損害賠償等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度重訴字第527號 原 告 蔡玉真 訴訟代理人 陳冠睿律師 陳鏡文 被 告 王張水仙 王宣婷 共 同 訴訟代理人 陳柏翰律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年12月31日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項、第2項定有明文。查，原告起訴時聲明原聲明為：先位聲明：被告王張水仙、王宣婷應連帶給付原告新臺幣(下同)3,146萬2,501元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。備位聲明：被告王張水仙應給付原告3,146萬2,501元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷一第11頁)。嗣於民國113年10月29日具狀撤回備位聲明部分，並為被告於當日言詞辯論期日收受該書狀後表示同意其撤回（見本院卷第307、309頁），則備位之訴部分訴訟繫屬溯及消滅，本院僅就先位之訴部分為裁判，先予敘明。 貳、實體方面：　 一、原告主張：㈠原告與被告王張水仙同為仁愛好樣社區之住戶 。於112年12月底，原告及其配偶陳鏡文向被告王張水仙表示欲購買其所有同社區三房格局房屋之意願，被告王張水仙遂表示其所有同社區50號13樓房屋之租約最先到期，然須待其女兒即被告王宣婷於113年2月底返國後始可進行買賣房屋洽談。嗣被告王張水仙突改口稱係門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷00號17樓之房屋(下稱系爭房屋，與其所在基地合稱系爭不動產)最先到期，其後於113年3月8日至113年3月10日間即與被告王宣婷（與被告王張水仙合稱被告）不斷向原告及原告配偶以系爭房屋屋況良好、現承租人已承租4年多，未曾表示系爭房屋需修繕、系爭不動產有多數潛在買家等事由，勸誘購買系爭不動產，其間原告詢問可否先參觀系爭房屋之屋況時，被告即諉稱承租人婉拒原告進入系爭房屋內確認屋況。嗣經原告與原告配偶反覆思考討論後，於113年3月11日向被告王宣婷提出購買系爭不動產之意願，而於113年3月12日洽談過程中，原告及其配偶仍不斷詢問系爭房屋屋況及擔心屋頂有無漏水問題，被告王宣婷遂提出系爭房屋租賃契約中之屋況照片並再次強調系爭房屋屋況良好，無待修繕之處，致原告誤信被告王宣婷所述為真，於113年3月15日以總價3,110萬元與被告王張水仙簽立系爭不動產買賣契約書。㈡系爭不動產完成所有權移轉登記後，於113年5月22日，系爭房屋承租人通知原告配偶系爭房屋之熱水器須修繕，原告配偶遂於隔日進入系爭房屋屋內，始知系爭房屋有牆壁裂縫、壁磚裂損、平頂天花板凹凸不平整、浴室天花板有嚴重潮濕發霉痕跡等瑕疵，且經原告詢間承租人，才知道於113年3月15日簽立系爭不動產買賣契約書約前，承租人完全沒有收到被告告知賣屋資訊，更沒有收到原告提出看屋需求訊息，顯見被告故意隱匿系爭房屋真實屋況甚明。㈢依承租人於113年5月26日提供之資料可知，承租人就系爭房屋浴室天花板有嚴重潮濕發霉痕跡部分，於111年3月即向被告提出相關照片，被告當時表示是承租人使用不當造成，需由承租人自行除霉後重新粉刷，顯見被告於2年前即已知悉此瑕疵存在。另就牆壁裂縫、壁磚裂損、平頂天花板凹凸不平整等瑕疵部分，經承租人告知其於5年前即將該此情通知被告王張水仙之仲介代理人，且牆壁裂縫部分有許多尚有7年前與建商驗屋時標記貼紙。由上，足徵被告乃刻意隱瞞上開瑕疵之買賣重要交易事項，並積極以承租人不願原告入內觀看系爭房屋屋況，及「房屋狀況良好，沒有待修繕之處」之承諾詐欺原告甚明。㈣原告業已於113年6月21日委請律師發函與被告王張水仙，表明其以受被告詐欺為由，依民法第92條之規定，撤銷113年3月15日之系爭不動產買賣之意思表示。