給付居間報酬

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第572號 原 告 林欣怡 訴訟代理人 張慶林律師 被 告 羅政義 訴訟代理人 袁秀慧律師 上列當事人間請求給付居間報酬事件，經本院於民國113年11月7 日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應給付原告新臺幣558,395元，及自民國113年1月20日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息。 原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由被告負擔76％，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣186,132元為被告供擔保後，得假 執行。但被告以新臺幣558,395元為原告預供擔保，得免為假執 行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262條第1項、第2項、第4項定有明文。查原告起訴聲明為：㈠被告應給付原告新臺幣(下同)223萬3,578元，及自民國112年12月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。(見本院卷一第15頁)；嗣於113年7月26日言詞辯論期日撤回對被告羅士期、羅兩全、羅世宗、羅義芳、羅聰明、陳羅月娥、盧煥文、盧盈瑋、盧姿穎之起訴，並變更聲明第一項為：被告羅政義應給付原告73萬元，及自112年12月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。(見本院卷一第341頁），而被告羅士期、羅兩全、羅世宗、羅義芳、羅聰明、陳羅月娥、盧煥文、盧盈瑋、盧姿穎並未為本案言詞辯論，自毋庸取得上開被告之同意，原告撤回除被告羅政義以外之人之訴及減縮訴之聲明，應予准許。 貳、實體方面：　　 一、原告起訴主張： 　㈠被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信（羅忠信已於112年8 月9日死亡）係新北市○○區○○段000○000地號土地（權利範圍1/1，總面積2677.12半方公尺，約莫：809.82坪，下稱415地號土地、419地號土地）之共有人，被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信於112年5月12日共同專任委託原告自112年5月12日起至112年5月22日止，以銷售單價(不低於)每坪新臺幣（下同）10萬元之出售條件，媒介居間415、419地號土地之買主，並與原告簽訂不動產買賣委託契約書（按契約書為一式五份，然兩造合意僅於其中一份契約書上簽名，並由原告收執，下稱系爭居間契約，原證 1），約定：「五、甲方（即被告）實拿土地銷售總價捌仟零玖拾捌萬貳仟元整（80,982,000元整），超過土地銷售總價之價金做為乙方（即原告）之傭金報酬及費用支出，甲方不負擔土地增值稅。土地出售完成，甲方需支付乙方土地傭金報酬。六、甲方須取得南園段419地號之農用證明，若甲方不履行義務，乙方無條件取得超過土地銷售總價之傭金，土地增值稅由甲方負擔乙方不負擔。」。嗣羅忠信業於112年8月9日死亡，由羅世宗、羅義芳、羅聰明、陳羅月娥、盧煥文、盧盈瑋、盧姿穎等七人繼承。 　㈡原告於專任委託期間，洽得買主即訴外人李文聖、王祥榮、 廖克志等人願以1億0,041萬7,680元（即每坪售價12.4萬元，計算式：100,417,680元÷809.82坪＝124,000元）之金額購買415、419地號土地，期間雖因歸責於被告之細故事項致415、419地號土地買賣期程延宕，惟在原告致力於多方協調，以及被告主動放棄申請419地號土地之農用證明之下，買賣雙方終於112年6月5日簽訂415、419地號土地之不動產買賣契約（原證2，下稱系爭買賣契約），又於112年10月12日簽訂系爭買賣契約之補充協議書（原證3），買賣雙方並於112年11月14日完成點交及產權移轉等事宜，同日被告亦獲取415、419地號土地銷售總價8,0982,000元（原證4）。 　