返還押租金

臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決 113年度板小字第2929號 原 告 姚善述 被 告 林山吉 上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國113年10月22日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　文 被告應給付原告新臺幣參萬壹仟零柒拾陸元，及自民國一百一十 三年八月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹仟元，其中新臺幣捌佰陸拾參元，及自本判決 確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，由 被告負擔；餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣參萬壹仟零柒 拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　理由要領 一、原告主張：伊前向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○路000號2 樓房屋（下稱系爭房屋、系爭租約），約定租賃期限自民國108年8月20日起至110年8月19日止，伊並按系爭租約第3條約定，交付被告押租金新臺幣（下同）36,000元。詎系爭租約屆期終止後，被告屢經催討，拒不返還押租金，為此，爰依系爭租約第3條約定，訴請被告返還押租金等語。並聲明：㈠被告應給付原告36,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：系爭租約因疫情故，兩造乃約定租約期限延至11 2年10月3日止，並於當日同時點交，惟點交時系爭房屋牆壁、天花板、窗框、洗手槽底有汙損、破裂等情事，且線路需重新配置，伊為此支出重新粉刷牆壁之費用38,000元、清潔門窗之費用12,000元、拆除電線（含洗手槽底座更換）及天花板修繕18,500元，且被告在點交前，尚積欠水電費5,066元未繳納，故伊以押租金抵充上開費用等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、經查，兩造簽曾簽立系爭租約，約定租期自108年8月20日起 至110年8月19日止，原告並給付被告押租金36,000元，後因疫情，兩造將租期延至112年10月3日，而系爭租約期限已屆至，原告已於同日將系爭房屋返還原告等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約在卷可稽，自堪信為真實。 四、原告主張被告應返還押租金36,000元，為被告所否認，並以 前詞置辯，是本院所應審究者，厥為被告所為各項充抵押租金數額之抗辯，是否有據，茲敘述如下： 　⒈原告主張依系爭租約第8條約定，於原告返還系爭房屋時，僅 以現況返還即為已足等語，為被告所否認，並辯以：所謂現況返還，應指租賃契約成立時，交付系爭房屋之現況等語。惟兩造系爭租約第8條，係兩造就系爭建物有「修繕及改裝」之情形時，所為之約定，此觀該條第2項、第3項清楚記載：「房屋有改裝設施之必要，承租人應經出租人同意，始得依相關法令自行裝設，但不得損害原有建築之結構安全。」、「前項情形承租人返還房屋時，現況返還。」等文字自明。而被告既抗辯其係因系爭房屋牆壁、天花板、窗框、洗手槽底有汙損、破裂之事實，始認應將押租金予以扣抵等語，則本件兩造就系爭房屋所生紛爭，顯非係原告於承租期間所為改裝、修繕所致，要屬無疑。基此，系爭租約第8條規定，尚不能逕爰以之作為兩造應如何返還之約定，合先敘明。 　⒉按租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租 人並遷出戶籍或其他登記；承租人應以善良管理人之租賃義務保管房屋，如違反此項義務，致房屋毀損或滅失者，應負損害賠償責任。但依約定之方法或依房屋之性質使用、收益，致房屋有毀損或滅失者，不在此限，兩造於系爭契約第第12條、第9條約定明確。兩造上開約定，固未清楚約定系爭房屋於返還時，應以何種狀態返還，然兩造於約定前揭系爭租約第8條時，依兩造之租約範本，係由兩造於「應負責回復原狀」、「現況返還」及「其他」之選項中勾選「現況返還」。足見兩造對於系爭房屋應如何返還之問題，於締約時究非全無認識，且兩造既將「回復原狀」、「現狀返還」加以分列表示，則所謂「現狀返還」，當係指原告依租期屆至之房屋狀態返還而言，否則如係按承租時之狀態返還，上開未勾選之「回復原狀」選項，即不具任何意義。再依上開租約第9條之約定，原告如係按通常方法使用系爭房屋，就系爭房屋之毀損，即不負賠償之責；倘原告對系爭房屋有為影響較大之「修繕及改裝」行為，原告仍僅需在租期屆至時負擔「現狀返還」之責，則原告如原告係通常使用系爭房屋，自應亦僅就返還時之「現狀返還」，方為允當。申言之，原告固應以合於系爭租約之應有狀態返還，然系爭房屋返還時應具有何種狀態，應衡酌租賃物之折舊與合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則加以判斷，而非回復系爭房屋之原有狀態，至為灼然。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文，而系爭租約之押租金應於租期屆滿，原告交還房屋時返還，亦有系爭租約第4條之約定可佐。是以，本件系爭契約既已屆期、原告亦已交還房屋，則就押租金有何扣抵之事實，自屬權利障礙、權利消滅事實，而應由被告負擔舉證責任。 　