減少價金

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第733號 原 告 黃彥尊 訴訟代理人 陳泓年律師 被 告 楊志鵬 上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國114年2月17日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告應將如附表一所示不動產上如附表二所示之抵押權設定 登記予以塗銷。 二、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。 三、訴訟費用由被告負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟。查本件原告於起訴時之聲明為：㈠被告應給付原告510萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡原告願供擔保請求宣告假執行（見臺灣桃園地方法院訴字卷第9頁，下稱桃院卷）。嗣於民國114年2月17日以民事變更訴之聲明暨調查證據聲請狀追加備位聲明：被告應將如附表一所示不動產（下稱系爭不動產）上如附表二所示之抵押權設定登記予以塗銷（見本院訴字卷二第49、54頁）。原告所為訴之追加，與原訴之原因事實均涉及系爭不動產之買賣糾紛，是就原請求所主張之事實及證據資料均得於追加之訴加以利用，追加之訴與原訴應具有社會事實上之共通性及關聯性，基礎事實同一，揆諸前揭規定及說明，應予准許，先予敘明。 貳、實體方面： 一、原告主張：兩造於民國111年10月14日簽立不動產買賣契約 書（下稱系爭買賣契約），由原告以新臺幣（下同）1,110萬元向被告購買如附表一所示之系爭不動產，原告依約交付價金，被告雖於111年11月23日過戶完畢，但並未依約將如附表二所示之最高限額抵押權（下稱系爭抵押權）塗銷，被告之給付自有權利瑕疵，爰依民法第227條第1項、第350條前段、第353條、第354條第1項前段、第359條前段規定及系爭買賣契約、切結書之法律關係，提起本件訴訟，先位聲明：㈠被告應給付原告510萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡原告願供擔保請求宣告假執行。備位聲明：被告應將如附表一所示不動產上如附表二所示之抵押權設定登記予以塗銷。 二、被告則以： 　㈠原告早已知悉系爭不動產有系爭抵押權設定並未塗銷，係原 告委託人同意購買，並堅持未塗銷先移轉。系爭不動產於111年11月23日已完成所有權移轉登記，原告於112年3月31日才寄發存證信函要求被告清償貸款及塗銷系爭抵押權，至112年10月12日（應為112年10月13日）始提起本件訴訟請求減少價金，已逾民法第365條規定之6個月期間。 　㈡系爭不動產已經完成所有權移轉登記，原告已經取得權利， 並無遲延或給付不能而影響原告使用的權利，目前也沒有第三人對原告主張任何權利，且原告早已得知系爭不動產有系爭抵押權設定未塗銷，且原告尾款是延遲1年才交付，被告不負擔保的責任，被告並無違反系爭買賣契約第8條之情形，原告也無損害，被告無需負損害賠償責任。 　㈢原告在過戶時，就知道系爭抵押權的存在，原告當時要求被 告塗銷的是第二順位抵押權，不是第一順位抵押權，系爭買賣契約上面原本沒有原告記載原告給付尾款的時間，切結書也沒有說要塗銷的日期，卻在本件訴訟提出有記載付尾款時間的系爭買賣契約，並改稱他有說要塗銷。當初原告要求重簽契約，就沒有說要馬上塗銷，否則我就不會賣這個價格。 　㈣綜上，原告之請求顯無理由，應予駁回，聲明：⒈駁回原告之 訴及其假執行之聲請。⒉如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告為假執行。 三、本院得心證之理由： 　　兩造就系爭不動產成立買賣契約，原告已經給付全部買賣價 金，被告將系爭不動產於111年11月23日移轉所有權登記予原告，惟系爭不動產尚有彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀行）設定之系爭抵押權未塗銷，然被告有定時繳交系爭抵押權之貸款，至113年10月5日止，尚積欠彰化銀行482萬6,926元本金未清償等事實，業據原告提出不動產買賣契約書、系爭不動產第一類謄本、切結書等件為憑（見桃院卷第13至21頁），並有彰化銀行放款帳戶資料查詢明細表在卷可稽（見本院卷二第35至37頁），且為兩造所不爭執，是此部分事實，堪以認定。原告據此先位請求減少買賣價金，備位請求塗銷抵押權設定登記，被告則以前詞置辯，是本件爭點為：㈠原告先位聲明請求被告給付510萬元及法定遲延利息，有無理由？㈡若原告先位聲明之請求為無理由，則原告備位聲明請求塗銷系爭抵押權登記，是否有據？茲論述如下： 　㈠原告先位聲明請求被告給付510萬元及法定遲延利息，為無理 由： 　⒈依民法第349條規定，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物， 對於買受人不得主張任何權利。所謂不得主張任何權利，係指不得對於買受人所取得之買賣標的物，主張有所有權、用役物權或抵押權等權利（最高法院109年度台上字第2601號、90年度台上字第2093號判決意旨參照）。準此，出賣人即被告雖有於111年11月23日實際移轉系爭不動產之所有權予買受人即原告，然彰化銀行在系爭不動產上有抵押權登記並未塗銷，系爭不動產不僅將來可能因彰化銀行行使抵押權，而有受強制執行之虞，該不動產之交易價值亦有潛在貶值之情形，原告之權利顯受抵押權人權利之限制，系爭不動產自有權利瑕疵無訛。 　⒉惟買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔 保之責。但契約另有訂定者，不在此限。民法第351條亦有明定。