㈢基上，415、419地號土地已出售完成，則被告即應依系爭居 間契約第5條後段約定，給付原告居間傭金報酬623萬3,578元（計算式詳本院卷一第19、21頁《表一》），惟被告僅於112年11月16日共計匯款400萬元予原告獨資設立之力綺土地開發有限公司之聯邦銀行（帳號：000000000000000）帳戶內（原證5，下稱「0705帳戶」），尚有尾款223萬3,578元尚未給付（計算式：6,233,578-4,000,000＝2,233,578）。 　㈣是原告委託張慶林律師事務所於112年12月15日以慶林字0000 000CCL001號律師函（下稱系爭律師函），催促被告於文到五日內將尾款223萬3,578元匯至「0705帳戶」內（原證6），被告羅士期、羅兩全及羅忠信之繼承人，業於113年2月17日與原告以「個別匯款50萬元」之方式達成和解（原證14）。然被告羅政義於112年12月18日收受系爭律師函（詳原證6），至今仍置若罔聞，故被告羅政義自同年月23日起即屬給付遲延，原告自得依約請求被告給付居間報酬尾款73萬元（計算式：2,233,578-1,500,000＝733,578）及自112年12月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。爰依民法第565條、第568條第1項、系爭居間契約第5條後段，提起本件訴訟。 　㈤對於被告抗辯則以： 　1.對於被告抗辯原告未就買賣標的之不動產製作不動產說明書 ，並查詢農地是否經套繪，致415地號是否有申請農舍一事有後續諸多糾紛，已喪失專業有違調查義務在先云云： 　⑴然查，於兩造簽訂系爭居間契約前，原告即曾以口頭詢問被 告：「415、419地號土地是否有申請農舍（按此會影響買家之售買意願）？」，被告係回覆：「沒有。」，原告並分別於112年3月9日、4 月12日申請415、419地號之土地登記第二類謄本及地籍圖謄本（原證7），依該謄本上記載地上建物分別為「共0棟」及「（空白）」，則原告依該謄本所示之資料，堪信415、419地號土地上並無任何建物、農舍之登記，且已為合理之查證。 　⑵又於買賣雙方112年6月5日簽約當時，買方與賣方（即被告） 再次確認：「415、419地號土地是否有申請農舍？」，被告仍然回覆「沒有」，此有買方委託律師代為寄發之板橋文化路郵局1004號存證信函可稽（見被證2附件第4頁）。嗣於買賣雙方簽訂系爭買賣契約後，特約地政士辦理土地過戶期間，原告經該特約地政士通知，乃向被告詢問：「415地號土地有申請農舍嗎？還是土地拿去別塊農地申請農舍？」，當時被告亦係回覆：「沒有」。直至原告將新北市樹林區公所函文提示與被告知悉後，被告方以「公所承辦人羅翊方小姐公出暫時無法答覆」等語回應。後於112年8月7日又稱「係訴外人林炳坤擅以415地號土地去申請農金，此案已過法律追訴期，被告悉數不知。既然買賣合約書已簽訂那就按合約程序辦理吧！」云云（原證10）。 　⑶惟查，農地共有欲申請農舍興建，應取得全體共有人之同意 並訂有分管契約，基此被告上開所陳「悉數不知」，顯為卸責之詞，不足為信。 　2.對於被告抗辯原告為取得本伴土地買賣仲介費用，於112年1 0月12日以補充協議書約定以土地現況點交，使被告無時間完成419地號土地農用證明申請，也使被告客觀上無法於租賃關係結束後清理地上物以申請農地農用證明云云： 　⑴兩造於112年5月12日簽訂系爭居間契約後，於同年月22日成 立「南園段415、419交易訊息」line群組，當日原告即向被告提醒「419地號土地之農用證明期限是六個月，可以提早完成，超過會有違約問題」，並建議「先申請419地號土地之建鑑界，再請承租戶拆除，以確保農用證明能順利申請」；於同年月24日通知被告「買家確定於112年6月5日進行簽約，如有任何問題地主（即被告）均可提出討論」；又於同年月27日再次詢問被告關於419地號土地申請農用證明乙事，並提醒「六個月內完成419地號土地農用證明是自112年6月5日（簽約日）起算，並非（租約到期日）112年7月18日起算」。 　⑵承上，112年5月30日，被告對於價金給付之方式、數額有疑 問，原告亦如實轉達於賣買雙方，終合意「定金800萬轉成第一期、定金日期為112年6月5日、415地號土地會先讓被告過戶領錢、419 地號等（完成農用證明）退稅後再讓被告領錢」，惟被告不知為何原故就分期價款進入履保帳戶程序一再提出質疑（原證8）。 　⑶直至買賣雙方預定之簽約日（即112年6月5日），被告羅政義 之女兒明言：「伊們知道（419地號）無法取得農用證明，就是用賣方（即被告）支付，伊們不想要拖六、七個月，想要趕快把這個案子在一個半月內結束，土增稅伊們會付，雖然少賺，但至少不用等六個月。」