損害賠償

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決 113年度板簡字第440號 原 告 黃媚慈 被 告 蔡佩伶 訴訟代理人 宋重和律師 複代理人 王顥鈞律師 盧德聲律師 林泓律師 上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國113年12月5日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬壹仟零陸拾壹元，及自民國一百 一十三年一月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之二十九，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 一、原告主張：原告於民國111年8月26日將其名下位於新北市○○ 區○○路○段000號10樓之20房屋（下稱系爭房屋）與被告簽立租賃期間為同年9月1日至112年2月28日、約定租金為每月新臺幣（下同）28,900元（含管理費）之租賃契約（下稱系爭租約），另與被告約定若同意配合房仲帶看系爭房屋，則租金降為25,900元（含管理費），並於系爭租約第18條約定「若無法遵守開門帶看就要恢復原租金28,900元（不含管理費）」。詎被告於承租後，未能依系爭租約履行，並致原告受有下列損害： 　㈠附表編號1、2所示租金部分： 　　被告於承租後，自111年9月24日起即多次未能配合房屋仲介 帶看，違反系爭租約帶看約定，且未能善盡維護屋況、系爭房屋雜亂，故原告於111年10月1日遂依系爭租約第18條約定，通知被告恢復原租金28,900元（含管理費），惟被告自111年10月至112年1月，每月仍僅給付租金25,900元，而積欠如附表編號1所示差額之租金未繳；另被告112年2月之租金亦未給付。 　㈡附表編號3至5所示損害部分： 　　被告入住系爭房屋後未能妥善使用廚餘絞碎機，導致廚房排 水管堵塞漏水，原告已告知被告於修繕完成前不要再使用廚房用水，被告仍於111年12月22日上午使用廚房水槽旁之洗衣機洗衣服導致漏水，被告明知已漏水仍未關閉洗衣機外出工作，亦未通知原告，致使系爭房屋因前開漏水長時間積水而使系爭房屋內之木地板及木製傢俱毀損，原告為此修復木地板及購置新傢俱，因而受有如附表編號3至5所示損害。 　㈢附表編號6至8所示損害： 　　被告於租約未到期即搬走而未出面點交，被告破壞系爭房屋 內之邊桌未賠償，且亦有如附表編號7、8所示水電費用未給付。 　㈣附表編號9所示損害： 　　又系爭房屋因被告前開毀損行為，導致原告長達14個月未能 將房屋出租，被告自應賠償原告如附表編號9所示不能出租之損失。 　㈤為此，依系爭租約及侵權行為之法律關係提起本件訴訟，並 聲明：⒈被告應給付原告新臺幣（下同）652,848元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：被告於系爭租約期間始終配合房仲帶看房屋，故 原告要求恢復原租金價額並無理由，另系爭房屋發生漏水係因屋齡老舊導致水管變形，且現場排通後僅發現毛髮而無食物殘渣或油漬物，阻塞原因並非被告造成，故因淹水所生房屋修繕費用及相關傢俱清潔費、搬運費及損害賠償費用，被告自毋庸給付；又原告主張被告毀損邊桌部分未提出事證證明；另因原告未盡房屋保持義務導致系爭房屋淹水無法居住，原告未履行修繕義務更要求被告給付賠償費用，被告自得主張同時履行抗辯權，拒絕給付剩餘之房租、水電費用，縱未能主張同時履行抗辯，亦應從被告給付之押金中扣除；另就原告主張14個月未能出租系爭房屋之損害，係因系爭房屋本身有瑕疵未修繕，原告有維持系爭房屋保持合用狀態之義務，不能歸責於被告等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。 三、得心證之理由： 　㈠原告主張兩造間就系爭房屋有於前開時間簽立如上開租金之 系爭租約，並於系爭租約第18條另有約定「若無法遵守開門帶看就要恢復原租金28,900元（不含管理費）」，嗣於被告承租期間於111年12月21日系爭租屋內之洗手台有漏水警示，於翌日即22日系爭租屋內廚房流理臺下發生漏水問題等情，業經原告提出系爭租約1件、兩造間LINE對話紀錄1份在卷可憑（見本院卷㈠第27、281至283頁），且為被告所不爭執，是就此部分事實，首堪認定。 　