查兩造買賣系爭不動產時，於111年10月14日簽立系爭買賣契約，該契約第8條雖約定「出賣人擔保出賣標的物之所有權完整，無糾紛並無租賃關係亦無他項權利設定負擔，如有任何糾紛致承買人受有損害時出賣人願負損害賠償之責」等語（見桃院卷第13頁）；但簽約後不久即111年11月9日，被告另簽立切結書交予原告收執，該切結書記載兩造應依系爭買賣契約之精神，正常辦理後續之移轉登記，且註記「本案具書人（即被告）已收價款600萬元整，尾款為510萬元整，故具書人會配合所貸彰化銀行之貸款餘額低於510萬元整，且順利辦理彰銀抵押權之塗銷事宜」等語（見桃院卷第21頁）；又系爭不動產係已於111年11月23日移轉所有權登記，原告則自承其係於112年2月1日才以匯款方式交付尾款510萬元予被告。綜上事證，可認兩造均明知在簽立系爭買賣契約及移轉系爭不動產所有權時，原告尚未給付尾款，被告亦尚未塗銷系爭抵押權，且兩造均同意在此情形下，即移轉系爭不動產之所有權。從而，原告即買受人於系爭買賣契約成立時，即明知系爭不動產會在其尚未支付尾款，被告未塗銷系爭抵押權之權利瑕疵的狀況下移轉，故被告依民法第351條規定，主張原告締約時明知系爭不動產會在有設定抵押權之權利瑕疵情形下移轉所有權，其不負擔保之責，原告無從以此為由請求減少價金等語，並非無憑。是以，原告主張被告應負權利瑕疵擔保責任並減少價金，先位聲明請求被告給付510萬元及法定遲延利息等語，即難認有據，應予駁回。 　㈡原告備位聲明請求塗銷系爭不動產上系爭抵押權之登記，為 有理由： 　⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文，是解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決意旨參照）。又所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院103年度台上字第431號判決意旨參照）。 　⒉依前揭系爭買賣契約及切結書文義，固未明文記載於原告交 付尾款後，被告應塗銷系爭抵押權之時間點，僅記載「具書人（即被告）會配合所貸彰化銀行之貸款餘額低於510萬元整，且順利辦理彰銀抵押權之塗銷事宜」等語（見桃院卷第21頁），然依照我國買賣不動產之交易習慣，本於經驗法則及誠信原則，當買方已經依照契約約定交付全部買賣價金時，賣方即應負有塗銷該不動產抵押權，使買方取得完整權利之義務。查本件原告主張其已經給付全部買賣價金1,110萬元，為被告所不爭執，是被告本於契約精神及誠信原則，即應在原告請求後立即塗銷系爭抵押權，被告辯稱原告遲延交付尾款，兩造並未約定塗銷抵押權的時間點，其要慢慢還云云，不但不符合交易習慣，亦違反誠信原則，對原告顯失公平，並非系爭買賣契約及切結書約定之真意，被告前揭詭辯，並無理由。從而，原告依系爭買賣契約及切結書之法律關係，請求被告應將系爭抵押權設定登記予以塗銷，當屬有據。 四、綜上所述，原告明知系爭買賣契約成立時，系爭不動產會在 其未給付尾款及被告未塗銷系爭抵押權之情形下移轉所有權，是被告依民法第351條主張其不負擔保之責，原告無從請求減少價金，並非無據，是原告先位請求，為無理由，應予駁回。此部分原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，併予駁回。至於原告備位主張依系爭買賣契約及切結書約定，被告應於原告給付尾款後塗銷系爭抵押權，請求被告應將如附表一所示不動產上如附表二所示之抵押權設定登記予以塗銷，為有理由，應予准許。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 　　據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論 　　述，併此敘明。 六、據上論結，本件原告先位之訴無理由，備位之訴有理由，依 民事訴訟法第79條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日 　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　陳宏璋 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　17　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張韶安 附表一：系爭不動產標示明細 土地標示 縣市 鄉鎮市區 段 地號 面積(㎡) 權利範圍 新北市 樹林區 山佳段 597 916.36 867/100000 建物標示 編號 建號 基地坐落 建物面積(㎡) 權利範圍 建物門牌 1 新北市○○區○○段0000號 新北市○○區○○段000地號 55.75 全部 新北市○○區○○路0段000號5樓 附表二：系爭不動產最高限額抵押權設定明細 編號 登記日期 權利人 權利種類 字號 其他登記內容 1 105年8月30日 彰化商業銀行股份有限公司 最高限額抵押權 樹資字第081330號 債權額比例：全部。 擔保債權總金額：684萬元。 擔保債權種類及範圍：擔保債務人對於抵押權人過去現在(包括過去所負現在尚未清償)及將來在本抵押權設定(移轉/變更)契約書所定最高限額內所負之債務,包括借款、透支、票據、保證債務、信用卡契約。 擔保債權確定日期：135年7月25日。 清償日期:依照各個債務契約所約定之清償日期。 利息(率)、遲延利息(率)、違約金：依照各個契約約定。 其他擔保範圍約定：1.取得執行名義之費用。2.保全擔保物之費用。3.因債務不履行而發生之損害賠償。4.因債務人向抵押權人辦理抵押權設定(移轉/變更)契約書所生之手續費用。5.抵押權人墊付擔保物之保險費。 債務人及債務額比例：楊志鵬，債務額比例全部。 權利標的：所有權。 設定權利範圍：全部（建物）；867/100000（土地） 設定義務人：楊志鵬 共同擔保地號：山佳段0000-000 共同擔保建號：山佳段00000-000