等語（原證9），可知被告早在買賣雙方簽約之前，即明言其主動放棄419地號土地農用證明之申請，何來「原告為取得本伴土地買賣仲介費用，於112年10月12日以補充協議書約定以土地現況點交，使被告無時間完成419地號土地農用證明申請，也使被告客觀上無法於租賃關係結束後清理地上物以申請農地農用證明。」之情事。 　3.又查，買方原依約於112年9月5日以前要付清價款，惟被告 羅政義卻在112年8月25日故意向新北市樹林地政事務所就415、419地號土地買賣移轉登記事宜提出異議（原證11），致該過戶程序被迫停止，買方隨於同年月31日以台北古亭郵局894號存證信函催促被告於5日內履行契約，否則將解除契約（原證12）。 　4.承上，原告為買賣雙方交易之圓滿，居中協調（原證13）， 買賣雙方乃在各自委託律師之交涉下，於112年10月12日另以補充協議書約定415、419地號土地均以現況點交，且買方不得主張瑕疵擔保責任，亦不得主張減少價金、損害賠償或違約金（詳見原證3）等節，可見415、419地號土地買賣事宜延宕至112年11月15日始完成，顯非歸責於原告事由。 　5.承前，後續買賣雙方則依112年10月12日補充協議書進行415 、419地號土地之相關點交事宜，終於112年11月14日完成土地點交、產權移轉及價金交付，是縱因買賣雙方在產權移轉過程有所變更，然原告亦有協商買賣雙方，並進行意見的溝通，亦係原告本於居間契約，應為之適當處理，應堪認原告已善盡其居間之義務，亦不影響被告與訴外人就415、419地號土地之不動產買賣，確為原告居間完成之認定，揆諸前開實務，被告自應依約履行給付原告超過土地銷售總價之價金為做居間報酬。被告主張「原告身為居間人，其為本件所付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，實屬為數過鉅而有失客觀公平性，爰請鈞院依民法第572 條酌減本件之報酬。」云云，顯無理由。 　6.末查，被告雖據被證13「不動產點交暨價金履約保證結案單 （賣方）」，主張扣除增土地值稅金1,525萬5,664元（415地號土地增值稅1,320萬2,102元、419地號土地增值稅205萬3,562元，合計1,525萬5,664元，見原證15）、系爭居間契約第5條「被告實拿8,098萬32,000元」約定，原告可得傭金為418萬0,016元云云。 　⑴惟依系爭居間契約第6後段約定，419地號因被告未取得農用 證明，該土地增值稅應由被告負擔，已如前述。則依被證13「不動產點交暨價金履約保證結案單（賣方）」所載關於土地增值稅1,525 萬5,664元，其中419地號之土地增值稅205萬3,562元，顯然係由原告應得之傭金先行自該履保帳戶扣除代墊，並非由被告支付之，被告自應返還由原告傭金代墊之419地號土地增值稅205萬3,562元。易言之，原告應得之傭金為623萬3,578元（計算式：4,180,016＋2,053,562＝6,233,578），亦即《表一》計算傭金報酬之總合無訛。 　⑵基上，扣除被告於112年11月16日匯款400萬元及被告羅士期 、羅兩全及羅忠信之繼承人於113年2月17日與原告以達成「個別匯款50萬元」，共計150萬元之和解款項，本件剩餘傭金報酬73萬3,578 元（計算式：6,233,578-4,000,000-1,500,000＝733578），自應由被告羅政義負擔，被告羅政義竟持被告羅士期、羅兩全及羅忠信之繼承人與原告間和解之結果，主張「原告就本件地買賣已經取得550萬元傭金，原告於本件土地仲介金額已超過規定之實際成交價金百分之六。」，又謂「因原告未察致辦理進度受影響而延宕至112年11月15日始完成買賣，共計遲延給付70天，以年利率百分之五計算利息約776,540元之損失」，認為原告不應受有高額之仲介報酬，已然違反誠信原則，不足採信。 　㈥並聲明：1.被告羅政義應給付原告73萬元，及自112年12月23 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。2.原告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： 　㈠本件原告以展祈土地開有限公司名片（被證一）向被告等人 主動招攬仲介生意，名片上載明農地買賣，使被告誤信其為依不動產紀業管理條例登記有案之業者，而與原告簽署系爭居間契約。