㈡被告有無違反兩造間約定被告應配合帶看系爭房屋，而應依 系爭租約第18條恢復原租金28,900元？ 　⒈原告主張被告於租賃期間未依系爭租約約定配合仲介帶看系 爭房屋等語，而經被告以前詞為辯。然查： 　⑴證人即被告委託居間仲介租屋之仲介丙○○於本院言詞辯論時 證稱系爭租約第18條約定簽立時其有親自見聞，該約定是我與被告簽約前就講好有這個特約，被告同意才簽的，帶看房屋本來就是看房屋全部，簽約時被告亦有表示若被告當時在系爭房屋夾層休息，仲介可以直接上二樓夾層帶看沒關係，當時未講到配合帶看次數、頻率，被告只有表示若要前往帶看，要通知被告等語（見本院卷㈠第488至491頁），核與證人即原告委託居間仲介出租房屋之仲介乙○○證述系爭租約簽立時兩造、被告之仲介丙○○及其均有在場，簽約時丙○○都有跟被告說是系爭房屋1、2樓可以帶看才要租，被告有同意，才會用手寫系爭租約第18條特約事項，沒有特別約定配合帶看次數、頻率，但有講好整個房屋包含1、2樓及夾層都要配合帶看等詞相符（見本院卷㈠第493至496頁），足認兩造原就系爭房屋約定房仲帶看範圍原即係系爭房屋全部（包含二樓夾層臥室），並未有何限定系爭房屋帶看區域等事實，堪以認定；何況，被告於簽立系爭租約時係因同意配合帶看，原告故願將租金調降3,000元，原告既係因系爭房屋要出售，方須被告配合仲介帶看，兩造同意仲介帶看範圍自係該欲出售之系爭房屋之全部，始與一般常理無違，是倘被告嗣未能配合房仲帶看系爭房屋全部，自係違反系爭租約第18條之約定至明。 　⑵而查，證人乙○○證述原告有仲介其出售系爭房屋，其與其他 同事帶看系爭房屋至少4次，其至少有帶看1次，有1次其跟被告約帶看，有被被告拒絕，該次拒絕情形就如本院卷㈠第291頁所示對話紀錄，若被告不在家整個房屋都可以帶看，若被告在家，2樓夾層臥室有時候被告不給看，沒有說明原因等語（見本院卷㈠第493至496頁），核與原告與證人乙○○間LINE對話紀錄所示，於111年9月24日14時6分至同日16時18分許確有因被告拒絕帶看，證人乙○○遂與原告溝通相關事宜等節相符（見本院卷㈠第287至291、297至301頁）；又證人即中信房屋仲介甲○○證以111年9月起伊有帶看系爭房屋約5至10次，這幾次帶看有半數被告有在，半數不在，被告在時，看系爭房屋1樓都可以，夾層臥室偶爾可以讓伊帶看，偶爾被告不讓伊看，是被告說她男友在夾層臥室休息，叫伊不要帶人看夾層臥室等詞（見本院卷㈠第499至501頁），是被告於前開系爭租約租賃期間確有未配合帶看系爭房屋之情，實堪認定。 　⑶被告雖另辯稱系爭租約第18條並未約定被告應配合帶看之次 數及頻率，亦未約定被告休息時是否需配合帶看等詞，惟觀諸原告所提出之其與仲介乙○○、林甄茹、甲○○間之LINE對話紀錄（見本院卷㈠第287至291、293至295、239頁），仲介帶看系爭房屋時間並未有何不合理之情（即係在下午或晚上九點前），被告亦未提出其餘事證證明被告所須配合帶看之次數、頻率及時間有何悖於常情之情狀，被告徒以前詞為辯，本院自無從為有利於被告之認定。 　⒉是原告主張被告未依兩造間約定被告應配合帶看系爭房屋， 而應依系爭租約第18條恢復原租金28,900元，是被告應給付原告如附表編號1所示欠繳差額之租金等詞，為有理由，應予准許。 　㈢系爭房屋流理臺下方水管漏水致原告受有如附表編號3、5所 受損害，是否可歸責於被告？ 　⒈按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，承租人違反 前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第432條第1項前段、第2項前段均定有明文，且經兩造於系爭租約第6條第2項約定在卷（見本院卷㈠第33頁）。又善良管理人之注意義務，乃指有一般具有相當知識經驗且勤勉負責之人，在相同之情況下是否能預見並避免或防止損害結果之發生為準，如行為人不為謹慎理性之人在相同情況下，所應為之行為，即構成注意義務之違反而有過失。 　⒉原告主張被告於租賃期間未盡注意義務致流理臺下方水管漏 水後淹水導致其受有如附表編號3、5所示損害等詞，而經被告以前詞為辯。