⒊被告抗辯有系爭房屋牆壁、天花板、窗框、洗手槽底有汙損 、破裂等事實，並提出系爭房屋之原本照片、現況照片為證。就此，原告陳稱其雖曾撞壞系爭建物之牆壁，惟其有請木工就此修理，又廁所洗手台破裂係因地震毀損，系爭建物之牆上本有裝設冷氣，冷氣拆除之後牆面產生色差，應屬合理，至其對系爭建物之牆壁經其使用後，顏色較承租當時為黃之事實並無意見，惟其認為原告提出之原本照片，光線有調整過等語。經查，依原告所提出之房屋現況照片可見，系爭房屋之牆壁顏色整體色調偏黃，部分有灰色痕跡、壁癌突起，以及因黏貼物件所造成之色差，又系爭房屋浴廁之洗手台下方確有破裂等情形，至窗框亦呈現黃色等情，均有原告提出之現況照片在卷可佐。惟原告已陳明租賃系爭房屋之目的係自家居住用等語，且系爭建物之租賃期限因疫情延長，因而長達4年有餘，業經本院認定如上，則兩造實際租賃期間非短，而系爭房屋經原告使用，本可能具有一定程度之自然耗損，就被告所提之照片言，系爭房屋之牆壁、窗框、天花板固有泛黃情形，然此亦可能係因牆壁、窗框、天花板與空氣接觸所導致之自然現象，尚不能逕以之推認原告有何違反善良管理人之義務可言。再就洗手台下方破裂情形而論，本院審酌該洗手台雖有破裂情形，然就陶瓷破裂部分並無明顯因外力敲擊而產生碎裂等痕跡，且輔以我國位在地震帶之事實，亦難逕以被告所提出之照片，即認原告具有違反承租人善良管理人注意義務之違約情事。末原告固自陳系爭房屋之牆壁遭其撞壞等語，並於本院審理時明確於被告提出之照片中指出該撞壞之位置，惟依該照片所示，原告已就該壞損之牆面修補，且於被告所提出之估價單中，亦不見有何修理牆面所支出之費用，堪認原告所毀損之牆面，已因原告自行修補之行為，填補被告所生之損害，故被告自不得執此事實為扣抵押租金之依據。準此，本件依被告所提之房屋現況照片，尚不能證明原告有何違反承租人就保管租賃物所應負之善良管理人注意義務，或致被告受有損害之事實，故被告就此部分所為抗辯，均無可採。 　⒋被告另辯稱：原告於返還房屋前，尚有積欠水電費並未繳納 等語，並提出臺灣電力公司繳費憑證（下稱臺電公司憑證）3份、臺北自來水事業處委託轉帳代繳水費繳費憑證（下稱臺北自來水處憑證）1份為據。細譯被告提出之上開憑證資料，就臺電公司之繳費憑證而言，內容包含計費期間自112年9月5日起至10月3日之接電費99元、電費4,516元（下稱9月電費），及同年10月4日起至11月2日止之電費142元（下稱10月電費），就9月電費而言，明顯係在系爭租約期間內所生，依系爭租約第5條約定，應由承租人原告負擔，固無疑義；然就10月電費部分，係在系爭租約期間屆至後所生，自不應由原告負擔支付之責，則屬明確。再就臺北自來水處憑證言，其上所載之用水計費期間為110年8月3日至9月28日，水費為309元，核屬系爭租約期間內所生之費用無訛，依上開第5條約定，自亦應由原告負擔。是以，本件被告所欠繳之水電費，共計為4,924元（計算式：99元＋4,516元＋309元＝4,924元）。 　⒌按承租人未繳清之相關費用，出租人得由第4條之擔保金（押 金）中扣抵，系爭租約第12條第4項約定甚明。本件原告於系爭租約成立時給付之押租金為36,000元，於租期屆至後積欠之相關費用則係4,924元水電費，均據本院認定如上。從而，系爭租約租期屆滿後，被告所應返還原告之押租金數額，即為31,076元（計算式：36,000元－4,924元＝31,076元）。 五、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 ，民法第229條第1項定有明文。又前項擔保金（押金，按：即押租金），除有第11條第3項、第12條第4項及第16條第2項之情形外（按：即押租金扣抵之情形），出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人交付還房屋時返還之，為兩造於系爭租約第4條第2項所約定。系爭租約於112年10月3日租期屆滿，兩造亦於同日點交系爭房屋，已如上述，則依系爭租約上開約定，於112年10月3日時，被告即應返還押租金31,076元，故被告所負返還押租金之債務，為具有確定期限之給付，被告自應於112年10月3日起，負遲延責任，是原告請求自起訴狀繕本送達翌日即113年8月17日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，於法有據。 六、綜上所述，原告以系爭租約屆期為由，依系爭租約第3條約 定，訴請被告返還押租金31,076元，及自113年8月17日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。 七、本件判決係適用小額訴訟程序所為之判決，應依職權宣告假 執行。原告聲請供擔保宣告假執行之部分，僅係促使法院職權發動，毋庸另為准駁之表示；至其敗訴部份，因假執行之聲請已失所附麗，應併與駁回。末本院另依民事訴訟法第436條之23、436條第2項、第392條第2項等規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院 斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日 　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭 　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳彥吉 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　林宜宣