詎料，被告在原告之安排下，與本件土地之買方簽下系爭買賣契約後，竟收到買方以存證信函表示，南園段415地號土地於81 年間已作為81農建字第011 號農舍執照使用而屬法定空地，主張被告違約，致被告於履約過程中，險遭買方告訴詐欺取財及請求損害賠償，有112年8月10日板橋文化路郵局存證號碼 001004 存證信函（被證二）可證。實務上，主管機關為避免一塊土地被使用二次，都會在建築執照以及地籍套繪圖上分別樣示，因此熟悉土地買賣作業之人，必定知道應先查詢土地是否有遭建築套繪管制。在內政部所頒之「不動產說明書應記載及不得記載事項」中，關於土地之規定即有「是否屬不得興建農舍或已提供興建農舍之農業用地，若是，應敘明其使用管制情形（非屬農業用地者免記載）。」，有資料（被證三）可稽。原告既主張其為土地開發、農地買賣等為業之專業公司，依民法第567條之規定，就關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，本即有調查之義務，原告竟未就買賣標的之不動產製作不動產說明書，並查詢農地是否經套繪，415地號是否有申請農舍致生後續諸多糾紛，已喪失專業有違調查義務在先。本件不動產買賣既已委託原告處理，則因415地號之農舍登記情形所生之爭議及時間延宕，實與原告專業不足有關，其僅單憑詢問被告等人，卻未進一步確認查證，致延宕本件履約，顯然不符土地仲介之專業表現。 　㈡又南園段419地號土地，雙方約定被告須取得農用證明，否則 土地增值稅由被告負擔，而該土地在111年時已由被告出租予訴外人林軍瀚，租約至112年7月18日止，有土地租赁契約書（被證四）可證。土地上有承租人所搭建之鐵皮，並放置機械及雜物，明顯非屬農地農用，如果要取得農用證明必須待租期屆至，被告取回土地後方能進行申請，又申請後所需處理時間，依新北市政府之資料所示為一個月。被告於112年6月5日與買方簽訂不動產買賣契約後，本即待租約到期收回辦理取得農用證明，依約於同年9月5日前完成買賣履約，卻因為前述南園段415地號土地有遭套繪管制乙事，買賣雙方發生履約之爭議。直到同年8月24日時買方仍以被告有涉嫌詐欺、妨害名譽及瑕疵擔保責任等，主張將依法另訴處理，有台北古亭存證號碼000871存證信函（被證五）可證。 　㈢前述買賣雙方之爭議原委，原告均知之甚詳。然原告為其能 取得本件土地買賣仲介費用之故，於112年10月12日以補充協議書約定以土地現況點交，一方面買方不向被告主張土地有地籍套繪或其他瑕疵擔保責任，也不據以主張減少買賣價金、損害賠償或任何違約金責任，一方面要求被告同意在補充協議書簽訂後三個工作日內向新北市樹林地政事務所撒回土地所有權移轉登記異議案件，使本件土地能辦理移轉登記。如此，依補充協議書之約定，使被告無法有時間去完成南園段419地號土地農用證明之申請，且現況點交之結果，也使被告無法於租賃關係結束後清理土地上之物件以恢復得申請農地農用之土地情形，原告此舉使被告客觀上無法申請農用證明。 　㈣依不動產買賣委託契約書第三條約定，就系爭415、419地號 土地，係以銷售單價一坪10萬元整對外尋求買家，且第五條約定被告不負擔土地增值稅，被告之本意即為實拿80,982,000元。土地增值稅之給付在約定時本就是由價金去支付，扣除被告要求實拿金額後，剩餘之價金才做為原告傭金報酬及費用支出。而雙方另就南園段419地號約定被告須取得農用證明，否則土地增值稅將由被告負擔，顯然與前述意旨相違，對被告並無任何利益，反之農用證明之取得與否對原告的傭金取得並無任何影響。是故，原告為解決因其過失，未查明本件土地套繪問題而引起之買賣雙方爭議，原告以現況點交、壓縮被告履約時間，使被告客觀上無法取得農用證明，而需負擔南園段419地號之土地增值税。依不動產買賣委托契約書第五條之本意：被告絕無可能同意負擔土地增值稅，更何來主動放棄申請農用證明。 　㈤原告於履約過程中，除有未查明本件土地是否套繪管制問題 ，導致被告險遭他人起訴，明顯有過失，另外，為促使本件買賣能成立，原告在解決買賣雙方之爭議時，用犧牲被告利益以維護自己取得報酬不變之方式，亦有違反善良管理人之注意義務。原告身為居間人，其為本件所付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，實屬為數過鉅而有失客觀公平性，故爰請鈞院依民法第572條酌減本件之報酬。 　