又被告施用詐術之行為，顯已侵害原告之意思自由權，亦屬民法第184條第1項之侵權行為，原告並得依民法第184條第1項、第185條規定請求被告連帶損害賠償責任。而原告因被告共同詐欺行為，計受有以下損害：①系爭不動產買賣價金3,110萬元；②代書費及交易過程應納稅捐：18萬7,612元；③交屋支出之有益費用：即水電設備整修費用2萬4,000元；④申請貸款費用及已支出貸款利息：15萬889元，以上共3,146萬2,501元等語。其聲明為：被告連帶給付原告3,146萬2,501元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告辯稱：㈠被告從未積極勸誘原告購買系爭不動產，實則 乃原告及其配偶主動聯絡被告王張水仙表達希望購買被告王張水仙所有於仁愛好樣社區之不動產，其後原告及其配偶向被告表示欲購買系爭不動產，而在溝通過程中，因系爭房屋尚有第三人承租，因被告一開始即向原告及其配偶表示系爭不動產上有租約，無法帶渠等至系爭房屋內觀看屋況，並建議原告待113年8月31日租約到期時再來看房，且為使渠等能簡單了解房型、格局，因此曾帶渠等至同社區46號8樓以了解系爭房屋之房型、格局。而原告及其配偶觀看同房型、格局之房屋後，於113年3月11日即向被告表示決定要購買系爭不動產，嗣於113年3月15日簽署系爭不動產買賣契約時，被告有再詢問原告及其配偶是否要等到9月再來看房並下決定，惟原告及其配偶仍堅持即刻購買系爭不動產。而依雙方通訊軟體對話紀錄顯示，從一開始的接觸至最後交易完成，都是原告及其配偶不斷催促。而於簽約當日，因系爭不動產買賣契約書附件三建物現況確認書項次4記載：「不知道有無滲漏水之情形，因為目前租客使用中，未反應屋內有滲水。若有滲漏水處，買賣雙方同意以現況交屋，買方自行修繕」，故承辦系爭不動產所有權買賣移轉事宜之代書即再次向原告確認是否在未確認系爭房屋屋況之情形下，仍要進行簽約購買？原告及其配偶均告明確表示購買意願，原告配偶並強調自己從事不動產產業，裝潢修繕等不成問題云云。綜上，被告於系爭不動產交易洽談過程，已有告知原告尚未確認系爭房屋屋況，請原告是否待承租人租期屆滿進入確認屋況後再行決定，且被告未曾給予任何保證，顯與詐欺行為有別。㈢原告所稱之瑕疵，其中浴室天花板有嚴重潮濕發霉痕跡部分，承租人曾於111年3月間透過仲介向被告王張水仙反應上開問題，被告王張水仙於知悉後亦立刻委請房仲偕同水電師傅進行修繕，此後承租人即未曾再有反應，被告當然認已無問題；就牆壁裂縫、壁磚裂損部分，原告並未舉證上開裂痕於出售時即已存在，且該等裂痕均得透過油漆方式修補，要與物之瑕疵無涉；就平頂天花板凹凸不平整瑕疵部分，乃建商交屋時之原樣，自不屬房屋之瑕疵。原告以其所稱之上開瑕疵指責被告有消極隱匿之詐欺行為，亦非有理等語。其聲明為：原告之訴駁回。並陳明如受不利決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、本院之判斷： 　㈠按民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意， 致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台上字第171號、87年度台上字第1195號判決意旨參照）。又詐欺行為不以積極之欺罔行為為限，如法律上、契約上或交易上之習慣上就某事項負有告知之義務，仍有消極的隱匿、掩飾事實之行為，故意不為告知，得構成所稱之消極詐欺行為（最高法院80年度台上字第2713號判決意旨參照）。復按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年度台上字第75號判決意旨參照）。 　㈡原告於113年3月15日以總價3,110萬元向被告王張水仙買受系 爭不動產，其已付清買賣價金，被告王張水仙即將系爭不動產所有權移轉完畢，並將系爭不動產交付原告等事實，有原告所提系爭不動產買賣契約書其附件、交屋協議書暨收據等影本(見本院卷一第61至79頁、第281頁)在卷可稽，兩造亦不爭執，是此部分事實堪以認定。