經查： 　⑴被告於111年12月21日23時許有向原告反應系爭房屋流理臺開 水後有造成感應器聲響，而經原告回覆該流理台漏水應該是水管堵塞，並請被告將水龍頭關掉，將漏水處擦乾，且已知水管塞住會漏水，廚房水龍頭暫時先不要開，需要洗東西先去廁所洗，明日會聯絡師傅去修繕等情，業據原告提出兩造間之對話紀錄1份在卷可憑（見本院卷㈠第91至93頁），然於翌日被告仍有使用位於該流理臺下方之洗衣機洗衣等情，亦經被告自認在卷（見本院卷㈠第148頁），而依證人即水電師傅丁○○證述伊從事疏通水管行業，伊有至系爭房屋通水管，當天是在流理台地方處理，系爭房屋其他地方地面是濕濕的，系爭房屋流理台水管有堵塞情形，因該處設計流理台與洗衣機是接同一支排水、是同一個排水系統，如流理台水管堵塞情形下同時使用洗衣機，水會從不通之流理台地面水管冒出會造成淹水等詞（見本卷第484至487頁），足見系爭流理臺下方水管因與洗衣機接同一排水管線，致使原流理臺水管阻塞部分，因被告嗣後仍使用洗衣機而造成漏水等情，堪以認定。 　⑵被告雖辯稱其不知悉流理臺下方水管與洗衣機是接同一排水 管線等詞。然查，依原告所提出被告於111年12月21日23時許被告向原告反應流理臺下方感應器鳴聲反應，被告當時係將其打開流理臺下方櫃體而有露出該處相關水管管線之影片傳送予原告等情（見本院卷㈠第91頁），是被告尚非不能透過下方管線位置辨別流理臺下方水管與洗衣機是接同一排水管線，何況，原告亦回覆被告請被告若需洗東西均去廁所洗滌，被告仍於隔日繼續使用洗衣機，以致發生漏淹水情形，實難認被告已盡善良管理人之注意義務。 　⑶再依證人乙○○證稱111年12月22日系爭房屋漏水時我跟原告一 起到場，被告最後才到，我到場時系爭房屋1樓整個範圍都淹水，客廳沙發底下也都是水，高度還沒淹到腳踝，確切高度我無法形容，淹水量滿大的，也有看到洗衣機旁走道上有鋪大浴巾在吸水，被告到場後有說大浴巾是她鋪的，被告到場後有說她出門上班前洗衣機那邊就已經淹水，被告還說她有舀水到洗衣機旁之浴室，但水量太多，所以出門前她才會鋪大浴巾，被告當時有承認出門前就已經發生淹漏水（見本院卷㈠第496至497頁），及證人甲○○證以111年12月22日系爭房屋淹水漏水時我有到場，被告最後才到，當時看到系爭房屋1樓整個範圍都淹水淹到快門外，流理台跟洗衣機也在客廳範圍內，地面都在淹水，淹多高我不記得，但可以舀水起來，被告到場後有說原告前一天跟她說流理台漏水叫被告不要用流理台的水，被告說早上出門時用洗衣機，並表示因為用洗衣機洗衣服造成淹漏水等詞（見本院卷㈠第501至503頁），佐以被告於當日到場時亦向原告自承其使用洗衣機後發現有漏水、淹水情形但還是得趕去工作，其有用浴巾墊付在淹水處，亦有把廚房地上積水舀浴室去，其還沒蓋浴巾之前有滑倒等情，有原告提出之對話錄音譯文在卷可稽（見本院卷㈡第37至40、51頁），堪認被告於使用洗衣機後業已發現已有漏水及積水情形，其仍未及時通知原告、暫停使用洗衣機避免損害繼續擴大等情，依前開說明，被告有違反承租人之善良管理人注意義務至為甚明。至被告另抗辯前開水管堵塞原因並非被告造成等詞，實無礙於認定被告於上開水館堵水、漏水乃至淹水時因未盡善良管理人注意義務而有抽象輕過失之事實。 　⒊原告主張其因前開流理臺下方水管漏水、淹水一事致使其受 有如附表編號3、5所示損害，業據其提出板橋MINA小姐室內裝修工程報價單1紙、薰衣草洗衣坊收據1張為證（見本院卷㈠第21、82頁），本院審酌上開報價單上所載項目分別為木作拆除搬運（矮櫃／地板）共16,000元、垃圾清除共14,000元、地板（海島行防刮實木地板）共33,000元、歐式立體櫃（含泡棉雕花及造型柱）共172,200元、油漆（１樓）共30,000元及卷附系爭房屋屋況照片（見本院卷㈡第319至320頁），佐以原告前開主張、證人乙○○、甲○○之證詞及被告所述之淹水程度、範圍及情狀，足認原告前開主張其所受如前開所示損害為真實，而被告既已違反承租人之善良管理人注意義務，前開損害之結果自屬可歸責於被告，被告自應依系爭第6條第2項負損害賠償責任。 　⒋又物被毀損時，被害人固得請求加害人賠償物被毀損所減少 之價額，並以修復費用為估定之標準，然應以必要者為限(如修理材料以新品換舊品，應予折舊)。