返還房屋

臺灣新北地方法院民事判決 113年度重訴字第139號 原 告 林湘麟 訴訟代理人 王元勳律師 李怡欣律師 被 告 陳蕙蓉 被 告 林品妤 兼上二人之 訴訟代理人 林春明 上列當事人間請求返還房屋事件，經本院於民國113年11月14日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主 　　 文 一、被告乙○○應將門牌號碼新北市○○區○○○路00巷00號2樓房屋（ 即新北市○○區○○段0000○號，權利範圍全部）及其坐落基地（即新北市○○區○○段000地號，權利範圍123/10000）騰空返還予原告。 二、被告乙○○應給付原告新臺幣46,647元，以及自民國113年6月 14日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；暨自113年6月14日起至返還第1項所示系爭房地之日止，按月給付原告新臺幣5,602元。 三、原告其餘之訴駁回。 四、訴訟費用由被告乙○○負擔。 五、本判決第1項於原告以新臺幣275萬元供擔保後，得假執行； 但被告如以新臺幣828萬8,896元為原告預供擔保，得免為假執行。 六、本判決第2項於原告以新臺幣1萬元供擔保後，得假執行；但 被告如以新臺幣46,647元為原告預供擔保，得免為假執行。 七、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 一、原告起訴主張： (一)門牌號碼新北市○○區○○○路00巷00號2樓之房地（下稱系爭房 地）原係原告之父即訴外人林春福（下逕稱其名）所有，被告乙○○（與其配偶丙○○、其女兒甲○○合稱被告，分則逕稱其名）為原告之叔父。於民國91年間，原告父親林春福因轉換工作，遂與原告及胞妹一同搬回原告祖父家中即門牌號碼新北市○○區○○○路000巷00號（下稱系爭大同南路房地）居住，原告父親林春福並同意系爭房地由被告3人居住。嗣原告父親林春福於106年11月去世，並由原告繼承取得所有權，原告遂同意被告繼續居住在系爭房地。 (二)然於112年過年後，原告為結婚而欲將系爭房地收回自住或 另作處理，要求被告搬遷然遭拒，原告遂於112年8月31日寄送原證2存證信函給乙○○，限其於30日內遷出並返還系爭房地予原告，然被告仍未搬遷而無權占有系爭房地，並因此獲有相當於租金之不當得利。 (三)爰依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，提起本 件訴訟。並聲明： 　1.被告應將系爭房地騰空返還原告。 　2.被告應給付原告新臺幣（下同）46,647元，以及自民事追加 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；暨自113年6月14日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告5,602元。如其中一被告已為給付，其他被告於給付範圍內，免給付義務。 　3.願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： (一)被告乃有權占有系爭房地，蓋系爭系爭大同南路房地為乙○○ 所有，原告父親林春福與乙○○於91年間達成合意，且在祖父林伯毅（下逕稱其名）之見證下，以換屋居住方式，即由被告住在原告所有之系爭房地、原告則住在被告所有之系爭大同南路房地，直到系爭大同南路房地都更重建後再換回，藉此抵銷原告父親林春福自84年起入獄至91年出獄期間，將原告兄妹託付給乙○○、丙○○夫妻寄養所支出之費用，及補償原告父親林春福於91年出獄後原告仍繼續與乙○○、丙○○夫妻同住而支付之開銷，因此原告父親林春福才會將系爭房地之所有權狀，交由乙○○、丙○○夫妻抵押保管。而原告於106年12月6日繼承系爭房地後，仍同意雙方繼續換屋居住，故被告自屬有權占有。 (二)並答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本院之判斷： (一)被告占有系爭房屋之原因為何？ 　1.民法第767條第1項前段規定「所有人對於無權占有或侵奪其 所有物者，得請求返還之。」。按以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁判參照）。 　2.系爭房地原係原告父親林春福所有，其於106年11月間去世 ，原告即於106年12月6日因分割繼承取得全部所有權，而系爭房地之房屋部分為新北市○○區○○段0000○號，權利範圍全部，其坐落基地為新北市○○區○○段000地號，權利範圍123/10000等情，有系爭房地之土地、建物登記公務用謄本及異動索引、土地登記申請書可佐（見本院卷第55-57、105、173、195、341-351頁），系爭大同南路房地91年9月9日由乙○○分割繼承取得所有權，嗣於112年9月21日贈與其配偶丙○○單獨所有，亦有系爭大同南路房地之土地、建物登記公務用謄本及異動索引可佐（見本院卷第333-339頁），被告目前仍居住在系爭房地內，且系爭房地之所有權狀正本由乙○○保管中，業據乙○○提出系爭房地所有權狀為憑（見本院卷第205-207頁），上開各情為兩造所不爭執（見本院卷第234頁），堪以認定。是原告為系爭房地之所有權人，依上開說明，自應由占有之被告就其有正當權源之事實負舉證之責，合先敘明。 　3.