㈥況參諸專業之不動產仲介經紀業之相關規定，「不動產經紀 業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金」，不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條訂有明文，且此一報酬標準為收費之最高上限。復依提案日期為107年4月10日之「不動產經紀業管理條例」第12、19、20 條條文修正草案說明（被證十一）所示：「一、內政部訂定不動產仲介經紀業報酬計收標準規定，雖明定不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。惟施行迄今已逾17年，仲介經紀業者多已形成按成交價金向賣方收取百分之四、買方收取百分之一至百分之二服務報酬不成文行規。二、前開報酬計收標準規定實為收費之最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率，經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準，且不得有聯合壟斷或顯失公平之行為。但實務上，部分仲介經紀業或所屬經紀人員，常對消費者誤導該最高上限為主管機關規定之固定費率，已曲解不動產仲介服務報酬應為自由議定之精神，剝奪消費者商議服務費額之權益。」，可知在不動產經紀業中，有按成交價金向賣方收取百分之四、買方收取百分之一至百分之二服務報酬不成文行規，本件傭金報酬若以不動產實際成交價金百分之四計算時，被告須支付4,016,707元，本件原告請求顯已超過合法合規之業者業內之收費方式，欠缺合理亦非公允。 　㈦末查，被告於112年11月16日已經匯款原告400萬元，又於113 年3月18日再匯款150萬元，原告就本件土地買賣已經取得 550萬元傭金，原告於本件土地仲介所收取之金額已超過規定之實際成交價金百分之六。專業、合格且經政府監督管理之不動產仲介經紀業者，尚且有報酬收費之上限規定，而本件原告不具相關資格，服務過程專業不足，引起買賣雙方不必要之爭議，原告自無受領超過合法不動產經紀者所能受領之報酬上限。況本件不動產買賣依買賣雙方所簽訂之不動產買賣契約書，約定最遲於112年9月5日前辦妥移轉登記、付清價款、完成交屋（參原證二），然因南園段415地號所生地籍套繪問題，原告本有義務於簽訂買賣契約前查明清楚並妥善告知買方，卻因原告未察致辦理進度受影響而延宕至112年11月15日始完成買賣，共計運延給付70天，以年利率百分之五計算利息約776,540元。可知原告履約過程之行為已使被告受有損失，原告自不應受有高額之仲介報酬。況土地增值稅依法由買方負擔，被告同意由出賣之價金負擔，依本件賣得總價金100,441,390元，扣除被告要求實拿80,982,000元，以及土地增值稅金15,255,664元，原告所能取得之最大金額也僅為4,180,016元（按尚未扣除交易相關費用及林欣怡承諾支付衍生的律師費用）。 　㈧綜上所述，原告就本件土地買賣委託有前述之過失，且被告 已給付550萬元之報酬，審其所任勞務之價值，已異於不動產仲介市場之常情，有欠合理，故依民法第572條請求鈞院酌減本件報酬。況依原證15，原告受委任時清楚被告4人是以各4分之1的金額去負擔，故認本件原告請求金額應以4分之1為上限。 　㈨並聲明：1.原告之訴及假執行聲請均駁回。2.如受不利判決 ，願供擔保請准免為假執行。 三、兩造不爭執之事項: 　㈠被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信係新北市○○區○○段000 ○000地號土地（權利範圍1/1，總面積2677.12半方公尺，約莫：809.82坪，下稱415地號土地、419地號土地）之共有人，被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信於112年5月12日共同專任委託原告自112年5月12日起至112年5月22日止，以銷售單價(不低於)每坪新臺幣（下同）10萬元之出售條件，媒介居間415、419地號土地之買主，並與原告簽訂系爭居間契約，約定：「五、甲方（即被告）實拿土地銷售總價捌仟零玖拾捌萬貳仟元整（80,982,000元整），超過土地銷售總價之價金做為乙方（即原告）之傭金報酬及費用支出，甲方不負擔土地增值稅。土地出售完成，甲方需支付乙方土地傭金報酬。六、甲方須取得南園段419地號之農用證明，若甲方不履行義務，乙方無條件取得超過土地銷售總價之傭金，土地增值稅由甲方負擔乙方不負擔。」