返還押租金

臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決 113年度板小字第3659號 原 告 黃定凱 朱彩雲 被 告 謝秀芳 上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國113年12月10日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　文 被告應給付原告新臺幣貳萬伍仟元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹仟元，其中新臺幣捌佰玖拾參元，及自本判決 確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，由 被告負擔；餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣貳萬伍仟元為 原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　理由要領 一、原告主張：兩造於民國108年1月15日約定由原告向被告承租 門牌號碼桃園市○○區○○○街00巷00號4樓房屋（下稱系爭房屋）及編號B3-D6停車位，租金每月新臺幣（下同）14,000元，租賃期間自108年2月1日起至111年1月31日，原告並於簽約時同時交付押租金28,000元，嗣兩造合意延長租賃期限至113年5月31日，經原告租期屆滿返還租賃標的與被告後，被告竟遲未退還押租金，幾經催討未果，爰依兩造租約約定，請求被告返還等語，並聲明：㈠被告應給付原告28,000元；㈡願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：原告未獲伊同意，擅自將租約內載之傢俱搬離， 並以其他傢俱置換，且兩造租約約定系爭房屋廚衛水電設備如有故障，應由原告自行修繕，詎原告對該等設備故障均置之不理，部分廚衛產品返還時可見污損，居家環境亦未打掃乾淨，故原告未盡承租人保持租賃物之善良管理人租賃義務，再原告搬離後再私闖系爭房屋，伊因擔憂恐懼，聘請鎖匠更換大門鑰匙。上開種種，經核算費用後實已逾押租金之28,000元，伊自得自押租金主張扣抵，拒絕返還等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造訂立租賃契約，渠等曾約定原告向被告承租系爭房屋及 上開停車位，租賃期間自108年2月1日起至111年1月31日止、111年3月1日起至113年2月28日止乙情，有被告提出之租賃契約書在卷可稽，再原告現已將租賃標的返還被告，原告曾給付被告28,000元押租金等節，為兩造所不爭執，上情自均堪信為真實。 四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條本文定有明文。又兩造於111年所簽訂之租賃契約書第4條（類此約定即108年之租賃契約書第5條）明白約定：押金由租賃雙方約定為2個月租金，金額為28,000元整（最高不得超過2個月租金之總額）。承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。前項押金除有......得抵充之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金。本件兩造對渠等間租約已屆期，原告已返還系爭房屋之事實既不爭執，依上開兩造租賃契約，被告本負有返還押租金之義務，經被告抗辯具押租金之扣抵事由，惟此為原告所否認，揆諸首開民事訴訟法規定，被告自應就此項有利於被告之權利消滅事實，負舉證之責。 五、被告就不應返還押租金所為之答辯，無非係以：㈠原告將租 賃契約中之家俱私自搬走，包含1組實木餐桌椅、1組沙發座椅、1台廚房濾水器。㈡原告對租屋之馬桶、水龍頭、燈泡等廚衛均未修繕；部分家俱、廚衛產品污損，環境亦未打掃清潔。㈢被告重新更換大門鑰匙。為其抗辯內容，經查： 　㈠被告抗辯原告私自搬離傢俱部份 　⒈按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生 產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。民法第432條定有明文。兩造於租約中「契約加註合約」一欄中清楚約定「租賃房屋附屬設備：......沙發1組、餐桌椅1組......」等文字，可徵就沙發及餐桌椅，應屬兩造租賃契約之重要內容，承租人即原告對上開傢俱，自應上開保管租賃物之義務。依被告所提出之系爭房屋之前後照片所示，兩造租約中所約定之沙發、餐桌椅，確有遭置換之情形，原告對此雖辯稱當時原告曾同意可更換上開傢俱，惟經被告所否認，而本件原告又不能證明確有經被告同意乙事。本院審酌上情及舉證責任分配之法則，認原告應承擔不能證明未獲被告同意即更換上開傢俱之不利益，故被告主張應以其就上開傢俱所受之損害抵充押租金，應屬可採。 　⒉惟查，本件被告未能提出上開餐桌椅、沙發之單據供本院審 酌，核有已證明受有損害而不能證明其數額，本院酌以木製餐桌椅、皮製沙發，在什項設備分類明細表中耐用年限均為5年，佐以兩造租約長達5年有餘之事實，認被告所主張之上開傢俱，均已逾法定耐用年限，爰依民事訴訟法第222條第2項規定，定被告就此所受損害之數額，為3,000元。 　⒊末就被告抗辯廚房濾水器部份，兩造並未於前揭「契約加註 合約」欄位中加以約定，尚難認被告於交屋供原告承租時，系爭房屋內確有被告所稱之廚房濾水器。是以，被告辯稱應以廚房濾水器之損害部份加以抵充押租金，尚嫌無據。 　㈡原告未修繕、未打掃清潔部份 　⒈民法第432條規定之內容業經本院說明如上，則就本件原告有 何未修繕、未打掃清潔而有違反善良管理人注意義務，被告得以原告負擔損害賠償責任為由，自押租金中扣抵，自應負擔舉證之責。本件被告固提出其認污損物件之照片、浴室水龍頭、馬桶零件修繕費4,500元、油漆修繕9,000元之單據為證。上開被告所提照片固可見部份家俱、廚衛用品有繡蝕、堆積灰塵之痕跡，然審酌兩造租約期間長達5年有餘，而臺灣氣候潮濕，家俱、廚衛用品經使用後有上開現象，應屬合理；且依該等照片所示，亦無從認定原告有何違反善良管理人注意義務之行為，故原告主張被告應支出未打掃清潔費部份，已乏依據。 　⒉再租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人 負擔，民法第429條定有明文。兩造租約雖約定租金不含修繕費用（租約第5條），惟此尚不能推認兩造即有將上開民法規定應由出租人負擔修繕義務之規定另為其他約定。職此，縱於兩造租約期間內，系爭房屋內之設備有所損壞，原告未為修理，實難認有何承租人之義務違反可言，故被告主張自原告應負擔之修繕費中扣抵押租金等語，核屬無據。 　㈢被告重新更換大門鑰匙部份 　　被告抗辯因原告於退租後私闖系爭房屋，致原告重新更換大 門鑰匙，經原告所否認。查本件兩造租約既已期限屆滿而不再存續，則要否重新更換大門鑰匙，本係被告之自由，被告固稱原告將住戶證丟棄於地面上等語，並提出照片為憑，然此究不能說明原告有何契約義務之違反，致被告有更換大門鑰匙之必要，故被告此部分抗辯，同非可採。 　㈣基此，本件被告所得主張扣抵押租金之數額，應為沙發1組、 餐桌椅1組遭更換而未原物返還之3,000元，被告主張其餘所得扣抵之項目，經本院審酌後，認均被告非得以援引為扣抵押租金之憑據。 六、綜上所述，原告主張依兩造租約，請求被告返還押租金25,0 00元，為有理由；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　3 　　日 　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭 　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳彥吉 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達 後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　3 　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　林宜宣