乙○○固辯稱其占有系爭房地之正當權源乃與原告父親林春福 於91間達成之換屋居住協議，藉此抵償乙○○、丙○○夫妻對原告兄妹支出之養育費用，直至系爭大同南路房地都更重建後再換回，因此原告父親林春福才會將系爭房地之所有權狀，交由乙○○、丙○○夫妻抵押保管，且原告於106年12月6日繼承取得系爭房地之所有權後，仍同意雙方繼續換屋居住等語（見本院卷第199、297-299、385頁），然查： 　　⑴被告上開所辯，為原告所否認，並主張其於106年12月6日 取得所有權前，係原告父親林春福同意被告居住系爭房地，於原告取得所有權後，則係由原告同意被告繼續無償居住使用系爭房地等語（見本院卷第321頁），被告對於原告上開主張內容表示同意（見本院卷第385頁），堪認兩造間就被告占有使用系爭房地應係成立無償使用借貸契約。 　 ⑵至於被告上開所辯，應由被告就上開換屋居住以抵銷養育 費直至系爭大同南路房地都更重建之事實負舉證之責，對此，被告固提出其保管系爭房地之所有權狀為憑，然為原告否認，並主張其於106年12月6日繼承取得系爭房地之所有權而換領權狀時，乙○○表示可存放在其保險箱內較為安全，原告基於幼時由乙○○照料之信任而從之，豈料後續發生被告盜領原告郵局存款之事等語（見本院卷第264-265頁），審酌晚輩將權狀交由親屬中長輩保管之原因甚多，而原告幼時因母親死亡、父親林春福入獄而由乙○○、丙○○夫妻照料乙情，為兩造所不爭執，則原告基此信任而將權狀交由乙○○保管，實難逕認即為原告同意換屋居住以抵銷養育費之證明。 　 ⑶觀諸原告祖父林伯毅、原告之個人基本資料、個人戶籍資 料記載，林伯毅係於79年6月22日將戶籍遷入系爭大同南路房地，嗣於113年5月11日死亡，而原告係於77年11月間生，且自85年10月2日（即原告8歲時）登記由祖父林伯毅監護（見限閱卷），是原告主張其與父親林春福自91年起，搬去系爭大同南路房地居住是為了要照顧祖父，且離原告父親林春福之上班地點較近，並非如被告所述兩造有換屋居住的協議等語（見本院卷第387頁），核與上開戶籍資料記載相符。至於被告辯稱從91年乙○○和原告父親達成換屋協議時，祖父林伯毅就從91年開始到死亡為止，始終居住在林伯毅新竹的朋友家，並未跟兩造親屬住在一起，因為林伯毅喜歡獨來獨往，跟朋友他比較有話說等語（見本院卷第387頁），則與上開戶籍資料不符，且未提出相關證明為佐；況原告自85年10月2日（即原告8歲時）登記由祖父林伯毅監護，則至97年原告滿20歲成年前之未成年階段，原告生活、就學上諸多事務需獲得監護人即祖父林伯毅之同意，則被告辯稱自91年起即原告14歲起，祖父林伯毅均居住在新竹朋友家，於生活就學上有諸多不便，實難遽信為真。 　 ⑷綜上，被告未能舉證證明其與原告父親林春福、原告先後 有達成換屋居住協議，藉此抵償乙○○、丙○○夫妻對原告兄妹支出之養育費用，直至系爭大同南路房地都更重建後再換回之事實，故應認兩造間就被告占有使用系爭房地係成立無償使用借貸契約。 (二)原告是否已合法終止兩造間就系爭房地之法律關係？　　　 　1.民法第472條第1款規定「有左列各款情形之一者，貸與人得 終止契約：一、貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者。」，上開規定之適用，不問使用借貸是否定有期限，均包括在內。所謂不可預知之情事，指在訂立使用借貸契約以後所發生之情事，而非訂立契約時所能預見者而言。而所謂自己需用借用物，衹須貸與人有自己需用借用物之原因事實為已足，其是否因正當事由而有收回之必要，不必深究（最高法院58年度台上字第788號裁判意旨參照）。民法第263條「第258條及第260條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之。」、第258條第1、2項「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。」、「契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。」。 　2.原告主張過往讓被告無償居住系爭房屋，然原告自112年起 為結婚而欲將系爭房地收回自住或另作處理，遂於112年8月31日寄送原證2存證信函給乙○○，限其於30日內遷出並返還系爭房地予原告，業經乙○○於112年9月4日收受，是原證2存證信函有終止之意思，起訴也視為有終止之意思表示等情（見調字卷第10頁；本院卷第385頁），固據提出原證2存證信函及其回執為憑（見調字卷第17-19頁），觀諸原證2存證信函內容，固表示「本人因有自己身涯規劃，因此決定將房屋收回自己使用，請被告3人於文到後30日內搬離......」，然原證2存證信函之收件人僅有乙○○，故應認原告僅對乙○○1人為終止之意思表示，至於原告主張起訴也視為對被告有終止之意思表示等語（見本院卷第385頁），惟按所謂起訴，有催告、通知終止契約之效力，係指起訴書有催告或終止契約之意思表示者，於起訴書之繕本送達對方時，有催告或止約之效力而言，並非謂起訴當然有催告或止約效力（參見本院56年台上字第2009號判例）（最高法院101年度台上字第1161號民事判決意旨參照），觀諸起訴書之全文，並無催告或終止契約之意思表示，原告上開主張自難遽採。 　3.從而，原告主張因結婚而欲將系爭房地收回自住或另作處理 ，為此終止其與乙○○間之使用借貸關係，核與上開規定相符。故原告主張終止與乙○○間之使用借貸關係後，乙○○係無權占有系爭房地故依民法第767條第1項前段規定請求騰空返還，於法有據。