金之不當得利，有無理由？㈢原告請求被告給付系爭房屋管理費，有無理由？ 　㈠原告請求被告遷讓返還系爭房屋有無理由？ 　⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。查，被告負有依系爭租約條件按月給付原告租金25,000元之義務，惟被告自113年7月起未依約給付租金，且押租金早於112年間即已扣抵租金完畢乙節，為被告自承在卷(見本院卷第91頁)，則迄至114年2月10日言詞辯論期日，已積欠租金達6個月共150,000元(113年7月13日至114年1月13日)，積欠之租金已達2個月以上，原告遂於本院114年2月10日言詞辯論期日當庭為催告給付租金及終止系爭租約之意思表示，如未於當日筆錄送達7日內清償則不另通知終止而逕生終止租約效力（見本院卷第80頁），該次筆錄並於114年2月18日送達被告本人（見本院卷第83頁之送達證書），被告迄至本件言詞辯論終結仍未繳付租金，是系爭租約已於被告收受該次筆錄後7日即114年2月25日終止。從而，系爭租約應已於114年2月25日合法終止，被告繼續占用系爭房屋即成無權占有。是原告依系爭租約之約定請求被告遷讓返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。 　⒉被告雖抗辯因原告不願意提出系爭房屋土地建物所有權狀故 而未繳納租金等語。然出租人本不負有提出建物、土地所有權狀正本之義務，被告依此抗辯為拒絕繳納租金之事由，自無足採。 　㈡如認有理由，原告請求被告給付積欠租金及租約終止後相當 於租金之不當得利，有無理由？ 　　依系爭租約第3 條約定：「租金每個月25,000元，乙方（即 被告）不得藉任何理由拖延或拒納(電燈費及自來水費另計)。」；再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文；又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。查，被告迄至114年2月10日言詞辯論期日，已積欠租金達6個月共150,000元，已如前開認定，又系爭租約已於114年2月25日終止，已如上述，被告既未於系爭租約終止時即返還系爭房屋，則被告於翌日起即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害。而被告向原告承租系爭房屋之租金每月為25,000元，已如前述，自堪認此租金額即為被告使用系爭房屋每月所受之利益，並為原告所受無法使用收益之損害，則原告請求被告給付積欠之租金150,000元，及自114年2月26日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利25,000元予原告之範圍內，為有理由，自應准許。逾此範圍，則屬無據，應予駁回。 　㈢原告請求被告給付系爭房屋管理費，有無理由？ 　⒈依系爭租約第3 條後段約定：「……管理費(另外)由承租方 　　負擔」，是被告依約應負擔管理費。而原告已墊付系爭房屋 之管理費共44,856元（111年9至12月6,408元；112年1至6月、7至12月各9,612元；113年1至3月、4至6月各4,806元、7至12月9,612元），業據其提出收據為證(見證物袋)，是原告請求被告給付代墊之管理費44,856元，則屬有據，應予准許。 　⒉被告雖辯稱其未同意管理費由其負擔等語。然由承租人負擔 管理費之文句清楚載明於系爭租約，被告自難諉為不知，且系爭租約111年9月即已簽署，果若被告認其無同意為此等約定，本應即刻提出異議而非使用系爭房屋逾2年之久後卻反稱無繳納義務。此外，被告亦未能證明原告有何乘被告之急迫、輕率或無經驗而為上開約定之情事，從而被告辯稱系爭租約約定由被告負擔管理費之約定為無效，應非可採。 五、綜上所述，本件系爭租約既已於114年2月25日終止，被告仍 無權占有系爭房屋，則原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付積欠租金150,000元及管理費44,856元，及自114年2月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利25,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　陳幽蘭 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　李奇翰