。嗣羅忠信業於112年8月9日死亡，由羅世宗、羅義芳、羅聰明、陳羅月娥、盧煥文、盧盈瑋、盧姿穎等七人繼承。 　㈡原告於專任委託期間，洽得買主即訴外人李文聖、王祥榮、 廖克志等人願以土地銷售總價1億0,041萬7,680元（即每坪售價12.4萬元，計算式：100,417,680元÷809.82坪＝124,000元）之金額購買415、419地號土地，被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信與訴外人李文聖、王祥榮、廖克志於112年6月5日簽訂系爭買賣契約。 　㈢被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信之全體繼承人（即被 告羅世宗、羅義芳、羅聰明、陳羅月娥、盧煥文、盧盈瑋、盧姿穎）與訴外人李文聖、王祥榮、廖克志於112年10月12日簽訂系爭買賣契約之補充協議書，買賣雙方並於112年11月14日完成點交及產權移轉等事宜，同日被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信之全體繼承人（即被告羅世宗、羅義芳、羅聰明、陳羅月娥、盧煥文、盧盈瑋、盧姿穎）亦實拿415、419地號土地銷售總價8,0982,000元，415、419地號土地已出售完成。419地號土地出售過戶時未取得農用證明，419地號土地增值稅205萬3,562元，415地號土地增值稅13,202,102元。 　㈣被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信之繼承人羅世宗於112 年11月16日各匯款100萬元至原告獨資設立之力綺土地開發有限公司之聯邦銀行帳戶內。 四、本院得心證之理由: 　　原告依民法第568條第1項規定、系爭居間契約第5條後段之 約定，請求被告羅政義應給付居間報酬尾款73萬元予原告等情，為被告羅政義所否認，並以前揭情詞置辯。則本件應審究者為：㈠原告依民法第568條第1項之規定請求被告給付居間報酬，有無理由？㈡倘原告得請求被告給付居間報酬，原告得請求之數額為何？茲分述如下： 　㈠原告依民法第568條第1項之規定、系爭居間契約第5條後段之 約定，請求被告給付居間報酬尾款，有理由： 　⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。又系爭居間契約第5條約定：「甲方（即被告）實拿土地銷售總價捌仟零玖拾捌萬貳仟元整（80,982,000元整），超過土地銷售總價之價金做為乙方（即原告）之傭金報酬及費用支出，甲方不負擔土地增值稅。土地出售完成，甲方需支付乙方土地傭金報酬。」等語（見本院卷一第25頁）。 　⒉查原告與被告羅政義、羅士期、羅兩全、羅忠信間於112年5 月12日成立系爭居間契約，原告於專任委託期間，洽得買主即訴外人李文聖、王祥榮、廖克志等人願以土地銷售總價1億0,041萬7,680元之金額購買415、419地號土地，被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信與訴外人李文聖、王祥榮、廖克志於112年6月5日簽訂系爭買賣契約。被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信之全體繼承人（即被告羅世宗、羅義芳、羅聰明、陳羅月娥、盧煥文、盧盈瑋、盧姿穎）與訴外人李文聖、王祥榮、廖克志於112年10月12日簽訂系爭買賣契約之補充協議書，買賣雙方並於112年11月14日完成點交及產權移轉等事宜，同日被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信之全體繼承人（即被告羅世宗、羅義芳、羅聰明、陳羅月娥、盧煥文、盧盈瑋、盧姿穎）亦實拿415、419地號土地銷售總價8,0982,000元，被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信之繼承人羅世宗於112年11月16日各匯款100萬元予原告獨資設立之力綺土地開發有限公司之聯邦銀行帳戶內等事實，為兩造所不爭，並有系爭委託契約書、系爭買賣契約、系爭買賣契約資補充協議書、112年11月12日、15日兩造間之LINE對話截圖、匯款申請書4紙在卷可參（見本院卷一第25至49頁），堪信為真。