又原告因未終止與丙○○、甲○○間之使用借貸關係，其2人占有系爭房地即有正當權源，則原告依民法第767條第1項前段規定請求其2人騰空返還，即屬無據。 (三)原告可否請求不當得利？其金額為若干？ 　1.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息10%為限。此項規定於租用基地建築房屋，準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。前開規定，於計算相當於不當得利之租金時，亦得類推適用。又依土地法施行法第25條規定：「土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。」，另計算「土地申報總價額」之基準，依土地法第148條、平均地權條例第16條等規定，係以土地所有權人依法所申報之地價為其法定地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。是土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號裁判意旨參照）。 　2.乙○○於112年9月4日收受原證2存證信函而受終止使用借貸之 通知，業如前述，則原告主張乙○○未於存證信函所定期限之應於30日內即於112年10月5日前遷出，其後即屬無權占有，因而請求被告給付112年10月5日起至返還系爭房地為止相當於租金之不當得利（見本院卷第265頁），即屬有據。系爭房地之用途係供被告居住，建物完成日期為70年6月22日，屋齡約有42年，有建物現值調查估價表可佐（見本院卷第285頁），系爭房屋附近交通及生活機能普通，此有本院依職權查詢之Google地圖可憑（見本院卷第389頁），本院斟酌上情，認原告請求乙○○給付相當於租金之不當得利，以系爭土地及房屋申報總價年息百分之6計算為適當。又系爭房地坐落之土地面積為1,853.49平方公尺，於112年1月之公告地價為30,000元/㎡，113年1月之申報地價則為27,680元/㎡，有本院查詢新北市不動產地政局網頁查詢結果1紙、土地登記謄本可稽（見本院卷第55、305頁），則112年申報地價為公告地價之80%即24,000元/㎡，而原告就系爭土地之權利範圍為123/10000，有系爭土地登記公務用謄本可佐（見本院卷第55頁）；系爭房屋之建物現值為690,430元，有建物現值調查估價表可稽（見本院卷第285頁）。 　3.基上，乙○○自無權占有系爭房地之日即112年10月5日起至將 騰空返還原告之日止，於112年之每月占用系爭房屋之不當得利計為6,188元【計算式：（申報地價24,000元/㎡×基地面積1,853.49㎡×基地權利範圍123/10000＋建物現值690,430元）×酌定年息比例0.06÷12月＝6,188元；元以下四捨五入】；於113年之每月占用系爭房屋之不當得利計為6,607元【計算式：（申報地價27,680元/㎡×基地面積1,853.49㎡×基地權利範圍123/10000＋建物現值690,430元）×酌定年息比例0.06÷12月＝6,607元；元以下四捨五入】。則原告主張已到期部分為112年10月5日起至113年6月13日止（見本院卷第267頁），其中112年10月5日起至112年12月31日止，經過期間為2月又27日，此部分不當得利金額共計17,945元【計算式：2月×6,188元+6,188元÷30日×27日=17,945元】，另113年1月1日起至113年6月13日止，經過5月又13日，租金共計35,898元【計算式：5月×6,607元+6,607元÷30日×13日=35,898元】，故已到期部分為112年10月5日起至113年6月13日止之相當於不當得利之租金為53,843元（即17,945+35,898元），並自113年6月14日起至騰空返還為止，按月給付6,607元。然原告訴之聲明請求之金額小於上開依法核算之金額，基於處分權主義，則原告請求46,647元，以及自民事追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；暨自113年6月14日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告5,602元，自屬有據。 四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定， 請求乙○○將系爭房地騰空返還予原告，乙○○並應給付原告46,647元，以及自民事追加起訴狀繕本送達翌日即113年6月14日（為113年6月13日言詞辯論當庭交付繕本，見本院卷第223頁）起至清償日止按年息百分之5計算之利息；暨自113年6月14日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告5,602元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。 五、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告 勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項但書。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　劉容妤 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖宇軒