是以，損害賠償既係在填補被害人所受之損害，使其回復物被毀損前之應有狀態，自不應使被害人額外受利，故被害人修理材料以新品換舊品者，應予折舊。是計算被告此部分應負擔損害賠償數額時，自應扣除上開材料折舊部分，始屬合理。經查，原告主張系爭房屋係原告於108年7月間購入，於108年10月9日交屋後於108年10月中裝修至同年月12月底完工等情，而觀諸原告所提出之系爭房屋建物登記第一類謄本所示原告係於108年10月2日取得系爭房屋所有權（見本院卷㈡第373頁），是衡酌其取得系爭房屋實際時間及裝修所需時間，原告主張其於同年12月左右裝修完工等情，應堪採信。 　⒌而依行政院所頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率表， 木材加工設備之耐用年數為7年，依平均法計算其折舊結果（即以固定資產成本減除殘價後之餘額，按固定資產耐用年數表規定之耐用年數平均分攤，計算折舊額），每年折舊率為7分之1，並參酌營利事業所得稅查核準則第95條第6項規定「固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以1年為計算單位，其使用期間未滿1年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以1月計」，上開地板（海島行防刮實木地板）、歐式立體櫃（含泡棉雕花及造型柱）自系爭房屋裝修完工日108年12月，迄系爭房屋前開淹水情事發生時即111年12月22日，已使用3年1月，則上開木材設備價格合計205,200元，扣除折舊後之修復費用估定為126,112元【計算方式：1.殘價＝取得成本÷(耐用年數＋1)即205,200÷(7+1)≒25,650（小數點以下四捨五入）；2.折舊額＝(取得成本－殘價)×1/（耐用年數）×（使用年數）即(205,200－25,650)×1/7×（3+1/12）≒79,088（小數點以下四捨五入）；3.扣除折舊後價值＝（新品取得成本－折舊額）即205,200－79,088＝126,112】。從而，原告所得請求之回復原狀費用，為系爭房屋木地板、歐式立體櫃扣除折舊後之費用126,112元，加計不用折舊之垃圾清除14,000元、油漆30,000元，再加計附表編號5清洗地毯之費用，合計為171,612元，原告於此範圍內之請求為有理由，應予准許，逾此範圍則為無理由，應予駁回。 　⒍至原告主張其因翻修須將室內家具全搬出，有詢問超省前搬 家公司，搬運家具一車為3,000元（行情價）等詞，則未提出證據以實其說，是此部分之請求，難認有理由，應予駁回。 　㈣被告可否主張同時履行抗辯而拒絕給付如附表編號2、7、8所 示租金及水電費用？ 　⒈原告主張被告如附表編號2、7、8所示租金及水電費用均未給 付等詞，為被告所不爭執（見本院卷㈠第149至151頁），為抗辯因系爭房屋屋齡老舊及水管變形導致廚房水管漏水，進而造成系爭房屋淹水、木質地板及家具陸續出現毀損情形，原告未盡修繕事宜，被告自得主張同時履行抗辯權，拒絕給付附表編號2、7、8費用等詞。 　⒉然按，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租 人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。該所稱合於約定使用、收益之狀態，係以當事人於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準（最高法院103年度台上字第2122號判決要旨參照）。如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付（最高法院98年度台上字第222號民事判決意旨參照）。又按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文。 　⒊經查，被告固以前詞辯稱原告未履行修繕義務。