是415、419地號土地已符合系爭居間契約第5條後段所載「土地出售完成」，則揆諸上開說明，原告為居間人，原告依民法第568條請求被告羅政義依民法第568條第1項之規定、系爭居間契約第5條之約定，請求被告給付居間報酬尾款，為有理由，應予准許。 　㈡原告得請求被告給付居間報酬之數額為558,395元： 　⒈依系爭居間契約第5條約定：「甲方（即被告）實拿土地銷售 總價捌仟零玖拾捌萬貳仟元整（80,982,000元整），超過土地銷售總價之價金做為乙方（即原告）之傭金報酬及費用支出，甲方不負擔土地增值稅。土地出售完成，甲方需支付乙方土地傭金報酬。」、第6條約定：「甲方須取得南園段419地號之農用證明，若甲方不履行義務，乙方無條件取得超過土地銷售總價之傭金，土地增值稅由甲方負擔乙方不負擔。」等語（見本院卷一第25頁），足見兩造約定出售415、419地號土地之土地增值稅原則上均非由賣方負擔，而係均由原告負擔，惟賣方如不履行取得419地號土地農用證明之義務而須繳納土地增值稅，則此部分之土地增值稅由賣方即被告羅政義等人負擔。查訴外人王祥榮等人以1億0,041萬7,680元（即每坪售價12.4萬元，計算式：100,417,680元÷809.82坪＝124,000元）之金額購買415、419地號土地，即兩造就系爭買賣契約之買賣總價款為100,417,680元。又被告就419地號土地未取得農用證明，419地號土地增值稅為1,525 萬5,664元，415地號土地增值稅為13,202,102，此為兩造所不爭，則依前揭約定，419地號土地增值稅應由被告羅政義等人負擔，是原告得請求被告羅政義、羅兩全、羅政義、羅忠信之居間報酬為6,233,578元（計算式：100,417,680-80,982,000-13,202,102〈即415地號土地增值稅〉＝6,233,578元），又被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信之繼承人羅世宗於112年11月16日各匯款100萬元予原告獨資設立之力綺土地開發有限公司之聯邦銀行帳戶內，做為系爭居間契約之報酬、費用，且系爭居間契約第5條所指傭金報酬及費用，由甲方共同負擔，即被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信各自負擔1/4乙節，為兩造所不爭（見本院卷二第110頁），故原告得請求被告羅政義給付之居間報酬尾款為558,395元（計算式：〈6,233,578-400萬〉÷4＝558,395元，元以下四捨五入）。 　⒉被告雖辯稱依不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條規定 ：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金」，此一報酬標準為原告收費之最高上限云云。按不動產經紀業管理條例第4條第4款規定：「經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。」，惟原告非依上開條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號（此為兩造所不爭），自無該條例第19條第1項規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」之適用。被告此部分所辯，即屬無據。 　⒊被告又辯稱：原告未就買賣標的之不動產製作不動產說明書 ，並查詢農地是否經套繪，415地號是否有申請農舍致生後續諸多糾紛，其僅單憑詢問被告等人，已喪失專業有違調查義務在先，又依補充協議書之約定，被告無法有時間去完成南園段419地號土地農用證明之申請，且現況點交之結果，也使被告無法於租賃關係結束後清理土地上之物件以恢復得申請農地農用之土地情形，使被告客觀上無法申請農用證明，而需負擔南園段419地號之土地增值税。原告身為居間人，其為本件所付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，實屬為數過鉅而有失客觀公平性，故爰請鈞院依民法第572條酌減本件之報酬云云，惟縱以本院認定原告得向系爭居間契約之委託人即被告羅政義等四人請求之居間報酬共6,233,578元，核為被告羅政義等4人實拿土地銷售總價之7.6％（計算式：6,233,578÷80,982,000）、系爭不動產契約所載買賣總價款100,417,680之6.2％（計算式：6,233,578÷100,417,680），與被告所指原告依不動產仲介經紀業報酬計收標準規定收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6％，相去不遠。