惟原告主張被告刻意隱匿系爭房屋屋況有牆壁裂縫、壁磚裂損、平頂天花板凹凸不平整、浴室天花板有嚴重潮濕發霉痕跡等瑕疵情形，並以系爭房屋屋況良好，現承租人已承租4年多，未曾表示系爭房屋需修繕，但承租人婉拒原告參觀屋況、系爭不動產有多數潛在買家等說詞，積極勸誘購買系爭不動產，使原告陷於錯誤，於未確認系爭房屋屋況下購買系爭不動產乙節，則為被告所否認，依上開說明，原告自應就受有詐欺之事實負舉證證明之責任。 　⒈查，原告主張被告以系爭房屋屋況良好，現承租人已承租4年 多，未曾表示系爭房屋需修繕，但承租人婉拒原告參觀屋況、系爭不動產有多數潛在買家等說詞向原告積極詐欺勸誘，使原告陷於錯誤，於未確認系爭房屋屋況下而購買系爭不動產乙情， 固以系爭不動產買賣契約書第9條記載：「本買賣標的物目前沒有待修繕之處，房屋狀況良好」為據。惟觀諸該條另記載：「建物現況確認書如附件三，甲方（即買方）知悉此狀況，並願意受上開租賃契約及房屋的現況」，而附件三項次4欄係記載：「不知道有無滲漏水之情形，因為目前租客承租使用中，未反應屋內有滲水。若有滲漏水處，買賣雙方同意：以現況交屋，買方自行修繕」（見本院卷一第65、77頁），可知系爭不動產買賣契約書第9條之記載， 僅係雙方合意在無法確認系爭房屋屋況下，以現況交屋，如系爭房屋有滲漏水情形，由原告自行負責，是上開條款內容尚不足證明被告有以原告所稱之上開說詞詐欺勸誘原告得在未確認系爭房屋屋況下購買系爭不動產。再依原告所提雙方間之通訊軟體對話紀錄（見本院卷一第99至113頁），亦未見被告於113年3月9日至14日之期間有積極向原告及其配偶勸誘買受系爭不動產之情，復參酌被告所提該期間雙方間之通訊軟體對話紀錄（見本院卷二第231至233頁），可知被告王宣婷於113年3月9日告知原告配偶關於系爭房屋之承租人還是要續約一事後，原告配偶仍要求與被告見面洽談，並於113年3月11日表示:「我們反覆思考討論，衡量利害關係，還是想要跟您們買房，請問方便再跟您碰個面或通話嗎」，復於同月13日主動要求被告提供系爭房屋租賃合約的照片，以利其提供給銀行鑑價用，其後更主動羅列簽約時間，並表示：「或任何您方便的時間都可以配合」，足徵原告應係自行衡量後，認為可以在未確認系爭房屋屋況下購買系爭不動產。 　⒉再原告主張被告刻意隱瞞系爭房屋有牆壁裂縫、壁磚裂損、 平頂天花板凹凸不平整、浴室天花板有嚴重潮濕發霉痕跡等瑕疵之消極詐欺行為乙情，按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。經查，原告所指浴室天花板嚴重潮濕發霉痕跡部分，原告並未舉證係系爭房屋滲漏水造成，是系爭房屋之浴室天花板縱有所謂潮濕發霉痕跡，顯難認係系爭房屋之瑕疵。另原告所指系爭房屋牆壁裂縫、壁磚裂損、平頂天花板凹凸不平整部分，原告未能舉證上開情形之存在，已致系爭房屋之價值、效用、品質有所減損而構成瑕疵，自難以被告未主動告知系爭房屋有牆壁裂縫、壁磚裂損、平頂天花板凹凸不平整之情形，遽認被告有隱瞞交易重要事項之消極詐欺行為。 　㈢綜上，原告主張被告積極施用詐術勸誘原告，並刻意隱瞞系 爭房屋瑕疵狀況，使原告陷於錯誤而購買系爭不動產，顯已侵害原告之意思自由權，並致原告因此受有損害，依民法第184條第1項、第185條規定請求被告連帶負損害賠償責任，洵非有據。 四、從而，原告依民法第184條第1項前段、後段、第185條，請 求被告連帶賠償3,146萬2,501元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併駁回之。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院 審酌後，核於判決之結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　古秋菊 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉馥瑄