經查，依本 院前開認定，系爭房屋淹水係因被告未盡善良管理人注意義務所致，且原告亦於與被告間之對話中表示將請師傅至系爭租屋修繕等情，已難認原告有何不欲修繕之情；再被告於系爭房屋淹水後，係向原告表示若清潔人員至現場打掃可回復原貌，我不管他本質上問題，或者我現在退租，目前狀況我現在就走，我不會管等詞，有原告提出之錄音譯文1份在卷可憑（見本院卷㈡第43頁），被告亦未提出其餘事證證明就上開淹水事宜定期催告原告修繕，且就被告抗辯其餘系爭房屋之瑕疵，亦未提出證據以實其說，是揆諸前開說明，系爭房屋既非未合於約定使用、收益狀態，而被告亦未於催告出租人修繕後仍不履行修繕義務時，就系爭房屋之上開損害自行修繕，自無從行使同時履行抗辯權對抗原告，據此拒絕給付附表編號2、7、8所示費用。是以，被告此部分抗辯，委無可採。 　⒋綜上，原告依系爭租約請求被告給付附表編號2、7、8費用為 有理由，應予准許。 　㈤原告另主張被告毀損系爭房屋內之邊桌，被告應賠償如附表 編號6所示費用等詞，雖據原告提出蝦皮網站可移動床邊桌截圖1張為憑（見本院卷㈠第83頁），然此未提出其餘事證證明該床邊桌有何確遭被告毀損而不堪使用之事實，是就此部分之請求為無理由，應予駁回。 　㈥原告請求附表編號9所示因修繕而不能出租系爭房屋之租金損 失部分： 　　查依原告所提出之板橋MINA小姐室內裝修工程報價單所示其 所需完工日期為貨到開工30天（見本院卷㈠第81頁），是原告主張系爭房屋因可歸責於被告而須修繕如前開所述部分，致未能出租之損失應為1個月等節，堪以認定，原告復未提出其餘事證證明有何逾1個月之修繕必要，是依兩造間原租金為28,900元計算，原告請求28,900元之範圍內為有理由，應予准許。 　㈦原告如附表「本院認定金額」欄所示得請求之金額應扣除押 租金51,800元： 　　按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之 履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。查被告於承租時已繳納押金51,800元等情，有系爭租約1份在卷可憑（見本院卷㈠第31頁），而原告並未退還押金等節，亦為兩造所不爭執，是原告請求被告如附表所示之損害，經本院認定於242,861元範圍內為有理由，依前開說明，自應再扣除押金51,800元，而經扣除後，原告請求被告給付於191,061元範圍內，為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據。 四、從而，原告依系爭租約之法律關係，請求被告應給付190,88 1元及自起訴狀繕本送達翌日即113年1月24日（見本院卷㈠第57頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之其餘請求，則為無理由，應予駁回。 五、本判決原告勝訴部分，係依簡易程序而為被告敗訴之判決， 爰依職權宣告假執行。原告聲請供擔保准予宣告假執行，僅係促使法院職權之發動，附此說明。至原告其餘敗訴部分既經駁回，該部分所為假執行之聲請亦失所依據，自應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不一一論述。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　24　　日 　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭 　　　　　　　　　　　　　法　官　白承育 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　3　　日 　　　　　　　　　　　　　書記官　羅尹茜 附表（金額均為新臺幣）： 編號 原告請求項目 原告請求金額 本院認定金額 1 111年10月至112年1月共計4月，每月尚欠繳3,000元。 12,000元。 12,000元。 2 112年2月房租。 28,900元。 28,900元。 3 淹水修繕費用。 265,200元。 170,112元。 4 搬運家具費用。 3,000元。 無理由。 5 地毯送洗費用。 1,500元。 1,500元。 6 邊桌毀損。 599元。 無理由。 7 未繳納水費。 160元。 160元。 8 未繳納電費。 1,289元。 1,289元。 9 因修繕系爭房屋14個月不能出租每月租金28,000元之損失。 392,000元。 28,900元。 合計 704,648元 242,861元。