則被告辯稱系爭居間契約約定之居間報酬過鉅有失公平云云，已難採信。再者，於兩造簽訂系爭居間契約前，原告即曾以口頭詢問被告：「415、419地號土地是否有申請農舍？」，被告回覆：「沒有。」，此為兩造所不爭執，原告並分別於112年3月9日、4 月12日申請415、419地號之土地登記第二類謄本及地籍圖謄本（見本院卷一第299至304頁），依該謄本上記載地上建物分別為「共0棟」及「（空白）」，則原告依該謄本所示之資料已為合理之查證，原告主張信賴被告所稱415、419地號土地上並無任何建物、農舍之登記乙節，堪信屬實。又兩造於112年5月12日簽訂系爭居間契約後，於同年月22日成立「南園段415、419交易訊息」line群組，當日原告即向被告提醒「419地號土地之農用證明期限是六個月，可以提早完成，超過會有違約問題」，並建議「先申請419地號土地之建鑑界，再請承租戶拆除，以確保農用證明能順利申請」；於同年月24日通知被告「買家確定於112年6月5日進行簽約，如有任何問題地主（即被告）均可提出討論」；又於同年月27日再次詢問被告關於419地號土地申請農用證明乙事，並提醒「六個月內完成419地號土地農用證明是自112年6月5日（簽約日）起算，並非（租約到期日）112年7月18日起算」。嗣於112年5月30日，被告對於價金給付之方式、數額有疑問，原告亦如實轉達於賣買雙方，終合意「定金800萬轉成第一期、定金日期為112年6月5日、415地號土地會先讓被告過戶領錢、419 地號等（完成農用證明）退稅後再讓被告領錢」，直至買賣雙方預定之簽約日（即112年6月5日），被告羅政義之女兒明言：「伊們知道（419地號）無法取得農用證明，就是用賣方（即被告）支付，伊們不想要拖六、七個月，想要趕快把這個案子在一個半月內結束，土增稅伊們會付，雖然少賺，但至少不用等六個月。」等語（見本院卷第305至311頁兩造LINE對話紀錄），可知賣方早在買賣雙方簽約之前，即明言其主動放棄419地號土地農用證明之申請。再者，被告羅政義在112年8月25日向新北市樹林地政事務所就415、419地號土地買賣移轉登記事宜提出異議（見本院卷一第317頁新北市樹林地政事務所土地登記案件駁回通知書），致上開土地過戶程序之聲請遭新北市樹林地政事務所駁回，原告居中協調（見本院卷第323至330頁兩造LINE對話紀錄），買賣雙方乃於112年10月12日另以補充協議書約定415、419地號土地均以現況點交，且買方不得主張瑕疵擔保責任，亦不得主張減少價金、損害賠償或違約金（見本院卷一第35至37頁系爭買賣契約補充協議書）等節，415、419地號土地買賣事宜始於112年11月14日完成點交及產權移轉等事宜，同日被告羅政義等人亦獲取415、419地號土地銷售總價8,0982,000元（見本院卷一第39頁），足見原告身為居間人為本件所付出之勞務價值與當初訂約時約定之報酬相較，尚屬適當而未失客觀公平性。被告上開所辯，不足採信。 五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項前段、第233 條第1 項前段、第203 條分別著有明文。經查，原告對被告之居間報酬請求權，係屬於未定給付期限之金錢債權，又係以支付金錢為標的，揆諸前述法條規定，原告自得請求被告給付自民事起訴狀繕本送達翌日即113年1月20日(見本院卷一第91頁)起算之法定遲延利息。 六、綜上所述，原告依民法第568條第1項規定、系爭居間契約第 5條後段約定，請求被告給付558,395元，及自113年1月20日起至清償日止按年息百分之5計算之遲延利息，則有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 七、兩造均陳明願供擔保，聲請假執行及免為假執行之宣告，於 原告勝訴部分核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證 據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　傅紫玲 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林俊宏